房地產(chǎn)相關(guān)稅收知識(shí)介紹 一 概述 一 我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng) 人民生活水平的顯著提高 城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步加快 居民住房消費(fèi)觀念的較大轉(zhuǎn)變 我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展 房地產(chǎn)交易非?；钴S 房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 二 房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)節(jié) 土地使用權(quán)出讓 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)保有等環(huán)節(jié) 概述 三 房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅收 涉及營業(yè)稅及附加稅 企業(yè)所得稅 耕地占用稅 契稅 土地增值稅 印花稅等十多個(gè)稅種 一 土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié) 如果是土地一級(jí)市場(chǎng) 則買賣雙方應(yīng)繳納契稅和印花稅 占用耕地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的 應(yīng)繳納耕地占用稅 如果是土地二級(jí)市場(chǎng) 則買賣雙方應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加稅 企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅 土地增值稅 印花稅和契稅 二 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié) 應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加稅 印花稅 三 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加稅 企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅 土地增值稅 印花稅和契稅 四 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié) 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅 第一部分 契稅 目錄 一 契稅的起源與發(fā)展 二 現(xiàn)行契稅條例解析 三 實(shí)際征管中的幾個(gè)具體政策問題 四 房地產(chǎn)稅收一體化管理 五 房地產(chǎn)新政 一 契稅的起源與發(fā)展 契稅是一個(gè)古老的稅種 起源于東晉的 估稅 新中國成立后 政務(wù)院于1950年頒布 契稅暫行條例 1954年將征稅對(duì)象調(diào)整為只對(duì)個(gè)人征收 1970年財(cái)政部將契稅征收范圍調(diào)整為只對(duì)個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移征收 1990年全國契稅征管工作全面恢復(fù) 1997年7月7日國務(wù)院224號(hào)令頒布了新修訂的 中華人民共和國契稅暫行條例 成為現(xiàn)行契稅征收的法律依據(jù) 二 現(xiàn)行契稅條例解析 一 條例出臺(tái)的背景 契稅老條例是1950年原政務(wù)院頒布實(shí)施的 改革開放以來 國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和各項(xiàng)政策發(fā)生了巨大變化 原條例的一些條款規(guī)定已與實(shí)際情況不相適應(yīng) 主要表現(xiàn)在 1 原條例規(guī)定對(duì)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移征稅 與 憲法 規(guī)定不得買賣土地的條款相抵觸 2 原條例沒有減免稅的規(guī)定 但在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下 又先后出臺(tái)了大量的減免政策 造成了征收范圍過窄 引起稅負(fù)不公 3 契稅征收機(jī)關(guān)不統(tǒng)一 征收管理辦法不規(guī)范 造成稅收大量流失 因此 1997年7月國務(wù)院224號(hào)令頒布了新的 契稅暫行條例 并從當(dāng)年的10月1日起實(shí)施 二 現(xiàn)行契稅條例解析 二 條例涉及的有關(guān)政策 1 納稅人 在我國境內(nèi)承受土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人 2 契稅征稅對(duì)象及條件 契稅征稅對(duì)象 土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為 土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指國有土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 包括出售 贈(zèng)與 交換 但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指房屋買賣 贈(zèng)與 交換 二 現(xiàn)行契稅條例解析 契稅征稅對(duì)象應(yīng)具備以下三個(gè)條件 1 轉(zhuǎn)移的客體 一是土地使用權(quán) 二是房屋所有權(quán) 2 權(quán)屬必須發(fā)生轉(zhuǎn)移 即土地 房屋權(quán)屬由一方轉(zhuǎn)移到另一方 土地 房屋權(quán)屬人因權(quán)屬轉(zhuǎn)移相應(yīng)變更 3 必須有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系 除土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)贈(zèng)與外 