豐潤園二期項(xiàng)目市場調(diào)查 與銷售價(jià)格定位 前 言 應(yīng)貴司的要求，我司特組織人員于 07年 7月 17日至 7月 23日對鄂州城區(qū)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了走訪調(diào)查。 此次議題主要是建立在市場研究層面對產(chǎn)品、銷售價(jià)格和產(chǎn)品的部分建議及預(yù)測 ,不過多涉及系統(tǒng)研究及實(shí)際中技術(shù)方面的可行性。通過后期的溝通及合作，我司將在本方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行更深入的方案研究。 由于時(shí)間所限，難免疏漏，不足之處，誠盼指正。 祝，貴司“豐盛佳園”項(xiàng)目，圓滿成功！ 一、宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn) 1、鄂州概況 2、區(qū)劃人口 3、經(jīng)濟(jì)概況 4、人均收入情況 5、鄂州未來發(fā)展 6、武漢與鄂州經(jīng)濟(jì)合作簡況 二、鄂州市房地產(chǎn)發(fā)展情況 1、房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍逐年壯大 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長 3、開發(fā)結(jié)構(gòu)趨于合理 4、房地產(chǎn)消費(fèi)市場旺盛 三、豐潤園小區(qū)二期豐盛佳園項(xiàng)目概況 1、地理位置 2、目前項(xiàng)目地情況 3、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 四、豐盛佳園項(xiàng)目周邊在售樓盤 1、黃金水岸 2、洋瀾國際康城 3、萬佳凱旋城 4、長江天下 五、 鄂州房地產(chǎn)消費(fèi)者問卷調(diào)查與分析 1、市場調(diào)查問卷簡介 2、問卷分析 六、豐盛佳園銷售價(jià)格定位 1、項(xiàng)目 2、項(xiàng)目市場定位 3、豐盛佳園住宅銷售價(jià)格定位 4、產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格定位 5、豐盛佳園商業(yè)項(xiàng)目定位 七、總結(jié) 目 錄 第一部分 鄂州市房地產(chǎn)市場調(diào)查 一、鄂州宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn) 1、鄂州概況 位置 ： 鄂州市位于湖北省東部，長江中游南岸。西鄰武漢，東接黃石，北望黃岡。鄂州居中獨(dú)厚，北距首都北京、東距上海、西距重慶、南距廣州均在 1000公里左右。 面積 ： 全市總面積 1594平方公里，其中耕地面積 4 01萬公頃。 地貌 ： 地勢東南高，西北低，中間低平；最高點(diǎn)“四峰山”海拔 485 8米，最低點(diǎn)梁子湖的“梁子湖”，海拔 11 7米。境內(nèi)擁有大小湖泊 133個(gè)，水域面積 65萬畝，是著名的“百湖之市”、“魚米之鄉(xiāng)”。其中，全國十大名湖之一的梁子湖方圓 300多平方公里，湖中有島，島中有湖。 氣候 ： 鄂州屬亞熱帶季風(fēng)氣候過渡區(qū)，平均氣溫 17 ，無霜期 268至 272天，平均降水量 1200至 1500毫米，年日照時(shí)數(shù)為 2038至 2083小時(shí)。 礦產(chǎn) ： 鄂州資源豐富，物產(chǎn)富饒，素有“鄂東聚寶盆”的美稱。境內(nèi)鐵礦石探明儲(chǔ)量居湖北省第二位，膨潤土、珍珠巖等 31種非金屬礦探明儲(chǔ)量居全省之首。 2、區(qū)劃人口 鄂州市 2005年底有鄂城、華容、梁子湖三個(gè)縣級區(qū)和葛店開發(fā)區(qū)，以及古樓、樊口、西山、鳳凰等四個(gè)直管街道辦事處。鄂城區(qū)轄汀祖、碧石渡、澤林、燕磯、杜山、新廟、沙窩、花湖、楊葉、長港等 10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；華容區(qū)轄廟嶺、華容、段店、臨江、蒲團(tuán)等 5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；梁子湖區(qū)轄東溝、太和、涂家垴、沼山等 4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和梁子島生態(tài)旅游區(qū)；葛店開發(fā)區(qū)轄葛店鎮(zhèn)。全市有漢、蒙古、回、苗、藏、壯、朝鮮、滿、侗、瑤、白、土家、高山、水、納西、錫伯、傈僳等 20多個(gè)民族。 據(jù) 1人口抽樣調(diào)查顯示，至 2005年末，全市有總?cè)丝?2000年第五次全國人口普查時(shí)的 102 33萬人相比，增加了 長 3 59，年平均增加 0 74萬人，年平均增長 在現(xiàn)有總?cè)丝谥?，常住本市半年以上的?102 8萬人；居住在城鎮(zhèn)的 56 82萬人，占總?cè)丝诘?53 59；男性人口為55 41萬人，占總?cè)丝诘?52 27。在總?cè)丝谥校?00 17萬人，占19 03； 158 98萬人，占 74 5； 65歲以上的為 6 86萬人，在總?cè)丝谥校哂写髮W(xué)?？萍耙陨衔幕潭鹊臑?5 24萬人，比 2000年增加 2 02萬人；高中文化程度的人口為 15 49萬人，比 2000年增加 2 15萬人；初中文化程度的為 37 25萬人，比 2000年增加 3 49萬人；小學(xué)文化程度的有 31 39萬人，比 2000年減少 5 87萬人。 3、經(jīng)濟(jì)概況 2006年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 168 3億元，同比增長 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 長 長 實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 長 其中地方一般預(yù)算收入達(dá)到 長 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 長 招商引資總額達(dá)到 比增長 28%；實(shí)現(xiàn)利用外資 6633萬美元，是 2005年的 成外貿(mào)出口海關(guān)數(shù) 7683萬美元 ,增長 4、人均收入情況 “十五”時(shí)期，我市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，群眾消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生新的變化，人民生活水平得到較大提高。 2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 8187元，比 2004年增加 697元，增長 9 3，比 2000年增加 2645元，年均增長 8 12；農(nóng)民人平純收入 3495元，比 2004年增加 261元，增長 比 2000年增加 1005元，年均增長 城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄存款余額由2000年的 005的 加 均增長 14%。