2006 北岸財(cái)富中心開盤營銷方案,平臺(tái)營銷,拋離傳統(tǒng)單一產(chǎn)品推廣思路，整合區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)資源、客戶資源、政府資源、產(chǎn)品資源形成統(tǒng)一的、強(qiáng)大的營銷平臺(tái)改“單一旗艦”為“聯(lián)合艦隊(duì)”，為本案營銷的總綱,營銷總綱平臺(tái)營銷,北岸財(cái)富中心市場競爭戰(zhàn)略分析,第一部份,上東國際銷售情況分析一、銷售簡報(bào)至6月30日止，上東國際銷售面積已達(dá)53247.05平方米.辦公銷售率達(dá)80.53%，簽約面積51658.45平方米，金額401232362元，簽約率78.13%。商鋪可售面積為3842.79平方米，現(xiàn)已售12套，計(jì)面積712.26平方米，銷售率18.53%;車位共可售計(jì)128只，現(xiàn)累計(jì)銷售101只，銷售率78.90%。,二、各樓去化情況,三、成交客戶來源情況分析,四、成交客戶行業(yè)分析,五、銷售態(tài)勢分析,項(xiàng)目周邊客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)同度高，看好地段發(fā)展前景，江東區(qū)位優(yōu)勢明顯； 外貿(mào)類客戶是寫字樓購買的主要客群，不能忽視；不少客戶未購原因是出于價(jià)格因素，同時(shí)市場上樓盤選擇余地大；對(duì)小面積戶型青睞度高，客戶購買力分級(jí)明顯，應(yīng)注意銷售節(jié)奏的把握；客群非?？粗行詢r(jià)比，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢的宣傳，吸引客群認(rèn)可；銷售速度較去年減弱的主要原因是市場上可選擇樓盤余地加大。,上東國際項(xiàng)目分析小結(jié),從麗園尚都銷售情況分析本項(xiàng)目前景一、銷售簡報(bào)該案于2005年10月21日申領(lǐng)了預(yù)售許可證，10月29日A1幢和B幢進(jìn)行了內(nèi)部定購，截止05年底止，共計(jì)銷售了203套，面積22115.74m,銷售率39.76%；至06年上半年共計(jì)銷售302套，面積35785.75 m，銷售率64%；06年新增面積13670 m,銷售率增加24%。,二、各樓去化情況,三、成交客戶來源情況分析,四、成交客戶行業(yè)分析,五、銷售態(tài)勢分析,項(xiàng)目周邊客戶購買力高，地段歸屬性較強(qiáng)；外貿(mào)類客戶是寫字樓購買的主要客群，不能忽視；根據(jù)各樓層去化速度，價(jià)格仍是成交關(guān)鍵；雖受到市場供應(yīng)激增的影響，但需求一直存在，應(yīng)加強(qiáng)持續(xù)性推廣。,六、麗園尚都項(xiàng)目銷售小結(jié),新天地銷售情況分析一、銷售簡報(bào)自2005年年初開盤至今，普通寫字樓銷售率98%，頂級(jí)寫字樓為27.8%。推出時(shí)機(jī)較好，市場上無同質(zhì)化競爭型產(chǎn)品。普通型整層均在700平米左右，適合的面積很受客戶歡迎。,二、所購面積及總價(jià)分析,購買100-200m2的散客約占40%，總價(jià)在100萬左右，占有一定比重。半層（350 m2）以上的的客戶占45%，客戶購買力較強(qiáng)。,三、新天地銷售小結(jié)已購客戶共163組，分布區(qū)域看，市三區(qū)占絕對(duì)比例，尤其是江東占59%，但其他辦公客戶分布較為廣泛，范圍已達(dá)杭州、溫州、臺(tái)州等地。目前在寫字樓辦公的客戶共68組，在工廠辦公23組，投資客39組，其余33組辦公場所不詳。已購客戶中以外貿(mào)客戶及實(shí)業(yè)客戶為主，占了總比例的三分之二，外貿(mào)客戶45.3%，占據(jù)絕對(duì)地位，實(shí)業(yè)客戶占18.4%，且多為整層客戶，6%的事業(yè)單位客戶多為投資客。 實(shí)業(yè)型客戶也占了一定的比例，且此客群購買力較強(qiáng)。其他行業(yè)比例不大?？腿嘿徺I力分級(jí)明顯，以100200平方米和500平方米以上客群為主，整層客戶群體較厚，應(yīng)設(shè)置針對(duì)整層客戶的產(chǎn)品類型。,銷售分析小結(jié)從客戶來源來看，均價(jià)在萬元以下的寫字樓客戶主要仍聚集于項(xiàng)目所處區(qū)域，而過萬寫字樓的大客戶來源則相對(duì)復(fù)雜，但仍以省內(nèi)客戶為主。從客戶行業(yè)來看，經(jīng)貿(mào)類企業(yè)的需求最大，為寫字樓銷售的客群主導(dǎo)。從面積需求來看，小套型持續(xù)走俏，而整層購買的客戶也占有一定比例，而300-500方產(chǎn)品去化相對(duì)緩慢。從去化速度來看，進(jìn)入2006年以后，各項(xiàng)目的銷售速度均呈現(xiàn)放緩區(qū)勢，寫字樓的供應(yīng)量激增是主要原因。