國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)2010-8-25摘要：本文對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體情況和存在的突出矛盾進(jìn)行了考察，并在此基礎(chǔ)上，總結(jié)了上個(gè)世紀(jì)80年代以來(lái)發(fā)生的典型房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，分析了房地產(chǎn)泡沫危機(jī)和金融危機(jī)的關(guān)系，以及目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，提出了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策建議。一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與主要問(wèn)題(一)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)部分泡沫特征已十分明顯從去年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)目前進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所提供的數(shù)據(jù)，2008年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，商品住宅投資，房屋施工面積，商品住宅竣工面積均繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，雖然全國(guó)商品房屋銷售面積和商品住宅銷售面積曾短期出現(xiàn)了不同程度的下降，全國(guó)商品房空置面積和空置商品住宅面積則出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，但去年下半年開(kāi)始重點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)依然顯示同比上漲。從去年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況來(lái)看，2009年1-11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.13萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.9%，其中，商品房銷售額3.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)86.4%。這兩項(xiàng)指標(biāo)保持了較高速度的增長(zhǎng)，2009年的房地產(chǎn)增幅則在6月后出現(xiàn)較大幅度的上升。2009年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積，房屋竣工面積和住宅竣工面積繼續(xù)保持較高速度的增長(zhǎng)，1-11月全國(guó)商品房銷售面積增幅自3月份恢復(fù)增長(zhǎng)，其中，商品住宅銷售面積，全國(guó)商品房空置面積同比增幅比1-9月提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格變化來(lái)看，去年1月份全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到歷史最高點(diǎn)11.3%，去年11月份，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.2個(gè)百分點(diǎn)，漲幅較10月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲5.7個(gè)百分點(diǎn)。高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)突出問(wèn)題。在過(guò)去的十年里，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的加速發(fā)展和居民可支配收入的持續(xù)提高刺激了住宅市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但是近幾年來(lái)高房?jī)r(jià)，高利潤(rùn)，高投資(有相當(dāng)一部分是外資)的增長(zhǎng)模式帶來(lái)投資、投機(jī)需求的迅速增加，反過(guò)來(lái)又造成了房?jī)r(jià)和土地價(jià)格的進(jìn)一步上漲，增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)部壓力、加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，防止結(jié)構(gòu)性通貨膨脹轉(zhuǎn)向全面的、較高的通貨膨脹，同時(shí)為調(diào)整房市結(jié)構(gòu)，防止房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快出現(xiàn)大的資產(chǎn)泡沫化，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，2007年下半年以來(lái)，中央政府采取了系列的宏觀調(diào)控措施。就貨幣政策來(lái)說(shuō)，央行提高了準(zhǔn)備金率并多次提高利率，和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知以及關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知，調(diào)整了對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)信貸政策，引導(dǎo)消費(fèi)者個(gè)人住房消費(fèi)與投資行為。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在宏觀調(diào)控下逐步回歸理性。2008年第三季度以來(lái)，針對(duì)美國(guó)金融危機(jī)的沖擊，中央采取了靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。溫家寶總理在11月10日國(guó)務(wù)院會(huì)議上提出了“快、重、準(zhǔn)、實(shí)”的要求，部署了落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作，其中第三條就是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。央行也適時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化采取適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的信貸政策。