附加值空間功能研究,研究意義及分類附加值空間功能研究結(jié)論與啟示,2,2009易居中國上海克而瑞信息技術有限公司版權(quán)所有,2009,巧妙運用“灰空間”攤薄地價提升產(chǎn)品整體溢價,3,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,研究意義及功能分類,1,利用各種巧用面積方法可使不計入面積或計入一半面積，在規(guī)避市場風險的同時也巧妙地提高了容積率，使其樓面地價將被攤薄，有效降低開發(fā)成本獲取高額利潤。由于高效采用“灰空間”，其得房率將大大提高，即使單價提高，與同板塊樓盤溢價比仍然可達到較高水準，開發(fā)商與客戶得到雙贏，攤薄地價的同時達到整體溢價的大幅度提升。,附加值空間功能分類表,4,2009易居中國上海克而瑞信息技術有限公司版權(quán)所有,2009,研究意義及分類附加值空間功能研究結(jié)論與啟示,普通凸窗/轉(zhuǎn)角凸窗,設計要點：普通凸窗：普通凸窗在小戶型中應用個較多，萬科的90+戶型中，功能房間內(nèi)設計大面積的凸窗，在空間上有效解決了90做三房的過于緊湊的缺陷，根據(jù)設計規(guī)范，一般進深考慮控制在0.6m；衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗：衛(wèi)生間的凈高要求低，轉(zhuǎn)角凸窗的應用最為理想，通過把帶窗外墻向外推移，將窗臺放到與浴缸位置齊平，做成大玻璃窗，可使衛(wèi)生間的空間面積感增強2-3平方米；,5,2009易居中國上海克而瑞信息技術有限公司版權(quán)所有,2009,附加值空間功能研究,2,普通凸窗改造成室內(nèi)空間示意,實際應用廣泛/衛(wèi)生間空間有效增大,衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗實景,臥室內(nèi)轉(zhuǎn)角凸窗適用于別墅,資料來源：上海合生高爾夫公寓,6,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,設計要點：可改造的凸窗主要是將凸窗下部的框架結(jié)構(gòu)布置在樓體外側(cè)，則室內(nèi)高出部分可以去除，從而增加房型的使用面積，或者不進行拆除，直接作為室內(nèi)突出使用物的一部分，例如椅子等。缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。,落地凸窗,空間延伸，實際窗地面與房間地面相同,附加值空間功能研究,改造后內(nèi)空間示意,室外空間示意,可改造凸窗室內(nèi)空間模型示意,7,2009易居中國上海克而瑞信息技術有限公司版權(quán)所有,2009,2,可局部拆卸內(nèi)凸窗,增加儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高,設計要點：在凸窗上部分設計橫梁，將部分空間隔成兩層，使得凸窗層高【下層空間】不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏空間；裝修期間可將橫梁“拆卸”，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。,上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標準高,附加值空間功能研究,凸窗上方橫梁設計為儲藏空間,凸窗外立面與外墻齊平,凸窗下方為完整空間,內(nèi)凸窗拆卸后示意,資料來源：深圳桂芳園,8,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,利用設備平臺,大面積設備平臺實用性創(chuàng)新,設計要點：設備平臺通常作為空調(diào)外機，水電表等放置區(qū)域，通過贈送大面積的設備平臺，經(jīng)過改造適宜在小戶型中高效利用，可增加其功能區(qū)域，如書房、儲藏室、健身房等。,附加值空間功能研究,利用設備平臺作為可改造空間可稱為金地一大創(chuàng)新之舉。,玻璃房隔成書房,原設備平臺,客廳區(qū)域整體示意,資料來源：上海金地未未來,9,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,隱蔽式儲藏空間,結(jié)合管道井增加儲藏空間,設計要點：在管道井設計處可對于其齊平墻面設隱蔽式儲藏空間，凈高小于2.2米可不計入建筑面積。