城鄉(xiāng)居民住房條件明顯改善， 村人均住宅面積 43平方米，分別比 2000年增長 天然氣工程順利實(shí)施， 效能源。2005年全社會(huì)商品購買力達(dá)到 2000年增長 年均增長 人均食品消費(fèi)支出占人均消費(fèi)總支出 處于國際公認(rèn)的小康生活水平區(qū)間。物價(jià)水平總體穩(wěn)定，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)年年控制在國家規(guī)定的范圍以內(nèi)，圓滿完成了省政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)。 5、鄂州未來發(fā)展 十一五期間，鄂州綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力再上新臺階，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均財(cái)政收入指標(biāo)在武漢城市圈中保持領(lǐng)先水平；社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，對外開放水平有新提高；社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，科技教育人才的支撐作用明顯增強(qiáng)；人民生活更加殷實(shí)，就業(yè)崗位持續(xù)增加，社會(huì)保障體系逐步健全，貧困人口繼續(xù)減少；生態(tài)環(huán)境得到改善，民主法制建設(shè)和精神文明建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)，社會(huì)治安和安全生產(chǎn)狀況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，“和諧鄂州”建設(shè)取得明顯成效。 （ 1）、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。在結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益增長的基礎(chǔ)上，力爭生產(chǎn)總值年均增長 12%；人均生產(chǎn)總值年均增長 11%；財(cái)政收入年均增長 15%， 2010年比2005年翻一番；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長 18%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長12%，物價(jià)保持基本穩(wěn)定；外貿(mào)出口總額年均增長 10%，招商引資總額年均增長20%。 （ 2）、人民生活顯著改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%，農(nóng)民人均純收入年均增長 居民生活質(zhì)量提高，用于食品的支出占生活消費(fèi)支出的比重下降。城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率每年控制在 內(nèi)，五年新增就業(yè)崗位 12萬個(gè)，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力 16萬人。城市居民人均居住面積達(dá)到 村居民住房質(zhì)量進(jìn)一步提高。 （ 3）、社會(huì)發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)。全面鞏固九年義務(wù)教育，基本普及高中階段教育，全市人均受教育年限增加到 9年以上，初中毛入學(xué)率達(dá)到 100%，高中毛入學(xué)率達(dá)到 90%以上，高等教育毛入學(xué)率達(dá)到 30%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的增加值占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 10%以上，文化體育設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，醫(yī)療衛(wèi)生條件明顯改善，農(nóng)村新型合作醫(yī)療基本建立，人民群眾的健康水平明顯提高，人口平均預(yù)期壽命達(dá)到 75歲，社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，市民法律素質(zhì)進(jìn)一步提高。 （ 4）、可持續(xù)發(fā)展逐步增強(qiáng)。人口自然增長率每年控制在 4 以內(nèi)，到2010年，總?cè)丝诳刂圃?110萬人左右，人口素質(zhì)明顯提高。耕地總量實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，資源利用率穩(wěn)步提高，萬元生產(chǎn)總值綜合能耗比“十五”期末降低20%以上。生態(tài)環(huán)境得到改善，森林覆蓋率達(dá)到 20%，城市人均公共綠地面積達(dá)到 13平方米，城市氣化率達(dá)到 100%，城鎮(zhèn)大氣、水環(huán)境質(zhì)量和噪聲狀況達(dá)到功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 6、武漢與鄂州經(jīng)濟(jì)合作簡況 鄂州與武漢地域相接、山水相連、商旅相通、習(xí)俗相近、人文相融，具有共同的歷史淵源和文化背景，歷來有著十分緊密的聯(lián)系。兩地同屬楚文化、三國文化核心地帶，兩市同飲一江水，市民認(rèn)同感極強(qiáng)，共同的人文背景有利于開展廣泛的交流與合作。鄂州緊鄰武漢，武九、京九鐵路，京珠、宜黃、316國道、 106國道縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，再加上長江黃金水運(yùn)線，形成了公、鐵、水聯(lián)運(yùn)的復(fù)合交通網(wǎng)絡(luò)，便捷的交通，為兩地的合作提供了極為有利條件。鄂州境內(nèi)鐵、銅、鈷儲(chǔ)量豐富，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具有區(qū)位優(yōu)勢、科技優(yōu)勢、老工業(yè)基地優(yōu)勢、開放優(yōu)勢，互補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為兩地聯(lián)合協(xié)作的動(dòng)力。 1987年 5月，由武漢、鄂州等湘、鄂、贛 3省 17個(gè)城市共同發(fā)起組建了武漢經(jīng)協(xié)區(qū)。武漢經(jīng)協(xié)區(qū)每1二十年來，武漢與鄂州多次組團(tuán)參加協(xié)作區(qū)的活動(dòng)，按照“辦實(shí)事、求實(shí)效”的指導(dǎo)思想，致力于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聯(lián)合與發(fā)展。