： 規(guī)模較大，其優(yōu)勢在于形成規(guī)模效應(yīng)，且易于形成較佳的 小區(qū)配套和景觀條件 。 特征之二： 戶型過于集中，近年所開發(fā)的項目多集中于大戶型、高檔房，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)朝 高端 市場過度集中，導(dǎo)致中低端產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重缺失，產(chǎn)品 同質(zhì)化 現(xiàn)象嚴(yán)重。 特征之三： 建筑風(fēng)格過于 單一 ，缺少具有延襲蘇州千年古城風(fēng)貌，具有蘇州園林特色的建筑元素，在細(xì)節(jié)處理上力度不足。 特征之四： 物業(yè)管理水平較高，樓盤住商分離，商業(yè)集中設(shè)置，近 50%聘用國內(nèi)外 知名物業(yè)管理 公司擔(dān)任小區(qū)管理。 特征之五： 各區(qū)域之間 價格落差大 ，其中相城區(qū)與園區(qū)的落差達 相城、吳中區(qū)以其價格所處的相對優(yōu)勢，未來將成為拉動蘇州房市平均價格的重要區(qū)域。 特征之六： 高綠化率、高得房率。各樓盤均以提 高綠化率 改善小區(qū)的景觀環(huán)境，以提升樓盤品質(zhì)，并以 高得房率 吸引買家。 其他特征 : 建筑設(shè)計 高起點、高標(biāo)準(zhǔn)。如美國的 董國際、日清建筑等知名境外機構(gòu)加盟。 集聚了世界多家知名 景觀設(shè)計 公司。如泛亞易道、貝爾高林、美國 會所 功能齊全，普遍走高雅路線。 重視營銷企劃，聘請專業(yè) 營銷公司 擔(dān)綱策劃和銷售工作。 重視 媒體宣傳 ，善于利用公關(guān)活動造勢。如嘉年華會、音樂酒會、名人沙龍等。 ： 對于具有蘇州地方物色的 江南古典風(fēng)格 的建筑以及現(xiàn)代風(fēng)格的建筑最為蘇州市民的親睞。 可充分利用目前蘇州供應(yīng)市場建筑風(fēng)格單一的弱點，本項目應(yīng)在設(shè)計上挖掘潛力，吸引客戶眼球。 空間結(jié)構(gòu)： 針對目前蘇州市場上 非平層 結(jié)構(gòu)的住宅套型比例較小，建議開發(fā)部份疊加式空中別墅，增加錯層、躍層等非平層的結(jié)構(gòu)類型以滿足部分客戶的需求，同時降低產(chǎn)品的同質(zhì)化。 戶型需求： 三房二廳的需求所占比例很大，而對二房的需求比例也達 42%，而供應(yīng)市場上 二房 的比例偏低，因此本項目可適當(dāng)增加二房的開發(fā)。 面積要求： 70120平方米的戶型需求量最大，其中主力戶型面積需求集中于 90100平方米。相對于供應(yīng)市場主力面積 120140平方米的現(xiàn)狀，可提高 120平米以下戶型面積開發(fā)， 降低總價 ，填補市場空檔。 車位需求： 此比例達到 63%，目前蘇州市場上車位配較高，私車擁有量增加較快，建議按住宅套數(shù)的同比例配置車位。預(yù)期車位價格為 810萬元，與市場價較為一致。 交付要求： 以毛坯房占絕大多數(shù)，但對裝修房的概念總體接受程度達 44%，與供應(yīng)市場相比，可在此方面制造市場賣點，如單身公寓、疊加別墅等可提供全 裝修 或初裝修等。 園區(qū)房價： 預(yù)期在 58006400元 /平方米范圍內(nèi)的占 32%，因此在未來有購房需求的潛在客戶中有效需求比例達到 1/3，如未來定價合理，購買力有保障。 ，結(jié)合地塊特征提出發(fā)展建議 土地區(qū)位。 本項目地處現(xiàn)代化的蘇州工業(yè)園區(qū)，與金雞湖一路之隔，但視線卻受被其他高層和會展中心阻擋，無法利用金雞湖的景觀優(yōu)勢。 地塊周邊環(huán)境差。 地塊北面是工業(yè)廠房，且沿高壓走廊，對于居民購房選擇，特別是靠北面的建筑會有一定的銷售弱勢； 地形不方正。 本項目地塊 觀設(shè)計帶來不利影響。 成本高。 地塊的土地價格較高，平均樓面地價近 2800元 /平方米，需要通過產(chǎn)品去充分挖掘地塊的價值。 城市道路的影響。 本地塊被地塊中央東西向和地塊東面二條城市主干道向割裂，不利于形成整體。 周邊河流。 地塊北面、東面各有一個河流，可為本項目所利用。 、同質(zhì)化趨向嚴(yán)重，高層一通天下； 項目機會 筑組合以及在建筑與景觀細(xì)部處理上體現(xiàn)與其他同類樓盤的差異性，使建筑 景觀 人三者之間達到有機結(jié)合。 