市 場(chǎng) 研 究 南京別墅市場(chǎng)報(bào)告 2010告四個(gè)核心問題 南京別墅市場(chǎng)分布及板塊特征？ 南京別墅市場(chǎng)供求特點(diǎn)？ 2010年下半年別墅市場(chǎng)走勢(shì)？ 調(diào)控政策對(duì)別墅市場(chǎng)的影響？ 南京是一個(gè)不缺乏資源的城市 作為六朝古都的南京擁有豐富的人文資源和自然資源； 自然資源：紫金山、老山、湯泉、珍珠泉、玄武湖、九龍湖 人文資源：夫子廟、中山陵、總統(tǒng)府 憑借豐富的資源南京形成了 “ 一足三鼎 ” 的近郊別墅版圖 江北 仙林 江寧 資源：靈山 代表樓盤：依云溪谷 資源：將軍山 代表樓盤：瑪斯蘭德 資源：珍珠泉 代表樓盤：珍珠泉 9號(hào)、綠城玫瑰園 紫金山 資源：紫金山 代表樓盤：鐘山國際高爾夫 紫金山板塊憑借紫金山風(fēng)景區(qū)和區(qū)域的歷史文脈形成了城市頂級(jí)別墅區(qū) 客戶 未來供應(yīng) 未來供應(yīng)穩(wěn)定，但供應(yīng)總量較少。 產(chǎn)品形式 獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積 400城市市區(qū)客戶為主，城市高端、頂級(jí)客戶為主 紫金山、明孝陵、中山陵、鐘山高爾夫、賽馬場(chǎng) 項(xiàng)目 占地面積 (萬平米 ) 建筑面積(萬平米 ) 容積率 物業(yè)類型 主力面積 單價(jià) 總價(jià) 鐘山高爾夫 69 8棟 642、 769、919、 1098平米 3000鐘山美廬 10 棟 4001500萬 雙拼 360600土地屬性 仙林板塊憑借大學(xué)城、軌道交通形成了城市新區(qū)的經(jīng)濟(jì)型別墅板塊 土地屬性 客戶 未來供應(yīng) 仙林板塊是南京未來城市新區(qū)，未來供應(yīng)充足 產(chǎn)品形式 聯(lián)排、雙拼、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅為主，面積 160城市市區(qū)客戶為主，大學(xué)城客戶、鼓樓醫(yī)院客戶、生意人 大學(xué)城、軌道交通 2號(hào)線、靈山、鼓樓醫(yī)院 項(xiàng)目 占地面積 (萬平米 ) 建筑面積(萬平米 ) 容積率 物業(yè)類型 主力面積 單價(jià) 總價(jià) 棲園 29 22 排 268 400萬 疊拼 150、 221 160山水風(fēng)華 13 9 拼 142萬 142聯(lián)排 213298雙拼 227310萬 東墅山莊 加 1500500 150排（ 7月推） 200 招商 依云溪谷 24 17 棟 600 500拼 294800 江北板塊憑借老山、湯泉、珍珠泉等資源形成了城郊資源別墅區(qū) 客戶 未來供應(yīng) 未來供應(yīng)穩(wěn)定，但供應(yīng)總量較少。 產(chǎn)品形式 獨(dú)棟、雙拼別墅為主，主力面積 400城市市區(qū)客戶為主，購買別墅多為第二居所，度假休閑用 珍珠泉、老山、緯三線、緯七線，長(zhǎng)江大橋 項(xiàng)目 占地面積 (萬平米 ) 建筑面積(萬平米 ) 容積率 物業(yè)類型 主力面積 單價(jià) 總價(jià) 綠城 玫瑰園 31 9 棟 6001700珍珠泉 9號(hào) 10 3 棟 425200拼 313 00信 自然天城 75 30 棟 500900地屬性 江寧板塊憑借將軍山、百家湖、城市快速干道等資源形成了城市邊緣資源型別墅區(qū)，目前區(qū)域正在從二居所向第一居所轉(zhuǎn)變 客戶 未來供應(yīng) 江寧未來主要供應(yīng)將向九龍湖、方山轉(zhuǎn)移 產(chǎn)品形式 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加等多種物業(yè)形態(tài)。 