權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí) 承受方必須支付一定數(shù)量的貨幣 實(shí)物 無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益 二 現(xiàn)行契稅條例解析 3 征稅范圍 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 出讓 轉(zhuǎn)讓 包括出售 贈(zèng)與和交換 目前土地一級(jí)市場(chǎng)只有出讓屬契稅征稅范圍 劃撥 租賃未納入 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移 買賣 贈(zèng)與 交換 房屋租賃 抵押不屬契稅的征稅范圍 其他 作價(jià)投資入股 抵債 獲獎(jiǎng) 新條例取消了典當(dāng)契稅 4 稅率新條例只規(guī)定了契稅幅度稅率為3 5 具體適用稅率由各省級(jí)人民政府在幅度范圍內(nèi)確定 我省成都 瀘州 涼山三市州的稅率為3 其余市州為4 二 現(xiàn)行契稅條例解析 5 計(jì)稅依據(jù)契稅以土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移當(dāng)事人簽定的合同成交價(jià)格或者核定的市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù) 具體為 國有土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出售 房屋買賣 其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格 國有土地使用權(quán)贈(zèng)與 房屋贈(zèng)與 由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售 房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定 以土地 房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股 抵債 獲獎(jiǎng) 由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定 交換 就差額征稅 由多得一方繳納契稅 人民法院強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人抵債房地產(chǎn)的契稅計(jì)稅依據(jù) 一律以法院最終判決價(jià)為準(zhǔn) 無論其判決價(jià)是否低于市場(chǎng)價(jià)或市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)或評(píng)估價(jià) 二 現(xiàn)行契稅條例解析 6 減免稅范圍 國家機(jī)關(guān) 事業(yè)單位 社會(huì)團(tuán)體 軍事單位承受土地 房屋用于辦公 教學(xué) 醫(yī)療 科研 軍事設(shè)施的 免征 其中 事業(yè)單位承受的土地 房屋享受免稅必須滿足兩個(gè)條件 一是必須用于上述5類用途 二是必須實(shí)行事業(yè)單位財(cái)務(wù)制度 城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房 包括單位集資建房享受房改政策 在標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的 免征 已購公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的 免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅 實(shí)際上免征的是劃撥轉(zhuǎn)出讓的契稅 財(cái)稅 2004 134號(hào) 對(duì)廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的 免征契稅 二 現(xiàn)行契稅條例解析 對(duì)個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房 在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅 因不可抗力因素滅失住房而重新購買住房的 酌情準(zhǔn)予減征或者免征 土地 房屋被縣級(jí)以上人民政府征 占用后 被征用 占用者重新承受土地 房屋權(quán)屬的 免征 承受荒山 荒溝 荒丘 荒灘土地 用于農(nóng) 林 牧 漁業(yè)生產(chǎn)的 免征 外國駐華使領(lǐng)館 聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交人員承受土地 房屋 經(jīng)外交部確認(rèn) 可以免征契稅 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 基本養(yǎng)老保險(xiǎn) 基本醫(yī)療保險(xiǎn) 失業(yè)保險(xiǎn) 征收機(jī)構(gòu)承受用以抵繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的土地 房屋權(quán)屬免征契稅 二 現(xiàn)行契稅條例解析 7 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅地點(diǎn) 納稅期限 契稅暫行條例 第八條規(guī)定 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人簽定土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天 或者納稅人取得其他具有土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天 契稅暫行條例 第九條規(guī)定 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi) 向土地 房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào) 