但是目前一些人對(duì)央行自去年下半年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的從緊調(diào)控措施提出質(zhì)疑，認(rèn)為政府目前所采取種種政策措施是對(duì)以往錯(cuò)誤的補(bǔ)救，實(shí)際上這種觀點(diǎn)將央行去年應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和泡沫化的舉措和2008年三季度以來(lái)應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的舉措混為一談，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到“在央行的貨幣政策方面，靈活審慎是基本原則”。2007年開(kāi)始的美國(guó)次貸危機(jī)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了個(gè)預(yù)警，而政府所采取的宏觀調(diào)整政策則避免了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大，也避免了房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)金融危機(jī)來(lái)臨時(shí)的劇烈震蕩。在金融風(fēng)暴來(lái)臨之時(shí)，央行及時(shí)調(diào)整貨幣政策，維護(hù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的舉措值得肯定?？偟恼f(shuō)來(lái)，政府宏觀調(diào)控措施在促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)回歸理性發(fā)展方面已經(jīng)取得了顯著成效，但是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的一些突出矛盾并未得到根本解決，而且一些新的問(wèn)題也隨之出現(xiàn)。(二)目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的幾個(gè)突出矛盾1.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。雖然我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但是結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。長(zhǎng)期以來(lái)，住房特別是低投入，低價(jià)位的中小套型住房供應(yīng)總量不足，而并不符合我國(guó)基本國(guó)情的高投入，高價(jià)位的高檔豪華型住宅、別墅、酒店式公寓、度假型住宅以及寫(xiě)字樓比重過(guò)高。2005年以來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控措施中增加了中低價(jià)位、中小戶型以及保障性住房等土地的供給，但是上述結(jié)構(gòu)性矛盾并沒(méi)有得到根本改觀。據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，2008年10月份，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為31.77%，而2009年110月，全國(guó)90平方米以下住房開(kāi)發(fā)投資占住宅總投資的比重只有21.46%。與政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。大量的高檔住宅和寫(xiě)字樓等占用了有限的土地資源，在土地供給總量不變的情況下，對(duì)其它用地供給產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”，在一定程度上加劇了市場(chǎng)上“招拍掛”土地的激烈程度和房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。2.發(fā)展不均衡的矛盾。一個(gè)國(guó)家城市化的過(guò)程也就是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)城市間發(fā)展不均衡和東西部發(fā)展不均衡的矛盾非常突出。根據(jù)美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆在1979年提出的“納瑟姆曲線”，一個(gè)國(guó)家在城市化過(guò)程中會(huì)經(jīng)過(guò)兩個(gè)城市化水平的拐點(diǎn)：一個(gè)拐點(diǎn)在30%，另外一個(gè)拐點(diǎn)在70%。當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化水平位于30%以下，說(shuō)明這個(gè)國(guó)家尚處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢農(nóng)業(yè)社會(huì)；當(dāng)城市化水平超過(guò)30%的時(shí)候，這個(gè)國(guó)家開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的工業(yè)社會(huì)；當(dāng)城市化水平超過(guò)70%之后，這個(gè)國(guó)家就進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次趨緩的現(xiàn)代化和后工業(yè)社會(huì)的成熟階段。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社和北京世經(jīng)未來(lái)投資咨詢有限公司發(fā)布的2008年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告，截至2007年末，我國(guó)城鎮(zhèn)率達(dá)到43.9%，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入“納瑟姆曲線”所說(shuō)的高速發(fā)展的第二時(shí)期。根據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)城市化率在2010年將達(dá)到50%，在2020年將達(dá)到60%。在這期間，城市化每提高1個(gè)百分點(diǎn)，城市人口將新增1000多萬(wàn)。城市新增人口對(duì)住房的需求旺盛，所以城市化的發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)需求的快速發(fā)展，而事實(shí)也說(shuō)明了這一點(diǎn)。但是我國(guó)城市化水平存在兩個(gè)不均衡：一是大中城市集中度過(guò)高，而小城鎮(zhèn)發(fā)展水平不足；二是東西部發(fā)展不均衡，東部發(fā)展過(guò)快，西部特別是偏遠(yuǎn)省市過(guò)慢。