,附加值空間功能研究,10,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,以花架形式作為構(gòu)架,創(chuàng)新形式可架板直接夠成房間使用,設計技巧：在原預備設定房間處構(gòu)建花架，又可以作為樓板的梁，由于是花架，可不計入建筑面積。裝修時期間可鋪板隔房構(gòu)成獨立空間使用。缺點：開發(fā)商需后期為業(yè)主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本,花架原型示意,改造后房間示意,戶型原型以走道入室內(nèi)，兩側(cè)設花架,附加值空間功能研究,花架示意,花架示意,資料來源：深圳雙御雅軒,11,2009易居中國上海克而瑞信息技術有限公司版權(quán)所有,2009,2,共享電梯廳,前后雙開門電梯減少公攤面積同時保證私密性,設計要點：共享電梯廳的方式主要以配置可前后雙開門的電梯廳，電梯開門后可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得主可以多出部分面積。適宜一廳二戶平層大宅類戶型。缺點：共享電梯廳的電梯配置要求較高,附加值空間功能研究,公寓豪宅類的設計：電梯雙開門的設計通常結(jié)合入戶花園設置，給予入戶私密的過渡空間，平層豪宅中居多采用主傭分離流線。,小戶型中設計：小戶型的共享電梯廳可減少部分公攤面積。,形成私家電梯廳,雙開門設計,資料來源：德興公寓,12,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,大進深陽臺,小戶型改造臥室/空中花園休閑區(qū)域/工作陽臺高效利用,設計要點：小戶型設計中，大進深陽臺可改造為房間利用；大戶型設計中大進深陽臺【空中花園】可與客廳結(jié)合，便于改造為家庭廳或者吧臺休閑區(qū)域使用；面寬較小的進深陽臺則可作為工作陽臺利用。,小戶型內(nèi)陽臺：改造為房間利用,附加值空間功能研究,大戶型空中花園：與客廳相連可改造為休閑空間,可高效利用工作陽臺,資料來源：深圳書苑雅閣,13,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,入戶花園,結(jié)合花池作為入戶過渡空間/小戶型可改為功能區(qū)域適用,主要技巧：小戶型與大戶型在功能應用中有所不同：小戶型的入戶花園主要為后期客戶功能改造使用，交房時建議毛坯交房，但在樣板段中建議改造后展示，便于客戶更直觀接受；大戶型的入戶花園主要強調(diào)入戶過渡空間以及視覺效果的作用，建議采用與花池結(jié)合手法，可帶部分裝修交房。,附加值空間功能研究,入戶花園改造成餐廳,帶花池的入戶花園,小戶型的入戶花園,小戶型示意,大戶型入戶示意,資料來源：上海金地未未來,14,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2,夾層空間,別墅創(chuàng)造靈動空間/小戶型功能升級,設計要點：普通住宅應用：由于“隔層”的凈高一般都小于2.2米，小于標準層2.8米的標準，所以隔層面積都不計入套型的建筑面積中；在普通住宅中，“夾層”高度有限，一般用于臥房、更衣間、儲藏室使用。別墅應用：別墅的夾層空間一般作為家庭會客廳為主；,附加值空間功能研究,夾層家庭廳示意,夾層空間剖面示意,15,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,頂層閣樓,英倫風格體現(xiàn)增加儲藏空間,設計要點：利用坡屋頂內(nèi)空間時，板頂下面至樓面的凈高度超過2.1米的部位應計算全面積；凈高在1.20米至2.1米的部位應計算1/2面積；凈高不足1.20米的部位不應計算面積。在英倫風格的別墅屋頂坡度較大，可以頂層閣樓作為儲藏空間；普通住宅的復式也可應用。,附加值空間功能研究,適用范圍：普通公寓/別墅,閣樓樓梯,坡屋頂外立面,25平米閣樓,資料來源：上海萬科紅郡,16,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,贈送露臺,退臺式露臺/頂層露臺/無蓋挑高陽臺,設計要點：非頂層露臺通常采用退臺的方式實現(xiàn)，多用于花園洋房設計中；頂層露臺贈送為較多見方式，通常贈送面積可達到原戶型的50%以上；在部分地區(qū)，高度達到或超過二個層高的陽臺也可視為露臺，均不計入建筑面積，開發(fā)商往往將大露臺客廳或者臥室相連缺點：退臺式大露臺，相關的防漏水外墻保溫等就需要特別設計，以防止大露臺漏水外墻保溫達到標準；頂層露臺的私密性須在規(guī)劃中考慮在內(nèi)；,附加值空間功能研究,資料來源：上海金地灣流域,17,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,超高中庭院,三層均可作為客廳、房間改造利用,設計要點：可設圍合式中庭作為贈送面積，三層空間均可改造為房間利用；在大戶型別墅戶型中可將其作為透視景觀利用。