鄂州市多次組團(tuán)參加武博會(huì)、武洽會(huì)、食博會(huì)等，取得了明顯成效。 2003年，省委、省政府提出大力加快武漢城市圈建設(shè)，武漢、鄂州的聯(lián)系進(jìn)一步密切，按照“市場主導(dǎo)、政府推動(dòng)”的原則，圍繞“四個(gè)一體化”，基本形成了全方位、多途徑、寬領(lǐng)域的合作格局。 2004年武漢與鄂州黨政代表團(tuán)實(shí)現(xiàn)了互訪，雙方就建立健全城市間加強(qiáng)合作的工作協(xié)調(diào)機(jī)制，增強(qiáng)對口部門間的溝通，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)融合、行業(yè)整合、企業(yè)聯(lián)合，推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是葛店開發(fā)區(qū)與東湖開發(fā)區(qū)融合對接等問題，達(dá)成了合作共識。 （ 1）工業(yè)合作方面。 武漢市進(jìn)一步加強(qiáng)與鄂州產(chǎn)業(yè)對接力度，提高工業(yè)的關(guān)聯(lián)度。初步形成了四個(gè)基地：即，以鄂州葛店經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、武漢大學(xué)工業(yè)園、湖北醫(yī)藥工業(yè)研究院、湖北省化學(xué)研究所、武漢人福、春天藥業(yè)為依托，打造中國藥谷；依托武漢“中國光谷”，打造鄂州“中國光谷”生產(chǎn)基地；乘武鋼、鄂鋼重組東風(fēng)，建成長江中部冶金工業(yè)重要基地；建設(shè)鄂州武漢城市圈的機(jī)械、建材配套協(xié)作基地。武鋼、鄂鋼攜手實(shí)施強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，武鋼鄂州球團(tuán)廠一期工程年產(chǎn) 500萬噸工程，二期年產(chǎn)500萬噸工程； 2005年 1月，武鋼與鄂州順利進(jìn)行了重組，由武鋼持有鄂鋼 51的產(chǎn)權(quán)，省國資委持有 49的產(chǎn)權(quán)。武鋼集團(tuán)鄂城鋼鐵公司正式持牌，新鄂鋼發(fā)展勢頭喜人，總投資 51億元的 50萬噸冷軋薄板、 60萬噸中厚板、板材 200萬噸、高爐改造等 7個(gè)大型項(xiàng)目已開工和準(zhǔn)備開工建設(shè)。武鋼在2006年將具備年產(chǎn)鋼 1400萬噸的綜合生產(chǎn)能力，加上鄂鋼 300萬噸的綜合生產(chǎn)能力，就能形成年產(chǎn)鋼1700萬噸的綜合生產(chǎn)能力，在很大程度上提高湖北省鋼鐵產(chǎn)業(yè)的集中度，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。 （ ）基礎(chǔ)設(shè)施方面 。鄂州與武漢的重大項(xiàng)目合作取得新突破。全長 58公里武鄂快速通道，其中武漢段 23公里已開工建設(shè)；連接?xùn)|湖和葛店開發(fā)區(qū)的大道全長 接為武漢石化服務(wù)的儀長輸油管道鄂州段 33公里已基本竣工。 （ 3）商貿(mào)合作方面。 武商量販鄂州店 2003年 11月開業(yè)，建筑面積 7836平方米，投資額 716萬元。中商平價(jià)鄂州店，建筑面積 7000平方米，投資額 600萬元。中百集團(tuán)鄂州店，建筑面積 2748平方米，投資額 800萬元。 （ 4）科技合作方面。 總部在武漢的省化學(xué)研究院，為加快產(chǎn)業(yè)化，在鄂州葛店經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)征地155畝，投資 2億興建了生產(chǎn)基地，將院內(nèi)的全部產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目及主導(dǎo)產(chǎn)品的生產(chǎn)制造，都轉(zhuǎn)移到了葛店生產(chǎn)基地。目前，武大宏元、武漢人福、春天藥業(yè)等十多家企業(yè)也以類似模式在兩地發(fā)展。其中，武漢大學(xué)在葛店經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資 3億多元人民幣興建全國最大的氨基酸示范工程中心和生化成果產(chǎn)業(yè)化基地；春天集團(tuán)在葛店經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資 地 97畝，興建了春天科技園。其中，一期投資4940萬元，生產(chǎn)生化藥品，年銷售收入可達(dá) 利稅 3200萬元。 （ 5）教育合作方面。 在教育發(fā)展規(guī)劃上，與鄂州市共同研究如何構(gòu)建并融入以武漢為中心的區(qū)域大教育新格局；協(xié)商辦學(xué)體制改革和民辦教育方面的合作。在基礎(chǔ)教育方面，與鄂州市確定了 10所中小學(xué)校 (含幼兒園 )為結(jié)對學(xué)校，開展校際中考命題與改革、高三復(fù)習(xí)備考、課程改革等方面的合作交流。在招生合作上，允許鄂州市使用武漢市中考試卷；鄂南高中今年面向武漢市招收“三限生”。在人員交流上，互派干部教師掛職鍛煉，免費(fèi)為鄂州市培訓(xùn)科學(xué)、歷史與社會(huì)等學(xué)科骨干教師。在教育科研上，溝通與鄂州市“十五”科研成果及“十一五”科研規(guī)劃，洽談教科研協(xié)作項(xiàng)目。 （ 6）農(nóng)業(yè)合作方面。 近年來，我市發(fā)揮區(qū)位、信息、流通、技術(shù)等優(yōu)勢，積極推進(jìn)與鄂州市在農(nóng)業(yè)方面的合作。鄂州市的有關(guān)企業(yè)與我市的中百倉儲(chǔ)、白沙洲大市場、武漢中糧肉食品有限公司等企業(yè)簽訂了各種合作協(xié)議。武漢中百倉儲(chǔ)有限公司已按協(xié)議購銷鄂州市農(nóng)產(chǎn)品。武漢中糧肉食品有限公司也收購鄂州市牲豬。關(guān)山梁子湖農(nóng)業(yè)示范園，2005年擴(kuò)大投資 1500萬元，建設(shè) 1座農(nóng)產(chǎn)品加工廠，擴(kuò)大種養(yǎng)面積 3000畝。 （ 7）旅游合作方面。 多年來，兩地旅游部門本著“資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、客源互動(dòng)、互惠互利”的原則，致力于整合區(qū)域特色旅游資源，共同推動(dòng)區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展。如以武漢經(jīng)協(xié)區(qū)為依托，共同打造“華中旅游圈”等。 2004年 4月，武漢與鄂州旅游部門共同參加了在漢召開的“武漢城市旅游圈 8+1旅游協(xié)作座談會(huì)”，共同簽署了 武漢城市旅游圈 8+1區(qū)域合作意向書 ，就兩地旅游規(guī)劃、產(chǎn)品開發(fā)、市場宣傳及旅游教育合作等方面提出了具體的工作方向和合作方式。 （ 8）環(huán)境保護(hù)方面。 