需求市場 層、躍層、疊加別墅以及全裝修、菜單式裝修房、酒店式公寓、親子套等概念在蘇州市民中的預(yù)期接受狀況良好； 項目機會 據(jù)不同年齡、層次的客戶群體的不同愛好和生活趨向在產(chǎn)品空間布局、戶型結(jié)構(gòu)等方面進行量身定制。 項目特征 塊形狀特殊、地塊本身存在的劣勢； 項目機會 一個項目具有多個樓盤的景觀、建筑之效果。 推廣方式 項目機會 用特色鮮明的營銷推廣思路和手段，在推廣上創(chuàng)造蘇州樓市的一大亮點。 結(jié)構(gòu)人性化 形態(tài)多樣化 營銷個性化 ，我們需要解決好二個方面的問題： 第一，在這樣的市場背景下，有什么樣的機會可以發(fā)掘？ 第二：在這樣的土地上，什么樣的產(chǎn)品能夠去化其劣勢，同時提升土地的價值？ 、多文化集聚的區(qū)域 如何體現(xiàn)蘇州傳統(tǒng)園林文化的特色 同時傳承中華民族街坊式的鄰里親情 新蘇州人 蘇州原住民 括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。 現(xiàn)代新移民 本項目另一主要客源為來自工業(yè)園區(qū)和周邊區(qū)域企業(yè)中的白、金領(lǐng)工作人員以及外籍員工。 工業(yè)園區(qū)文化 蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)或者正在形成由多個民族、多種文化元素共存的區(qū)域，構(gòu)成了新蘇州人特有的文化背景。 ，具備這樣一種文化背景的新蘇州人需要的居住產(chǎn)品應(yīng)該是： 蘇州的、中國的、現(xiàn)代的 ，利用分段分割的方式改變?yōu)榫植糠秸?guī)整的地塊 組團的概念有利于形成具有蘇州園林特色的，符合蘇州的、中國的、現(xiàn)代的文化背景的新蘇州人需要的居住氛圍 用此特點以及組團間之的交流面增設(shè)沿街特色商業(yè)街道，提高土地使用價值 因此本地塊劣勢的去化可以采用： 院落、街坊、多組團 、地域文化 規(guī)避辦法 市場特征 地塊特征 市場表現(xiàn) 供應(yīng)市場 地理位置 &地塊形狀 產(chǎn)品差異化 價值最大化 規(guī)劃體現(xiàn) 地域文化 原創(chuàng)性 產(chǎn)品定位 蘇州的、中國的、現(xiàn)代的 院落、街坊、多組團 、 分期開發(fā)，每期 8 10 萬方2 、大院。五個大院，水、木、金、火、土3 、每個大院風(fēng)格不一，各具特色又互相協(xié)調(diào)4 、局部底層架空，形成通透，內(nèi)外空間流通5 、分大院管理（守門人制）6 、每院與河流相通，可單獨運行7 、大院之間均為主入口與會所 會所、商業(yè)街8 、雙網(wǎng)格系列（建筑、景觀） 以上總建筑面積及其他指標(biāo)均嚴(yán)格按政府標(biāo)準(zhǔn)計算 。 上述面積配比為根據(jù)市場反饋情況暫定 ， 待最終方案確定后再作調(diào)整 。 戶均面積根據(jù)市場一般情況設(shè)定 ， 具體需根據(jù)最終方案而定 。 地下建筑包含人防工程所需面積 ， 其中人防工程按地上建筑占地面積計算 ， 人防工程平時作為停車位使用 。 本項目根據(jù)不同組團可分五期開發(fā) ， 但在此財務(wù)分析中不考慮各期建筑類型存在的不同配比方式以及價格變化的影響 。 酒店式公寓 、 產(chǎn)權(quán)式酒店均含精裝修 。 項目名稱：雅戈爾蘇州金雞湖項目 單位: 平方米總用地面積 255,539 總建筑面積 511,079 綠地率 45% 14,993 建筑密度25%面積 戶均面積高層公寓 274,471 150多層住宅 100,000 130酒店式公寓 52,300 50產(chǎn)權(quán)式酒店 30,000 50商業(yè) 51,108 100會所 3,200 小計 511,079 地下車位面積 133,171 40其中：人防工程面積 63,885 建筑占地面積地下車位個數(shù) 3,329 總戶數(shù)的 70%小計 133,171 507,879 高層公寓 274,471 多層住宅 100,000 酒店式公寓 52,300 產(chǎn)權(quán)式酒店 30,000 商業(yè) 51,108 其中：地上建筑可售面積合計地下建筑： 主要是指園林景觀 。 