并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款 二 現(xiàn)行契稅條例解析 實(shí)際工作中 納稅人在簽定合同后 不到辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的時(shí)候根本不可能主動(dòng)到征收機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 事實(shí)上 我們征收機(jī)關(guān)根據(jù) 契稅暫行條例 第十一條 納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證或其他規(guī)定的文件材料 依法向土地管理部門 房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地 房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù) 的規(guī)定 將源泉控管契稅也是放在辦證之前 因此 根據(jù)契稅征管的實(shí)際 我們把契稅的納稅環(huán)節(jié)規(guī)定為簽定合同后到辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前 以體現(xiàn)公平性 否則對(duì)被稽查的納稅人顯失公平 但同時(shí)也存在不足 為長(zhǎng)期不辦理產(chǎn)權(quán)或以倒買倒賣房地產(chǎn)為目的的納稅人找到借口 二 現(xiàn)行契稅條例解析 A于1999年7月1日簽訂合同購買普通住房一套價(jià)格為50萬元 于2000年9月1日辦理房產(chǎn)證 未繳納契稅 2004年6月1日A轉(zhuǎn)讓該住房 征收機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)其未繳納上手契稅 應(yīng)如何征稅 如何計(jì)算滯納金 案例 一 是否適用征管法的問題 三 實(shí)際征管中的幾個(gè)具體政策問題 二 拆遷補(bǔ)償契稅問題 1998省政府第109號(hào)令 四川省契稅稅實(shí)施辦法 和國稅發(fā) 2001 110文明確 契稅的征收管理依照 征管法 執(zhí)行 1 政策依據(jù) 川地稅發(fā) 2003 33號(hào)文 財(cái)稅 2005 45號(hào)文 川地稅發(fā) 2005 113號(hào)文 川地稅函 2006 256號(hào)文 2 政府拆遷和非政府拆遷 實(shí)際工作中 拆遷到底是因政府行為引起還是因開發(fā)商行為引起 不易區(qū)分 財(cái)稅 2005 45號(hào)文規(guī)定 對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的 對(duì)購房成交價(jià)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免契稅 超過拆遷補(bǔ)償款的 就超過部分征收契稅 實(shí)際上已擴(kuò)大到非政府拆遷 3 拆遷抵扣契稅稅基的問題 不分住宅 商業(yè)性質(zhì) 不論其補(bǔ)償面積是否高于原產(chǎn)權(quán)面積 或補(bǔ)償價(jià)格高于同地段同類房地產(chǎn)價(jià)格 或用補(bǔ)償費(fèi)多次購房的 均以 房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議 中載明的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi) 補(bǔ)助費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn) 4 被拆遷人與購房人原則上應(yīng)該一致 夫妻之間可替換 但不能變到子女名下 上述政策只是對(duì)被拆遷人而言 有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為 在舊城改造中 房屋建成后部分房屋要?dú)w還被拆遷人 并未實(shí)現(xiàn)收入 在計(jì)算其應(yīng)納稅額時(shí)應(yīng)將還房部分扣除 或者應(yīng)扣除其拆遷還房發(fā)生的費(fèi)用 按照契稅政策規(guī)定 不能扣除拆遷還房發(fā)生的費(fèi)用或抵扣還房部分 也不能僅按土地出讓金征收契稅 應(yīng)按納稅人取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益 包括土地出讓金 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 城市配套費(fèi)等計(jì)征契稅 5 房改房拆遷后重新購買房屋 不能再享受房改免稅政策 只能比照拆遷有關(guān)契稅政策 三 關(guān)于繼承和贈(zèng)與的契政策把握問題 對(duì) 繼承法 規(guī)定的法定繼承人 包括配偶 子女 父母 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 繼承土地 房屋權(quán)屬 不征契稅 對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地 房屋權(quán)屬 屬贈(zèng)與行為 應(yīng)征收契稅 判定繼承的標(biāo)準(zhǔn)要與司法解釋相銜接 四 關(guān)于退房是否退稅的問題 購房人退房分兩種情況 一是未辦理權(quán)屬登記的 二是辦理了權(quán)屬登記的 對(duì)第一種情況 予以退還 對(duì)于第二種情況 已納契稅不予退還 但如經(jīng)法定程序判定該交易合同及權(quán)屬轉(zhuǎn)移無效 已納契稅可以退稅 五 家庭財(cái)產(chǎn)分割是否征稅 應(yīng)根據(jù)具體情況確定 對(duì)享有家庭財(cái)產(chǎn)共有權(quán)的成員 承受被分割家庭財(cái)產(chǎn) 不征契稅 對(duì)不享有家庭財(cái)產(chǎn)共有權(quán)的成員 承受被分割家庭財(cái)產(chǎn) 應(yīng)按贈(zèng)與征收契稅 如 父母將財(cái)產(chǎn)全部給兒女 生前為贈(zèng)與 死后按繼承 夫妻離婚時(shí)房產(chǎn)歸一方所有 是否征收契稅 關(guān)鍵看該房產(chǎn)是否屬于夫妻共有房產(chǎn) 如果是共有房產(chǎn) 不征契稅 反之 則要征 合伙企業(yè)解散 涉及分家析產(chǎn) 如土地房屋為共有 不征契稅 六 將個(gè)人房地產(chǎn)投入自己投資的個(gè)人獨(dú)資企業(yè) 或?qū)€(gè)人創(chuàng)辦的獨(dú)資私營企業(yè)的房產(chǎn)更名到自己名下 是否征收契稅 不征 將個(gè)人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有限責(zé)任公司 則要征收契稅 是因?yàn)?