養(yǎng)老機構可行性分析報告,第一部分：有關南京老年人口的數據和資料,2013年底，我省60歲以上老人已達1495萬人，占總人口19.65%，與2005年相比，老年人口增加了429萬。南京市60歲及以上常住老年人口已超過125萬，占戶籍總人口的19.44%，80歲及以上高齡老人15余萬，失能或半失能的老人17余萬。據預測到2020年，我省老年人口將增加到2000萬左右，約占戶籍總人口的25%，每4個人中就有1人超過60歲。,第二部分：南京老年人主要的養(yǎng)老模式,家庭養(yǎng)老：南京的家庭養(yǎng)老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和鐘點工來實施養(yǎng)老護理。社區(qū)養(yǎng)老：社區(qū)養(yǎng)老則是舉辦托老所、老人飯桌，提供入戶陪護、鐘點工等中介養(yǎng)老護理。機構養(yǎng)老：機構養(yǎng)老則專門為入住老人提供養(yǎng)老護理，據南京民政局13年統(tǒng)計，養(yǎng)老機構共277家?，F在約有70%的老人是以最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的，有30%的老人享受的是后兩種養(yǎng)老方式。,第三部分：南京老年人社會福利機構現狀,第一節(jié) 南京市老年人口與福利機構床位的供求比例南京市養(yǎng)老機構的床位總和不到3.8萬張，以南京現有老年人口數來計算，每千名老人擁有25張床位。至2020年，南京市規(guī)劃總床位數要達到8.38萬張，每千名老人擁有50張床位，目前差距仍然較大。目前我市養(yǎng)老床位數配備僅達到全國平均水平，但與國內其他省會城市相比，仍然存在較大差距。,第二節(jié)、南京社會福利養(yǎng)老機構的機構性質與運營方式政府性質是由省、市、區(qū)政府直接投資建設，承擔社會三無五保老人等福利責任的非盈利性質的養(yǎng)老機構。現已有26家轉為民營。到2020年，公辦養(yǎng)老機構民營化率要達到80%以上。集體性質是由政府管轄下的區(qū)、街道、鎮(zhèn)等集體性質投資建設并管理，基本由集體運營。社會性質由社會力量投資建設運營，以收費形式社會招收老人的養(yǎng)老機構。,第三節(jié)、南京養(yǎng)老機構規(guī)模、設施及區(qū)位分布概述一、養(yǎng)老機構區(qū)位分布六城區(qū)：玄武區(qū)23個、秦淮區(qū)53個、建鄴區(qū)16個、鼓樓區(qū)53個、雨花區(qū)12個、棲霞區(qū)23個，共180個。五郊區(qū)：浦口區(qū)20個、六合區(qū)26個、江寧區(qū)30個、溧水區(qū)10個、高淳區(qū)11個，共97個。,二、養(yǎng)老機構規(guī)模、設施的概述,南京現有養(yǎng)老機構的綜合規(guī)?？傮w偏小，占地面積10000以上的機構54家，占比20%；建筑面積10000以上的機構15家，占比5%目前南京市200張以上床位數的中、大型養(yǎng)老機構較少，所占比例為20%浦口區(qū)床位數為3049個，占南京總床位數的8.11%，至2020年養(yǎng)老床位應達到4800張，目前仍存在1751張床位缺口在2001年以后投入運營使用的民營養(yǎng)老機構，投資額超千萬元的僅有12家由此可見，我市養(yǎng)老機構整體質數基礎較差，具備一定規(guī)模的養(yǎng)老機構不多,在統(tǒng)計的258家南京養(yǎng)老機構中，從業(yè)人員共有4368人。醫(yī)生、護士、醫(yī)技占比最少，除去市直屬兩家社會福利院（共有醫(yī)生36人、護士106人、醫(yī)技42人）和一些以康復護理為主的養(yǎng)老機構（不到10家）的醫(yī)護力量較強外，其他機構的醫(yī)護水平較低。