商業(yè)地產(chǎn)全過程管理計劃商業(yè)區(qū)(商場)物業(yè)管理一般分為前期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、安全管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面。在實際操作中，應根據(jù)各個階段的特點，逐一進行重點和分步實施。一、早期干預工作計劃在物業(yè)管理的早期介入階段，從物業(yè)管理的角度出發(fā)，對物業(yè)規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理的意見和建議，既滿足物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能減少遺漏，避免遺憾，確保質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)廣場工程的進度，特制定如下方案：1.工作內(nèi)容：(1)從政策法規(guī)的角度，為物業(yè)管理提供意見和依據(jù)；(2)從物業(yè)管理的角度，對以下幾個方面提出合理化建議：公園規(guī)劃設計；建筑設計和材料選擇；整體環(huán)境設計；識別系統(tǒng)的設計和配置；綠色設計；其他公共建筑配套設施的配置；電梯和空調(diào)系統(tǒng)的配置；消防設施的配置；安全監(jiān)控系統(tǒng)的配置；弱電系統(tǒng)的其他配置；各種類型設備的配置和選擇；隱蔽工程施工。2.管理措施(1)熟悉和掌握物業(yè)管理的法律和政策，做到有法可依、有章可循；(2)制定早期干預計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；(3)參加相關(guān)項目的聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系；第二，接管驗收管理計劃為確保商業(yè)區(qū)的環(huán)境、建筑、設施和設備符合相關(guān)法律、法規(guī)、政策和規(guī)劃設計的要求，維護租戶的合法權(quán)益，便于未來物業(yè)管理，特制定商業(yè)區(qū)接管驗收方案。1、管理內(nèi)容：(一)了解接管財產(chǎn)的基本情況；(2)編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和進度；(3)會同開發(fā)、設計、施工單位，按照接收驗收標準對商業(yè)區(qū)內(nèi)的物業(yè)進行初步現(xiàn)場驗收，驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表。同時，要求施工單位限期整改驗收中存在的問題。(4)會同開發(fā)建設單位對商業(yè)區(qū)的物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；(5)與開發(fā)建設單位的聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交接：驗收各種房屋和鑰匙；檢查并接收各種圖紙和資料，并整理歸檔。檢查和接收各種設施和設備；檢查并接收各種標記。2.管理措施：(一)組建接管驗收小組，負責商業(yè)區(qū)塊的接管驗收；(二)制定接管驗收程序；(3)掌握物業(yè)驗收的標準和程序；(4)提高對接受接管的重要性的認識；(5)切實做好接管驗收工作；(6)按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。租戶入住管理計劃和安全管理計劃三。租戶入住管理計劃在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司形象、給租戶留下良好的第一印象具有重要作用。現(xiàn)制定如下方案：1、管理內(nèi)容：(1)在承租人收到房屋之前準備好所有材料。(2)認真安排租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理入住手續(xù)提供一站式服務。(3)根據(jù)租戶的入住通知和各種必要的證明分發(fā)移交信息。(4)建議在商業(yè)街區(qū)的管理中，要依靠各種先進的設備、工具和人們的主觀能動性，利用現(xiàn)有的科技手段和管理手段來維護商業(yè)街區(qū)物業(yè)和住戶的安全。這是一項非常重要的工作，也是大多數(shù)租戶最關(guān)心的問題。專門制定了常規(guī)預防和技術(shù)預防相結(jié)合的24小時全天候管理方案。1、管理內(nèi)容：(1)常規(guī)預防：采取警衛(wèi)和巡邏相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護商業(yè)區(qū)的公共秩序，預防和制止任何危及或影響財產(chǎn)和住戶安全的行為。前沿陣地的任務：A.禮儀服務(向房客舉手或送秋波)；B.維護出入口交通秩序；C.驗證和更換外國車輛和人員；D.阻止身份不明者和衣冠不整者進入商業(yè)區(qū)；E.