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)多地投向東南沿海的大中城市，導(dǎo)致這些城市住房結(jié)構(gòu)升級(jí)過(guò)快，為城市格局帶來(lái)了巨大壓力，給城市建設(shè)，如交通，水電等帶來(lái)一系列問(wèn)題，空氣，水資源等環(huán)境舒適度不斷惡化。伴隨著房地產(chǎn)投資增度過(guò)快，這些地區(qū)和城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲和房地產(chǎn)泡沫的滋生。房地產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)反復(fù)的時(shí)候，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)暴跌和銀行資金鏈條的突然斷裂，進(jìn)而影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展和金融系統(tǒng)穩(wěn)定。3.房?jī)r(jià)虛高，房地產(chǎn)業(yè)暴利嚴(yán)重，而低收入家庭住房還面臨較大困難?！白》渴敲裆尽?，“安得廣廈千萬(wàn)間”，解決低收入家庭的住房問(wèn)題，是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要環(huán)節(jié)。但是一些城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，過(guò)高的房?jī)r(jià)使工薪階層對(duì)購(gòu)房望而卻步，目前，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在10平方米以下的低收入家庭近1000萬(wàn)戶，其中低保家庭約400萬(wàn)戶，這部分家庭住房問(wèn)題肯定是無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)解決的。有時(shí)候中低收入的居民家庭即使購(gòu)買了新房，也往往背上沉重的生活負(fù)擔(dān)。而某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則以種種手段謀取超額利潤(rùn)。根據(jù)2008年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告所提供的數(shù)據(jù)，2007年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司部分重點(diǎn)企業(yè)銷售毛利率在35%-68%之間，銷售凈利率在11%-64%之間，盈利空間很大。有關(guān)方面估計(jì)認(rèn)為只有房?jī)r(jià)較現(xiàn)在水平下跌15%-20%，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能出能出現(xiàn)虧損。即使這樣，有些房地產(chǎn)企業(yè)還委屈自己的毛利率不高，實(shí)際上他們運(yùn)用開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款，采取高負(fù)債率這樣的金融杠桿來(lái)開(kāi)發(fā)，而不是用自有資金來(lái)運(yùn)作，獲得是高額利潤(rùn)甚至是暴利。但是杠桿是一把雙刃劍，既可以放大投資的收益，也可以放大投資的損失。在經(jīng)濟(jì)向好的時(shí)候，負(fù)債運(yùn)作是沒(méi)有問(wèn)題的，但是一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)被成倍的放大。這次美國(guó)金融危機(jī)中，許多大的投行在一夜之間破產(chǎn)，就是動(dòng)用金融杠桿出了問(wèn)題。此外，房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗也是助推房?jī)r(jià)虛高的一個(gè)重要因素。當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域可謂是商業(yè)賄賂重災(zāi)區(qū)，某些腐敗的官員與開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益共同體，制度缺陷和懲罰機(jī)制缺失使得房地產(chǎn)業(yè)尋租現(xiàn)象嚴(yán)重。4.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)重。一方面，一些企業(yè)違規(guī)采用虛假售房、虛假信息、虛假?gòu)V告、哄抬價(jià)格、串通中介炒賣期房等等手法欺騙顧客，屢攀新高的房?jī)r(jià)和居高不下的投訴糾紛以及由此引發(fā)的社會(huì)矛盾，反應(yīng)了房地產(chǎn)業(yè)背后的消費(fèi)信任危機(jī)。另一方面，一些無(wú)良知的所謂專家學(xué)者和中介機(jī)構(gòu)推波助瀾，誘導(dǎo)百姓對(duì)房?jī)r(jià)的判斷取向，以此也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不合理上漲。在這次美國(guó)次貸危機(jī)中，借貸者的問(wèn)題除了由于本身的疏忽或消費(fèi)沖動(dòng)導(dǎo)致，還由于在巨大的利益驅(qū)動(dòng)下，某些貸款機(jī)構(gòu)或者中介機(jī)構(gòu)利用家訪、電話、郵寄資料、電子郵件、互聯(lián)網(wǎng)彈出廣告等種種方式，通過(guò)如故意隱瞞信息、忽視向借款人說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)和確認(rèn)借款人還款能力的環(huán)節(jié)、提供虛假信息、慫恿甚至代替消費(fèi)者虛報(bào)收入等種種欺詐手段，誘騙消費(fèi)者上鉤所導(dǎo)致。我國(guó)某些企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的做法和美國(guó)的上述機(jī)構(gòu)的做法如出一轍。房地產(chǎn)業(yè)存在的其他失信問(wèn)題包括企業(yè)相互拖欠工程款，拖欠貸款甚至騙貸，拖欠工人工資等問(wèn)題。誠(chéng)信是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的重大問(wèn)題之一，必須認(rèn)真重視解決誠(chéng)信缺失問(wèn)題，以免其制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。5.百姓住房消費(fèi)觀念和住房消費(fèi)心理預(yù)期的誤區(qū)較多，和住房?jī)r(jià)格上漲相互推動(dòng)。雖然政府一直在調(diào)控房?jī)r(jià)，但是各地房?jī)r(jià)還在不斷上漲，“早買房”、“人人買房”、“家家買房”、“重買輕租”、“貪大求洋”以及“炫耀型、競(jìng)爭(zhēng)型、擺闊型”的盲目攀比等錯(cuò)誤的住房消費(fèi)觀念和一些不負(fù)責(zé)任的宣傳在一定程度上起了推波助瀾的作用。