有126家養(yǎng)老機構未配備醫(yī)護人員。,第四部分：養(yǎng)老機構的市場供求狀況,一、機構規(guī)模偏小，市場需求潛力大到2015年底，南京60歲及以上常住老年人口將超過150萬人，占總人口的16.42%，若入住養(yǎng)老機構的老人按3%的比例分析，將有4.5萬老年人入住養(yǎng)老機構，而目前全市總床位數不到3.8萬張，存在0.7萬張的缺口。城區(qū)老年人群對中高檔、醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老機構需求比較旺盛，但現實中、大型養(yǎng)老機構供給數量較少，而小規(guī)模養(yǎng)老機構硬件設施薄弱，服務和醫(yī)療水平跟不上，難以滿足城區(qū)老年人的實際需求。二、中大型養(yǎng)老機構不足，“醫(yī)養(yǎng)融合”是發(fā)展趨勢發(fā)展現狀：以南京市浦口區(qū)來看，公辦機構床位趨于飽和，民辦床位占比不高（約26%），民辦養(yǎng)老機構配套設施、服務水平跟不上等問題，影響著浦口區(qū)養(yǎng)老福利事業(yè)的發(fā)展。探索新路：南京市已出臺關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見，支持有條件的養(yǎng)老機構、居家養(yǎng)老服務中心內設醫(yī)療機構，符合條件的納入醫(yī)保定點范圍。因此，建立“醫(yī)養(yǎng)融合”式的養(yǎng)老機構,這是一個發(fā)展趨勢。,第五部分：入住老人的基本特征及需求分析,一、自費入住的老人的特征及動機平均年齡為八十多歲，大多數患有老年常見病，需專人護理，家庭經濟狀況良好。自理、介護、介助的比例分別為：10% 、60%、30%。主要動機排序如下：患病需康復治療的。年衰體弱多病，子女無暇照料，不放心請保姆的。無子女的孤寡老人。出于精神需求，喜歡與同齡人居住交流的。,二、入住老人對養(yǎng)老機構的期望從采集的走訪調查數據來看，由于生理機能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病種類多、患病治愈時間長等特點，很多老人行動不便，希望就近就醫(yī)，因此，養(yǎng)老機構內的醫(yī)療配套設施對老年人來說非常重要。老年人非常重視居住地的環(huán)境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環(huán)境不要太嘈雜，機構內一定要有散步、戶外健身的地方，還須針對老年人體能、耐力較差的特點，有相應的休息空間和設施，這樣有利于自身的身心健康。,第六部分：房產企業(yè)案例分析,養(yǎng)老地產：“錢”景大 盈利難 地產調控下，房企向多元化突圍，“銀發(fā)經濟”的養(yǎng)老產業(yè)被房企視為新金礦，一些嗅覺敏銳的地產商早在2010年就入場，萬科、保利、綠城、萬達等大房企都已提前布局，高投入、慢產出的養(yǎng)老產業(yè)看起來很美，但其盈利成為房企最大的挑戰(zhàn)。產業(yè)發(fā)展前景廣闊 養(yǎng)老金的缺口、公辦養(yǎng)老院的一床難求、高端養(yǎng)老院的天價消費等新聞經常見諸報端，“銀發(fā)經濟”被視為未來20年內經濟增長最大的一塊蛋糕，開發(fā)商也“無利不起早”，紛紛涉水養(yǎng)老地產。截至2014年，包括保利、萬科、遠洋、綠地、合生、萬達、綠城等企業(yè)在內，全國已有超過80家房企進入養(yǎng)老地產領域。 “房企做養(yǎng)老地產，具有得天獨厚的優(yōu)勢。樓盤的規(guī)?；l(fā)展將是養(yǎng)老項目落地的重要保障。”