城市市區(qū)客戶為主，購買別墅多為第二居所，度假休閑用 將軍山、百家湖等資源，將軍大道、機(jī)場(chǎng)高速等交通方便 項(xiàng)目 占地面積 (萬平米 ) 建筑面積(萬平米 ) 容積率 物業(yè)類型 主力面積 單價(jià) 總價(jià) 瑪斯蘭德 47 18 棟 365 540 600復(fù)地 朗香別墅 33 13 棟 427、 514 780頤和南園 50 35 排 236200 210獨(dú)棟 271350疊加 未推出 7000 運(yùn)盛美之國 40 24 棟 30050拼 300 2 600 聯(lián)排 18030地屬性 除近郊別墅外，近兩年來遠(yuǎn)郊別墅逐漸沖擊南京市場(chǎng) 江北 仙林 江寧 資源：靈山 代表樓盤：依云溪谷 資源：將軍山 代表樓盤：瑪斯蘭德 資源：老山 代表樓盤：山河水 紫金山 資源：紫金山 代表樓盤：鐘山國際高爾夫 遠(yuǎn) 郊 別 墅 近 郊 別墅 溧水臥龍湖板塊 恒大金碧天下，臥龍湖國際社區(qū) 句容侖山湖板塊 中國邊城、世外邊城 句容寶華板塊 代表樓盤新湖翠谷 香泉湖板塊 代表樓盤碧桂園 湯泉老山板塊 山河水、大吉山水 蒙塔卡利 湯山板塊 陽明山莊 遠(yuǎn)郊別墅主要依托周邊良好的自然景觀而建，集中分布在句容、溧水，江北老山湯泉片區(qū)，多為旅游度假別墅 客戶 未來供應(yīng) 未來供應(yīng)穩(wěn)定，獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較大 產(chǎn)品形式 小獨(dú)棟別墅為主，主力面積200城市市區(qū)客戶為主，購買別墅多為第二居所，度假休閑用 老山、寶華山、湯泉、侖山湖、臥龍湖等資源，滬寧高速、寧杭高速等城際高速。 土地屬性 項(xiàng)目 占地面積 (萬平米 ) 建筑面積(萬平米 ) 容積率 物業(yè)類型 主力面積 目前單價(jià) 目前總價(jià)（萬元） 山河水 0 棟 3703000 480龍湖國際 0 棟 2394000 330湖溪谷 棟 1970000 197明山莊 棟、聯(lián)排（未售） 4004000 1000外邊城 0 棟 2800000 280塔卡利 棟 200500 180告四個(gè)核心問題 南京別墅市場(chǎng)分布及板塊特征 南京別墅市場(chǎng)供求特征？ 板塊特征明顯，資源優(yōu)勢(shì)在板塊競(jìng)爭(zhēng)中被弱化 0102030405060708090- 1 0 0 %- 5 0 %0%50%100%150%200%250%300%別墅上市量（萬） 35 45 85 45 26 54 6 1 . 5 5 6 8 . 5增幅（ % ） 250% 2 8 . 5 7 % 8 8 . 8 9 % - 4 7 . 0 6 % - 4 2 . 2 2 % 1 0 7 . 6 9 % 1 3 . 9 8 % - 8 . 2 0 %02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年020407 從近 8年別墅供應(yīng)走勢(shì)看，三年時(shí)間段為別墅市場(chǎng)供應(yīng)周期。從別墅市場(chǎng)供應(yīng)年增幅看，年供應(yīng)增加量空間縮小，別墅市場(chǎng)供應(yīng)趨緊信號(hào)明顯。 07右 0220%左右 市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的周期性 供應(yīng)高峰期出現(xiàn)在 07應(yīng)量為近 8年來的 0220萬方， 0784萬方。 計(jì)入網(wǎng)套數(shù) 寧占比 江北占比 東郊占比 遠(yuǎn)郊占比 主城占比環(huán)紫金山占比各板塊別墅累計(jì)供應(yīng)量49081669277719711683270100020003000400050006000江寧 江北 東郊 遠(yuǎn)郊 主城 環(huán)紫金山0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %江寧、仙林為別墅供應(yīng)的兩大主力板塊，別墅累計(jì)供應(yīng)量分別達(dá)到全市的 占據(jù)半壁江山 。 近兩年別墅供應(yīng)主要集中在江寧、仙林及江北三大區(qū)域，其中江寧板塊別墅供應(yīng)量居各板塊之首。 經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)供應(yīng)量較大，聯(lián)排、疊加別墅累計(jì)供應(yīng)量占市場(chǎng)總份額的 別墅市場(chǎng)分類型累計(jì)供銷情況16741780533430320100020003000400050006000獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %計(jì)入網(wǎng)套數(shù) 棟占比 雙拼占比 聯(lián)排占比 疊加占比 經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)主導(dǎo)地位，而獨(dú)棟、雙拼此類高端別墅市場(chǎng)供應(yīng)量少，累計(jì)不足3500套。 