缺點：開發(fā)商需后期為業(yè)主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。,附加值空間功能研究,建筑面積：89m2實際可使用面積：150m2,在改造之前，每層空間均預留排水管道，可每層設計衛(wèi)浴空間，便于后期改造。,1F,2F,3F,內(nèi)庭模型示意,內(nèi)庭模型俯瞰,車庫上方,挑空設計,不計建筑面積,不計建筑面積,不計建筑面積,不計建筑面積,資料來源：上海河谷3號,18,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,內(nèi)庭院改造,增加功能空間并可更改房間內(nèi)部功能布局,設計要點：內(nèi)庭院改造可以通透性較高的大面積玻璃形成的景觀餐廳和夾層的敞開室觀景書房。改造部分不會對整體建筑形體造成大面積破壞，對建筑外墻及項目整體風格形象影響較小。如：搭建6米高,可以改造夾層,使戶型南北房間低層和二層空間有機聯(lián)系,有效增加使用面積，適宜用于經(jīng)濟型別墅。,附加值空間功能研究,內(nèi)庭院改造模型示意,本戶型已改造部分,19,2009易居中國上海克而瑞信息技術有限公司版權(quán)所有,2009,2,前庭后院,設計要點：室內(nèi)局部挑空設計通常位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗的空間感，在小戶型別墅中更可采用玻璃作為隔墻，增強整體空間感，使空間整體具有層次感。區(qū)域不同對于挑高限制也有所不同。,附加值空間功能研究,中庭與書房產(chǎn)生透視,中庭,下沉式庭院,多面觀景前庭,下沉式庭院與前庭相連,后院與鄰戶前庭呼應,后院,各個景觀面有機結(jié)合提升整體產(chǎn)品檔次,資料來源：上海橡樹灣,20,2009易居中國上海克而瑞信息技術有限公司版權(quán)所有,2009,2,作為車庫上方贈送,可將一層車位上封頂，二層作為房間改造利用,設計要點：利用車位上方空間，上方設置圍墻，為后期改造空間預留位置，可將二、三層架板，頂部增設屋頂改造房間使用。,車庫改造后模型示意,附加值空間功能研究,車庫模型示意,建筑面積：89m2實際可使用面積：120m2,1F,2F,車庫上方俯瞰示意,缺點：開發(fā)商需后期為業(yè)主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。,車庫上方,車庫上方,不計建筑面積,不計建筑面積,資料來源：上海河谷3號,21,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,2,地下室/半地下空間,根據(jù)地下空間范圍巧妙計算建筑面積,主要技巧：地下室和半地下室不計入建筑面積；注釋：地下室定義：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2；半地下室定義：指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2；在計算坡地別墅時，根據(jù)區(qū)域規(guī)范不同，建筑計算法規(guī)會有所不同：若其高于高于地面超過1/3，不計入地下室與半地下室范圍，則其凈高小于2.2米不計算建筑面積；凈高超過2.2米部分按1/2建筑面積計算。,附加值空間功能研究,地下室/半地下室,一層,下沉式庭院,采光點,采光地下室,一層,二層,二層,進行地下室/半地下室與非地下室的界定？,難點：,下沉式庭院,22,2009易居中國上海克而瑞信息技術有限公司版權(quán)所有,2009,2,室內(nèi)局部挑空,挑高空間可增加室內(nèi)空間感,設計要點：室內(nèi)局部挑空設計通常位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗的空間感，從而減少走廊狹長型的局促感，在小戶型別墅中更可采用玻璃作為隔墻，增強整體空間感，使空間整體具有層次感。區(qū)域不同對于挑高限制也有所不同。,附加值空間功能研究,過道呈狹長式,二樓臥室采用玻璃,客廳挑空,客廳挑空上方,資料來源：上海橡樹灣,23,2009易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權(quán)所有,2009,研