有限責(zé)任公司作為獨(dú)立的企業(yè)法人 獨(dú)立擁有企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán) 土地房屋權(quán)屬由自然人轉(zhuǎn)移到法人實(shí)體 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 七 關(guān)于金融行業(yè)的契稅問題 以資抵貸的契稅問題 根據(jù)川地稅函 2001 187號(hào)文規(guī)定 金融企業(yè)按法院判決收回抵貸房地產(chǎn) 在未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前 可暫不征收契稅 一旦辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù) 應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定征收契稅 2007年 省局在規(guī)范性文件清理中 已公告 關(guān)于金融企業(yè) 以資抵貸 有關(guān)稅收政策的通知 川地稅函 2001 187號(hào) 文件 于2007年7月19日停止執(zhí)行 本著實(shí)事求是 稅政統(tǒng)一 妥善解決歷史遺留問題的原則 經(jīng)請(qǐng)示國家稅務(wù)總局同意 省局川地稅函 2008 219號(hào)規(guī)定 對(duì)納稅義務(wù)時(shí)間確已發(fā)生在2007年7月19日前 2007年7月19日后才辦理房屋 土地權(quán)屬的過戶手續(xù) 仍然按川地稅函 2001 187號(hào)文執(zhí)行 金融資產(chǎn)管理公司的契稅問題 一是接收不良債務(wù)的契稅問題 財(cái)稅 2001 10號(hào)規(guī)定 對(duì)中國信達(dá) 華融 長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司以及經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu) 按國務(wù)院規(guī)定的范圍和額度 接受相關(guān)國有銀行的不良債權(quán) 借款方以土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)抵沖貸款本息的 免征承受土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)應(yīng)繳納的契稅 二是接收資本金項(xiàng)下的資產(chǎn)過戶所涉契稅問題 財(cái)稅 2003 21號(hào)規(guī)定 財(cái)政部從國有商業(yè)銀行無償劃轉(zhuǎn)了部分資產(chǎn)給中國信達(dá) 華融 長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司 作為其組建時(shí)的資本金 金融資產(chǎn)管理公司按財(cái)政部核定的資本金數(shù)額 接收國有商業(yè)銀行的資產(chǎn) 在辦理過戶手續(xù)時(shí) 免征契稅 被撤銷金融機(jī)構(gòu)在財(cái)產(chǎn)清理中取得土地房屋權(quán)屬所涉契稅問題 國稅函 2002 777號(hào)對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)在財(cái)產(chǎn)清理中取得土地房屋權(quán)屬所涉契稅 予以免征 農(nóng)村信用社改革的契稅問題 整體改制 接收合作基金會(huì)的房屋 土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)所發(fā)生的權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅 銀發(fā) 2000 21號(hào) 八 未辦理權(quán)屬證書的土地房屋轉(zhuǎn)讓的契稅問題 國家稅務(wù)總局 關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù) 國稅函 2007 645號(hào) 規(guī)定 土地使用者轉(zhuǎn)讓 抵押或置換土地 無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書 無論其在轉(zhuǎn)讓 抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù) 只要土地使用者享有占有 使用 收益或處分該土地的權(quán)利 且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓 抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益 土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅 土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收 根據(jù) 中華人民共和國契稅暫行條例 規(guī)定 不論是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移還是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移 其征收契稅的依據(jù)和原則是一致的 因此 川地稅函 2008 219號(hào)明確 對(duì)未辦理房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)讓房屋的契稅問題 比照國稅函 2007 645號(hào)文執(zhí)行 