2004年 4月，武漢、鄂州等梁子湖周邊的 4個(gè)城市人民政府共同簽署了 保護(hù)梁子湖協(xié)議 ，提出了保護(hù)梁子湖的措施。積極協(xié)助省環(huán)境保護(hù)科學(xué)研究院對梁子湖周邊情況進(jìn)行調(diào)查摸底，提出編寫建議和意見。我市環(huán)境監(jiān)測部門在梁子湖原有兩個(gè)國家監(jiān)測點(diǎn)位的基礎(chǔ)上，新增了梁子湖中部兩個(gè)常年監(jiān)測點(diǎn)位，與其它點(diǎn)位同步采樣分析，以便全面跟蹤梁子湖各部分水域的水質(zhì)變化情況。并加大梁子湖保護(hù)宣傳力度，使梁子湖保護(hù)意識逐步深入人心。 二、鄂州市房地產(chǎn)發(fā)展情況 鄂州市房地產(chǎn)業(yè)自改革開放以來，隨著住房制度改革的深化和住宅建設(shè)步伐的不斷加快，如雨后春筍，茁壯成長，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)，并逐步成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。 鄂州市房地產(chǎn)開發(fā)，在經(jīng)歷了“八五”的起步、“九五”時(shí)期的快速發(fā)展，到“十五”期間的資源整合和健康有序的發(fā)展后，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，資源配置進(jìn)一步優(yōu)化，開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步合理，開發(fā)品種由單一向多樣化轉(zhuǎn)變。 1、房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍逐年壯大。到 2006年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到 80家，比 2000年凈增 46家。其中：二級資質(zhì)以上企業(yè) 6個(gè)，三級資質(zhì)企業(yè) 19個(gè)，四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)企業(yè) 55個(gè)。從 2006年經(jīng)濟(jì)普查資料分析，全市 80家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總資產(chǎn) 中：二級資質(zhì)企業(yè)資產(chǎn) 級資質(zhì)企業(yè)資產(chǎn) 級和暫定資質(zhì)企業(yè)資產(chǎn) 地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員達(dá) 1121人。 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。 2000年以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出穩(wěn)步快速增長的勢頭。 2005年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 60616萬元，比 2004年增長 46%?！笆濉逼陂g累計(jì)完成房地產(chǎn)投資達(dá) 16億元，年均增長 34%，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增幅高 全社會(huì)投資的比重也由 2000年的 升到 2005年 11%，從投資構(gòu)成來看，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為支撐鄂州投資穩(wěn)步增長的重要因素，五年來，鄂州房地產(chǎn)投資對全社會(huì)投資增長的貢獻(xiàn)率年均達(dá)到 據(jù)測算， 2004年、 2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資分別拉動(dòng)全市投資增長 2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資對全市 3、開發(fā)結(jié)構(gòu)趨于合理。 從近幾年鄂州房地產(chǎn)開發(fā)投資投向來看，基本上反映了市場需求特點(diǎn)。全市有四分之三的投資用在住宅開發(fā)上，在“十五”期間，鄂州市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資達(dá)16億元，其中：住宅投資 重達(dá) 辦公樓、商業(yè)用房投資的比重分別為 2006年末，全市商品住宅比重達(dá)到 商業(yè)用房比重分別為 建設(shè)了一批規(guī)格高、功能齊全的住宅小區(qū)：洋瀾國際康城、黃金水岸、鑫華園、萬佳凱旋城、長江天下和裕江花園以及花湖開發(fā)區(qū)的假日威尼斯和香格里拉等，推動(dòng)了鄂州城市建設(shè)的快速發(fā)展。 4、房地產(chǎn)消費(fèi)市場旺盛 房地產(chǎn)市場需求增加。 2005年全市商品房銷售面積達(dá) 上年增長 商品房竣工面積達(dá) 長 2006年元 4月份，商品房銷售面積和銷售額分別比上年同期增長 從銷售對象看，個(gè)人購房是主體。 2004年和 2005年個(gè)人購房占整個(gè)銷售額的 2006年元月至 4月達(dá) 個(gè)人住房消費(fèi)市場化格局基本形成。 商品房屋空置率下降。由于商品房銷售情況較好，空置面積由 2003年的 68505平方米，減少到 2005年 54472平方米，商品房屋空置率也由 2003年 005年的 9%。 商品房價(jià)上升較快。從各類房屋價(jià)格的變化情況來看， 2004年和 2005年商品房銷售價(jià)格分別為 918元 /平方米和 1262元 /平方米。增長速度分別為 其中：住宅銷售價(jià)格為 850元 /平方米和 1150元 /平方米，增幅分別為 商業(yè)用房價(jià)格為 4150元 /平方米和 5660元 /平方米，分別增長 今年元 4月全市房屋銷售價(jià)均為 1387元 /平方米，比上年同期增長 （以上數(shù)據(jù)來源鄂州市統(tǒng)計(jì)局） 三、豐潤園小區(qū)二期豐盛佳園項(xiàng)目概況 1、地理位置 豐盛佳園是豐潤園小區(qū)的二期工程，位于鄂州市城南新區(qū)的鳳凰街辦洋瀾村內(nèi)的祝家灣。該地塊北側(cè)相鄰的已建成的首個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目一期工程“豐潤園小區(qū)”。東臨城市主干道洋瀾路，西接黃金水岸住宅小區(qū)，南側(cè)緊鄰市司法局公證處、九洲房地產(chǎn)和文松花園。以小區(qū)為中心， 500米抵洋瀾湖和南部規(guī)劃的城市中心， 1000米抵紅橋北端，從整個(gè)城區(qū)看，本項(xiàng)目處于城市中心，有著便利的交通和完善的城市設(shè)施。小區(qū)總用地面積 69766平方米。洋瀾路東是省重點(diǎn)中學(xué) 2、目前項(xiàng)目地情況 目前本項(xiàng)目地還沒有開始拆遷，預(yù)計(jì)今年年底可以拆遷完。 