嚴禁攜帶危險品進入商業(yè)區(qū)；f、外來人員攜帶大件物品離開商業(yè)區(qū)時，應與業(yè)主核實并進行登記。G.為租戶提供便利服務。巡邏任務：A.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；b .檢查車輛停放情況，保持道路暢通，做好安全防范工作；c .在商業(yè)區(qū)檢查和防止可疑人員；D.商業(yè)區(qū)的安全檢查；E.裝修戶的安全檢查；F.預防和處理各種治安案件；G.防止和制止各種違反商業(yè)街區(qū)管理制度的行為。(2)技術(shù)防范：采用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)，24小時監(jiān)控商業(yè)區(qū)的安全狀況，確保商業(yè)區(qū)的安全。對可疑或不安全跡象應采取跟蹤監(jiān)測和定點錄像措施，并及時通知值班保安進行就地處理。值班保安員接到公安報警后，立即趕到現(xiàn)場進行處理，并將情況反饋給監(jiān)控中心，由監(jiān)控中心進行詳細記錄并存檔備查。2.管理措施：(1)實行半軍事化管理，制定各種安全管理制度和獎懲措施，并嚴格執(zhí)行，強化安全人員的責任。(2)加強安保人員的內(nèi)部管理，開展系統(tǒng)的軍事素質(zhì)培訓，提高安保人員的思想素質(zhì)和專業(yè)技能，每年組織不少于4次。(3)加強保安人員的行為規(guī)范教育，要求統(tǒng)一著裝、持證上崗、文明講話、舉止得體。(4)嚴格執(zhí)行安全巡視制度，確保巡視質(zhì)量。(5)每天對監(jiān)控中心的設備進行檢查和維護，并及時清除監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物。消防管理計劃和清潔綠化計劃五、消防管理計劃廣場是高層建筑，消防管理是物業(yè)管理的重中之重。根據(jù)消防法律法規(guī)的要求，結(jié)合某廣場的實際情況，認真做好消防安全工作，確保住戶的生命財產(chǎn)安全。1、管理內(nèi)容：(1)做好消防中心的管理工作；(2)做好消防設施和設備的管理工作；(3)保持消防通道暢通；(4)加強商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理；(5)嚴禁攜帶或存放易燃易爆物品；(6)防止電氣短路、管道漏煤等火災因素。2.管理措施：(1)制定并實施消防管理制度和消防安全責任制，落實責任，落實設備，檢查落實情況；(2)制定火災事故處理計劃，防止事故發(fā)生；(3)建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季度組織一次消防演習；(4)定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；(5)做好消防設備、器材的檢查和維護工作，使其始終處于良好狀態(tài)；（(1)綠化與養(yǎng)護：綠化工作者應使日常管理和養(yǎng)護科學化。根據(jù)氣候，給花草樹木適當澆水。根據(jù)花木的生長情況，對花木進行適當施肥，適當松土。及時清除雜草和枯枝，春秋季節(jié)定期修剪花木，對損壞的花木及時進行扶正、修復或補種。制定預防和控制病蟲害的措施；做好惡劣天氣下的花木保護工作；定期(每年的8月和11月)修剪草坪，使其茂盛、光滑、美麗。(2)商業(yè)區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠色布局；(3)清潔衛(wèi)生：通過日常清潔工作，商業(yè)區(qū)內(nèi)的公共環(huán)境和公共部位將保持干凈整潔，公共設施將保持清潔、無臭和完好無損。綠化區(qū)：每天清理一次，清理綠化帶內(nèi)的雜物，清理商業(yè)街區(qū)內(nèi)的所有設施(包括各種標志)，隨時清除各種污漬，清理積水，每周清理消毒垃圾桶；每月擦拭照明設施，并定期清潔外墻。地下車庫：每天清潔地面，輕輕擦拭各種標志，隨時處理大面積油污和積水；每周沖洗地板，清除下水道出口處的雜物；每月清除墻上的污漬和灰塵；每季度清潔和擦拭照明系統(tǒng)，清除天花板和管道上的灰塵。垃圾房：每天從每層收集一次垃圾，運送到垃圾房，清理垃圾房內(nèi)外的墻壁和地板。每月給垃圾房消毒兩次。大堂：每天保持入口臺階和地板清潔，定期用打蠟機打磨地板，每天擦拭墻面和各種標志；每天擦拭和清潔花槽、煙囪和垃圾箱、消防栓、消防箱、門和墻基；每季度清潔天花板照明設備和附件，清除天花板灰塵。樓層：商業(yè)街區(qū)的每一層和每一條走廊每天清潔一次。電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿和臺階(包括踢腳線)應每天清潔一次。樓梯燈開關(guān)和走廊應急燈罩應每周清潔兩次。電梯廳：每天清潔地板、墻壁和各種招牌，清潔垃圾箱和煙灰缸；擦拭消防栓和滅火器；每季度清潔天花板和照明部件。電梯：擦拭不銹鋼表面、玻璃和玻璃面板、按鈕、顯示面板、扶手等。每天，每天清潔汽車地板；每周擦拭油并拋光燈座和金屬部件。每月清潔電梯門槽。消防樓梯：每天擦拭樓梯、休息平臺和消防設施；每周清潔墻壁；每月清潔。