沒有房產(chǎn)證簽訂的房屋買賣合同是否有效案情：2006年3月，王某與胡某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定王某將其購買的集資房一套出賣給胡某，房價12.6萬元，同時約定，王某協(xié)助辦理過戶手續(xù)。合同簽訂當日，胡某付清了房款，王某將房屋交付給胡某。2008年3月，王某向法院起訴，以房屋轉(zhuǎn)讓時尚未取得房產(chǎn)證為由要求法院確認房屋買賣合同無效，相互退房退款。經(jīng)認真研究，認為房屋轉(zhuǎn)讓合同有效。分析：（1）沒有任何關(guān)于沒有取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同無效的規(guī)定；（2）房地產(chǎn)管理法第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，是指沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，并不是指不能訂立轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)的合同，更不是指訂立的轉(zhuǎn)讓合同無效。合同法第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?！北娝苤?，房屋買賣分為兩道程序。一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人。可見，合同關(guān)系是因，過戶登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過戶登記能否進行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無涉。以房屋沒有取得權(quán)屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯。結(jié)合本案，王某與胡某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，王某已實際取得對房屋的支配權(quán)，對房屋有完全的處分權(quán)。至于過戶手續(xù)，當然可以待取得房屋權(quán)屬證書后履行。我國物權(quán)法第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！蔽覀冎溃覈康禺a(chǎn)市場上銷售的房屋絕大多數(shù)是期房，即房屋銷售時尚未蓋好，更遑論取得房產(chǎn)證了。如果象原告所說的那樣，沒有房產(chǎn)證就導致買賣合同無效，那么我國房地產(chǎn)市場會是一種何等混亂的景象？！那樣的話，所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都可以隨時以“簽訂合同時沒有取得房產(chǎn)證，房屋買賣合同無效“為由，隨意撕毀合同，肆意侵犯買受人的利益，而買房人付了款得不到房子的不合理、不公平現(xiàn)象就會變得合法、合理，房地產(chǎn)管理法的這條規(guī)定豈不成了開發(fā)商惡意毀約的“保護神”、老百姓買房的“攔路虎”了嗎？誰還會去、誰還敢去買房呢？房地產(chǎn)業(yè)也只能是死路一條了！因此，根據(jù)房屋買賣的交易行為順序、內(nèi)在邏輯及以上法律規(guī)定，對房地產(chǎn)管理法第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的立法本意應(yīng)理解為：此條旨在貫徹不動產(chǎn)物權(quán)的登記生效主義，是指沒有權(quán)屬證書的房地產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。而不是指不能訂立轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)的合同，更不是指訂立的轉(zhuǎn)讓合同無效。原告以此規(guī)定主張房屋轉(zhuǎn)讓合同無效是對法律的理解錯誤，不應(yīng)得到支持。（3）“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”只是行政管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定，不能作為認定合同無效的依據(jù)。我國法律法規(guī)中有大量的強制性規(guī)定。這些條款一般是用“不得”、“禁止”、“應(yīng)”等詞語表述。但不是違反任何強制性規(guī)定都導致合同無效。民法理論認為，強制性規(guī)范又可分為效力規(guī)范和取締規(guī)范。法律法規(guī)明確規(guī)定違反將導致合同無效的，是效力規(guī)范；沒有明確規(guī)定違反將導致合同不成立或者無效，只是規(guī)定違反應(yīng)受到有關(guān)機關(guān)行政處罰的，屬于取締規(guī)范（見王利明著合同法研究2002年11月第一版中國政法大學出版社第658659頁）。可見，只有違反效力性強制規(guī)定的合同才無效。房地產(chǎn)管理法的上述規(guī)定并未明確規(guī)定違反此規(guī)定的合同無效，因此不屬于效力性規(guī)定，不能作為認定合同無效的依據(jù)。（4）從維護“誠實信用”這一民法的“帝王原則”和鼓勵交易，建立誠信社會的要求出發(fā)，應(yīng)認定合同合法有效。我國已建立并正在健全社會主義市場經(jīng)濟體制。社會主義市場經(jīng)濟是鼓勵交易和保護交易的。所以，無論是民法通則還是合同法，對于合同無效的認定都持十分謹慎的態(tài)度，不輕易判定合同無效。早在1988年發(fā)布的最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見第85條就規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方反悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方反悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當負賠償責任?！?，努力維護合同效力，貫徹誠實