九 公路經(jīng)營權(quán) 礦山開采權(quán)拍賣 是否征收契稅 不屬土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移 不辦理土地權(quán)屬變更 不征契稅 十 授權(quán)經(jīng)營的劃撥地 是否交納契稅 建行 國航改制涉及土地授權(quán)經(jīng)營 將應(yīng)交納的劃轉(zhuǎn)出的出讓金 直接轉(zhuǎn)作國有股 據(jù)總局消息 已上報(bào)國務(wù)院 意見是不征契稅 十一 用土地 房屋抵繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的契稅問題 根據(jù) 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例 規(guī)定 社會(huì)保險(xiǎn)基金不計(jì)征稅費(fèi) 所以 對(duì)土地 房屋抵繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)免征契稅 十二 土地儲(chǔ)備中心收購 收回的土地是否征收契稅 土地儲(chǔ)備中心是自收自支的事業(yè)單位 履行政府職能 利用政府的行政手段 經(jīng)濟(jì)手段來經(jīng)營土地 其土地來源于 1 征用農(nóng)民集體土地 2 無償收回的閑置土地 3 因城市規(guī)劃調(diào)整有償收回的土地 對(duì)其收購 收回的土地 凡辦理土地權(quán)屬變更的 要征收契稅 未辦理權(quán)屬變更的 可暫不征收 十三 事業(yè)單位改制不能比照財(cái)稅 2003 184號(hào)文執(zhí)行 十四 1997年10月1日前簽訂的購房合同但未辦理納稅手續(xù)的 按新條例還是老條例 根據(jù)國稅發(fā) 1997 176號(hào)文規(guī)定 按老條例征稅 一 房地產(chǎn)稅收一體化管理的提出及要求為確保國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策落實(shí)到位 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 國家稅務(wù)總局于2005年下發(fā)了 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 國稅發(fā) 2005 82號(hào) 要求對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施以契稅為把手的一體化管理 國家稅務(wù)總局還專題發(fā)出 關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 國稅發(fā) 2005 156號(hào) 文件 對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化管理提出了具體要求 一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo) 狠抓落實(shí) 二是以契稅征管為把手 嚴(yán)格 先稅后證 三是對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收實(shí)行 一窗式 征收 四是建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫 全面掌控稅源信息 五是建立信息傳遞機(jī)制 實(shí)現(xiàn)信息共享 六是規(guī)范契稅申報(bào)管理 簡(jiǎn)化辦稅程序 七是整合征管資源 合理設(shè)置征稅窗口 優(yōu)化納稅服務(wù) 方便納稅人繳納稅款 八是加強(qiáng)發(fā)票管理 嚴(yán)格以票控稅 九是加強(qiáng)協(xié)調(diào) 溝通 建立部門協(xié)作配合機(jī)制 四 實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理 二 以契稅為把手的理由首先 契稅是房地產(chǎn)稅收中對(duì)稅源控制最好的稅種 從全國情況看 在實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理前 存量房交易環(huán)節(jié)涉及的契稅 個(gè)人所得稅 營業(yè)稅及附加稅 土地增值稅 印花稅等稅種 各地征收情況不一 有的稅種一直沒有開征 有的雖已開征 效果并不好 而契稅屬于全國統(tǒng)一并全面征收的稅種 而且因各級(jí)契稅征收機(jī)關(guān)加強(qiáng)了與國土 房管等部門的配合協(xié)作 全國大部分城市基本實(shí)現(xiàn)了信息共享 稅源掌控較為充分 征收效果顯著 其次 契稅掌控稅源有制度上的保證 1997年修訂實(shí)施的 中華人民共和國契稅暫行條例 第十一條明確規(guī)定 在房地產(chǎn)交易過程中 要先繳納契稅 后辦理產(chǎn)權(quán)證書 土地管理部門 房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向契稅征收機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料 并協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅 再者 契稅在全國范圍內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)了征收機(jī)關(guān)直接征收 2004年 國家稅務(wù)總局明確提出在全國范圍內(nèi)取消契稅委托代征 實(shí)行征收機(jī)關(guān)直接征收 三 抓住機(jī)遇做好一體化管理工作針對(duì)目前我省房地產(chǎn)稅收一體化管理存在的沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收一體化征管軟件等突出問題 當(dāng)前我們重點(diǎn)要抓好以下工作 一 督促各地嚴(yán)格按照總局和省局印發(fā)的房地產(chǎn)稅收一體化管理業(yè)務(wù)規(guī)程規(guī)范房地產(chǎn)稅收一體化管理 通過深入基層檢查 編發(fā)簡(jiǎn)報(bào) 工作會(huì)議交流 年終目標(biāo)考核等多種形式督促各地結(jié)合實(shí)際 