蘇州園林作為中國園林設(shè)計的重要代表之一 ， 深得消費者的青睞 ，其也成為蘇州的代名詞之一 ， 在項目中延續(xù)和傳承這種文化 ， 不單單是為了滿足市場的需求 ， 更是表達了我們對中國傳統(tǒng)文化精華的敬意 。 很中國： 除了建筑中運用的中國元素外 ， 主要是針對目標(biāo)消費群體來設(shè)定的 。 我們堅信：民族的 ，才是世界的 ！ 工業(yè)園區(qū)除了蘇州人 、 來蘇州支持建設(shè)的外地人以外 ， 還有很多華僑和外國友人 ，作為 “ 新蘇州人 ” ， 他們對中國文化都充滿了敬仰 ， 我們在建筑設(shè)計中 ， 除了考慮規(guī)避與園區(qū)其他項目同質(zhì)化競爭以外 ， 還將迎合他們的這種需求 ， 為他們提供后現(xiàn)代 中國式的產(chǎn)品 。 很現(xiàn)代： 除了考慮符合園區(qū)基本的規(guī)劃要求以外，還主要考慮現(xiàn)代化的建筑空間和布局。這種現(xiàn)代，是在傳承中國傳統(tǒng)建筑文化精髓的基礎(chǔ)之上的現(xiàn)代，不是沒有根基、不考慮國情、純粹拿來主義的現(xiàn)代。 ： 根據(jù)長期市場調(diào)查發(fā)現(xiàn) ， 住宅社區(qū)規(guī)模在 8 舒適度最高； 同質(zhì)集聚： 由業(yè)主的興趣愛好 、 家庭成員組成 、 經(jīng)濟條件等三個條件劃分組團特色和產(chǎn)品構(gòu)成 ，符合現(xiàn)代人 “ 同類集聚 ” 的心理需求； 分期開發(fā)： 整個社區(qū)規(guī)模較大 ， 為了規(guī)避開發(fā)風(fēng)險 ， 多組團劃分有益于持續(xù)性的開發(fā)； 院落 、 街坊的形成： 多組團規(guī)劃 ， 使項目形成五個大的院落 ， 形成了圍合式的中庭花園 ， 景觀的均好性較佳 ， 并且大大增加了商業(yè)部分的面積 ， 有利于提高開發(fā)商的利潤； 風(fēng)格多樣化： 多組團設(shè)計 ， 可以較好地實現(xiàn)組團風(fēng)格的多樣化 ， 同時達到多個小區(qū)的效果； 便于管理： 由于每個組團的面積較為適中 ， 便于分散管理； 劣勢削弱： 削弱地塊 “ L”型東西狹長的劣勢 ， 使每個組團都變得相對的方正 ， 利于產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計； ，是為了更好的開放 規(guī)劃將以開放與多元 、 積極與溝通的方式 ， 讓規(guī)劃最大程度地實現(xiàn)土地自身的價值；讓社區(qū)與城市之間以相對獨立的關(guān)系趨于和諧 ， 以一種合理的方式相聯(lián)接 ， 并給予舒適的自然尺度和鄰里之間無障礙的溝通與交流 ， 從而達到城市居住 、 自然居住和情感居住三位一體的目標(biāo) 。 項目以圍合的社區(qū)形態(tài) ， 把歷史的 、 人文的 、 原生態(tài)的和再造自然環(huán)境要素整合性地作為土地內(nèi)在價值的表現(xiàn) ， 并以建筑的藝術(shù)風(fēng)格和街區(qū)的豐富性作為友好面對城市的界面；從而讓人更多地在自己熟悉的生活場景中發(fā)現(xiàn)精神血緣 ， 并以現(xiàn)代的城市和建筑體系將其激活 。 圍合式的院落設(shè)計 ， 有效規(guī)避了地塊區(qū)位劣勢帶來的抗性 ， 挖掘地塊自身的潛力 ， 最大程度地實現(xiàn)了地塊自身價值的增值 。 ， 先從創(chuàng)造與生活相匹配的周遭開始 為了更好地回應(yīng)社區(qū)生活功能的完善性 、 便捷性并和城市周邊配套功能互為補充 ， 商業(yè)街區(qū)將為居者和公眾提供品質(zhì)消費的平臺 。 項目多組團的設(shè)計 ， 在組團與組團之間形成了三條內(nèi)街 ， “ 街 ” 將成為社區(qū)內(nèi)除了圍合式院落以外最重要的活動場所 ， 街坊鄰居 ， 也將成為業(yè)主最主要的日常關(guān)系之一 。 ， 應(yīng)當(dāng)還有精神的注入 。 由此 ， 建筑應(yīng)坦然而友好地面對歷史 、 城市 ，并為城市注入新的活力 ， 從而回應(yīng)公眾的生活 。 