經(jīng)濟(jì)類別墅供應(yīng)主要集中在江寧、仙林板塊，供應(yīng)總量占到該類別墅市場(chǎng)供應(yīng)額的 板塊 指標(biāo) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 江寧板塊 累積上市量（套） 578 438 2564 1328 江北板塊 466 76 1061 66 東郊板塊 74 432 1006 1265 紫金山板塊 120 88 71 48 主城 0 0 93 75 遠(yuǎn)郊板塊 436 746 539 250 合計(jì) 1674 1780 5333 3032 高端別墅供應(yīng)集中在江寧、江北、遠(yuǎn)郊板塊，別墅市場(chǎng)供應(yīng)高度集中化！ 市場(chǎng)去化高峰期同樣出現(xiàn)在 2007化量 中 2009年市場(chǎng)去化達(dá)到 化量為近三年的 200784萬方 2007累計(jì)供求比 供求比 濟(jì)型別墅供銷兩旺，高端別墅受總價(jià)影響市場(chǎng)份額走低。 別墅市場(chǎng)分類型累計(jì)供銷情況01000200030004000500060000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %累計(jì)入網(wǎng)套數(shù) 1674 1780 5334 3032累計(jì)成交套數(shù) 1302 1577 4508 2942累計(jì)去化 7 7 . 8 0 % 8 8 . 6 0 % 8 4 . 5 0 % 97%獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 計(jì)入網(wǎng)套數(shù) 計(jì)成交套數(shù) 棟占比 雙拼占比 聯(lián)排占比 疊加占比 經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)需求主導(dǎo)地位，該類別墅累計(jì)去化率達(dá)到別墅去化總量 72% 獨(dú)棟、雙拼此類高端別墅市場(chǎng)供應(yīng)量少，但同時(shí)市場(chǎng)去化相對(duì)較慢， 去化率達(dá)到別墅去化總量 28% 經(jīng)濟(jì)別墅占比較大的仙林、江寧板塊去化，遠(yuǎn)郊別墅雖然有總價(jià)優(yōu)勢(shì)，但受區(qū)域接受度影響去化較慢。 別墅市場(chǎng)分板塊供銷情況01000200030004000500060007 4 . 0 0 %7 6 . 0 0 %7 8 . 0 0 %8 0 . 0 0 %8 2 . 0 0 %8 4 . 0 0 %8 6 . 0 0 %8 8 . 0 0 %9 0 . 0 0 %9 2 . 0 0 %9 4 . 0 0 %累計(jì)入網(wǎng)套數(shù) 4908 1669 2777 1971 168 327累計(jì)成交套數(shù) 4377 1355 2562 1609 153 273累計(jì)去化 8 9 . 2 0 % 8 1 . 2 0 % 9 2 . 3 0 % 8 1 . 6 0 % 8 3 . 5 0 % 8 3 . 5 0 %江寧 江北 東郊 遠(yuǎn)郊 主城 寧占比 北占比 郊占比 郊占比 城占比 紫金山占比 計(jì)入網(wǎng)套數(shù) 累計(jì)成交套數(shù) 從累計(jì)供銷看，江寧板塊別墅累計(jì)去化量占到 遙領(lǐng)先于其他板塊。遠(yuǎn)郊別墅板塊累計(jì)去化率 均處于全市較低水平。 各板塊中，經(jīng)濟(jì)型別墅去化率也都體現(xiàn)出先行優(yōu)勢(shì)。 