1/9基于灰色系統(tǒng)的西寧市商品房價(jià)格影響因素及預(yù)測研究摘要本文采用西寧市1999XX年社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以灰色系統(tǒng)理論為基礎(chǔ)，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析方法對影響西寧市商品房價(jià)格的相關(guān)因素進(jìn)行了分析，并利用GM模型對西寧市商品房價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測。結(jié)果表明竣工房屋造價(jià)是影響西寧市商品房價(jià)格的首要因素，未來5年西寧市商品房價(jià)格將呈上漲趨勢。關(guān)鍵詞商品房價(jià)格灰色關(guān)聯(lián)分析GM模型西寧市近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，作為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷著前所未有的快速發(fā)展，迅速成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，一方面對促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的增長起到了舉足輕重的作用；同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的快速增長，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)隱患。影響商品房價(jià)格的因素眾多，有土地使用制度、住房制度、人口因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融政策等一般因素，也有道路交通、城市設(shè)施、環(huán)境狀況等區(qū)域因素，還有建筑物本身的結(jié)構(gòu)特征等個(gè)別因素。但是，這些影響因素在不同的國家，甚至在同一國家的不同地區(qū)，不同的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段所表現(xiàn)出來的影響力大小各不一樣。2/9一、商品房價(jià)格的灰色關(guān)聯(lián)分析灰色關(guān)聯(lián)分析模型灰色關(guān)聯(lián)分析的基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯(lián)系是否密切。曲線越接近，相應(yīng)序列之間關(guān)聯(lián)程度就越大，反之就越小。相對于以往的回歸分析、方差分析、主成份分析等系統(tǒng)關(guān)聯(lián)因素分析方法，灰色關(guān)聯(lián)分析自身的優(yōu)點(diǎn)可以彌補(bǔ)采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法做系統(tǒng)分析所導(dǎo)致的缺憾。LOCALHOST關(guān)聯(lián)度的計(jì)算步驟如下1根據(jù)評價(jià)目的確定評價(jià)指標(biāo)體系，收集評價(jià)數(shù)據(jù)設(shè)M個(gè)數(shù)據(jù)序列形成如下矩陣其中N為指標(biāo)的個(gè)數(shù)，確定參考數(shù)據(jù)列X0參考數(shù)據(jù)列應(yīng)該是一個(gè)理想的比較標(biāo)準(zhǔn)，可以以各指標(biāo)的最優(yōu)值構(gòu)成參考數(shù)據(jù)列，也可根據(jù)評價(jià)目的選擇其他參照值。記作對指標(biāo)數(shù)據(jù)序列用關(guān)聯(lián)算子進(jìn)行無量綱化逐個(gè)計(jì)算每個(gè)被評價(jià)對象指標(biāo)序列與參考序列對應(yīng)元素的絕對差值求兩級最大值與最小值3/9計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)式中，為分辨系數(shù)，在內(nèi)取值，越小，關(guān)聯(lián)系數(shù)間的差異越大，區(qū)分能力越強(qiáng)，通常取。計(jì)算關(guān)聯(lián)度最后，將結(jié)果按照子序列對同一母序列關(guān)聯(lián)度的大小順序進(jìn)行排列，就形成關(guān)聯(lián)序。它直接反映了子序列對母序列的貢獻(xiàn)大小或主次關(guān)系。影響因素的選取房地產(chǎn)市場波動、房地產(chǎn)價(jià)格水平波動，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，是由房地產(chǎn)的供給和需求兩種力量共同作用的結(jié)果。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料和數(shù)據(jù)的易得性，確定西寧市影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有影響房地產(chǎn)需求的因素GDP、城市人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；影響房地產(chǎn)供給的因素房地產(chǎn)開發(fā)投資、地價(jià)、竣工房屋造價(jià)、商品房銷售額。計(jì)算過程1對指標(biāo)數(shù)據(jù)序列用關(guān)聯(lián)算子進(jìn)行無量綱化，然后逐個(gè)計(jì)算每個(gè)被評價(jià)對象指標(biāo)序列與參考序列對應(yīng)元素的絕對差值，求出兩級最大值與最小值計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算各因素與西寧市商品房價(jià)格變化的關(guān)聯(lián)度4/9計(jì)算結(jié)果分析由上述計(jì)算結(jié)果，可以得出關(guān)聯(lián)度大小排序?yàn)?70501060302080即影響西寧市商品房價(jià)格變化各因素的重要性依次為竣工房屋造價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、GDP、地價(jià)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城市人口、商品房銷售額、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。從各比較序列關(guān)聯(lián)度分值上來看，研究選擇的8個(gè)指標(biāo)得分值均大于，說明文中指標(biāo)選擇的合理性和科學(xué)性?？