3、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： 69766平方米 可規(guī)劃用地面積： 58661平方米 總建筑面積（不含地下建筑面積） 其中 : 多層住宅 (商品 ): 高層住宅 (商品 ): 商業(yè)建筑 (商品 ): 18607平方米 酒店建筑 (商品 ): 15120平方米 多層住宅 (還建 ): 商業(yè)建筑 (還建 ): 4601平方米 地下建筑面積 (車庫 ): 16000平方米 建筑密度 : 28% 容積率 : 地率 : 38% 總戶數(shù) : 1572戶 總?cè)丝?: 5031人 停車位 : 500個(gè) 四、豐盛佳園項(xiàng)目周邊在售樓盤 目前，與豐盛佳園項(xiàng)目在建筑規(guī)模，建筑質(zhì)量上相類似的項(xiàng)目有：黃金水岸、洋瀾國際康城、萬佳凱旋城、長江天下。 以下是這四個(gè)樓盤的基本情況： 1、黃金水岸 黃金水岸是由湖北德立地產(chǎn)實(shí)力打造的鄂州首個(gè)地中海風(fēng)情高檔住宅小區(qū)。位于鄂州唯一城市內(nèi)湖 塊用地被城市道路分解為東、西兩塊。東鄰豐潤園小區(qū)，北靠郵政新村，西向坐擁洋瀾湖 350米水岸。與鄂州標(biāo)志性建筑物 省重點(diǎn)學(xué)府 鄂州高中毗鄰，周邊配套完備，文化氛圍濃厚。市內(nèi) 3、 6、 7、 8路公交站點(diǎn)與小區(qū)近在咫尺 , 距鄂州新中心客運(yùn)站、火車站，僅五 通條件便利、居民出行方便。本案所處的地位是鄂州城南崛起的核心發(fā)展區(qū)，必將成為鄂州新城市中心標(biāo)志性高檔社區(qū)。 項(xiàng)目總占地面積 129畝 ,總建筑規(guī)模達(dá) 17萬平方米 ,由 28棟建筑組成 ,沿湖向東由花園洋房 形成多層庭院和點(diǎn)式高層 (小高層 )組合布局的空間形態(tài)。東地塊由三棟高層住宅 ,大型商業(yè)群房和大型地下停車場組成 ,形成相對獨(dú)立的建筑群。小區(qū)規(guī)劃戶數(shù)約 1020戶 ,入住人數(shù)可達(dá) 3500人。小區(qū)全部采用全框架全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu) ,彩鋁落地窗、飄窗設(shè)計(jì)。各類戶型經(jīng)濟(jì)、適用 ,可以滿足不同客戶需求。 目前，該小區(qū)多層住宅已基本售完，銷售價(jià)格在 1850元 /平方米；高層住宅銷售近五成，銷售均價(jià)在 2300元 /平方米。 外觀效果圖 、洋瀾國際康城 洋瀾 于 2004年 7月動(dòng)工，總建筑面積約 30萬平方米 ,容積率 化率 43%，是由 2棟高層 ,15棟小高層和 14棟多層組成 ,共 1380戶 ,建成后預(yù)計(jì)可容納約5000人。 整個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)建設(shè)，第一期 15萬平方米于 2005年 7月 16日奠基建設(shè)，現(xiàn)已初具規(guī)模； 2005年 1月 29日開始預(yù)認(rèn)購，在鄂州市引起了極大的凡響，成為當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)第一品牌。 目前此項(xiàng)目多層已銷售近 9成，銷售價(jià)格在 1950元 /平方米，高層也銷售近 8成，銷售價(jià)格在 2250元 /平方米。 項(xiàng)目入口圖 3、萬佳凱旋城 萬佳凱旋城由湖北萬佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，“萬佳 凱旋城”，總投資三億元，建筑面積 25萬平方米，此項(xiàng)目位于鄂州市胡家畈村洋瀾湖之畔，與鄂州重點(diǎn)高中對街相鄰，離鄂州大學(xué)僅五分鐘車程。萬佳凱旋城擁有整個(gè)鄂州規(guī)模住宅最長的 600米全景湖岸線 ,無出其右的怡人景致 ,順沿洋瀾湖畔展開 ,開闊無垠的觀瀾視野 ,極致的洋瀾湖華景飽覽無余 ;萬佳凱旋城如同塞納河之于巴黎 ,在水一方 ,獨(dú)擁地利 ,水面景觀 6000畝 ,鄂州市一線景觀住宅非其莫屬 ,百年絕版風(fēng)景 ,值得珍藏 0棟，分三期完工，總面積 25萬平米，可一次性或按揭付款。戶型分別有， 2室 2廳、 3室 2廳、 4室 2廳等。最小 86平米，最大 170平米， 1900元 /平方米起價(jià)。一期 7年 6月封頂，年底竣工。 目前銷售近 5成，銷售價(jià)格在 2100元 /平方米左右。 項(xiàng)目規(guī)劃效果圖 4、長江天下 鄂州市福源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 于 2005年初在鄂州市濱江黃金地段征地 110余畝，規(guī)劃建設(shè) 17萬余平方米的高檔住宅小區(qū) 福源 長江天下。整個(gè)項(xiàng)目突出了“規(guī)劃設(shè)計(jì)一流，工程質(zhì)量一流，居住環(huán)境一流，配套設(shè)施一流，物業(yè)管理一流，生活休閑一流”的特色，使業(yè)主能夠充分享受到“春有綠，夏有蔭，秋有景，冬有青”的高品質(zhì)生活環(huán)境。 目前，此項(xiàng)目一期已全部售完，二期多層銷售近 9成，高層僅有部分有售。三期已開工。 多層銷售均價(jià)在 1650元 /平方米，高層銷售均在 2300元 /平方米。 項(xiàng)目工地 第二部分 鄂州房地產(chǎn)消費(fèi)者問卷調(diào)查與分析 一、市場調(diào)查問卷簡介 為了配合豐潤園二期項(xiàng)目的順利開發(fā)，充分了解當(dāng)前鄂州市民對住宅需求的傾向及消費(fèi)能力，本公司于 2007年 7月 20 22日在鄂州市主要商業(yè)街及購物中心附近進(jìn)行了非隨機(jī)調(diào)查。 調(diào)查目的 ：當(dāng)前鄂州市民對住宅需求的傾向及消費(fèi)能力 調(diào)查方式 ：街市攔截訪問 調(diào)查區(qū)域 ：濱湖北路萬聯(lián)超市附近、古城北路“吳都古肆”商業(yè)步行街附近、南浦路新世界購物中心附近、鳳凰北路萬潤發(fā)超市附近 調(diào)查對象： 上述區(qū)域路過市民 問卷數(shù)量 ：共發(fā)放問卷 550份，有效問卷 490份。 有效問卷中：市民隨機(jī) 410份，深入訪談 80份。 二、問卷分析 此次問卷分為 7大部分，前 6部分問題是消費(fèi)者對理想住宅的了解與期望，第 7部分問題是對消費(fèi)者自身的調(diào)查，以下是具體分析： （ 2）您喜歡居住在什么樣的環(huán)境？ 鄂州市民對住宅區(qū)域環(huán)境調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析郊區(qū)山水之間33%江邊29%園林旁24%城市中心14%（ 3）您喜歡社區(qū)的園林景觀具有什么樣的風(fēng)格？ 對園林景觀調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析組團(tuán)式園林景觀40%其它15%江邊藝術(shù)廣場景觀20%水文化園林景觀25%（一）區(qū)域環(huán)境選擇 （ 1）您喜歡居住在哪一個(gè)區(qū)域？ 