內(nèi)部空間： 內(nèi)部注重鄰里關(guān)系的處理 ， 如空中四合院的設(shè)計 ， 為同層客戶提供更加和諧的室外交流空間； 外部空間： 在建筑外部 ， 更加注重建筑體量關(guān)系的處理 ， 如多層 、 高層錯落形成的豐富天際線； 建筑造型： 引入中國建筑的元素特征 ， 與現(xiàn)代建筑風(fēng)格完美融合 ， 形成獨具特色的城市景觀； 建筑類型： 多層 、 高層； 建筑結(jié)構(gòu) ：建筑與人的尺度應(yīng)該更為親切 ， 層層退臺式建筑的出現(xiàn) ， 正是回應(yīng)這樣的規(guī)劃思想 ，他在視覺上使電梯公寓擁有多層化的感受 ， 同時對人與人之間的關(guān)系進行重新的界定：人與人之間的關(guān)系應(yīng)該可以更緊 ， 社區(qū)從此不再是樊籬 。 ， 沒有比自然本身更合適的了；人工設(shè)計必須最大程度地接近于自然的真相 。 水系引入： 把社區(qū)外部兩條自然河流 ， 引入組團 ， 形成每個組團的親水平臺 ， 使項目形成了親水的概念； 兩大主軸： 自然河流的引入 ， 使項目的五個組團被兩條水系形成的主軸連接 ， 形成即獨立又相互協(xié)調(diào)的整體布局 ， 這同時也是社區(qū)的景觀主軸； 三重庭院： 建筑圍合而成的底部院落 、 建筑退臺形成的空中庭院以及高層內(nèi)部的空中花園 ， 成為社區(qū)內(nèi)部業(yè)主交流 、 溝通 、 休憩最主要的場所 ， 也是社區(qū)內(nèi)部各個層次的景觀節(jié)點； 局部底層架空： 不但有效增加了景觀設(shè)置面積 ， 還實現(xiàn)了基本無遮攔的視野空間 ， 形成內(nèi)部透景 ，實現(xiàn)了內(nèi)外空間的流通； 景觀特色： 水系和院落的設(shè)計 ， 使項目的景觀實現(xiàn)了線性與塊狀 、 剛性與柔性的完美結(jié)合 ， 在無外景可借的情況下 ， 深挖項目自身的潛力 ， 同樣達到景觀的均好性目的； 景觀設(shè)計： 建議五個組團分別由五個國家的著名景觀設(shè)計大師來設(shè)計 ， 以蘇州園林為基礎(chǔ) ， 融入部分現(xiàn)代元素 ， 創(chuàng)造新蘇式園林 。 ： 酒店管理公寓 （ 產(chǎn)權(quán)式酒店 、 酒店式服務(wù)公寓 ） 、 花園洋房 商業(yè)： 內(nèi)街店鋪 （ 街 ） 、 主干道店鋪 （ 道 ） 把工業(yè)園區(qū)電梯公寓引入充滿活性與溫情的花園洋房時代 為了突破工業(yè)園區(qū)傳統(tǒng)電梯公寓立面單一 、 親地性較差的不足 ， 并提升居住的品質(zhì) ， 我們把情景花園洋房引入每個組團 ， 從親地性較強的多層 高層底部的 層院落復(fù)式洋房 )、 外觀形態(tài)豐富的退臺式洋房 、 空中情景花園洋房 、 到 層躍式觀景洋房 )，共同組成了互動而相對獨立的產(chǎn)品類型 ， 他以統(tǒng)一的建筑外在形態(tài)作為宗旨 ， 以花園洋房的空間關(guān)系為線索 ， 表達出每種空間共同的生活特征 接近自然 、 表達生活并富于變化 。 “ 街 ” 、 “ 道 ” 概念的導(dǎo)入 現(xiàn)代城市的快節(jié)奏交通與步行體系日益成為矛盾 ， 傳統(tǒng)的街道純粹是為了滿足步行的交通功能 ，機動交通的出現(xiàn)使街道變得不安全 ， 同時傳統(tǒng)街道兩側(cè)的商業(yè)也深受快速交通的影響 ， 雖然街道變成公路以后越來越不適宜人停留或活動 ， 但同時我們也不得不承認(rèn)快速交通對現(xiàn)代城市的意思 。于是我們相對在城市的某一區(qū)域各成系統(tǒng)設(shè)計步行街道和快速干道成為一種解決辦法 。 兩者局部獨立又相互聯(lián)系 ， 能完整地完成各自的功能 ， 以實現(xiàn)了對傳統(tǒng)街道的概念在先 ， 同時不為機動交通形成壓力 。 “ 街 ” ， 在本項目里設(shè)計為情景式的主題街區(qū)，是時尚和藝術(shù)在社區(qū)的主要載體，其主要為社區(qū)內(nèi) 服務(wù)，由各具特色的小店鋪組成，構(gòu)成社區(qū)商業(yè)中心，與組團之間的會所相互配合，承擔(dān)起社區(qū) 泛會所的功能； “ 道 ” ， 與周邊區(qū)塊的鄰里中心共同構(gòu)成區(qū)域性商業(yè)中心，其主要功能除了為社區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供各 項商業(yè)服務(wù)、承擔(dān)一部分商務(wù)功能外，同時也可以與鄰里中心共同為區(qū)域客戶服務(wù)； “ 道 ” 主要由一通二（局部一通三）店鋪構(gòu)成，可達到有效增加商業(yè)實用面積的目的，增加開發(fā)商 利潤。 “ 街 ” 、 “ 道 ” 概念的導(dǎo)入 改變園區(qū)樓盤在推廣上所普遍采用的諸如嘉年華會、音樂酒會、名人沙龍等公關(guān)造勢活動在形式上的 重復(fù)性和缺乏創(chuàng)造性 結(jié)合蘇州人 居住文化的 尋源活動 以蘇州園林豐富的社會文化內(nèi)涵和寫意的山水藝術(shù)思想在園區(qū)的延承為主題進行廣告宣傳和樓盤推廣 總體思路 體現(xiàn) 民族的、現(xiàn)代的、蘇州的 居家理念 充分利用園區(qū)樓盤在建筑風(fēng) 格上的單一性與蘇州市民對 于具有 江南古典風(fēng)格 的建筑 之懷舊情結(jié) 針對本項目建筑在規(guī)劃上的 剛性，以抽象方式展現(xiàn)蘇州 古典園林宅園合一，可賞、 可游、可居建筑形態(tài)之精髓 體現(xiàn)蘇州人依戀自然，崇尚 鄰里親情之意境 最大限度地發(fā)揮本項目在 小區(qū)景觀與建筑設(shè)計方面 所能表達的人性化理念 推廣上充分發(fā)掘蘇州 園林 建筑 的歷史文化內(nèi)涵 通過寫意的方式將蘇州園 林、中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代 建筑有機結(jié)合 建筑與景觀設(shè)計 市場機會 推廣手段 項目中的其他經(jīng)營收入 對于本項目中的非主體經(jīng)營收入 ， 如會所的某些收益及其他營業(yè)外收入等 ， 因其受市場不可測因素影響較大 ， 且收益對本項目評估不產(chǎn)生決定性影響 ， 故在本項目財務(wù)分析中對于此類收益 ， 不作詳細(xì)分析 。 物業(yè)管理費用與收入 本項目竣工后由專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理 ， 故其物業(yè)管理支出和管理收入的測算與該項目的經(jīng)營無關(guān) ，其對現(xiàn)金流量和利潤的影響在此不予測算 。 由于物管資金將在項目交付后支付 ， 在此不作測算 。 投資過程中的不可控制因素 該項目的測算主要是根據(jù)目前市場供需現(xiàn)狀為主要依據(jù) ， 因此有關(guān)對于該項目的銷售進度和銷售價格估計是通過相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)估算得到 ， 所估計的數(shù)據(jù)謹(jǐn)供開發(fā)商參考之用 。 同時本項目選用的基本參數(shù)和未來收益測算 ， 是以該擬建項目按時 、 保質(zhì)完成 ， 并達到設(shè)定的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)為前提的 ， 至于項目建筑過程中的延期或其他影響因素 ， 不在考慮范圍之列 。 建設(shè)過程中的不可預(yù)見因素在本分析中已按建安造價的 取 。 銷售費用 、 管理費用及財務(wù)費用 銷售費用和管理費用涉及項目較多 ， 例如工程保險費 、 施工檢測費 、 建設(shè)工程質(zhì)量建理費 、 住宅配套管理費 、 房地產(chǎn)交易手續(xù)費等 。 在本測算中 ， 對于管理費用和銷售費用的計取照常規(guī)分別按開發(fā)成本的 總銷售額的 提 。 假設(shè)全部投資為銀行貸款 ， 因此貸款利率對于項目盈利水平影響較大 ， 本項目測算財務(wù)費用時的利率按目前商業(yè)銀行一年期貸款利率 （ 計算 。 測算依據(jù) 土地總價為 本財務(wù)分析從土地招投標(biāo)結(jié)束支付土地款開始 ， 即 2004年上半年 ， 至全部銷售收入實現(xiàn)止 ， 即2009年中期 。 本項目評估中假設(shè)建設(shè)成本按建設(shè)周期分期投入 ， 全部投資除土地款外均由貸款解決 ， 并且不考慮建筑承包商帶資建設(shè)的情況 ，任何建筑承包商的帶資都將增加本項目的盈利 。 假設(shè)全部投資均由銀行貸款解決 （ 自有資金按銀行利率計息 ） 。 各部分成本項目均根據(jù)蘇州及開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)測算 。 