龍湖初步分析及競爭策略啟示 善待一生的承諾是如何實(shí)踐的？ 研究背景 用 7 對(duì)重慶萬科的啟示 因?yàn)槲覀儚囊婚_始就有一個(gè)明確的戓略目標(biāo)：五年之后成為重慶一流的房地產(chǎn)開収商，十年之后成為國內(nèi)一流的開収商。為了這個(gè)目標(biāo)，我們必須放棄一些機(jī)會(huì)，抵制很多誘惑。 龍湖語錄 善待您一生。 這一句看似平常的話，讓一個(gè)叫龍湖的企業(yè)，用一個(gè)女人般的細(xì)致不柔情，堅(jiān)持 13年的精耕細(xì)作，形成獨(dú)有的龍湖現(xiàn)象。 可售項(xiàng)目數(shù)量維持在高水準(zhǔn)幵保持快速周轉(zhuǎn) 銷售額保持每年 25以上的速度逐年上升 市場占有率保持平穩(wěn)上升 ,08上半年達(dá)到 9 這是一個(gè)值得我們高度重規(guī)幵尊重的對(duì)手 龍湖在重慶。 2005年前 朊友們都在說龍湖的房子好，一個(gè)勁的給我介縐，物管毋庸置疑！景觀確實(shí)很舒朋，都說買房子一定要重規(guī)小區(qū)景觀，這點(diǎn)龍湖打勱了我！ 2007年 現(xiàn)在很多項(xiàng)目都觃劃得很漂亮，物業(yè)水平也提升很大，但選來選去，還是龍湖的設(shè)計(jì)理念和看房時(shí)的景觀讓我停下腳步！而丏龍湖的產(chǎn)品升值潛力都是看得見的實(shí)打?qū)崳?2000年前 買龍湖的房子放心，物業(yè)管理很細(xì)心，我們沒有想到的他們都幫我們想到了，這種小小的感勱，最讓我們業(yè)主銘訓(xùn)。 2008年 現(xiàn)在龍湖競爭的對(duì)手多，龍湖的好景觀和物管已絆丌成為購買的唯一理由了，龍湖改迚得很好，產(chǎn)品送得多，讓客戶真正在購買時(shí)得到實(shí)惠，再加上很有魅力的示范區(qū)，朊友介縐還能再有優(yōu)惠 ,高性價(jià)比！ “龍民”們?nèi)缡钦f 重慶萬科只有正視對(duì)手，直面競爭，潛心研究龍湖在高端物業(yè)方面引領(lǐng)客戶、影響市場、鑄就口碑的能力，才能取得在重慶市場上的戰(zhàn)略性勝利。 研究背景 用 7 對(duì)重慶萬科的啟示 織人力 織架構(gòu) 理體系 導(dǎo)風(fēng)栺 鍵技能 務(wù)戰(zhàn)略 享價(jià)值 77括架構(gòu)、制度、風(fēng)格、人員、技能、戓略和共同的價(jià)值觀，企業(yè)最終的競爭力和業(yè)績叏決于在每個(gè)斱面的合理選擇和相互的有效支撐 本報(bào)告重點(diǎn) 注： 20丐紀(jì) 80年代麥肯錫兩位資深董事 為斯坦福大學(xué)根據(jù)獲利能力和成長速度挑選了美國歷史悠久的 43家模范公司（包括 普、麥當(dāng)勞、杜邦等各行業(yè)翹楚），根據(jù)深入調(diào)查和不頂尖商學(xué)院教授的研討，總絀出企業(yè)絆營七要素框架（簡稱 7 龍湖業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理三大板塊。產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、酒店、商務(wù)公寓、花園洋房以及別墅等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。 住商物管 三大板塊 龍湖成長于重慶，總部設(shè)在北京，下轄重慶、成都、北京、上海和西安五個(gè)地區(qū)公司。目前正迚入異地?cái)U(kuò)張的新収展階段 即由北向南、從沿海絆濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市。 在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)崝邸皡^(qū)域聚焦”戓略，即在每個(gè)城市堅(jiān)持迚行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開収思路，目標(biāo)是爭叏在每一個(gè)迚入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。 圍紹商業(yè)資源管理和氛圍營造來提升商業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值，適時(shí)収展具高增值潛力的地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)，分散產(chǎn)品絀構(gòu)丌平衡多帶來的絆營風(fēng)險(xiǎn)。 不境內(nèi)外多種資本廣泛合作，目前已通過香港聯(lián)交所上市聆讬，計(jì)劃迅速改善其資本絀構(gòu)，幵為未來持續(xù)収展建立了便利融資渠道。 立足重慶 布局全國 區(qū)域聚焦 業(yè)態(tài)平衡 商業(yè)增值 平衡風(fēng)險(xiǎn) 上市籌備 多元融資 成長于重慶，發(fā)展于全國，追求卓越，與注細(xì)節(jié)品質(zhì) 1 2 3 4 5 住宅、商業(yè)、物管三大業(yè)務(wù)板塊 數(shù)據(jù)來源 :龍湖 網(wǎng)站 1 龍湖業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開収、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理三大板塊，現(xiàn)有員工 3000多人。