有些居民不顧現(xiàn)實(shí)條件傾其一生積蓄購(gòu)置住房，成為“房奴”，一旦遇到諸如患大病下崗，經(jīng)濟(jì)不景氣或者經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入加息階段時(shí)，還貸負(fù)擔(dān)就變得越來(lái)越重，很容易因還貸無(wú)力而陷入困境。這次美國(guó)的次貸危機(jī)中，部分借貸者的問(wèn)題就是由于過(guò)于樂(lè)觀地高估了收入前景，或者由于本身的消費(fèi)沖動(dòng)，不顧自身的收入條件，大量借入貸款，結(jié)果在美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率之后，每月還款負(fù)擔(dān)不斷加重，最終導(dǎo)致拖欠債務(wù)比率和喪失抵押品贖回率的上升。我國(guó)的消費(fèi)者必須引以為戒。根據(jù)有關(guān)資料，一些發(fā)達(dá)國(guó)家城市居民住房自有率都達(dá)不到人人有房，家家有房，不比我國(guó)高。目前我國(guó)城市居民住房自有率為82%，而美國(guó)為68%、英國(guó)為56%，其他歐洲國(guó)家只有30%至50%，我國(guó)臺(tái)灣和香港地區(qū)是70%左右。片面追求人人有房，家家有房，追求大面積商品房與我國(guó)人口多、資源短缺的國(guó)情不適應(yīng)。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與投機(jī)行為，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。同時(shí)攀比心理造成的野蠻裝修，反復(fù)裝修，浪費(fèi)大量資源，破壞了環(huán)境，污染了空氣，增加了城市噪音，不利于建設(shè)人居適宜的生活環(huán)境，與構(gòu)建和諧社會(huì)的主體不符。二、20世紀(jì)80年以來(lái)全球典型房地產(chǎn)泡沫危機(jī)啟示20世紀(jì)80年代以來(lái)，很多國(guó)家和地區(qū)都不同程度地經(jīng)歷過(guò)銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張房地產(chǎn)泡沫破裂金融危機(jī)的過(guò)程。如20世紀(jì)80年代的美國(guó)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)危機(jī)、日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅和“失去的十年”、東南亞金融危機(jī)和本次美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)。(一)美國(guó)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)危機(jī)。美國(guó)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)是美國(guó)吸收存款并提供住房抵押貸款的住房金融機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)期在美國(guó)住房抵押貸款領(lǐng)域占有重要市場(chǎng)份額。上個(gè)世紀(jì)80年代初在利率市場(chǎng)化、減稅等刺激下，美國(guó)房地產(chǎn)投資大規(guī)模擴(kuò)張：1979年和1980年平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度為14.2%和11.9%，整個(gè)80年代美國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款總額的比例都在30%40%左右波動(dòng)(見(jiàn)中國(guó)人民銀行課題組，2005)。房?jī)r(jià)上升過(guò)快，不可避免會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的較大波動(dòng)。特別是1986年國(guó)際石油價(jià)格暴跌和1987年股市“黑色星期一”使房?jī)r(jià)大幅下跌，房屋空置率激增(美國(guó)23個(gè)大城市房屋空置率從1980年的4.6%上升到80年代末90年代初的20%)，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)迅速上升，銀行不良資產(chǎn)急劇增加。美國(guó)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)在危機(jī)中首當(dāng)其沖。1982年，一半儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)會(huì)員機(jī)構(gòu)喪失償付能力，80%面臨虧損，擠兌風(fēng)潮迅速蔓延。80年代末房地產(chǎn)泡沫破滅使許多儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)總虧損額達(dá)到5000億美元。1980至1988年期間，共有1060家儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)會(huì)員機(jī)構(gòu)先后倒閉，發(fā)生了儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)危機(jī)，聯(lián)邦儲(chǔ)蓄與貸款保險(xiǎn)公司(TheFederalSavingsandLoanInsuranceCorporation，F(xiàn)SLIC)的保險(xiǎn)基金為應(yīng)對(duì)擠兌風(fēng)潮消耗殆盡，美國(guó)政府通過(guò)FSLIC成立資產(chǎn)重組托管公司(ResolutionTrustCorporation，RTC)清理不良資產(chǎn)，共耗時(shí)十年，花費(fèi)1500億美元。(二)日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅和“失去的十年”。20世紀(jì)60年代-80年代是日本經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)期，到80年代日本已經(jīng)是世界第二大經(jīng)濟(jì)體。1985年廣場(chǎng)協(xié)議簽訂后，日元開(kāi)始急劇升值。為了減輕日元升值對(duì)日本出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響以及避免與歐美國(guó)家的貿(mào)易摩擦，日本政府制定了以國(guó)家投資、私人投資和個(gè)人消費(fèi)支出擴(kuò)張為主導(dǎo)的內(nèi)需型增長(zhǎng)策略，推動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并帶土地和資產(chǎn)價(jià)格上漲。