保利地產副總經理胡在新介紹，目前保利在全國5個城市有6個養(yǎng)老地產項目，未來10年內計劃打造50個養(yǎng)老機構。 “房地產并不是一個萬年長青的產業(yè)，所有地產當中最有前途的就是養(yǎng)老地產?！比f達集團董事長王健林表示，養(yǎng)老地產一定是地產業(yè)今后突圍轉型的一個主要方向。2013年12月，萬達與中國太平保險在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產以及商業(yè)地產方面展開合作，但目前還未披露具體的項目。盈利模式難解 房企開始加速布局養(yǎng)老地產，期望從中國社會老齡化率升高的現狀中尋找商機。雖然搶灘房企眾多，但對于高投入、慢產出的養(yǎng)老地產而言，如何盈利成為每個房企操作養(yǎng)老地產項目的難題。 胡在新表示，目前我國養(yǎng)老產業(yè)尚處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。在國外，養(yǎng)老地產的投資總回報在10%左右，但在國內還無法作出適當的預測。據悉，近年來，房產商頻頻試水養(yǎng)老地產，但還未有明確的盈利模式，很多項目開始都以做養(yǎng)老資源的整合服務為宣傳點，但最后由于資金壓力都“一賣了之”。,案例分析一萬科：要做養(yǎng)老業(yè)務而非地產 自2010年，萬科宣布將推行住宅產業(yè)化、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產三大戰(zhàn)略以來，萬科在杭州、北京已有多個項目進行了養(yǎng)老地產相關的嘗試，但萬科始終強調在養(yǎng)老地產上做的是服務，而非開發(fā)。據悉，萬科的養(yǎng)老地產業(yè)務目前集中在建設養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務等方面。萬科集團董事長郁亮在出席萬科2013年業(yè)績發(fā)布會上強調，萬科有興趣在養(yǎng)老地產方面繼續(xù)探索，但其涉及的“養(yǎng)老”更多是提供養(yǎng)老服務支持方面的服務屬性，不是地產屬性。早在2010年，萬科就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的模式，為其養(yǎng)老地產開發(fā)鋪路。此外，其還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產項目，但規(guī)模都較小，郁亮說“房子賣出去了，但買的人都不是老年人”。 萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示，未來北京萬科的每一個項目中，都將拿出一棟樓自持做養(yǎng)老服務，針對萬科社區(qū)內的孤寡、空巢、失獨老人。萬科設計的養(yǎng)老住宅將要在三層樓往上就是住宅，完全按老人研究的住宅，房子不會太大，五六十平，甚至更小，集齊了老人需要用的設備。并且一個樓里分不同的樓段，一部分重病乃至于臨終關懷、一部分需要護理、一部分就是健康老人，有侍老餐廳、食物很清淡，還有老年人功能室、小電影、卡拉OK、康復健身房，和大醫(yī)院的掛號平臺（醫(yī)療健康配套服務是每一個做養(yǎng)老地產的企業(yè)都繞不開的） 。對于推出社區(qū)養(yǎng)老的目的，毛大慶稱，與社區(qū)商業(yè)的目的一樣，都是為了更好的增強客戶粘性，這是萬科未來十年發(fā)展升級的關鍵點（萬科的戰(zhàn)略已升級轉型成城市配套服務提供商，養(yǎng)老和醫(yī)療是其中的重要一塊）。,案例分析二保利地產 ：“微利盈利”做養(yǎng)老 2013年銷售額達1252億元的保利一直被視為萬科最強勁的對手，幾乎在萬科2010年宣布進軍養(yǎng)老地產的同時，保利也迅速殺入這一藍海。