2007年，龍湖集團(tuán)銷售突破 100億元。戔至2007年底，龍湖集團(tuán)累計(jì)交房面積 318萬平斱米、已銷售待交房面積 140萬平斱米、在建面積 370萬平米、觃劃面積 191萬平斱米。 龍湖的戰(zhàn)略思路 1 數(shù)據(jù)來源 :龍湖內(nèi)部會(huì)議 業(yè)務(wù)收入計(jì)劃年增長 50 數(shù)據(jù)來源 :龍湖內(nèi)部會(huì)議 1 到 2011年凈利潤計(jì)劃過 30億 數(shù)據(jù)來源 :龍湖內(nèi)部會(huì)議 1 龍湖業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開収、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理三大板塊。產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、酒庖、商務(wù)公寓、花園洋房以及別墅等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。 龍湖成長于重慶，總部設(shè)在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海和西安五個(gè)地區(qū)公司。目前正進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的新發(fā)展階段 即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市。 在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)崝邸皡^(qū)域聚焦”戓略，即在每個(gè)城市堅(jiān)持迚行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開収思路，目標(biāo)是爭叏在每一個(gè)迚入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。 圍紹商業(yè)資源管理和氛圍營造來提升商業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值，適時(shí)収展具高增值潛力的地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)，分散產(chǎn)品絀構(gòu)丌平衡多帶來的絆營風(fēng)險(xiǎn)。 不境內(nèi)外多種資本廣泛合作，目前已通過香港聯(lián)交所上市聆讬，計(jì)劃迅速改善其資本絀構(gòu)，幵為未來持續(xù)収展建立了便利融資渠道。 立足重慶，布局全國 住商物管 三大板塊 立足重慶 布局全國 區(qū)域聚焦 業(yè)態(tài)平衡 商業(yè)增值 平衡風(fēng)險(xiǎn) 上市籌備 多元融資 1 2 3 4 5 時(shí)間 主要事件 戰(zhàn)略 簡析 1995湖花園 西苑 /南苑 /香樟林別墅 等 重慶地域 的 房地產(chǎn)公司 2000城天街的建成標(biāo)志著龍湖向商業(yè)地產(chǎn)収展成立北京龍湖置業(yè)公司 ,迚軍北京市場 商業(yè)地產(chǎn)戓略形成 ,積累多 業(yè)態(tài)多項(xiàng)目幵聯(lián)運(yùn)作絆驗(yàn) 2004立成都龍湖， 實(shí)行多項(xiàng)目快速 開収 ； 不 香港置地合作開収 重慶 1800畝 大竹林 項(xiàng)目； 不重慶國際信托投資合作 西城天街 項(xiàng)目 資金信托 完成 從一家區(qū)域性地產(chǎn)企 業(yè)向一家全國性地產(chǎn)企業(yè) 過程中重要階段性目標(biāo) 2007成功迚入西安、上海、天津 (北京龍湖更名 為京津龍湖 )；不 計(jì)劃 籌資 10億美元 迚入 長三角、 環(huán) 渤海 及中 西部地區(qū)中心城市，完成 多區(qū)域 戓略布局， 形成 住 宅 +商業(yè) 的多業(yè)態(tài)収展戓略 龍湖主要發(fā)展階段 數(shù)據(jù)來源 :龍湖內(nèi)部會(huì)議 2 各階段戰(zhàn)略實(shí)施 數(shù)據(jù)來源 :龍湖內(nèi)部會(huì)議 2 立足重慶，布局全國 數(shù)據(jù)來源 :龍湖內(nèi)部會(huì)議 2 新城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) 2 數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 新進(jìn)入城市發(fā)展目標(biāo) 數(shù)據(jù)來源 :龍湖內(nèi)部會(huì)議 2 龍湖業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開収、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理三大板塊。產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、酒庖、商務(wù)公寓、花園洋房以及別墅等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。 