板塊 指標(biāo) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 江寧板塊 累積上市量（套） 578 438 2564 1328 累計(jì)成交量（套） 441 391 2248 1297 累計(jì)成交比例（ %） 江北板塊 累積上市量（套） 466 76 1061 66 累計(jì)成交量（套） 387 65 837 66 累計(jì)成交比例（ %） 83% 100% 仙林板塊 累積上市量（套） 74 432 1006 1265 累計(jì)成交量（套） 49 427 861 1225 累計(jì)成交比例（ %） 紫金山板塊 累積上市量（套） 120 88 71 48 累計(jì)成交量（套） 98 82 45 48 累計(jì)成交比例（ %） 100% 主城 累積上市量（套） 0 0 93 75 累計(jì)成交量（套） 0 0 79 74 累計(jì)成交比例（ %） 0 0 遠(yuǎn)郊板塊 累積上市量（套） 436 746 539 250 累計(jì)成交量（套） 327 612 438 232 累計(jì)成交比例（ %） 75% 82% 產(chǎn)品、區(qū)域供應(yīng)的高度集中性帶來相應(yīng)市場(chǎng)去化的集中化。 高端別墅供應(yīng)少去化慢折射出南京高端客群來源面窄。 板塊 指標(biāo) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 江寧板塊 累計(jì)入網(wǎng)余量（套） 137 47 316 31 江北板塊 79 11 224 0 仙林板塊 25 5 145 40 紫金山板塊 12 6 26 0 主城 0 0 14 1 遠(yuǎn)郊板塊 109 134 101 18 合計(jì) 362 203 826 90 入網(wǎng)存量顯示：全市 1479套別墅存量，其中經(jīng)濟(jì)型別墅存量約有 900多套，集中在兩江、仙林板塊，高端別墅存量約有 560，其中以獨(dú)棟別墅居多，主要集中在兩江和遠(yuǎn)郊板塊。 供銷集中化帶來各類別墅市場(chǎng)余量分別也較為集中， 江寧、江北板塊面臨著中、高檔別墅產(chǎn)品的雙向性競(jìng)爭(zhēng)。 江寧 江北 仙林 遠(yuǎn)郊 經(jīng)濟(jì)型別墅主力競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 高端別墅主力競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 從未開發(fā)項(xiàng)目量和項(xiàng)目類型看，未來獨(dú)棟別墅上市量較大，江寧和遠(yuǎn)郊板塊是未來獨(dú)棟別墅的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。 板塊 項(xiàng)目 建面（萬） 容積率 建筑類型 預(yù)計(jì)上市時(shí)間 江寧 鴻信云深處 1 棟 下半年 九龍湖居住區(qū) 14 棟、疊加、小高 未定 雙龍湖 10萬 棟 未定 國府大院 獨(dú)棟 未定 江北 佛手湖度假村 棟 未定 美達(dá)象山路地塊 10 棟、雙拼 未定 遠(yuǎn)郊 大吉湯泉東方 棟、雙拼、聯(lián)排 未定 宇揚(yáng)方山別墅（六合） 棟、雙拼、聯(lián)排 未定 金陵避暑山莊（句容） - - 獨(dú)棟 未定 紫金 7號(hào)（句容） 獨(dú)棟 未定 盧瓦爾郡（句容） 棟 今年年底 城東 顧家營(yíng)地塊 37 園洋房 未定 保利紫金山 25 園洋房、獨(dú)立、雙拼 未定 從新項(xiàng)目類型看，未來南京別墅市場(chǎng)獨(dú)棟供應(yīng)較多，主要集中在江寧和遠(yuǎn)郊板塊，江北板塊也有 20萬方的高端別墅上市。 江寧別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，除未開盤項(xiàng)目外，今年又有一塊別墅類用地成交。 未來獨(dú)棟別墅供應(yīng)量加大 江寧板塊將面臨外向板塊和板塊內(nèi)的雙向競(jìng)爭(zhēng) 別墅價(jià)格板塊梯度較大，但是經(jīng)濟(jì)類別墅和高檔別墅價(jià)格差距開始縮小 全市 疊加 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)立 07年 6847 7460 9576 13936 08年 7015 8316 8913 14067 09年 10119 11413 13556 16404 2010年 18558 9799 12052 15599 09年 2009年各板塊別墅價(jià)格 城東板塊別墅價(jià)格達(dá)到 21456元 / ，位居全市榜首，遠(yuǎn)郊板塊別墅價(jià)格僅 5911元 / ，其他四板塊別墅價(jià)格差梯度在 200 。 