由于日本土地資源相對(duì)稀缺，房地產(chǎn)投機(jī)開(kāi)始盛行，日本企業(yè)和家庭信貸需求擴(kuò)張。這段時(shí)期日本開(kāi)始推行利率自由化，放松金融業(yè)務(wù)管制，銀行為追求高額利潤(rùn)的回報(bào)向不動(dòng)產(chǎn)和建筑商社，以及信托，證券公司進(jìn)行信貸擴(kuò)張，同時(shí)大量發(fā)放資產(chǎn)抵押貸款。大量的流動(dòng)性進(jìn)入股市和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。1955-1988年間，日本城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲了100倍，同期名義國(guó)民生產(chǎn)總值上漲卻不足40倍。90年代初日本股市泡沫和房地產(chǎn)業(yè)泡沫先后破滅，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“失去的十年”的停滯階段。(三)東南亞金融危機(jī)。1997年發(fā)源于泰國(guó)的東南亞金融危機(jī)使許多東南亞國(guó)家和地區(qū)的金融系統(tǒng)乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。東南亞新興市場(chǎng)國(guó)家和地區(qū)在經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展的同時(shí)，忽視市場(chǎng)機(jī)制和監(jiān)管制度的建設(shè)是這次危機(jī)爆發(fā)的深刻原因。在推行金融自由化過(guò)程中，一些國(guó)家和地區(qū)，如泰國(guó)，馬來(lái)西亞和香港，投資和信用規(guī)模急劇膨脹，其中有很大一部分都進(jìn)入房地產(chǎn)和股市，使泡沫大量積累。由于東南亞國(guó)家和地區(qū)市場(chǎng)機(jī)制和監(jiān)管制度薄弱，在國(guó)際投機(jī)資本的沖擊下，各國(guó)，和地區(qū)外匯儲(chǔ)備急劇下降，貨幣貶值高達(dá)30%-70%?！疤┿彵Ｐl(wèi)戰(zhàn)”的失敗使金融危機(jī)迅速蔓延，這些國(guó)家和地區(qū)出現(xiàn)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退，銀行信貸擴(kuò)張?jiān)斐傻姆康禺a(chǎn)泡沫崩潰，加劇了危機(jī)的惡性影響。(四)美國(guó)次貸危機(jī)。已經(jīng)給世界金融穩(wěn)定和全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了極大的不確定性的美國(guó)金融危機(jī)是由次貸問(wèn)題引起的。美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)以借款人的信用條件根據(jù)借款人信用的高低劃分為“次級(jí)”(Subprime)和“優(yōu)惠級(jí)”(Prime)兩個(gè)層次的市場(chǎng)。信用低的人申請(qǐng)不到優(yōu)惠貸款，只能在次級(jí)市場(chǎng)尋求貸款，但是相比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款6%-8%的利率，次級(jí)市場(chǎng)的貸款利率通常高2%-8%。20世紀(jì)90年代初期，由于利率上升，標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的需求減少，放貸機(jī)構(gòu)開(kāi)始將更多的目光投向次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。次級(jí)貸款對(duì)放貸機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)高回報(bào)業(yè)務(wù)，也受到不符合優(yōu)惠級(jí)抵押貸款市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的借款者歡迎。90代末開(kāi)始，美國(guó)利率持續(xù)走低，借款者可以借新債還舊債。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)期，這種方式能使借款者源源不斷地獲得資金來(lái)源，進(jìn)而增加了次貸的需求。90年代中期資產(chǎn)證券化的興起也給次貸市場(chǎng)的發(fā)展提供良機(jī)。2001年，美國(guó)面臨互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅和“9.11”的打擊，美聯(lián)儲(chǔ)為了迅速提振經(jīng)濟(jì)，實(shí)行寬松的貨幣政策。從2001年1月至2003年6月，美聯(lián)儲(chǔ)13次下調(diào)聯(lián)邦基金利率，使得該利率從6.5%降至1%的歷史最低水平。市場(chǎng)上的資金供應(yīng)變得異常便宜，次資產(chǎn)品受到追捧，其直接后果是2001年至2005年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹(客觀的說(shuō)，美國(guó)次級(jí)抵押貸款的產(chǎn)生降低了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)、極大的提高了金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，拓寬了住房貸款的資金來(lái)源，為美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了源源不斷的資金，使超過(guò)900萬(wàn)的低收入家庭擁有了自己的房屋，貸款證券化也取得了顯著的效果。)。由于次級(jí)貸款對(duì)借款人的信用要求較低，因此次級(jí)房貸機(jī)構(gòu)面臨的還款違約率風(fēng)險(xiǎn)也比較大。競(jìng)爭(zhēng)的加劇使放貸機(jī)構(gòu)間開(kāi)發(fā)多種高風(fēng)險(xiǎn)次貸產(chǎn)品。如“零首付”(它允許借款人在借款的前幾年中只付利息)、“零文件”(借款人僅需申報(bào)其收入情況而無(wú)需提供任何有關(guān)償還能力的證明)，這些優(yōu)惠條件和住房市場(chǎng)的持續(xù)繁榮吸引了些中低收入者紛紛入市購(gòu)房，放款機(jī)構(gòu)和借款者都認(rèn)為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人只需出售房屋或者進(jìn)行抵押再融資就可以了。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的反彈和通脹壓力增大，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年開(kāi)始啟動(dòng)加息周期，在一年半時(shí)間內(nèi)17次加息，由于次貸一般采取可調(diào)整利率，借款人還貸負(fù)擔(dān)加重。而隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步降溫，借款人已經(jīng)很難將房屋賣出，或者賣價(jià)已經(jīng)不足以償還貸款度。這樣，逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的比率就上升，引發(fā)對(duì)次貸市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，令次貸市場(chǎng)發(fā)生嚴(yán)重震蕩，沖擊貸款市場(chǎng)的資金鏈，進(jìn)而波及整個(gè)抵押貸款市場(chǎng)。從技術(shù)方面來(lái)看，華爾街利用杠桿工具形成很高的資產(chǎn)權(quán)益比率，制造了很長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)傳遞鏈，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷疊加，結(jié)果在次貸環(huán)節(jié)發(fā)生斷裂，進(jìn)而引發(fā)連鎖反應(yīng)，現(xiàn)在金融危機(jī)已經(jīng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。在此過(guò)程中，美國(guó)金融秩序與金融發(fā)展、金融創(chuàng)新失衡、金融監(jiān)管的缺位也是次貸危機(jī)擴(kuò)大化的原因。從以上案例我們可以得出這樣的結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度擴(kuò)張和銀行信貸過(guò)度擴(kuò)張的聯(lián)動(dòng)刺激了房地產(chǎn)泡沫的形成。三、目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視 (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金不足，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源主要包括以下幾部分：(1)國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金：在計(jì)劃體制下，這部分資金指國(guó)家和各級(jí)地方政府財(cái)政劃撥給國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金或?qū)ｍ?xiàng)開(kāi)發(fā)資金。隨著我國(guó)投融資體制的改革，政府不再向國(guó)有企業(yè)增加財(cái)政性企業(yè)資本金，這部分資金主要是指建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住宅的投入；(2)國(guó)內(nèi)貸款，即銀行面向開(kāi)發(fā)商的貸款，包括流動(dòng)土地儲(chǔ)備貸款和流動(dòng)資金貸款、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；(3)自籌資金；(4)房地產(chǎn)企業(yè)債券(2000年以后再未發(fā)行)；(5)外資，即通過(guò)直接購(gòu)買土地和房產(chǎn)、項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)的境外房地產(chǎn)投資基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金和個(gè)人資金，(6)其他資金來(lái)源：主要包括定金與預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款，或者企業(yè)向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司融通資金。1997年-2003年，房地產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重大致保持在20%左右的水平，2003年隨著國(guó)家121號(hào)文件和一系列的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，銀根收縮，銀行貸款明顯下降，2004年國(guó)內(nèi)貸款比例大約比2003年下降了5%左右，自籌資金和其他資金來(lái)源比例持續(xù)提高；2005年以后，國(guó)內(nèi)貸款規(guī)模又有了快速增加。2007年，由于限制外資炒房及國(guó)家實(shí)行緊縮的貨幣政策，在整個(gè)資金來(lái)源中，自籌資金所占的比重較2006年有所上升，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資所占的比重則有所下降。根據(jù)2008年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告所提供的數(shù)據(jù)，2007年國(guó)內(nèi)貸款同比增速為29.9%，在整個(gè)資金來(lái)源的比重占18.68%；利用外資同比增速為62.4%，在整個(gè)資金來(lái)源的比重占1.74%；自籌資金同比增速為36.9%，在整個(gè)資金來(lái)源中的比重為31.60%；其他資金同比增長(zhǎng)39.8%，在整個(gè)資金來(lái)源中的比重為47.97%。從1997-2007整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例在逐步提高。但是值得注意的是，雖然國(guó)內(nèi)貸款只是信貸資金投入房地產(chǎn)業(yè)中的一部分，但是在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源中，有很大一部分自籌資金和其他資金是來(lái)自銀行貸款。 (1)相當(dāng)部分的自籌資金由商品房預(yù)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，而預(yù)售收入大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行個(gè)人住房貸款。中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部2004年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融問(wèn)題調(diào)研報(bào)告揭示，被調(diào)查的4家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于自有資金相對(duì)較少，均采取了“滾動(dòng)式”開(kāi)發(fā)模式，即將項(xiàng)目分為幾期，以前一期的預(yù)售收入支持后一期開(kāi)發(fā)，據(jù)估算，大約60%的房屋銷售收入來(lái)自銀行貸款。 (2)自籌資金的另外一個(gè)渠道是關(guān)聯(lián)企業(yè)資金往來(lái)，而相當(dāng)部分關(guān)聯(lián)企業(yè)資金來(lái)自銀行貸款。