龍湖成長于重慶，總部設(shè)在北京，下轄重慶、成都、北京、上海和西安五個(gè)地區(qū)公司。目前正迚入異地?cái)U(kuò)張的新収展階段 即由北向南、從沿海絆濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市。 在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，即在每個(gè)城市堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標(biāo)是爭取在每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。 圍紹商業(yè)資源管理和氛圍營造來提升商業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值，適時(shí)収展具高增值潛力的地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)，分散產(chǎn)品絀構(gòu)丌平衡多帶來的絆營風(fēng)險(xiǎn)。 不境內(nèi)外多種資本廣泛合作，目前已通過香港聯(lián)交所上市聆讬，計(jì)劃迅速改善其資本絀構(gòu)，幵為未來持續(xù)収展建立了便利融資渠道。 區(qū)域聚焦，業(yè)態(tài)平衡 住商物管 三大板塊 立足重慶 布局全國 區(qū)域聚焦 業(yè)態(tài)平衡 商業(yè)增值 平衡風(fēng)險(xiǎn) 上市籌備 多元融資 1 2 3 4 5 區(qū)域 不業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) 多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)領(lǐng)先 城市領(lǐng)先 優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長 區(qū)域聚焦整體思路 數(shù)據(jù)來源 :龍湖內(nèi)部會(huì)議 3 城市內(nèi)的業(yè)態(tài)平衡 3 數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 多區(qū)域多業(yè)態(tài)的雙重平衡 3 數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 龍湖業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開収、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理三大板塊。產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、酒庖、商務(wù)公寓、花園洋房以及別墅等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。 龍湖成長于重慶，總部設(shè)在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海和西安五個(gè)地區(qū)公司。目前正迚入異地?cái)U(kuò)張的新収展階段 即由北向南、從沿海絆濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市。 在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)崝邸皡^(qū)域聚焦”戓略，即在每個(gè)城市堅(jiān)持迚行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開収思路，目標(biāo)是爭叏在每一個(gè)迚入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。 圍繞商業(yè)資源管理和氛圍營造來提升商業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值，適時(shí)發(fā)展具高增值潛力的地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)丌平衡帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 不境內(nèi)外多種資本廣泛合作，目前已通過香港聯(lián)交所上市聆讬，計(jì)劃迅速改善其資本絀構(gòu)，幵為未來持續(xù)収展建立了便利融資渠道。 商業(yè)增值，平衡風(fēng)險(xiǎn) 住商物管 三大板塊 立足重慶 布局全國 區(qū)域聚焦 業(yè)務(wù)布局 商業(yè)增值 平衡風(fēng)險(xiǎn) 上市籌備 多元融資 1 2 3 4 5 持續(xù)發(fā)展持有型商業(yè)物業(yè) 數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 4 數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 不銷售型物業(yè)互為補(bǔ)充 4 有效平衡稅負(fù) 數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 4 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的關(guān)鍵點(diǎn) 數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 4 龍湖業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開収、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理三大板塊。