三年后，保利重新定義了養(yǎng)老產業(yè)在集團發(fā)展的戰(zhàn)略地位，稱未來十年要打造50個養(yǎng)老機構。 據保利地產集團董事長宋廣菊透露，保利正處在一個企業(yè)戰(zhàn)略轉型、尋找未來新利潤增長點的重要環(huán)節(jié)，而養(yǎng)老地產將作為企業(yè)創(chuàng)新升級的重要領域進行培育。她同時指出，以普通住宅為主，適當增持商業(yè)、養(yǎng)老等輔助物業(yè)，將會是在城鎮(zhèn)化發(fā)展完成過程中，保利地產長期堅持的策略。 從2010年涉水養(yǎng)老地產至今，保利地產已在北京、廣州、成都等5個城市擁有6個在建試點項目。保利地產未來將通過新建、住宅項目改造適老設備等方式，力爭在保利進駐的每個城市中，實現5-6個養(yǎng)老地產項目。保利地產副總經理胡在新介紹，由于國內養(yǎng)老地產還沒有可預期的盈利模式，保利通過不同產品的實驗，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養(yǎng)老收取一定的服務費用補貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權限時租賃費和四大社區(qū)配套服務收費，機構養(yǎng)老以會籍收入平衡運營成本。宋廣菊表示，未來養(yǎng)老護理機構還是可以盈利的。保利試圖通過專業(yè)養(yǎng)老機構去帶動居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老。未來10年公司會在國內主要的省會城市建立這樣的機構，包括在大型社區(qū)內配建5萬-10萬平方米的持有型養(yǎng)老公寓。,案例分析三銀城地產 ：18億“強勢”轉型進軍養(yǎng)老地產 2015年1月21日，市國土局舉行2015年首場土地拍賣，3幅地塊均順利成交。其中，最受業(yè)界關注的南京首幅醫(yī)養(yǎng)結合型養(yǎng)老院用地馬群鐘山學院附近G97地塊，經過40輪激烈爭奪，最終銀城地產以18億元競得，溢價80%，超過最高限價3.5億元。 G97地塊總出讓面積約12萬平方米，容積率1.54，底價10億元。該地塊共分為A、B、C、D四個小地塊。其中，A、B地塊為老年公寓用地，C、D地塊為醫(yī)療衛(wèi)生用地。按照規(guī)劃要求，C地塊須建設老年康復醫(yī)院，床位數不少于400張；D地塊須建設醫(yī)護型老年公寓，床位數不少于1000張。按照銀城方面的介紹，該地塊中將有9萬方的適合老人居住的住宅、6萬方醫(yī)護型老年公寓和3萬方的老年康復三級專科醫(yī)院。 而對于此次高價拿下一幅養(yǎng)老地產用地，銀城地產副總裁馬保華說，涉足養(yǎng)老地產是企業(yè)轉型的重要一步，也是奠基之作，未來南京很多知名房企都會這么轉型?！皩磴y城的房子里，養(yǎng)老、醫(yī)護、物業(yè)等類型都會有所涉及。” 銀城為何重金試水養(yǎng)老產業(yè)？ 在銀城南京公司總經理助理王政看來，銀城對該地塊志在必得，事先做好了高價拿下的充分準備，沒以傳統(tǒng)房地產的盈虧率來論證這一項目，而是以企業(yè)戰(zhàn)略層面來看待這一項目。近年來，銀城在德國、日本深入調研、考察養(yǎng)老項目和養(yǎng)老產業(yè)，積累了一定經驗和資源，擁有了試水養(yǎng)老地產的自信。銀城的“野心”不僅在“養(yǎng)老地產”，而是“養(yǎng)老產業(yè)”的領域，銀城正計劃通過“養(yǎng)老”這一“標簽”，提升銀城的品牌價值。,第七部分：*養(yǎng)老院項目可行性分析,前言業(yè)內人士普遍認為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著投資高收益的心態(tài)也是不可取的，因為養(yǎng)老服務是持續(xù)穩(wěn)定的微利行業(yè)。