經(jīng)濟(jì)型別墅需求較大，價(jià)值凸顯，疊加與獨(dú)棟的價(jià)格差由 07年的 7089元下降至 09年的 6285元 / 。 累計(jì)增比15% 累計(jì)增 比 同板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)型別墅與高端別墅的價(jià)格差幅在 30板塊 類別 單價(jià)價(jià)格 總價(jià)（萬元） 代表項(xiàng)目 江寧板塊 獨(dú)棟 1500080斯蘭德、復(fù)地朗香、運(yùn)盛美之國 聯(lián)排 800000斯伯恩、雷丁 和南苑 疊加 650020盛美之國 江北板塊 獨(dú)棟 1300000河水、綠城玫瑰園、自然天成 聯(lián)排 1000000山湖一號(hào)，大吉山水 仙林板塊 雙拼 26000 1500云溪谷 聯(lián)排 1200000墅山莊、棲園 環(huán)紫金板塊 獨(dú)棟 35000 2000山高爾夫 疊加 25000 300廬 主城 聯(lián)排 30000 700景國際 遠(yuǎn)郊板塊 獨(dú)棟 450080源陽光城、雙富家園，陽光名城、世外邊城 雙拼 550000林溪谷、金碧天下、鳳凰小鎮(zhèn) 聯(lián)排 6500 150福城 面積段 811011121446181015101010100以上 獨(dú)立 供應(yīng) 銷售 雙拼 供應(yīng) 銷售 聯(lián)排 供應(yīng) 銷售 疊加 供應(yīng) 銷售 高端別墅主力成交面積在 250，經(jīng)濟(jì)型別墅主力成交面積在 180。 獨(dú)立別墅主力供應(yīng)面積段在 300中供應(yīng)量最大的區(qū)域是 401立別墅主力銷售面積段在 251中銷售量最大的區(qū)域是 301 報(bào)告四個(gè)核心問題 南京別墅市場(chǎng)分布及板塊特征 南京別墅市場(chǎng)供求特征 調(diào)控政策對(duì)別墅市場(chǎng)的影響 板塊特征明顯，資源優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)中被弱化 供應(yīng)、去化、存量集中化，同類產(chǎn)品在同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性較大 未來江寧板塊面臨的競(jìng)爭(zhēng)較大 高端別墅與經(jīng)濟(jì)別墅單價(jià)差開始縮小，同板塊間經(jīng)濟(jì)別墅與高端別墅的價(jià)格差幅在 302010年政策調(diào)控從緊信號(hào)明顯 一月 政策初顯倪端 大型企業(yè)存款準(zhǔn)備金上調(diào) 套房貸不得少于 40% 二月 政策撲朔迷離 存款準(zhǔn)備金上調(diào) 三月 政策重磅出擊 兩會(huì)召開，國九條出臺(tái)，央企退市 四月 政策連下冰雹 政府的殺手锏 國十條出爐，目標(biāo) 嚴(yán)打投資客 在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的近幾年里，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的信貸政策主要有二：2007年的“ 利空）； 2008年的“ 利好）。而此次 要表現(xiàn)在： 貸款購買第二套住房的家庭，首付由原來的 40提高至 50，對(duì)于貸款購買地三套及以上住房的家庭，首付有原來的 40提高至 50以上。 強(qiáng)力擠壓投資客生存空間 其中“國十條”新政力度影響最大，與2007年的 此次調(diào)控對(duì)投資投機(jī)客打擊重大，改善剛需及部分首置剛需也受到較大抑制 部分首置剛需 改善性剛需 投資投機(jī)客 三類購房者 延后購房時(shí)間 對(duì)于改善型住房者，二套房首付提升至50%，利率提高至 金壓力加大。 