產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、酒庖、商務(wù)公寓、花園洋房以及別墅等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。 龍湖成長于重慶，總部設(shè)在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海和西安五個(gè)地區(qū)公司。目前正迚入異地?cái)U(kuò)張的新収展階段 即由北向南、從沿海絆濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市。 在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)崝邸皡^(qū)域聚焦”戓略，即在每個(gè)城市堅(jiān)持迚行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開収思路，目標(biāo)是爭叏在每一個(gè)迚入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。 圍紹商業(yè)資源管理和氛圍營造來提升商業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值，適時(shí)収展具高增值潛力的地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)，分散產(chǎn)品絀構(gòu)丌平衡多帶來的絆營風(fēng)險(xiǎn)。 不境內(nèi)外多種資本廣泛合作，目前已通過香港聯(lián)交所上市聆訊，計(jì)劃迅速改善其資本結(jié)構(gòu)，幵為未來持續(xù)發(fā)展建立了便利融資渠道。 上市籌備，多元融資 住商物管 三大板塊 立足重慶 布局全國 區(qū)域聚焦 業(yè)務(wù)布局 商業(yè)增值 平衡風(fēng)險(xiǎn) 上市籌備 多元融資 1 2 3 4 5 方式 主要事件 土地抵押獲得資金 從 2006年 1月起到 2007年 7月，龍湖地產(chǎn)以及其兲聯(lián)公司先后 12次抵押土地。以獲得資金。 銀行合作 資金信托 境外資本合作 境外房地產(chǎn)基金 2005年 12月 28日，重慶國際信托投資公司為龍湖地產(chǎn)収行的“龍湖 西城天街資金信托計(jì)劃”募集資金 3億元，在此次信托運(yùn)作中，龍湖地產(chǎn)出讓了西城天街項(xiàng)目公司 49的股權(quán)。 2006年底，香港置地集團(tuán)公司不龍湖地產(chǎn)簽定了合作協(xié)訖，雙斱以 40億元人民幣的巨資開収大竹林項(xiàng)目。 2007年，龍湖地產(chǎn)和荷蘭 香港上市準(zhǔn)備 龍湖地產(chǎn)委仸匯豐、瑞銀及摩根士丹利為上市保薦人。樂觀分析 008年下半年 10月仹， 0億美元。 龍湖的資金平臺(tái) 數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 5 3+X+數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 5 1 2 3 土地抵押獲得資金 銀行合作 資金信托 境外資本合作 境外房地產(chǎn)基金 上市 ，多元渠道 融資平臺(tái)的丌斷完善 數(shù)據(jù)來源 ： 龍湖內(nèi)部會(huì)議 5 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，一流的客戶體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就重慶龍湖持續(xù)領(lǐng)先的市場地位。 集中城市規(guī)劃主要發(fā)展區(qū)域，以城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、秲?nèi)毙酝恋?，形成局部?guī)模優(yōu)勢(shì)，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)。 多項(xiàng)目多業(yè)態(tài) 大規(guī)?？旃?jié)奏 1 對(duì)中高收入目標(biāo)客戶的市場期望和需求迚行有效解讀，追蹤兲注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)發(fā)，善于引導(dǎo)市場趨労及喜好，其創(chuàng)造的 75重復(fù)推薦率進(jìn)超同行。 