1 2011年宜春市房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)研及可行性方案簡報 2011年 3月 2 目錄 ： 第一部分：項目概況 第二部分：市場分析 第三部分：規(guī)劃設(shè)計 第四部分：成本核算 3 第一部分：項目概況 4 第一部分：項目概況 宗地所處江西省宜春市，離長沙市黃花機場 200公里僅2小時車程，宜春市分新城區(qū)和老城區(qū)，本案處于老城區(qū)平安路 139號（原宜春機械興達實業(yè)有限公司）地段 一、宗地位置 5 6 7 8 9 第一部分：項目概況 宗地項目目前的規(guī)劃性質(zhì)為建設(shè)用地，擬調(diào)整為商住用地。土地必須按以下規(guī)劃指標進行使用權(quán)出讓： 占 地 面 積：約 30616 ） 總建筑面積 ：約 45924平方米 綜合容積率 ： 用 地 性 質(zhì)：商住用地 以上提及的指標作為本項目的測算依據(jù) 二、規(guī)劃控制要求 三、土地價格： 起始價： 4500萬元 10 第二部分：市場分析 11 1、 一、宏觀經(jīng)濟分析 2010年，全市生產(chǎn)總值完成 705億元，同比增長 13%，增幅創(chuàng) 14年來新高，人均 5979元 2010年末全市人口分布情況如下表： 縣市 非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口 總?cè)丝?宜春市 1430078 3960821 5390899 袁州區(qū) 265438 755924 1021362 2、宜春市人口分布 12 宜春市委、市政府為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，推出的六條政策： 一是：嚴格規(guī)范土地市場，開發(fā)用地由過去協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐话銓嵭小罢信膾臁?，不僅遏止了土地交易中的暗箱操作，規(guī)范了運行程序，也提高了地價，增加了土地收入。根據(jù)市場需求，政府嚴格控制土地的投放量，制止土地交易中的投機行為； 二是：規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，全面停止行政事業(yè)單位變相集資建房和規(guī)劃區(qū)內(nèi)私人建房，杜絕無資質(zhì)開發(fā)； 三是：取消建設(shè)帶福利性的公務(wù)員小區(qū)； 四是：從實際出發(fā)，嚴格控制經(jīng)濟適用房建設(shè)； 五是：加強對房地產(chǎn)開發(fā)的總量控制，對開發(fā)項目嚴格審批，原則上不再批準 2萬平方米以下的開發(fā)項目； 六是：鼓勵房改房上市交易，激活二手房市場，鼓勵行政事業(yè)單位干部職工積極購買商品房。 3、宜春市房地產(chǎn)相關(guān)政策 一、宏觀經(jīng)濟分析 13 一、宏觀經(jīng)濟分析 4、宜春市房地產(chǎn)市場形勢 產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍在擴大。一季度，宜春市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 比增長 增幅比去年一季度增加 中，商品住宅完成投資 比增長 增幅比去年一季度增加 房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 施工面積、新開工面積同比保持增長，房屋竣工面積同比成倍增長。一季度，宜春市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 比增長 房屋新開工面積 比增長 房屋竣工面積 比增長 其中，住宅竣工面積 比增長 14 產(chǎn)企業(yè)購置土地面積大幅增加，開發(fā)土地面積明顯上升。