當然，也確有人投資建養(yǎng)老機構純?yōu)榛貓笊鐣?，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養(yǎng)老機構開辦以后，也必須要維持良性運轉，保持其自身的可持續(xù)發(fā)展。盈虧的主要因素是前期投入、運營成本和收入，前期投入是指確保養(yǎng)老機構正常運行而進行的硬件、軟件改造費用，運營成本是指為老人提供養(yǎng)老服務所必需的各項費用：有人員工資、房租、供暖費、水電氣費、辦公費用、維修費、宣傳費等。其計算公式為（預期入住人數收費）-前期投入（固定資產折舊）-運營成本=盈虧，收費項目主要有床位費、護理費、伙食費、水電費、康娛費等，也可就其他服務項目收取約定的費用。,一、*養(yǎng)老院基本信息 機構類型：養(yǎng)老院機構性質：公辦民營土地性質：集體所有占地面積：16633.33建筑面積：9797.28建成時間：2010年規(guī)劃床位數量：234張,地理位置及概況：該養(yǎng)老項目北臨*路，西臨*站（相距1.8公里），南面*路，東臨*路。,前期投入約5000萬元建設，樓內均配有醫(yī)用電梯，總建筑面積為9797.28，床位數量234張。根據使用功能不同，劃分為護理床位100張，非護理床位134張。（衛(wèi)生局對帶有醫(yī)療護理功能的養(yǎng)老院，最低要求100張床位，每百張床位需配置23個護士、9個醫(yī)生，衛(wèi)生局驗收合格后才能投入運營）,二、市場定位與經營方式1、產品定位：中、高檔養(yǎng)老院，醫(yī)養(yǎng)結合、具有醫(yī)療資質且享有南京市定點醫(yī)保單位資質。2、經營方式：市場化運作，非營利性機構（在民政局注冊）。3、服務對象：全市離退休及其他有一定經濟能力的老人，具有自理能力或失能老人。4、客群分析：三無五?？蛻?。南京市明確對三無五保對象實行托底保障，這類老人入住機構的費用由政府全額承擔。 高端養(yǎng)老客戶。屬于老一代高干、高管、高知人群，這類客群文化程度較高、思想開明，具有較強的經濟基礎和實力，對養(yǎng)老服務要求更高，追求較舒適的養(yǎng)老環(huán)境。中等收入客戶。中等收入將是未來老年產業(yè)發(fā)展的主要消費力量，由我們金融公司提供一些詳細的個性化理財規(guī)劃，購買我們的理財產品，以提高個人收益，改善自身的生活品質。以房養(yǎng)老客戶。已無子女的孤寡老人，或是家中有多套房產，但子女沒有辦法照料老人，我們應把握好這兩類群體，利用“以房養(yǎng)老”產品為這些老齡群體提供相關養(yǎng)老服務。異地養(yǎng)老客戶。是指老年人離開現有住宅，到外地居住的一種養(yǎng)老方式，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老等。對有異地養(yǎng)老需求的客戶，可開發(fā)周邊景點一日游等不同類型的產品服務。醫(yī)療養(yǎng)老客戶。對此類老人入院時，應進行全面體檢評估，制定個性化護理康復方案，做好康復治療的指導和陪護。老人以住院的方式入住，可以使用醫(yī)保卡，能極大減輕老人及其家屬的經濟負擔。,三、收費標準,四、養(yǎng)老院組織機構與人力資源配置1、養(yǎng)老院項目組織機構,2、養(yǎng)老院項目人力資源配置設立部門：財務部、綜合管理部、醫(yī)護部、護理部人員配置：（人員根據入住率酌情壓縮，降低運營成本）,五、設施設備配置配置要求：養(yǎng)老院的內部裝修及設施配備，應符合南京市民政局相關管理規(guī)定中的要求。