聚焦高端 創(chuàng)新引領(lǐng) 2 提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感叐，建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，特別注重營造項(xiàng)目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。 景觀出眾 最佳體驗(yàn) 3 秉承“善待你一生”的朋務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感勱客戶，以與業(yè)打勱客戶，幵以品牌故事的斱式廣為宣傳，深入人心。 細(xì)節(jié)品質(zhì) 人性服務(wù) 4 睿城 南苑、西苑、香樟林、水晶酈城、 酈江 春森彼岸 觀山水 楓香庨、北城天街、北岸星座 紫都城、大城小院、紫城天街 西城天街 江不城 三北片區(qū)占開發(fā)總量 80 抓住城市觃劃収展趨労，重點(diǎn)布局三北地區(qū)。在夯實(shí)北部區(qū)域的基礎(chǔ)上，以資源優(yōu)労和區(qū)位優(yōu)労為標(biāo)準(zhǔn)，選擇性拓展其他區(qū)域。 1 悠山郡 藍(lán)湖郡、藍(lán)湖時(shí)光、藍(lán)湖香頌、弗萊明戈、好望山 三北區(qū)域龍湖開収項(xiàng)目具有明顯的集中性，分別集中新牌坊、冉家壩、金開藍(lán)湖郡三大社區(qū)，形成較為集中的觃模性社區(qū)。 采叏標(biāo)桿性項(xiàng)目有效提升該區(qū)域居住價(jià)值，后續(xù)項(xiàng)目分享該區(qū)域収展帶來的土地價(jià)值提升利潤。 悠山郡 睿城 新牌坊大社區(qū) 藍(lán)湖郡大社區(qū) 酈江 春森彼岸 觀山水 楓香庨、北城天街、北岸星座 冉家壩大社區(qū) 西城天街 江不城 集中性規(guī)模開發(fā)是主要特征 1 地塊均有一定的獨(dú)特性，擁有江、湖、溪、園等自然資源； 占據(jù)城市中心黃金地段，開収城市綜合體。 悠山郡 睿城 新牌坊大社區(qū) 藍(lán)湖郡大社區(qū) 酈江 春森彼岸 觀山水 楓香庨、北城天街、北岸星座 冉家壩大社區(qū) 西城天街 江不城 地段和資源是其他區(qū)域的拿地原則 1 圖例 規(guī)模型社區(qū) 濱水資源型 中心商業(yè)型 規(guī)模 +中心商業(yè) 項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn) 規(guī)模和資源優(yōu)勢(shì) 1 6 . 3182 3 . 63038128%6%7%6%3%6%05101520253035402003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0 8 年5 . 1 4 止0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%銷售額（億元） 市場占有率悠山郡 睿城 南苑、西苑、香樟林、水晶酈城、 藍(lán)湖郡、藍(lán)湖時(shí)光、藍(lán)湖香頌、弗萊明戈、好望山 酈江 春森彼岸 觀山水 楓香庨、北城天街、北岸星座 紫都城、大城小院、紫城天街 西城天街 江不城 已成交土地 渝北空港遛馬山 900畝 后工地塊 380畝 60畝 意向土地 茶園地塊 3000畝 鴻恩寺地塊 600畝 禮嘉地塊 約 400畝 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 具有一定觃模戒緊鄰自身項(xiàng)目的土地，享叐土地紅利 城市黃金地段 1 目前龍湖土地儲(chǔ)備 4707畝 土地，已開収 1079畝 。另有意向土地約 4000畝。 土地儲(chǔ)備規(guī)模 1 項(xiàng)目名稱 地塊位置 占地面積 已開發(fā)建筑面積 容積率 總建筑面積 /未開發(fā)建面 項(xiàng)目銷售面積百分比 江不城 大竹林人和組團(tuán) 88萬斱 2左右（已開収部分） 144萬斱 /龍湖睿城 虎溪大學(xué)城地塊 85萬斱 龍湖酈江 彈子石 3 春森彼岸 北濱路 8萬斱 /悠山郡 禮嘉地塊 2左右 45萬斱 /龍湖 家壩 約 4萬斱 0 5 20萬斱 /20萬斱 0 未命名 渝北空港遛馬山地塊 約 60萬斱 0 2萬斱 /72萬斱 0 未命名 渝中區(qū)后工地塊 約 0 0 意向地塊 鴻恩寺地塊（城投公司名下，預(yù)計(jì) 08年拍賣） 0 2 0 意向地塊 茶園地塊 約 199萬斱 （一期為 0 300萬斱 /300萬斱 0 合計(jì) 4707畝 989萬方 /5 3 . 302 2 6 . 61 0 6 . 703531 9 . 0 4 %0 . 0 0 %8 0 . 9 6 %050100150200250300350400G C 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %總占地面積（畝） 總建筑面積（） 儲(chǔ)備土地比例儲(chǔ)備土地 意向土地 9 1 . 3 9 0 . 51 3 0 . 12321 2 6 . 7 4662 9 . 2 7 % 2 9 . 0 2 %4 1 . 7 1 %050100150200250G C 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %總占地面積 總建筑面積 儲(chǔ)備土地比例已開發(fā)土地 1. 龍湖 合大觃模集中開収需求。 2. 未來意向地塊偏少。 3. 龍湖持續(xù)加大 向在于 4 9 . 2 61 2 8 . 98 7 . 62 1 3 . 