一季度，宜春市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 完成土地開發(fā)面積 比增長 房銷售火爆。一季度，宜春市商品房銷售面積 比增長 其中，商品住宅銷售面積 商品房銷售額 比增長 其中商品房住宅銷售額 比增長 商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面積 比增長 其中空置住宅 比增長 宜春市商品房空置面積中空置 1 3年的房屋面積為 以上數(shù)據(jù)看，空置房屋面積同比增加，主要是因為一季度房屋竣工面積大幅增加所致。 一、宏觀經(jīng)濟分析 15 5、宜春市消費群體分析 消費者區(qū)位情況 所有潛在購買者中，有近 70 為宜春所管轄地區(qū)土生土長人群。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)業(yè)的需要，這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買家之一。 消費者年齡情況 根據(jù)調(diào)查報告，宜春置業(yè)者的主力是年齡在 40歲以下的買家。和前幾年相比， 07年以后的買家年齡開始呈年輕化趨勢， 25 35歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量，這其中有相當部分是外地買家，如南昌地區(qū)的買家。 一、宏觀經(jīng)濟分析 16 消費者偏好分析 小戶型單位增加： 對 110年對80房與二房仍為主流戶型，選擇三房的占 57 ，選擇二房的占 31 。 大多數(shù)人喜歡成熟的生活方式： 消費者最喜歡的樓盤特點是成熟，其次是自然、溫馨、寧靜，而山、水、園林是他們最為喜歡的環(huán)境元素。 景觀先行： 消費者已厭倦了光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房，如果現(xiàn)場是這個樣子，就算有再多的關(guān)于景觀的承諾，他們也不會下決心買房，只有看到實在的園林、景觀小品等，他們才會下決心購買。 對現(xiàn)樓的需求加大： 宜春消費者對現(xiàn)樓及準現(xiàn)樓的需求占 58 ，這對樓盤自身的實力是一個考驗。 一、宏觀經(jīng)濟分析 17 本資料來自 企業(yè)管理資源網(wǎng) 8 消費者特點 買房者年齡開始年輕化，購房主體為 40歲以下。 購房者學歷呈升高趨勢，大專以上的占 25 。 購房者擁有私家車的比例持續(xù)穩(wěn)定增長。 購房者最關(guān)注的因素集中在地段、價格，其次是周邊環(huán)境、交通便利。 更多購房者將新城區(qū)作為首選 一、宏觀經(jīng)濟分析 19 1、基地周邊環(huán)境現(xiàn)況 本案位于宜春市平安路 139路（原宜春機械興達實業(yè)有限公司）地段，處于宜春市西南部。 2、基地周邊交通狀況 平安路北連市區(qū)，南通滬昆高速，東接宜陽南路。 3、基地周邊生活配套設(shè)施 周邊有宜春 2中、宜春職業(yè)技術(shù)學校、浙贛友好醫(yī)院、市中醫(yī)院、春臺公園、秀水公園居本地 5分鐘的車程，且本案為老城區(qū)超市、菜場等日常生活必須設(shè)施配套齊全，可以說人文教育基礎(chǔ)設(shè)施很完善，但周邊環(huán)境極差。 （一）樓盤綜述： 二、市場分析 20 本項目所處位置不屬于近幾年開發(fā)的熱點區(qū)域，開發(fā)項目均為中、小規(guī)模的中檔樓盤的聚居地，項目品質(zhì)一般； 從區(qū)域范圍分析，以秀水公園為中心的話，以南為老城區(qū)，北為新城區(qū)；新城區(qū)為行政中心，周邊商業(yè)、交通、環(huán)境較優(yōu)質(zhì)；本項目處于老城區(qū)，雖商業(yè)、交通較發(fā)達，但整體環(huán)境較差，因此在位置上優(yōu)勢并不明顯； 二、市場分析 21 本案 22 （二）競品分析 項目名稱 永益 翡翠城 開發(fā)公司 新余永益業(yè) 占地面積 135052 建筑面積 容 積 率 筑密度 綠 化 率 36% 住宅戶數(shù) 1815戶 建筑類別 高層、多層、多層公寓 價 格 復式： 3000元 / 、多層 4500元 / 戶 型 2房： 90 100 、 3房： 110 132 、復式 200 項目位置 宜春新行政中心區(qū)，北臨宜陽大道，南倚天工路，東距天寶路，西靠盧州大道 物業(yè)管理 “ 保姆式管家”服務(wù)、高科技智能監(jiān)控系統(tǒng)、 小區(qū)配套 社區(qū)幼兒園、沿街商鋪、大型商場、近 3萬米超大型地下停車場 周邊配套 文化藝術(shù)中心、檔案館、圖書館、博物館、展覽館等濃厚的文化氣息； 喜來樂休閑中心、得喝迎賓園、洪林五星級賓館等生活配套設(shè)施。 23 項目名稱 上東國際 開發(fā)公司 江西城發(fā)實業(yè) 占地面積 建筑面積 10萬 容 積 率 化 率 33% 住宅戶數(shù) 約 800戶 建筑類別 多層住宅 電梯花園洋房； 多層已完美售罄，高層在售中 起 價 高層： 4300元 / 起、 4900元 / 最高 戶 型 2房： 90 、 3房： 120 、四室： 157 項目位置 宜春市蘆洲路與釣臺路交界處安居工程北面 物業(yè)管理 科鵬物業(yè)服務(wù)公司，打造都市品質(zhì)生活氛圍 小區(qū)配套 健身會所、乒乓球館、兒童娛樂區(qū)、老人娛樂室、小型圖書館 周邊配套 集秀江、體育中心、城市景觀軸、市政府重點道路的大型社區(qū)綠化的花園社區(qū) （二）競品分析 24 項目名稱 地中海風情 開發(fā)公司 至嘉置業(yè)投資 占地面積 建筑面積 容 積 率 化 率 35% 住宅戶數(shù) 1000戶 建筑類別 多層、小高層、高層、 拼別墅 價 格 3999元 / 起、 4200元 / 最高 戶 型 3房： 120 、四室： 163 項目位置 宜春市釣臺路與天寶路交匯處（貿(mào)易廣場后）， 物業(yè)管理 科鵬物業(yè)服務(wù)公司，打造都市品質(zhì)生活氛圍 小區(qū)配套 風情商業(yè)街、寫字樓、幼兒園 周邊配套 貿(mào)易廣場、青龍建材市場、摩托車市場、建材市場四大市場圍繞周邊；青龍購物中心、正榮餐飲街近在咫尺，袁山公園、體育中心、人民廣場、高安廣場、奉新廣場、濱江風光 （二）競品分析 25 項目名稱 喜來樂 開發(fā)公司 喜來樂娛樂公司 占地面積 6517 建筑面積 35470 容 積 率 化 率 18 住宅戶數(shù) 600戶 樓盤形式 高層（酒店式公寓、住宅） 價 格 預(yù)計 5000元 建筑密度： 戶 型 1房： 36 、 2室： 75 、 3室： 120 項目位置 宜陽大道以南，博皓賓館以東 物業(yè)管理 酒店式管理 小區(qū)配套 商務(wù)中心、健身房、娛樂會所 周邊配套 貿(mào)易廣場、青龍建材市場、摩托車市場、建材市場四大市場圍繞周邊；青龍購物中心、正榮餐飲街近在咫尺，袁山公園、體育中心、人民廣場、高安廣場、奉新廣場、濱江風光 （二）競品分析 26 總結(jié) （ 以上為新城區(qū) ） ： 從建筑類別上看： 此區(qū)域樓盤建筑類別多樣，為多層、小高層、高層建筑組合而成； 從配套設(shè)施上看 : 四個項目均在社區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園、小區(qū)商業(yè)、健身及休閑設(shè)施等配套齊全；本區(qū)域所處行政中心，周邊景觀、商業(yè)、交通等配套完善； 從戶型配比上看： 除喜來樂設(shè)有酒店式公寓 1房（ 40 左右）為投資型；其他樓盤主要戶型為 3房（ 120 