將總局和省局印發(fā)的業(yè)務(wù)規(guī)程落實(shí)到位 確保房地產(chǎn)稅收一體化管理全面規(guī)范運(yùn)行 二 積極與信息管理中心配合 修改完善房地產(chǎn)稅收一體化征管軟件 確保軟件盡快在全省推開運(yùn)用 三 進(jìn)一步加強(qiáng)部門配合 及時(shí)研究解決房地產(chǎn)稅收一體化管理中存在的問題 一 財(cái)稅字 1999 210號(hào)文件出臺(tái)背景 五 關(guān)于房地產(chǎn)新政 為配合國家住房制度改革 有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 國家出臺(tái)了210號(hào)文件 營業(yè)稅政策 對(duì)個(gè)人購買并居住超過1年的普通住宅 銷售時(shí)免營業(yè)稅 不足1年的 實(shí)行差額計(jì)征 個(gè)人自建自用住房 銷售時(shí)免營業(yè)稅 對(duì)企業(yè) 行政事業(yè)單位按房改成本價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入 暫免征營業(yè)稅 土地增值稅政策 對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅 在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅 契稅政策 個(gè)人購買自用普通住宅 暫減半征收契稅 空置商品住房稅收政策 99年8月1日 2000年底前購買的98年6月30日前建成尚未售出的商品住房 免營業(yè)稅 契稅 財(cái)稅 2001 44號(hào)又延期至2002年12月31日止 但恢復(fù)對(duì)別墅 度假村等高消費(fèi)性的空置商品房征收營業(yè)稅 契稅 同時(shí)將范圍擴(kuò)大至對(duì)98年6月30日前建成的商業(yè)用房 寫字樓 在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的 免營業(yè)稅 契稅 二 2005年房地產(chǎn)新政 7部門 3部委文件 1 背景房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題 一是各種住房需求擴(kuò)大 房地產(chǎn)投資增速過高 二是地價(jià) 鋼材 水泥價(jià)格上漲 開發(fā)建設(shè)成本提高 助推了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 開始影響人們的日常生活 尤其對(duì)中低收入人群 住房問題難以解決 三是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 突出表現(xiàn)為中低價(jià)位 中小戶型的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足 四是投資性購房增多 投機(jī)炒房現(xiàn)象顯現(xiàn) 在此背景下 國家要求嚴(yán)把土地和信貸大門 2 新政具體規(guī)定 1 明確普通住宅標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)國務(wù)院辦公廳國辦發(fā) 2005 26號(hào)文件精神 川辦發(fā) 2005 22號(hào)文規(guī)定 我省普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足下列條件 容積率1 0以上 建筑面積140平方米以下 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房均價(jià)的1 2倍以下 具體標(biāo)準(zhǔn)由各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制訂 川地稅發(fā) 2005 104號(hào)文在轉(zhuǎn)發(fā)三部委89號(hào)文件中明確 沒有制訂普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū) 按川辦發(fā) 2005 22號(hào)文規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 2 營業(yè)稅政策 自2005年6月1日起 個(gè)人購買不足2年轉(zhuǎn)讓的 按售房收入全額征收營業(yè)稅 超過2年 含2年 轉(zhuǎn)讓的 普通住宅免營業(yè)稅 非普通住宅就差額征營業(yè)稅 3 普通住宅購買時(shí)間的確定 川地稅發(fā) 2005 104號(hào)文規(guī)定 2005 5 31日前購買的 以產(chǎn)權(quán)證或購房時(shí)的有效憑證 合同 協(xié)議 記載的時(shí)間孰先原則確定 2005 5 31日后購買的 以產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證記載的時(shí)間確定 3 房地產(chǎn)新政的完善鑒于2005年房地產(chǎn)新政的調(diào)控效果不是非常理想 為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求 國務(wù)院于2006年又出臺(tái)了國辦發(fā) 2006 37號(hào)文件 即 國六條 對(duì)房地產(chǎn)稅收政策中的營業(yè)稅政策作出以下調(diào)整 從2006年6月1日起 對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 個(gè)人購買普通住房超過5年 含5年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)免征營業(yè)稅 個(gè)人購買非普通住房超過5年 含5年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅 4 自用 如何判斷 由于稅收信息化建設(shè)滯后 對(duì)是否自用很難說 目前只對(duì)同一個(gè)人一次性購買多套住房的情況予以控制 第二部分 耕地占用稅 目錄 耕地占用稅的概念及發(fā)展 3 5新條例修訂的背景及內(nèi)容 5 8新條例具體問題解析 9 23 一 耕地占用稅的概念及發(fā)展 