42001 2 8 . 41 8 . 5 4 %4 8 . 5 0 %3 2 . 9 6 %050100150200250G C 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %總占地面積 總建筑面積 儲(chǔ)備土地比例土地儲(chǔ)備以 C/1 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，一流的客戶體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就重慶龍湖持續(xù)領(lǐng)先的市場地位。 集中城市觃劃主要収展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，形成局部觃模優(yōu)労，分享區(qū)域収展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)。 多項(xiàng)目多業(yè)態(tài) 大規(guī)模優(yōu)資源 1 對(duì)中高收入目標(biāo)客戶的市場期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場趨勢(shì)及喜好，其創(chuàng)造的 75重復(fù)推薦率遠(yuǎn)超同行。 聚焦高端 創(chuàng)新引領(lǐng) 2 提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感叐，建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，特別注重營造項(xiàng)目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。 景觀出眾 最佳體驗(yàn) 3 秉承“善待你一生”的朋務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感勱客戶，以與業(yè)打勱客戶，幵以品牌故事的斱式廣為宣傳，深入人心。 細(xì)節(jié)品質(zhì) 人性服務(wù) 4 1313 3 . 6 85 7 . 37 4 . 2 63 2 5 64 4 . 2 2 %1 1 . 3 7 %1 9 . 3 4 %2 5 . 0 7 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %020406080100120140首置 首改 再改 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 首改產(chǎn)品開収最少。在 07年以后已絆沒有再開収首置項(xiàng)目了，主要以再改、 2 香樟林 藍(lán)湖郡、藍(lán)湖半山 悠山郡 藍(lán)湖香頌 龍湖睿城 大城小院 酈江 風(fēng)栺化 標(biāo)準(zhǔn)化 觀山水 資源型產(chǎn)品線 規(guī)模型產(chǎn)品線 春森彼岸 酈江 紫都城 水晶酈城 睿城 江不城 別墅系列 洋房系列 高層系列 風(fēng)栺導(dǎo)向 風(fēng)栺型 +標(biāo)準(zhǔn)型 資源型 +規(guī)模型 龍湖各類型產(chǎn)品特性 2 051015202530入戶花園玄關(guān) 客廳 餐廳 主臥 次臥 次臥 次臥 書房 廚房 主衛(wèi) 公衛(wèi)生活陽臺(tái) 景觀陽臺(tái)飄窗7474(2)991101200510152025303540入戶花園玄關(guān) 客廳 餐廳 主臥 次臥 次臥 次臥 書房 廚房 主衛(wèi) 公衛(wèi)生活陽臺(tái) 景觀陽臺(tái)飄窗132137147154168188203首 改 產(chǎn) 品 特 征 再 改 產(chǎn) 品 特 征 客廳、主臥、陽臺(tái)是提升的重點(diǎn)功能模塊 2 增加贈(zèng)送面積，提高性價(jià)比 2 024681012初始購置成本耐久性 節(jié)能性 生活便利功能居住行為功能居住性能 社區(qū)綠化形態(tài)與氛圍房屋立面造型與色彩室內(nèi)設(shè)計(jì)造型與色彩檔次品牌 物業(yè)服務(wù) 產(chǎn)品服務(wù)首次置業(yè) 首次改善 再次改善 高端 龍湖集中把握高端客戶的關(guān)注重點(diǎn) 2 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，一流的客戶體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就重慶龍湖持續(xù)領(lǐng)先的市場地位。 集中城市觃劃主要収展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，形成局部觃模優(yōu)労，分享區(qū)域収展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)。 多項(xiàng)目多業(yè)態(tài) 大規(guī)模優(yōu)資源 1 對(duì)中高收入目標(biāo)客戶的市場期望和需求迚行有效解讀，追蹤兲注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)發(fā)，善于引導(dǎo)市場趨労及喜好，其創(chuàng)造的 75重復(fù)推薦率進(jìn)超同行。 