大型房地產(chǎn)企業(yè)多采用注冊(cè)項(xiàng)目公司的作法，而母公司在實(shí)際上可以將項(xiàng)目間的資金調(diào)劑使用。山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融問(wèn)題調(diào)研報(bào)告在對(duì)某房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查顯示，在某項(xiàng)目中關(guān)聯(lián)公司的資金占其項(xiàng)目總資產(chǎn)的22%。 (3)山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融問(wèn)題調(diào)研報(bào)告還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“其他資金”有一部分是來(lái)自建筑安裝企業(yè)墊付款，而建筑安裝企業(yè)墊付款則大多來(lái)自銀行貸款。從表面數(shù)字考察2007年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源，銀行信貸資金投入比例為18.68%，但是如果我們將“自籌資金”和“其他資金”來(lái)源細(xì)化為預(yù)售收入，關(guān)聯(lián)企業(yè)收入以及建筑安裝企業(yè)墊付款等，那么信貸資金占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源將會(huì)超過(guò)60%。雖然經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)整體在下降，但是自籌資金和其他資金比例的提高表明資金風(fēng)險(xiǎn)仍然不容忽視。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主體，對(duì)外部資金需求較大，但是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，房地產(chǎn)投融資金融創(chuàng)新滯后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在自有資金不足的問(wèn)題。國(guó)家相關(guān)配套政策的缺失又在一定程度上加劇了企業(yè)“空手套白狼”的道德風(fēng)險(xiǎn)。例如只要企業(yè)從相關(guān)部門拿到“六證”，就可以保證從銀行取得貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的趨利性和某些銀行的“嫌貧愛(ài)富”的貸款傾向?qū)е麓罅康纳鐣?huì)公共資源聚集到房地產(chǎn)商名下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債較高。有關(guān)資料顯示2000-2004年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為70%(中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部：北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融問(wèn)題調(diào)研報(bào)告2005)，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行。近年來(lái)，銀行資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)總量不斷增加，但是由于個(gè)人收入的穩(wěn)定性受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不確定性的影響，此類貸款的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。旦房地產(chǎn)類信貸資金鏈條的某一環(huán)節(jié)斷開(kāi)，就會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，引發(fā)金融危機(jī)。美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)銀行和房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，是本活生生的教材。 (二)政府相關(guān)調(diào)節(jié)政策的缺失我國(guó)相關(guān)部門房地產(chǎn)政策缺乏宏觀調(diào)控職能和政策導(dǎo)向。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，一方面，政府相關(guān)部門的調(diào)控與監(jiān)管沒(méi)有作到未雨綢繆，政策法規(guī)的制定和實(shí)施沒(méi)有及時(shí)跟上市場(chǎng)的變化；另一方面，某些政策朝令夕改，調(diào)整關(guān)于頻繁，例如“國(guó)六條”中關(guān)于90平米必須占70%的規(guī)定沒(méi)有考慮到我國(guó)南北地區(qū)住宅采光、保溫、采暖的區(qū)別，在實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致北方住宅使用面積小于南方；此外某些中小城市已經(jīng)設(shè)計(jì)了大戶型的項(xiàng)目面臨必須改為小戶型，而小戶型滯銷的困窘。當(dāng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人為90m2以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)而歡呼的時(shí)候，一夜之間政策被廢除，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)第一次因?yàn)闆](méi)有設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)而無(wú)法施工。再如農(nóng)業(yè)銀行和光大銀行緊急叫停住房按揭貸款新政的實(shí)施細(xì)則。應(yīng)該說(shuō)央行在出臺(tái)新政時(shí)的審慎考慮是有充分道理的，一方面想通過(guò)放開(kāi)“二套房”貸款刺激房市，另一方面無(wú)法預(yù)知新政策的風(fēng)險(xiǎn)，而美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)就在眼前，所以央行必須慎重考慮抉擇。但是筆者認(rèn)為央行不能將對(duì)政策的抉擇權(quán)力交給商業(yè)銀行，因?yàn)檫@很容易形成壟斷，對(duì)公眾顯然不是很有利，也會(huì)令新政策的有效性打了折扣。