鄂州市民對住宅區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析城南區(qū)域40%臨江區(qū)域35%沿洋瀾湖區(qū)域25%（ 4）您喜歡什么樣的小區(qū)建筑環(huán)境？ 對小區(qū)建筑環(huán)境調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析藝術(shù)廣場35%城市新中軸線廣場30%山頂公園20%半山學(xué)府10%農(nóng)場果林5% 對于以上 4個(gè)問題的分析，可以了解到鄂州市民心目中較理想的住宅應(yīng)該位于鄂州南部新區(qū)，山水景色較好的地方；對于園林的要求較高，應(yīng)為組團(tuán)式園林，對于小區(qū)建筑環(huán)境，市民大多希望有藝術(shù)廣場。 （二）規(guī)劃配套選擇 （ 1）您最希望住宅社區(qū)提供的公建配套是： 對住宅社區(qū)提供公建配套的調(diào)查統(tǒng)計(jì)8%12%6%17%12%4%8%8%4%6%9% 6%購物中心 會(huì)所設(shè)施 園林綠化 學(xué)校超市 農(nóng)貿(mào)市場 圖書館 醫(yī)院或藥店酒店 垃圾壓縮站 2 4 小時(shí)便利店 其他 （ 2）您希望社區(qū)內(nèi)具備的交通工具是： 對社區(qū)內(nèi)具備的交通工具調(diào)查統(tǒng)計(jì)35%30%10%20%5%公交專線 住戶小巴 豪華大巴 地鐵 其他（ 3）您對會(huì)所設(shè)施的功能選擇是： 對會(huì)所設(shè)施的功能選擇的調(diào)查餐廳9%休閑娛樂32%運(yùn)動(dòng)保健27%興趣教育18%其他14%（ 4）您希望的停車方式是什么？ 對停車方式的調(diào)查分析路面停車30%地下停車40%半地下停車5%架空層停車20%其它5%分析：消費(fèi)者對所購住宅的小區(qū)配套十分注重，通過問卷了解到，開發(fā)商應(yīng)充分考慮到住戶的生活要求，這樣才能吸引住購房者。對于小區(qū)的交能便捷度，大部分被訪問者希望公交要便利，對軌道交通的期望度較高。對于會(huì)所的要求，應(yīng)注重于娛樂與休閑方面。對于停車問題，被調(diào)查者傾向于地下停車與路面停車。 （三）建筑設(shè)計(jì)選擇 （ 1）您對樓宇入口的要求： 對樓宇入口要求的調(diào)查酒店式大堂20%普通大堂65%其他15%（ 2）您喜歡的住宅類型是： 對住宅類型的調(diào)查小高層（7 1 3層）35%高層（1 4 層以上）20%別墅5%多層（7 層以下）40%分析：對于建筑設(shè)計(jì)方面，從入戶大廳的設(shè)計(jì)方面來看，應(yīng)以變通實(shí)用方面入手；在住宅類型方面，大部分被調(diào)查者還是喜歡多層與小高層住宅，主要原因在于銷售價(jià)格方面，多層、小高層價(jià)格均低于高層住宅。 （四）戶型面積選擇 （ 1）您打算購買多大面積的住宅？ 對所購住宅面積大小的調(diào)查10%19%28%27%11%5%8 0 以下 8090 100120 120140 140160 1 6 0 以上（ 2）您希望購買的戶型是： 對希望購買戶型的調(diào)查10%20%21%25%17%7%一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室二廳 四室二廳 其它（ 3）您對房型功能最看重： 對房型功能的調(diào)查15%13%19%10%15%15%8% 5%客廳 餐廳 主臥 書房 廚房 衛(wèi)生間 兒童房 其他（ 4）您希望的主臥的面積是： 對主臥的面積的調(diào)查56%33%11%20 2030 30（ 5）您希望廚房的面積是： 對廚房的面積大小的調(diào)查11%33%38%18%4 46 69 9 以上（ 6）您認(rèn)為頂層復(fù)式住宅面積的合適范圍是 對頂層復(fù)式住宅面積大小的調(diào)查13%26%39%22%150 150200 200250 250以 上（ 7）如套房內(nèi)有書房，您認(rèn)為書房的面積應(yīng)為： 對書房的面積大小的調(diào)查13%34%31%22%6 810 1112 1 2 以上結(jié)論分析：通過對消費(fèi)者的調(diào)查，可以發(fā)了解到，80100 的占 19%， 100120 的占 28%， 120140 占 27%；對于戶型方面的調(diào)查可以了解大部分調(diào)查者傾向于二室二廳和三室二廳的住宅，總占總數(shù)的 66%；對于最關(guān)心的房型功能，被調(diào)查者傾向于主臥室、客廳、衛(wèi)生間與廚房，這點(diǎn)也與在平時(shí)銷售人員在接待客戶所遇到的問題相一致；對于主臥面積，大多數(shù)調(diào)查者認(rèn)為在 20 最好，不要過大；對于廚房面積，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 69 為最好；對于書房面積，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 812 ，不宜過大；對于復(fù)式樓，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 150250 之間為最好。 （五）室內(nèi)設(shè)計(jì)選擇 （ 1）您希望購買的客廳寬度是： 對客廳寬度的調(diào)查23%40%24%13%4 米 米以上（ 2）您希望主人房的寬度是： 對主人房的寬度的調(diào)查54%25%17%4%4 米 米以上（ 3）您希望主人房是： 對主人房的配置調(diào)查3%37%28%32%可不帶衛(wèi)生間 需帶衛(wèi)生間 帶衛(wèi)生間和衣帽間 帶衛(wèi)生間和書房（ 4）您希望一套住宅中擁有幾個(gè)陽臺： 對住宅中擁有的陽臺個(gè)數(shù)調(diào)查31%61%8%一個(gè) 二個(gè) 三個(gè)（ 5）您希望陽臺的寬為： 對陽臺的寬的調(diào)查21%37%29%13%2米 2 . 5 米以上（ 6）您喜歡陽臺做什么用途： 對陽臺用途的調(diào)查18%24%25%14%11%8%晾衣 休息 觀景 娛樂 種花 其他結(jié)論：對于客廳的寬度，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 4于主臥的寬度，大多數(shù)調(diào)查者認(rèn)為 于主臥室的配置，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)有主臥室，如有可能亦可配一個(gè)書房；對于陽臺的個(gè)數(shù)問題，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為二個(gè)就可以了，寬度應(yīng)在 米，便于休息與觀景。 （六）物業(yè)管理選擇 （ 1）您希望住宅智能化應(yīng)包括的功能有： 對住宅智能化功能的調(diào)查28%28%35%9%可視門禁 防盜警報(bào) 社區(qū)一卡通 其他（ 2）您能接受的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米： 對物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)查37%29%9%1%24%0 . 