左右）為自住型；在市場上所剩均為此戶型； 從銷售情況看： 除喜來樂沒有開盤，價格預(yù)計 5000元左右；其他三個項目所銷售樓盤均已銷售了 70%左右，均價為 4500元； 27 本資料來自 企業(yè)管理資源網(wǎng) 8 項目名稱 潤祥 日出康城 開發(fā)公司 潤祥房地產(chǎn)公司 占地面積 62000筑面積 12萬平方米 綠 化 率 35 % 容 積 率 筑密度 23% 住宅戶數(shù) 1000戶 建筑類別 多層及小高層組成 戶型： 2室、 3室 價 格 2900 3100元 銷售率： 30%左右 項目位置 宜春市環(huán)城南路 630號（華東理工學院對面） 物業(yè)管理 福建友勝物業(yè)，提供全程細微服務(wù)，軍事化封閉式管理 小區(qū)配套 童趣樂園、樹陣廣場、盛情廣場、羽毛球場 周邊配套 毗鄰“城市綠肺”鳳凰山公園，自由吐納原生態(tài)氣息。擁攬 13000平米宜豐廣場生態(tài)景觀，絕美風景布滿歸家之路。宜春市第四小學、新康小學、宜春市第二中學、宜春市第六中學、長江華東理工學校、宜春工業(yè)學院。 （二）競品分析 29 項目名稱 現(xiàn)代城 開發(fā)公司 格蘭茵地產(chǎn)公司 占地面積 9萬 建筑面積 20萬 積 率 筑密度 25% 綠 化 率 39% 住宅戶數(shù) 1000戶 價 格 住宅： 3000 3100元 建筑類別 高層、多層、復式 戶 型 復式： 200多 項目位置 宜春市南城地處宜春南城宜陽南路與環(huán)城南路交匯處 物業(yè)管理 開發(fā)公司的物業(yè) 小區(qū)配套 小區(qū)商業(yè)、健身器材 周邊配套 商業(yè)配套齊全 （二）競品分析 30 項目名稱 學林新城 開發(fā)公司 鵬森地產(chǎn) 建筑面積 綠 化 率 30% 建筑類別 多層、高層 住宅戶數(shù) 800戶 價 格 3000 3500元 / 物業(yè)管理 開發(fā)自己物業(yè) 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)商業(yè) 戶 型 1房： 53 63 、 3房： 100 項目位置 學林新城位于宜春市學府路 ,宜春學院東側(cè) 周邊配套 周邊學校商業(yè)配套齊全 （二）競品分析 31 項目名稱 水墨江南 開發(fā)公司 天奧房地產(chǎn)公司 占地面積 70187筑面積 14萬 容 積 率 建筑密度 綠 化 率 住宅戶數(shù) 997戶 建筑類別 高層、多層、多層公寓 價 格 3100元 4200元 / 戶 型 公寓： 40多、 2房： 100 、 3房 ;140 項目位置 宜春市學府路 458號 物業(yè)管理 宜春市天奧物業(yè)公司 小區(qū)配套 景觀帶及小區(qū)商業(yè) 周邊配套 周邊學校圍繞，文化氣息濃厚 （二）競品分析 32 總結(jié) （ 以上為老城區(qū) ） ： 從建筑類別上看： 均以小高層、多層為主； 從配套設(shè)施上看 : 本區(qū)域配套均設(shè)有景觀、健身器材等基本設(shè)施配套； 本區(qū)域所處老城區(qū)，周邊商業(yè)、交通等配套齊全完善； 從戶型配比上看： 除水墨江南設(shè)有公寓 1房（ 40 左右）為投資型；其他主要戶型為 3房（ 120左右）為自住型；在市場上所剩均為此戶型； 從銷售情況看： 住宅均價為 3300元左右；除水墨江南均價為 3600元；在售樓盤均以銷售了 50%以上 33 從以上的市場調(diào)研得出 本案處于老城區(qū)，周邊配套及小區(qū)配套、規(guī)模等較為完善，但低于新城區(qū)； 市場上的銷售面積主要為 3房 120 140 ，但所剩余面積也為此戶型 因此在戶型上我們該做些小面積； 宜春本地無支柱性產(chǎn)業(yè)，外來人口不多，大量土地的不斷開發(fā)，將會導致市場飽和； 因此我們要搶占先機，多做小面積在市場上快速消化