成本項目總成本（萬元）單位成本（元/平方米）估算依據(jù)說明一、土地獲得價款 地成本 實際成交價 計算2、契稅 - - 園區(qū)免交二、前期費用 100 元/計1、標(biāo)底編制和審核費 總建面積2元/2、招標(biāo)管理費 總建面積 3、工程監(jiān)理費 安造價 1. 1%4、質(zhì)量監(jiān)督費 - - 無5、保險費 - - 忽略6、市場研究和策劃費 - - 免7、勘測設(shè)計、規(guī)劃方案費 測 / , 方案 30 元 / 8、圖紙設(shè)計費及審圖費 工圖 / , 審圖園區(qū)免 , 抗震審核 / 9、現(xiàn)場三通一平費 草費 1 元 / 10、其他前期費用 時水電、道路、變電站一期 100 萬，二期 30 萬三、建設(shè)規(guī)費 按總建面積120 元/四、基礎(chǔ)設(shè)施費 - - 已包含于地價中五、水電煤貼費 電貼費 - - 無2、供電工程費 總建 50 元 / 3、供水工程費 總建 45 元 / 六、建安工程費用 95,9,800多層住宅 10, 1000酒店式公寓 18, 3500產(chǎn)權(quán)式酒店 10, 3500商業(yè) 6, 1200會所 2500七、小區(qū)綠化、景觀配套費* 8元/ ，含景觀設(shè)計費8元/八、不可預(yù)見費 開發(fā)成本合計 間費用 發(fā)成本 2 售費用 銷售額的 2 務(wù)費用 借貸表迭代100 次循環(huán)計算十、地下建筑建安工程費用* 27,地下車位 10,地下車位面積140 01 600 元/2 、人防工程 16,2, 按人防面積250 02 800 元/項目總成本( 萬元)可售面積單位成本合計(元/平方米)地下建筑單位成本(元/平方米),471 5% 15% 15% 20% 15% 15% 10% 5%多層住宅 100,000 10% 25% 25% 15% 10% 5% 5% 5%酒店式公寓 52,300 15% 25% 20% 15% 10% 5% 5% 5%產(chǎn)權(quán)式酒店 30,000 10% 20% 25% 20% 10% 5% 5% 5%商業(yè) 51,108 10% 20% 25% 20% 10% 5% 5% 5%地下車位 3,329 5% 15% 20% 20% 20% 10% 5% 5%銷售計劃 總面積2005年 2006年 2007年 2008年 以上開發(fā)周期以及銷售計劃根據(jù)本項目的體量并參考一般項目的建設(shè)周期和銷售速度暫定 。 ,818 5,565 5,843 6,135 6,442 6,764 7,103 7,458 7,831 8,222 多層住宅 7,075 5,775 6,064 6,367 6,685 7,020 7,371 7,739 8,126 8,532 酒店式公寓 8,362 6,825 7,166 7,525 7,901 8,296 8,711 9,146 9,603 10,084 產(chǎn)權(quán)式酒店 12,864 10,500 11,025 11,576 12,155 12,763 13,401 14,071 14,775 15,513 商業(yè) 10,291 8,400 8,820 9,261 9,724 10,210 10,721 11,257 11,820 12,411 地下車位 102,915 84,000 88,200 92,610 97,241 102,103 107,208 112,568 118,196 124,106 銷售價格計劃2005年 2006年 2007年 2008年均價2009 年 合計上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年高層公寓 8,019 25,260 26,523 37,132 29,241 30,704 21,492 11,284 189,655 多層住宅 6,064 15,917 16,713 10,529 7,371 3,870 4,063 4,266 68,793 酒店式公寓 5,622 9,838 8,264 6,508 4,556 2,392 2,511 2,637 42,328 產(chǎn)權(quán)式酒店 3,308 6,946 9,116 7,658 4,020 2,111 2,216 2,327 37,701 商業(yè) 4,508 9,466 12,424 10,436 5,479 2,877 3,020 3,171 51,382 地下車位 1,468 4,625 6,475 6,799 7,138 3,748 1,968 2,066 34,286 合計 28,988 72,052 79,516 79,062 57,806 45,700 35,271 25,751 424,146 2007年 2008年回款計劃（萬元）2005年 2006年 酒店式公寓主要為小戶型高層公寓 ， 全裝修且提供酒店服務(wù)以去化沿北面高層線一帶的抗性 。 