房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策要點教學(xué)文稿 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策國稅發(fā)xx31號號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 一、銷售收入確認基本規(guī)定?全部價款:現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益?代收款項:凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)全部確認為銷售收入未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 二、銷售收入確認具體規(guī)定?企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，并可以作為計算廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除的計算基數(shù)具體規(guī)定二采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入?支付手續(xù)費方式應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到已銷清單之日確認?視同買斷方式約定的價格與買斷價格孰高于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ?基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式屬于由企業(yè)與購買方簽訂或三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，約定價格高于基價，則按約定價于收到已銷清單之日確認收入，企業(yè)支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；約定價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到已銷清單之日確認收入。 屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加分成額于收到已銷清單之日確認收入。 ?包銷方式包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。 具體規(guī)定三?視同銷售收入的確認（作為廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 確認收入（或利潤）的方法和順序為?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；?（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；?（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 （上海成本利潤率暫定15%）具體規(guī)定四企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入的處理:?銷售時,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。 完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 ?企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率上海市暫定為15%;屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，上海市暫定為3%；?企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 具體規(guī)定五已完工產(chǎn)品的界定?開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 ?開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 ?開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 三、成本費用扣除的基本規(guī)定?必須區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 ?企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 ?開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。 ?已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本?企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保