各功能室：拖洗水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)房、電梯房、用戶監(jiān)控中心、供配電間、設備維護間等地板。(日常清潔由每個功能室的工作人員負責)。衛(wèi)生間：擦拭墻壁、地板、踢腳線、門和門框、衛(wèi)生間隔斷、蹲坑、小便池、鏡子、洗臉池等。每日清理干凈垃圾箱，點燃衛(wèi)生熏香，并在小便池放置衛(wèi)生球；每月擦拭和清潔照明燈和通風口，徹底清潔和消毒廁所設施，刷掉天花板上的灰塵。外墻：定期清潔。2.管理措施：(1)建立綠色清潔體系，狠抓落實；(2)按操作規(guī)程進行標準化操作；(3)加強綠化保潔人員的思想教育和專業(yè)培訓，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè)技能；(4)以“三查”的形式對綠化保潔工作進行定期監(jiān)督檢查(三查指保潔公司的保潔監(jiān)督檢查、管理員檢查和管理部門經(jīng)理的抽查)；(5)做好綠化保潔人員行為規(guī)范管理工作，要求著裝統(tǒng)一，標識完整，言行文明。七、房屋、設施設備管理計劃和財務管理計劃(6)七。住房、設施和設備管理計劃住房的管理，特別是共用設施和設備，直接影響到商業(yè)區(qū)的形象，租戶的使用效果辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業(yè)管理協(xié)議，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按要求辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂上不得安裝任何設施和設備。走廊的墻壁、地板、扶手和電梯門廳應根據(jù)租戶的裝修進度采取保護措施，確保房屋的質(zhì)量和美觀，并督促租戶和裝修團隊在裝修施工過程中保護好智能系統(tǒng)的預埋管線和各類公共管線設施。裝飾垃圾實行袋裝管理，統(tǒng)一時間、地點、收集和運輸。嚴禁高空拋物物體。裝修后，應注意房屋公共部位的維護和修繕。B.商場：裝修期間，按照商場裝修管理規(guī)定進行操作，重點是防火材料的使用、電路接口的處理和隱蔽管線的施工。店鋪開業(yè)后，應加強對公共部位墻面、地面和立面的管理，發(fā)現(xiàn)損壞應及時修復。C.空置房屋：空置房屋(包括承租人的托管房屋)移交后，管理部門每月進行一次通風和清潔，對房屋和設施(包括墻壁、管道、門窗、電線、電表)進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題盡快處理，或及時向開發(fā)商報告并督促其解決。(2)設備設施的維護：電梯改造過程中應實施防護管理；商業(yè)區(qū)內(nèi)的公共水電設備設施應經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。日常維護應根據(jù)不同類型產(chǎn)品的維護要求進行。公共衛(wèi)生設施每天檢查一次；水泵房、中央空調(diào)房和鍋爐房每天檢查兩次。電梯機房設備每周維護一次(根據(jù)需要進行六個月的維護和一年的維護)；消防栓系統(tǒng)、噴霧和煙霧報警系統(tǒng)、消防設備和其他消防設施和設備應根據(jù)相關(guān)維護計劃進行檢查和維護。供配電間設備每天檢查一次，每周一次；監(jiān)控系統(tǒng)設備應根據(jù)相關(guān)維護計劃進行檢查和維護。電話室、綜合布線柜和電話接線盒應每天檢查一次。對于租戶自己的水電設施的維護，應按要求填寫租戶驗收交接表，以保證及時維護率和合格率。2.管理措施：(一)制定房屋及共用設施設備的管理制度和操作規(guī)程；(2)維護人員應持證上崗，規(guī)范操作，及時維護；(3)特別重視維修人員的技術(shù)培訓，提高他們的專業(yè)素質(zhì)；(4)建立維修人員值班制度，確保及時維修和合格率；(5)加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常開展現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；(6)加強對公共設施和設備的檢查，防患于未然。八.財務管理計劃財務管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。1、管理內(nèi)容：(1)加強現(xiàn)金收支管理；(2)搞好財務核算；(3)財政收支情況每年公布一次；(4)做好年度預算和決算工作；(5)認真審核報銷單據(jù)，嚴格控制費用報銷；(6)及時掌握財務收支情況，做好財務分析，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。2.管理措施：(1)根據(jù)財務法規(guī)制定財務管理制度(1)抓好管理人員的素質(zhì)學習，開展質(zhì)量管理培訓和教育；(2)制定質(zhì)量責任制，確保質(zhì)量管理的實施；十、人力資源管理程序一流的物業(yè)管理需要一流的管理，一流的管理需要大量高素質(zhì)的管理人