產(chǎn)權(quán)式酒店為星級酒店功能 ， 其物業(yè)進行銷售但由專業(yè)酒店管理公司 （ 如雅戈爾富宮大酒店 ） 提供酒店管理 ， 提供業(yè)主固定回報的方式 。 商業(yè)為二 三層建筑 ， 其中一至二層為一通二商鋪 ， 三層可作為辦公用 。 銷售上應(yīng)一通二或一通三銷售 。 在以上假設(shè)下 ， 本項目現(xiàn)金流入總量為 現(xiàn)金流出總量為 35億元 ， 凈現(xiàn)金流入為 動態(tài)內(nèi)部收益率為 靜態(tài)內(nèi)部收效率為 項 目 2009 年一、現(xiàn)金流入上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年高層公寓 - - - 8,019 25,260 26,523 37,132 29,241 30,704 21,492 11,284 189,655多層住宅 - - - 6,064 15,917 16,713 10,529 7,371 3,870 4,063 4,266 68,793酒店式公寓 - - - 5,622 9,838 8,264 6,508 4,556 2,392 2,511 2,637 42,328產(chǎn)權(quán)式酒店 - - - 3,308 6,946 9,116 7,658 4,020 2,111 2,216 2,327 37,701商業(yè) - - - 4,508 9,466 12,424 10,436 5,479 2,877 3,020 3,171 51,382地下車位 - - - 1,468 4,625 6,475 6,799 7,138 3,748 1,968 2,066 34,286小計 - - - 28,988 72,052 79,516 79,062 57,806 45,700 35,271 25,751 424,146 二、現(xiàn)金流出1、 付地價款 142,500 - - - - - - - - - - 142,500 2、 付配套費 - 3、 付工程款 - 449 8,110 15,096 28,620 35,382 21,184 14,198 14,198 6,986 - 144,222 期費 用 - 449 1,123 1,123 674 449 225 225 - - 4,493 安及 其它 - 下工 程 - - 1,366 2,732 5,464 6,831 4,098 2,732 2,732 1,366 - 27,322 上工 程 - - 5,620 11,241 22,481 28,102 16,861 11,241 11,241 5,620 - 112,407 4 、期間費用 - - 1,949 3,898 7,795 9,744 5,846 3,898 3,898 1,949 - 38,976 5 、營業(yè)稅及附加 (% ) - - - 1,696 4,215 4,652 4,625 3,382 2,673 2,063 1,506 24,813 小計 142,500 449 10,059 20,690 40,630 49,777 31,656 21,477 20,769 10,999 1,506 350,511三、凈現(xiàn)金流量 (142,500) (449) (10,059) 8,298 31,422 29,738 47,407 36,329 24,931 24,272 24,244 73,634 折現(xiàn)系數(shù) ( 年折現(xiàn)率 % ) 142,500) (443) (9,792) 7,971 29,781 27,810 43,742 33,074 22,395 21,513 21,202 54,752 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)值 (142,500) (142,943) (152,736) (144,765) (114,983) (87,173) (43,432) (10,358) 12,037 33,550 54,752 四、稅前動態(tài)內(nèi)部收益率 前靜態(tài)內(nèi)部收益率 計2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 假設(shè)全部資金按銀行貸款利率計算財務(wù)成本 。 