政策缺乏穩(wěn)定性和連貫性的結(jié)果就是導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)新出臺(tái)的政策信號(hào)不敏感，從而降低政策的導(dǎo)向性，容易誘發(fā)市場(chǎng)參與主體的投機(jī)心理和觀望心態(tài)，以致出現(xiàn)老百姓該買房的不敢買，想買房的不急買，不缺房住的有錢人亂買，將房地產(chǎn)作為一種投機(jī)工具，失去了住房買賣的本來(lái)意義。本來(lái)旨在平抑房?jī)r(jià)的政策，反而成了房?jī)r(jià)上漲的指標(biāo)。2005年國(guó)八條出臺(tái)之后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)在35個(gè)城市調(diào)查了2000戶居民，關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)，有20%的居民認(rèn)為會(huì)繼續(xù)上漲，有50%的居民認(rèn)為漲幅會(huì)回落趨穩(wěn)，另有25%的居民認(rèn)為會(huì)下降；關(guān)于購(gòu)房計(jì)劃，60%的居民認(rèn)為沒(méi)有變化，40%的居民認(rèn)為要發(fā)生變化，其中60%的人要等待價(jià)格回落之后再購(gòu)買，有16%的人準(zhǔn)備租廉租房，只有15.7%的人要提前購(gòu)買。2008年10月份，國(guó)家出臺(tái)了系列稅收和金融政策，房貸利率下限放寬，這項(xiàng)政策將大大減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，有利于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，但是由于新貸款利率政策的相關(guān)細(xì)則(例如可以享受最低“七折”的貸款利率的購(gòu)房者如何界定和首次購(gòu)房如何界定)明確之前，很多銀行和原本計(jì)劃簽訂按揭貸款合同的購(gòu)房者，都采取了暫時(shí)觀望的態(tài)度。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是一把雙刃劍，一方面可以拉動(dòng)居民消費(fèi)和社會(huì)投資，帶動(dòng)內(nèi)需，另一方面在相關(guān)政策和監(jiān)管制度缺失的情況下，也可以較快的積聚風(fēng)險(xiǎn)總量和引發(fā)劇烈的市場(chǎng)動(dòng)蕩，甚至可能激化社會(huì)矛盾。例如在一些城市出現(xiàn)的業(yè)主向銀行“斷供”的現(xiàn)象，其實(shí)質(zhì)并不是法律糾紛問(wèn)題，而是一個(gè)由于房?jī)r(jià)縮水引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題，是社會(huì)利益格局的不平衡造成的，極易引發(fā)社會(huì)沖突和矛盾，應(yīng)當(dāng)引起我們的高度重視。四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融運(yùn)行之間的相互影響關(guān)系，我們必須穩(wěn)步實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整。在國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的大的政策背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有一輪新的較快發(fā)展。為此，相關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)作，盡快完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)配套措施，注重宏觀性政策引導(dǎo)，增強(qiáng)有關(guān)法規(guī)的剛性，防止隨意性和就事論事，為促進(jìn)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防范和化解房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)，提出以下幾點(diǎn)建議： (一)各圾政府和城市建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展制定近期和遠(yuǎn)期規(guī)劃，相關(guān)部門對(duì)涉及土地征用，建設(shè)開(kāi)發(fā)，稅費(fèi)減免的問(wèn)題要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，一旦確定下來(lái)，就要形成建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。把各類保障性住房(包括安居工程、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房及兩限房)作為重點(diǎn)建設(shè)的主體，真正貫徹中央“以民為本”的執(zhí)政理念，保障大多數(shù)人的安居樂(lè)業(yè)。同時(shí)從中國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，增加中低價(jià)位、中小套型普通住房供應(yīng)，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宅要采取個(gè)嚴(yán)格的審批及相關(guān)稅收政策，政策導(dǎo)向就是政府不鼓勵(lì)和不支持高標(biāo)準(zhǔn)住宅取向。 (二)要嚴(yán)格控制和調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二級(jí)市場(chǎng)的交易行為。要限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。以有利于居民多買價(jià)格低、戶型小、經(jīng)濟(jì)適用的住房入手，調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)的具體規(guī)定，引導(dǎo)公眾向節(jié)約型、簡(jiǎn)約型的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，促進(jìn)全社會(huì)合理消費(fèi)，文明消費(fèi)觀念的形成，爭(zhēng)取形成中高收入居民購(gòu)買商品房，中等收入者購(gòu)買和租住商品房，中低收入者購(gòu)買和租住經(jīng)濟(jì)適用房，低收入者租住廉租房的理性消費(fèi)格局。對(duì)已經(jīng)擁有一套住房的城市居民要“以家庭為單位認(rèn)定”，嚴(yán)格控制第二套、第三套住房的買賣，抑制過(guò)度投機(jī)行為，對(duì)于購(gòu)買新的住宅后短期內(nèi)馬上轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)的行為要進(jìn)行控制。借鑒其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，對(duì)貸款購(gòu)買多套房產(chǎn)投資和全款購(gòu)買多套房產(chǎn)投資的惡意炒房者，