5 元以下 元 1元 具體情況具體定（ 3）您對這些服務(wù)項(xiàng)目，需要的是： 對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目比例調(diào)查8%7%11%11%6%3%9%13%3%8%2%12%7%家居清潔服務(wù) 專業(yè)熨洗 訂餐送餐 鮮花速遞 家居用品租賃家庭教師服務(wù) 代訂各類報(bào)刊雜志 汽車美容法律咨詢 租車服務(wù) 票務(wù)速遞其他結(jié)論：對于物業(yè)管理方面的智能化方面，大多數(shù)被調(diào)查者可視門禁，防盜警報(bào)與社區(qū)一卡通十分重要；對于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 元較能接受；對于有償物業(yè)管理服務(wù)，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為要以人為本，注重真正為業(yè)主服務(wù)的項(xiàng)目如家居清潔服務(wù)、訂餐服務(wù)、代訂各類服刊雜志等。 （七）調(diào)查者情況 （ 1）您的學(xué)歷狀況： 所調(diào)查人群學(xué)歷調(diào)查8%17%42%33%碩士研究生以上 本科 ?？?其它（ 2）您的年齡： 被調(diào)查者年齡統(tǒng)計(jì)分析29%41%18%12%2030歲 3040歲 4050歲 5 0 歲以上（ 3）您現(xiàn)在的單位性質(zhì)是： 所調(diào)查者的單位性質(zhì)自由職業(yè)者11%合資企業(yè)16%其他外資企業(yè)10%公務(wù)員26%國企、事業(yè)單位29%私企8%（ 4）您的職務(wù)是？ 所調(diào)查者的職業(yè)統(tǒng)計(jì)分析高層管理人員14%中層管理人員29%基層管理人員27%普通員工30%（ 5）您獲取信息的途徑： 對獲取信息的渠道的調(diào)查29%8%38%19%6%電視 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)紙 雜志 電臺（ 6）您的購物選擇依據(jù)： 消費(fèi)者對購物的依據(jù)調(diào)查31%37%24%8%品牌 價(jià)格 款式 其他（ 7）您的生活支出狀況： 對生活支出狀況的調(diào)查14%15%16%11%14%16%14%吃飯 著裝 交通 人情來往 娛樂休閑 教育 其他（ 8）您的婚姻狀況： 對婚姻狀況的調(diào)查26%63%11%未婚 已婚 離婚（ 9）您的房屋居住情況： 被調(diào)查者住房情況調(diào)查12%29%37%22%租賃 自購房 單位分房 其他（ 10）你認(rèn)為鄂州的房價(jià)是漲還是跌？ 對房價(jià)走勢的調(diào)查85%10% 5%漲 跌 不知道（ 11）您所能承受的房價(jià)是？ 對可承受房價(jià)的調(diào)查20%28%21%17%8% 6%10001300元 / 13001600元 / 16001900元 /19002200元 / 22002500元 / 2 5 0 0 元/ 以上（ 12）您購房的目的是？ 對購房目的的調(diào)查90%10%自住 投資結(jié)論 在所調(diào)查的人群中，大專以上文化程度的人占 67%，因此可以認(rèn)為，文化程度越高的人群對購房欲望越來越強(qiáng)烈，也越來越理性。在年齡方面，2030歲的占 29%， 3040歲的占 41%， 40歲以上的占 30%。在被調(diào)查的人群中，以國有企事業(yè)單位為主，這也與鄂州是個(gè)工業(yè)城市相一致。在職位方面，大部分是中基層員工。在獲取信息的媒體方面，大部分信息來源于傳統(tǒng)的報(bào)紙與電視。在購物的選擇依據(jù)方面，品牌占 31%，價(jià)格因素占 37%，款式占24%。在對生活支出狀況方面，還是以衣食住行教育為主。婚姻狀況方面，63%的被調(diào)查者是已婚的。在目前居住狀況方面， 37%是單位房， 29%是自購房，自購房比例不大。在對鄂州未來房價(jià)的漲與跌方面， 85%的被調(diào)查者認(rèn)為會(huì)漲。在可承受房價(jià)方面，大多數(shù)被調(diào)查者在 13001800元 /平方米之間，這也目前鄂州在售的房價(jià)相吻合。在購房目的方面， 90%的被調(diào)查是為了自住。 第三部分 產(chǎn)品價(jià)格定位 一、豐盛佳園住宅銷售價(jià)格定位 1、項(xiàng)目 通過對項(xiàng)目自身、外部環(huán)境、競爭以及消費(fèi)者等相關(guān)因素進(jìn)行 分發(fā)掘本項(xiàng)目的優(yōu)勢，尋找人文價(jià)值以及目標(biāo)消費(fèi)群體的欲望符號，深層次地挖掘產(chǎn)品的價(jià)值個(gè)性與市場差異點(diǎn)，加以整合運(yùn)用，為項(xiàng)目發(fā)展提供思路。 （ 1）項(xiàng)目優(yōu)勢 地理位置 ：本項(xiàng)目位于鄂州新城區(qū)濱湖南路，緊臨洋瀾湖，市民休閑方便。 土地升值潛力 ：本項(xiàng)目位于洋瀾湖畔，位于 316國道附近，是鄂州政府規(guī)劃發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 開發(fā)時(shí)機(jī)優(yōu)勢 ：目前鄂州市房地產(chǎn)正處于發(fā)展期，本項(xiàng)目總體定位不高，較能吸引廣大購房者。 規(guī)劃優(yōu)勢 ：項(xiàng)目占地面積較大，易于進(jìn)行整體規(guī)劃，可行利用最新規(guī)劃理念進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)有的資源整合。 開發(fā)商知名度 ：鄂州市豐盛園置業(yè)有限公司已成功開發(fā)了豐潤園一期項(xiàng)目，在鄂州廣大老百姓心中的口碑較好，品牌效應(yīng)較好。 教育資源優(yōu)勢 ：鄂州六中，鄂州高中離本項(xiàng)目很近，教育資源豐富。 （ 2）項(xiàng)目劣勢 整體開發(fā) ：項(xiàng)目周邊的地塊整體開發(fā)不齊全，要成為一個(gè)成熟的住宅環(huán)境還需要一定的時(shí)間。 生活配套 ：項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善，在一定程度上會(huì)影響銷售的進(jìn)度。 空氣污染 ：本項(xiàng)目離鄂鋼不遠(yuǎn)，粉塵污染較嚴(yán)重。 （ 3）機(jī)會(huì)分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好 ：隨著湖北省中部崛起的發(fā)展與鄂州融入武漢城市經(jīng)濟(jì)圈，鄂州市的整體發(fā)展將會(huì)在政策上有堅(jiān)實(shí)的保證，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量將會(huì)有明顯的改善。 旅游業(yè)快速發(fā)展 ：隨著梁子湖生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)與鄂東紅色旅游的發(fā)展，“十五”期間，鄂州市實(shí)現(xiàn)旅游收入 。