等待房?jī)r(jià)下滑 雖然不是調(diào)控的主調(diào)，但政策調(diào)控之下近期市場(chǎng)成交低迷，使得這部分客群對(duì)后期市場(chǎng)預(yù)期不佳，等待房?jī)r(jià)下調(diào) 淡出市場(chǎng) 此次調(diào)控的主源頭 ， 投資成本增加，拋房是王道。 我們都有疑問：作為高端物業(yè)，別墅是否不受宏觀調(diào)控的影響？ 事實(shí)說話 別 墅市場(chǎng)成交量亦受調(diào)控政策影響，且對(duì)成交量影響程度較大，從政策頒布到市場(chǎng)反饋一般歷時(shí) 3個(gè)月。 07年 空） 08年 好） 成交回落 成交上升 從 2007年到 2009年前一輪市場(chǎng)調(diào)控可以看出，別墅市場(chǎng)成交同樣受政策調(diào)控影響，且影響幅度較大，07年 場(chǎng)成交量約 下跌 50%。 別墅市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策反應(yīng)滯后期一般為 3個(gè)月，基本于普通住宅市場(chǎng)同步。 2007年， 3個(gè)月后（ 08年 1月份），別墅市場(chǎng)成交量開始回落。 2008年， 3個(gè)月后（ 09年 2月），別墅市場(chǎng)成交量上升。 高端別墅逆市成交量為旺市時(shí)的 50%，而經(jīng)濟(jì)類別墅僅為 25%。 從 2008（逆市） /2009年（旺市）兩類別墅月成交走勢(shì)看：高端別墅同樣受調(diào)控政策影響，但市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力高于經(jīng)濟(jì)別墅， 逆市 /旺市 =約 50% 逆市 /旺市 =約 25% 事實(shí)證明別墅亦逃脫不了市場(chǎng)調(diào)控 雖然以信貸調(diào)控為主新政對(duì)高端人群制約性相對(duì)較小，但新政更主要作用是體現(xiàn)在對(duì)購房人心理預(yù)期的影響。 09年 12月溫家寶在政府工作會(huì)議上提出“堅(jiān)持政 策方向不動(dòng)搖，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”。 2010年一季度， 國民經(jīng)濟(jì)保持 8%增長(zhǎng)顧慮不大。 上海房產(chǎn)稅征收方案擬定，已上報(bào)中央等待審批 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán) 從種種跡象看，如果現(xiàn)行政策收效不明顯，不排除后期有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。 如后期調(diào)控政策從緊，對(duì)別墅市場(chǎng)將又注射一劑冷凍劑。 報(bào)告四個(gè)核心問題 南京別墅市場(chǎng)分布及板塊特征 南京別墅市場(chǎng)供求特征 調(diào)控政策對(duì)別墅市場(chǎng)的影響 板塊特征明顯，資源優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)中被弱化 前景暗淡、淡市持續(xù) 2010年下半年南京別墅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 供應(yīng)、去化、存量集中化，同類產(chǎn)品在同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性較大 未來江寧板塊面臨的競(jìng)爭(zhēng)較大 高端別墅與經(jīng)濟(jì)別墅單價(jià)差開始縮小，同板塊間經(jīng)濟(jì)別墅與高端別墅的價(jià)格差幅在 30市場(chǎng)供應(yīng)量減少，別墅推盤節(jié)奏放緩，尤其體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型別墅上 受 2010年市場(chǎng)調(diào)整影響，在市場(chǎng)需求萎縮的同時(shí)，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)減少；同時(shí)，按照別墅市場(chǎng)供應(yīng)周期走勢(shì)，未來 3年將是別墅供應(yīng)量退減的一個(gè)階段