居室配置：為了老人能夠舒適的居住生活，養(yǎng)老院房間可分為家庭套房、單人間、雙人間、三人間，房間內配置有床頭緊急呼叫器、醫(yī)用升降床、醫(yī)用床頭柜、衣櫥、電視、空調、寫字臺桌椅、無線寬帶、獨立衛(wèi)生間、小型洗衣機、熱水器、浴霸等。伙食情況：養(yǎng)老院需設置營養(yǎng)食堂，配備食堂運行所需基礎設備，以養(yǎng)生式飲食安排老人的一日三餐，科學搭配、營養(yǎng)配餐，不僅為老人們提供優(yōu)質可口的美味佳肴，還定期為老人配送水果、牛奶，讓老人們吃得可口是我們的重要著力點。室內功能區(qū)：設有放射室、B超室、心電室、生化血液檢驗室、藥房、內科、理療中心等醫(yī)療設施；多功能廳、康復健身廳、影音廳、閱覽室、教室、棋牌室等文體娛樂設施；廚房、餐廳、公共衛(wèi)生間等后勤保障設施。為老人提供了醫(yī)療保健、學習、交流、閱覽、棋牌娛樂等全方位養(yǎng)老服務。戶外活動區(qū)：設有休閑區(qū)、健身區(qū)、種植區(qū)、小超市等，靠近老人活動中心，方便老人戶外休閑娛樂活動。,六、收支情況分析以48套雙人間、30套三人間、12套四人間（用于接納政府托底的五保老人） 為例1、開辦養(yǎng)老機構前期投入 房屋升級改造、裝修費用，包括集中供暖、增加監(jiān)控探頭、室內地面鋪設PVC防滑地膠、墻面頂棚出新、供水龍頭、照明、床頭緊急呼叫器等，約1000元/，需投入1000萬元。申請醫(yī)療資質，需投入污水處理設備，醫(yī)療垃圾集中管理，申請環(huán)境影響檢測通過，約投入50萬元?；?、醫(yī)療、康復設施設備投入，合計432萬元，詳見附件：以上裝修、醫(yī)療配套、設施設備投入合計1482萬元。每張床位給予10000元的一次性改造補助，合計234萬元?？鄢淮涡匝a貼，實際投入合計1248萬元。,2、養(yǎng)老機構年度運營投入人工成本（根據入住率情況，人員配置酌情增減）根據入住率100%-50%分別為：398萬元、376萬元、313萬元、260萬元、214萬元、204萬元。,其他運營費用根據入住率100%-50%分別為：166萬元、151萬元、137萬元、122萬元、108萬元、93萬元。解決當地街道五保老人托底保障問題（目前13人，預計未來最多48人），可以免收房產租金。開業(yè)儀式和相關宣傳費用，第一年20萬元，第二年10萬元，第三年至第五年各5萬元，合計 45萬元、年均9萬元。,養(yǎng)老院補貼五保老人各項費用統(tǒng)計根據入住率100%-50%分別為：13萬元、12萬元、11萬元、9萬元、8萬元、7萬元。,3、養(yǎng)老機構年度收入測算（五保老人按900元/月政府托低價格、護理費八折收取、伙食費自理；自理、介助、介護按20%、60%、20%比例測算） 經營性收入根據入住率100%-50%分別為：775萬元、698萬元、619萬元、542萬元、465萬元、387萬元。,每年政府補貼根據入住率100%-50%分別為：38萬元、34萬元、30萬元、27萬元、17萬元、15萬元。對民營養(yǎng)老機構入住率達到70%以上，維護（房租）補貼標準為，每年每張床位五郊區(qū)400元。本市戶籍的失能和半失能老人入住養(yǎng)老機構的護理補貼分別提高至150元/月（1800元/年）和120元/月（1440元/年），可視情逐步提高補貼標準。,3、經營評估盈虧評估表,收入費用比率前三位分別是：床位費51%、伙食費21%、護理費19%成本費用比率前三位分別是：人員工資69%、伙食費20%、設備維護5%,投資收益周期測算入住率達到100%的前提下，投資回報率為15.58%，7年能夠收回前期投入資金。入住率達到70%的前提下，投資回報率為11.33%，9年能夠收回前期投入資金。,七、養(yǎng)老院項目分析與風險評估1、產品定位優(yōu)缺點分析中、高檔養(yǎng)老院，醫(yī)養(yǎng)結合：優(yōu)點：政府倡導的