旅游業(yè)的發(fā)展會(huì)給鄂州經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來動(dòng)力。 城市化率將提高 ：隨著城市化率的加大，更多的農(nóng)村人口將進(jìn)入城區(qū)，將增加購房人數(shù)。 交通狀況改善 ：隨著武漢 鄂州高速公路的修，鄂州的道路交通將得到進(jìn)一步的提高。 （ 4）威脅分析 競爭威脅 ：隨著大盤的不斷出現(xiàn)，市場競爭激烈，影響項(xiàng)目的順利發(fā)展。 城區(qū)人口收入較低 ：鄂州市民可支配收入相對較低，對項(xiàng)目的銷售有一定的抗性。 生活配套設(shè)施威脅 ：由于本項(xiàng)目處于新區(qū)，生活配套設(shè)施相對不足，對城市中生活的人 開發(fā)環(huán)境 ：由于鄂州城區(qū)的房地產(chǎn)處于起步階段，一定程度上威脅到開發(fā)商對項(xiàng)目的開發(fā)信心。 綜合分析： （ 1）項(xiàng)目建筑的利好因素較多，對項(xiàng)目的開發(fā)起到了正面的推動(dòng)作用。 （ 2）項(xiàng)目的勢比較明顯，入市的時(shí)機(jī)不錯(cuò)，塑造的機(jī)會(huì)不少，而劣勢和威脅也不能輕視，鄂鋼的粉塵污染較嚴(yán)重，在后期的推廣方面盡量規(guī)避這方面的負(fù)作用。 2、項(xiàng)目市場定位 1）區(qū)域客戶群調(diào)查 據(jù)調(diào)查，在鄂州城區(qū)購房的客源從來源區(qū)域看， 56%來源于鄂州市區(qū)， 24%來源于鄂州周邊地區(qū)，11%是武鋼集團(tuán)鄂鋼分公司的職工， 9%是外地。 如下圖所示： 購房者區(qū)域分布圖鄂州城區(qū)56%鄂州周邊24%鄂鋼11%外地9%從客戶職業(yè)來看，從鄂州城區(qū)來看，主要是當(dāng)?shù)氐恼珓?wù)員，商貿(mào)人士、服務(wù)人員。從外來人士來看，主 要是鄂州所管轄的區(qū)域的部分投資者及中老年企事業(yè)職工。 從收入水平來看，是當(dāng)?shù)氐闹挟a(chǎn)階層，收入在鄂州來說是中檔偏高。 從年齡來看，主要在 2845歲之間。 2）目標(biāo)市場細(xì)分 根據(jù)以上的調(diào)查分析，針對“豐盛佳園項(xiàng)目”，目標(biāo)客戶群可以這樣細(xì)分： 收入中檔偏高的客戶，從本項(xiàng)目的位置、交通、區(qū)域狀況、周邊居民的收入水平以及一些樓盤的業(yè)主素質(zhì)來看，本項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)入“收入中檔偏高的目標(biāo)客戶細(xì)分市場 3）客戶需求分析 （ 1）客戶群分析 房面積在 120140平方米，三房二廳、總價(jià)在 34萬元 /套（均價(jià)）的中檔偏高收入的客戶群。 房面積在 100120平方米、二房二廳，總價(jià)在 29萬元 /套（均價(jià)）的中檔收入的客戶群。 （ 2）客戶群定位： 從職業(yè)背景分析來看。文化教育人士、企事業(yè)單位中高級管理人士、較高收入的自由職業(yè)者、個(gè)體私營企業(yè)老板、中高級技術(shù)人士等。 從收入背景分析來看： 購買三房：面積在 120140平方米，總價(jià)范圍在 3136萬元 /套； 家庭月收入： 50008000元； 家庭年收入： 610萬元 家庭儲(chǔ)蓄： 1015萬元 購買二房：面積在 100120平方米， 總價(jià)范圍在 2631萬元 /套； 家庭月收入： 40006000元； 家庭年收入： 家庭儲(chǔ)蓄： 812萬元 從文化層次來看。以大專以上高文化層次為主導(dǎo)地位，中低文化層次較少。 從購買傾向來看。追求健康、生態(tài)的生活方式，追求文化氣息濃郁的社區(qū)，以自住和二次置業(yè)為主。 從消費(fèi)偏好來看。愿意為滿足更高物質(zhì)和精神層面的享受而付出，注重產(chǎn)品的附加值。 4）目標(biāo)市場定位結(jié)論 根據(jù)以上分析，可以大致描述“豐盛佳園項(xiàng)目”目標(biāo)客戶群的特征：年齡為2845歲，以鄂州及鄂州周邊的企事單位的職工為主，以在鄂州經(jīng)商的生意人士為輔，文化層次較高，購房自住及二次置業(yè)為主，注重生態(tài)、健康、文化生活方式的人士和成功人士。 3、豐盛佳園住宅銷售價(jià)格定位 1）本項(xiàng)目多層價(jià)格預(yù)估 目前，與本項(xiàng)目相類似的項(xiàng)目有：黃金水岸、萬佳凱旋城、洋瀾國際康城這四個(gè)項(xiàng)目。以下是這個(gè)四個(gè)項(xiàng)目的基本情況統(tǒng)計(jì)： 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 建筑規(guī)模 主力 戶型 銷售均價(jià) 賣點(diǎn)提煉 黃金水岸 湖北德立地產(chǎn) 17萬平方米 2*23*2 多層 1850元 / 高層 2300元 / 臨湖，地中海風(fēng)情 商業(yè)街 洋瀾國際 康城 湖北捷邁特置業(yè) 30萬平方米 2*24*2 多層 1950元 / 高層 2250元 / 蘇杭式園林水系 萬佳凱旋城 湖北萬佳房地產(chǎn) 25萬平方米 2*24*2 高層 2100元 / 臨湖，法式園林 長江天下 鄂州市福源房地產(chǎn) 17萬平方米 2*24*2 多層 1650元 / 高層 2350元 / 臨江，英式物業(yè)管理 本項(xiàng)目與黃金水岸、萬佳凱旋城、洋瀾國際康城相鄰，可以用房地產(chǎn)評估中的市場法來對本項(xiàng)目當(dāng)期銷售價(jià)格進(jìn)行一個(gè)預(yù)估，本項(xiàng)目對外銷售的多層只有 2棟。從相鄰距離而言，黃金水岸最近，洋瀾國際康城次之。從影響程度來看，黃金水岸應(yīng)占 70%，洋瀾國際康城占 30%。計(jì)算如下： 1850*70%+1950*30%=1880元 /平方米 比較因素 修正系數(shù) 開發(fā)商知名度 0 位置 1% 朝向 1% 配套 樓盤規(guī)模 0% 景觀資源 綜 合 由于本項(xiàng)目在下列比較因素方面因有部分修正，比較因素如下： 通過上述比較因素，可以了解到，本項(xiàng)目缺少可以直接利用的景觀資源，因此要進(jìn)行修正，現(xiàn)計(jì)算如下： 1880*（ 1 =平方米 通過前面對鄂州房地產(chǎn)的發(fā)展走勢的分析，可以了解到，目前月上漲率在 右，因此可以用平均移動(dòng)法對 08年 10月份進(jìn)行預(yù)測，計(jì)算如下： 1+14） =2152元 /平方米 2）本項(xiàng)目高層銷售價(jià)格預(yù)估 在比較因素方面，本項(xiàng)目高層部分與多層方面相同，從地理位置方面來看，黃金水岸最近，萬佳凱旋城次之，洋瀾國際康城最次之。從影響程度來看，黃金水岸應(yīng)占 50%，萬佳凱旋城占 30%，洋瀾國際康城占 20%。計(jì)算如下： 2300*50%+2100*30%+2250*20%=2230元 /平方米 其它因素修正如下： 2230*（ 1 =平方米 08年 10月份價(jià)格預(yù)估為： 1+14） =平方米 結(jié)論：通過以上計(jì)算，可以預(yù)測， 08年 10月份