2009 年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年一 土地費用142,500 - - - - - - - - - - 142,500二付配套費- - - - - - - - - - - 三 工程款- 449 8,110 15,096 28,620 35,382 21,184 14,198 14,198 6,986 - 144,2223 . 1 前期費用 - 449 1,123 1,123 674 449 225 225 225 - - 4,4933 . 2 下工程 - - 1,366 2,732 5,464 6,831 4,098 2,732 2,732 1,366 - 27, 上工程 - - 5,620 11,241 22,481 28,102 16,861 11,241 11,241 5,620 - 112,407四 公建配套五 期間費用- - 1,949 3,898 7,795 9,744 5,846 3,898 3,898 1,949 - 38,976六 營業(yè)稅金及附加- - - 1,696 4,215 4,652 4,625 3,382 2,673 2,063 1,506 24,813總資金流出 142,500 449 10,059 20,690 40,630 49,777 31,656 21,477 20,769 10,999 1,506 350,511七 1 、自有資金* - - - - - - - - - - - - 2 、銀行貸款* * 142,500 449 10,059 (8,298) (31,422) (29,738) (47,407) (36,329) (24,931) (24,272) (24,244) (73,634)3 、預(yù)銷售收入支付 - - - 28,988 72,052 79,516 79,062 57,806 45,700 35,271 25,751 424,146 總資金來源 142,500 449 10,059 20,690 40,630 49,777 31,656 21,477 20,769 10,999 1,506 350,5112004年 2007年序號 項 目 合計2005年 2006年 2008年 上表表明 ， 至 2008年下半年 ， 本項目即可付清全部貸款 。 本項目期末稅前盈利約為 本項目財務(wù)成本為 財務(wù)分析表七 借 貸 表項目名稱：雅戈爾蘇州金雞湖項目 單位：萬元2009 年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年期初借款累計 - 146,283 150,628 164,953 160,814 132,827 105,826 59,970 24,269 (664) (25,026) - 本期借款 142,500 449 10,059 (8,298) (31,422) (29,738) (47,407) (36,329) (24,931) (24,272) (73,634) (123,024)本期應(yīng)計利息 3,783 3,896 4,266 4,159 3,435 2,737 1,551 628 (2) (90) (355) 24,008本期還本息 - - - 8,298 31,422 29,738 47,407 36,329 24,269 - - 177,464期末借款累計 146,283 150,628 164,953 160,814 132,827 105,826 59,970 24,269 (664) (25,026) (99,016) - 備注財務(wù)分析表八 損 益 表項目名稱：雅戈爾蘇州金雞湖項目 單位：萬元2009 年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年一、銷售收入 - - - 28,988 72,052 79,516 79,062 57,806 45,700 35,271 25,751 424,146減：銷售成本 142,500 449 8,110 15,096 28,620 35,382 21,184 14,198 14,