梢钥闯?，對西寧市商品房價(jià)格影響最大的因子為竣工房屋造價(jià)。建材成本的增加、高品質(zhì)建筑材料的使用、建筑工人工資的增加都推動了房價(jià)進(jìn)一步上漲。房地產(chǎn)開發(fā)投資額、GDP、地價(jià)與商品房價(jià)格的關(guān)聯(lián)度都大于，說明這幾個(gè)因素對商品房價(jià)格的影響非常密切。城鎮(zhèn)居民人居可支配收入和城市人口數(shù)也是影響西寧市商品房價(jià)格變化的主要因素。商品房銷售額和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對西寧市商品房價(jià)格的影響相對較弱。二、商品房價(jià)格的灰色預(yù)測GM模型的構(gòu)建GM模型是灰色系統(tǒng)理論中的一種預(yù)測模型。它以不確5/9定性系統(tǒng)為研究對象，通過對“部分”已知信息的生成、開發(fā)，提取有價(jià)值的信息，實(shí)現(xiàn)對系統(tǒng)運(yùn)行行為、演化規(guī)律的正確描述和有效監(jiān)控，從而預(yù)測事物未來的發(fā)展?fàn)顩r。該模型是一種時(shí)間序列預(yù)測模型，它能根據(jù)少量信息建模和預(yù)測，因而得到廣泛的應(yīng)用?；疑到y(tǒng)理論預(yù)測方法主要是GM模型的建立與求解。GM模型一般對應(yīng)一個(gè)微分方程，微分方程的求解形成一個(gè)預(yù)測模型的函數(shù)方程?；疑到y(tǒng)理論的微分方程成為GM模型，G表示GRAY，M表示MODEL，GM表示1階的、1個(gè)變量的微分方程模型。GM建模過程和機(jī)理如下1設(shè)原始數(shù)據(jù)序列0為非負(fù)序列；其中，對0做一次累加，生成數(shù)列1其中，構(gòu)造數(shù)據(jù)系列和數(shù)據(jù)向量確定參數(shù)和U。采用最小二乘法對待定系數(shù)求解則有白化方程的解為GM模型的時(shí)間響應(yīng)序列為還原值為模型精度檢驗(yàn)6/9計(jì)算均方差比其中計(jì)算小誤差概率統(tǒng)計(jì)滿足式子的的個(gè)數(shù)，若此數(shù)為R，則PR/N。對于建立的模型是否優(yōu)良，一般要進(jìn)行均方差檢驗(yàn)和小概率誤差檢驗(yàn)。一般地，相對誤差越小越好；均方差比值越小越好。而小誤差概率P越大越好。對于已建立的GM模型是否有效，一般參考精度檢驗(yàn)表4。計(jì)算過程以1999XX年商品房價(jià)格作為依據(jù)，對西寧市商品房價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。1建立1999年到XX年西寧市商品房均價(jià)序列值716,874,1071,1279,1315,1964,1993,2002,2294,2654對做一次累加，生成數(shù)列716,1590,2661,3940,5255,7219,9212,11214,13508,16162構(gòu)造數(shù)據(jù)系列B和數(shù)據(jù)向量Y確定參數(shù)A和B7/9確定模型其時(shí)間響應(yīng)序列為模型精度檢驗(yàn)計(jì)算均方差比C，精度為一級。計(jì)算小誤差概率所以，1精度為一級。參照灰色系統(tǒng)預(yù)測精度檢驗(yàn)等級，灰色預(yù)測模型綜合精度等級為一級，模型預(yù)測結(jié)果有效。因此，模型，可用于預(yù)測西寧市商品房價(jià)格。根據(jù)上述預(yù)測模型，計(jì)算得到20162016年西寧市商品房價(jià)格的預(yù)測值。預(yù)測結(jié)果分析從預(yù)測的結(jié)果可以看出，今后5年西寧市商品房價(jià)格將呈現(xiàn)上漲趨勢。推動西寧市商品房價(jià)格持續(xù)上漲的原因主要包括需求和供給兩個(gè)方面。從供給的角度看，在供應(yīng)和需求一定的情況下，成本的上漲將推動房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由地價(jià)和建筑材料價(jià)格組成，土地資源的不可再生性，決定了土地價(jià)格的總體上行趨勢。受鋼材、水泥等主要建筑材料價(jià)格和人工成本上漲的影響，建筑安裝工程的價(jià)格也逐年上漲。土地價(jià)格和建筑安裝工程價(jià)格的上8/9漲，直接推高了商品房價(jià)格。因此，不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)成本將成為客觀事實(shí)。從需求的角度看，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)投資的增加，城鎮(zhèn)居民可支配收入和流動性指標(biāo)的高速增長，需求量將會持續(xù)增長。此外，西寧市作為青海省省會城市的相對優(yōu)越條件，使得各州、縣人口不斷向西寧集中，加上青藏鐵路的建成，也使西寧市輻射面積大大增加，吸引了更多外來人口居住，這都將推動西寧市商品房價(jià)格的不斷走高。三、結(jié)論利用灰色關(guān)聯(lián)分析模型分析了近10年來西寧市商品房價(jià)格的影響因素，結(jié)果表明對商品房價(jià)格影響最大的是竣工房屋造價(jià)，其他因素依次為房地產(chǎn)開發(fā)投資額、GDP、土地價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城市人口、商品房銷售額、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。建立了商品房價(jià)格預(yù)測的GM模型，對西寧市商品房價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測。檢驗(yàn)?zāi)Ｐ途葹?級，說明模型能很好地對商品房價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。預(yù)測結(jié)果表明，今后5年西寧市商品房價(jià)格仍將呈上漲趨勢，且趨勢明顯。主要原因是西寧市商品房需求量的不斷增加和房地產(chǎn)開發(fā)成本的不斷上9/9漲。參考文獻(xiàn)1梁云芳,高鐵梅我國商品住宅銷售價(jià)格波動成因的實(shí)證分析J管理世界,XX82中國統(tǒng)計(jì)年鑒北京中國統(tǒng)計(jì)出版社,1999XX3“房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢研究”課題組我國房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢研究J統(tǒng)計(jì)研究,XX,2554趙莉莉,焦繼文房