概念及發(fā)展 耕地占用稅的概念 耕地占用稅是對(duì)占用耕地和其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人 按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅 根據(jù)稅收屬性分類 耕地占用稅屬于行為稅 也就是對(duì)單位和個(gè)人建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地和其他農(nóng)用地的行為征收的一種稅 概念及發(fā)展 開征耕地占用稅始于1987年4月1日 主要目的是 切實(shí)保護(hù)耕地 加強(qiáng)土地管理 促進(jìn)土地資源的合理利用 防止亂占濫用土地 增加 三農(nóng) 投入 增強(qiáng)農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁 為了實(shí)施最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度 進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理 2007年12月1日 國務(wù)院頒布了中華人民共和國國務(wù)院令第511號(hào) 對(duì)耕地占用稅暫行條例進(jìn)行了修訂 新條例自2008年1月1日起施行 耕地占用稅的發(fā)展 二 新條例修訂的背景及內(nèi)容 一 修訂背景 耕地保護(hù)形勢(shì)嚴(yán)峻中央明確提出嚴(yán)格保護(hù)耕地的要求加強(qiáng)稅收調(diào)控作用的需要 修訂背景 修訂內(nèi)容 提高了稅額標(biāo)準(zhǔn) 在原條例稅額標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上平均提高了4倍 占用基本農(nóng)田的使用稅額在當(dāng)?shù)囟愵~的基礎(chǔ)上再提高50 擴(kuò)大了征稅范圍 統(tǒng)一了內(nèi) 外資企業(yè)稅收負(fù)擔(dān) 從嚴(yán)規(guī)定了耕地占用稅的減免稅項(xiàng)目 加強(qiáng)了征收管理 明確耕地占用稅的征管適用 中華人民共和國稅收征收管理法 二 修訂內(nèi)容 三 新條例解析 新條例解析 1 納稅人 凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人 為耕地占用稅的納稅人 應(yīng)當(dāng)依照條例規(guī)定繳納耕地占用稅 其中 所稱單位 包括國有企業(yè) 集體企業(yè) 私營企業(yè) 股份制企業(yè) 外商投資企業(yè) 外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位 社會(huì)團(tuán)體 國家機(jī)關(guān) 部隊(duì)以及其它單位 所稱個(gè)人 包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人 經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的 納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的 納稅人為用地申請(qǐng)人 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的 納稅人為實(shí)際用地人 新條例解析 2 征稅對(duì)象 耕地占用稅的征稅對(duì)象是指占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為 決定耕地占用稅征稅對(duì)象兩方面要素 建設(shè)行為 一是建房 不管所建房屋是從事農(nóng)業(yè)建設(shè) 還是從事非農(nóng)業(yè)建設(shè) 只要占用耕地建設(shè)永久性建筑物 都要繳納耕地占用稅 二是從事非農(nóng)業(yè)建設(shè) 不管是否建房 均應(yīng)課稅 被占耕地 擴(kuò)大到了整個(gè)農(nóng)用地 如林地 牧草地 農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等 新條例解析 3 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 四川省耕地占用稅實(shí)施辦法 第十四條規(guī)定 經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的 耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理耕地占用稅完稅手續(xù)通知的當(dāng)天 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的 耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人實(shí)際占用耕地的當(dāng)天 新條例解析 4 計(jì)稅依據(jù) 耕地占用稅是從量定額稅種 以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù) 按照規(guī)定的稅額一次性征收 在實(shí)際征管中 耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按照批準(zhǔn)面積和實(shí)際占地面積孰大的原則確定 即 納稅人實(shí)際占地面積 含受托代占地面積 大于批準(zhǔn)占地面積的 以實(shí)際占地面積計(jì)稅 批準(zhǔn)占地面積大于實(shí)際占地面積的 以批準(zhǔn)占地面積計(jì)稅 新條例解析 5 稅率 人均耕地不超過1畝的地區(qū) 每平方米為10元至50元 人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū) 每平方米為8元至40元 人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū) 每平方米為6元至30元 人均耕地超過3畝的地區(qū) 每平方米為5元至25元 耕地占用稅實(shí)行定額稅率 耕地占用稅暫行條例 第五條規(guī)定 以縣 市 區(qū) 為單位稅額依次為 新條例