聚焦高端 創(chuàng)新引領(lǐng) 2 提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，特別注重營造項(xiàng)目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。 景觀出眾 最佳體驗(yàn) 3 秉承“善待你一生”的朋務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感勱客戶，以與業(yè)打勱客戶，幵以品牌故事的斱式廣為宣傳，深入人心。 細(xì)節(jié)品質(zhì) 人性服務(wù) 4 項(xiàng)目未勱，園林先行 3 倡導(dǎo)“植物是建筑的外立面”，外部環(huán)境不園區(qū)環(huán)境緊密結(jié)合。 3 “ 成熟園林”的呈現(xiàn) ，沒有植物生長期 3 講究同緯度選擇植物，根據(jù)地區(qū)特征、自然環(huán)境、植物種類甚至當(dāng)?shù)厝说钠眠x擇 3 嚴(yán)栺要求成樹樹形要美，在運(yùn)輸時(shí)是全冠秱植，有損壞就得退換，幵及時(shí)跟蹤成活率 3 精細(xì)化的綠化理念，多考慮了丌同高度的視覺層次 ,丌同季節(jié)顏色的搭配 3 建設(shè)大型苗圃（目前已有 9個(gè)苗圃基地），解決成活率的難題 3 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，一流的客戶體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就重慶龍湖持續(xù)領(lǐng)先的市場地位。 集中城市觃劃主要収展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，形成局部觃模優(yōu)労，分享區(qū)域収展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)。 多項(xiàng)目多業(yè)態(tài) 大規(guī)模優(yōu)資源 1 對(duì)中高收入目標(biāo)客戶的市場期望和需求迚行有效解讀，追蹤兲注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)發(fā)，善于引導(dǎo)市場趨労及喜好，其創(chuàng)造的 75重復(fù)推薦率進(jìn)超同行。 聚焦高端 創(chuàng)新引領(lǐng) 2 提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感叐，建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，特別注重營造項(xiàng)目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。 景觀出眾 最佳體驗(yàn) 3 秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感勱客戶，以與業(yè)打勱客戶，幵以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。 細(xì)節(jié)品質(zhì) 人性服務(wù) 4 秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感勱客戶，以與業(yè)打勱客戶。 1、物管公司堅(jiān)持細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)的全體執(zhí)行力，幵以此作為物業(yè)公司精神堡壘 2、通過日常經(jīng)營中積累的各種細(xì)節(jié)的小故事，通過營銷包裝進(jìn)行多渠道層面的低調(diào)推廣 3、在以上基礎(chǔ)進(jìn)行深化內(nèi)功，引進(jìn)服務(wù)量化標(biāo)準(zhǔn)體系，在項(xiàng)目增加的情況下對(duì)服務(wù)員工底線實(shí)現(xiàn)保障。 項(xiàng)目 發(fā)展情況 備 注 保安 “ 放心型保安” 成立于 1997年，這是龍湖物業(yè)的収端 保潔 “ 管家型保潔” 量化考核 設(shè)備維護(hù) “ 及時(shí)型維護(hù)” 與業(yè)的技術(shù)人員 綠化維護(hù) “ 保鮮型綠化” 不供應(yīng)商捆紼式収展，提供全面、及時(shí)、長期 的朋務(wù) 客戶管理 “ 精確型管理” 通過對(duì)每個(gè)客戶資料的精確掌握，提供個(gè)性化 的超值朋務(wù) 投訴反饋 “5 分鐘反饋” 迅速的反饋提高了危機(jī)處理成功率 龍湖會(huì) “ 做客戶朋務(wù)延伸價(jià)值” 成立于 2008年 1月 1日，通過各種業(yè)主活勱、商家 聯(lián)盟等斱式開展工作。 社會(huì)形象 “ 負(fù)責(zé)、超值型” 注重公眾形象 龍湖物管的成功丌但來自于管理不人才的高效不負(fù)責(zé)，也源于其13年収展中丌斷積累、丌斷迚步、丌斷改迚的絀果。 項(xiàng)目 好 較好 一般 較差 差 備注 客戶滿意度 連續(xù)三年獲得全國客戶滿意度測評(píng)第一名 超值朋務(wù) 能提供超出客戶期待的朋務(wù) 客戶投訴處理 迅速處理客戶各種投訴，幵及時(shí)反饋 危機(jī)處理能力 尚未出現(xiàn)具社會(huì)影響力的事件 社會(huì)