,地理位置：南苑飯店北面建面指數(shù)：總建40000，辦公31952建筑形態(tài)：一幢26F寫字樓得房率：70%大堂：層高9.5米，辦公層高3.7米戶型：主力面積123-165單層面積：1350平方米車位：共有422個(gè)，平均100方/1個(gè)車位電梯：配有六部全部進(jìn)口三菱電梯空調(diào)：采用麥克威爾中央空調(diào)，帶分戶式計(jì)量系統(tǒng)裝修建材：大堂及電梯間采用大理石地面自身配套：大堂配有商務(wù)中心、休息區(qū)，每戶預(yù)留多門直撥外線，專線連接寬帶網(wǎng)絡(luò)，光電感煙火報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，及閉路電視防盜系統(tǒng)。均價(jià)：16000元/ 物業(yè)費(fèi)：9元/平方米/月銷售率：自2005年5月份開盤，目前銷售率約60,競爭項(xiàng)目【金隆國際】,地理位置：市政府西側(cè)，久久天橋旁經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地8040平方米，總建6萬平方米建筑形態(tài)：1幢28F高層寫字樓建筑格局：標(biāo)準(zhǔn)層7梯（6電梯，1貨梯）10戶標(biāo)準(zhǔn)層高：凈高3.4米，層高2.8米得房率：70%智能設(shè)計(jì)：菜單式5A配置戶型：單層面積1100平方米，面積范圍40-400平方米，主力面積 150平方米左右。大堂：有約500平方米，局部20米的挑高大堂車位：配有地面18個(gè)，地下98個(gè)共116個(gè)車位。大堂：約400平方米，局部挑高20米，精裝修電梯：配有7部進(jìn)口三菱電梯，速度2.5米/秒，載人數(shù)13人?？照{(diào)系統(tǒng)：大金中央空調(diào)，VRV分層分戶計(jì)量物業(yè)管理：海房物業(yè)管理管理 ，上海高力擔(dān)任顧問物業(yè)費(fèi)：10.8元/平方米/月。銷售情況：起步價(jià)8888元/平方米，均價(jià)11500元/平方米左右， 3-17F均價(jià)14000元/平方米（110000-160000）， 主樓層間差價(jià)200-300元/平米，朝向上差價(jià)高達(dá)1000元/平米。銷售率：16%左右,競爭項(xiàng)目【恒隆中心】,開發(fā)商：寧波海城投資建筑設(shè)計(jì)：德國GMP經(jīng)濟(jì)參數(shù)：占地38700m，總建62151m，其中辦公為419層，面積為24724m建筑形態(tài)：主體建筑共39層主樓單層面積1400m，層高4.0米大堂：約166平方米，層高13米。戶型面積：整層1400m左右，目標(biāo)客戶為整層，如有特殊情況，整層分為四個(gè)單元裝修情況：大堂、電梯廳、公共部位精裝修；辦公區(qū)域頂部和地面裝修，四面落白簡裝電梯：瑞士迅達(dá)電梯；3米/秒，5部客梯1部貨梯，電梯等候時(shí)間30秒；承載量1350公斤， 轎廂高度3米（普通電梯高度2.8米）空調(diào)：VAV變風(fēng)量系統(tǒng)，美國約克整體中央空調(diào)大堂：精裝修，挑高11米，面積120m建材：外墻雙層中空玻璃幕墻（LOW-E）網(wǎng)絡(luò)：寧波地區(qū)最高速寬帶網(wǎng)絡(luò)，可供國際視頻會(huì)議車位：共有地下車位634個(gè)，為寫字樓提供400余個(gè)物業(yè)公司：世邦魏理仕，費(fèi)用未定開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年中或下半年預(yù)計(jì)價(jià)格：18000-20000元/平方米交付時(shí)間：2007年底或2008年年初,競爭項(xiàng)目【萬豪國際】,開發(fā)商：金光中心規(guī)劃設(shè)計(jì)：德國GMP建筑師事務(wù)所建筑形態(tài)：三幢高層，其中A幢為23層星級(jí)酒店， B幢17層，C幢40層，B、C棟為辦公經(jīng)濟(jì)參數(shù)：占地17000m，總建170000m。 B棟建筑面積18836 ，C棟建筑面積41672 標(biāo)準(zhǔn)層面積：B主樓單層面積1051平方米，C主樓單層面積1333m銷售面積：B樓最多切分4戶/層，180240/戶不等， C樓原則上整層出售層高：B棟3.54米，C棟3.6米得房率：70%以上綠地率：21%大堂：面積未定，層高9.6米，2層挑高。電梯：B樓5部進(jìn)口電梯，速度為2.5m/s， C樓8部，高達(dá)4m/s的高速電梯。另外，在裙樓里 有兩部觀光電梯，兩部貨梯，4部扶手電梯空調(diào)：整個(gè)建筑群均采用中央空調(diào)車位配比：地2+地3作為機(jī)械式的車位，夾層+地1作為非機(jī)動(dòng)車位，約700個(gè)左右智能設(shè)計(jì)：配有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合面線系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng),競爭項(xiàng)目【嘉和中心】,競爭總結(jié)優(yōu)劣勢對(duì)比和義大道項(xiàng)目的優(yōu)勢主要在萬豪酒店及江景、地段概念，但其價(jià)格偏高，品牌運(yùn)作亦不成功。金隆國際優(yōu)勢在于南苑概念及其產(chǎn)品、配置、地段，本案勝在產(chǎn)品優(yōu)勢、性價(jià)比優(yōu)勢。恒隆中心在于工程優(yōu)勢，但其價(jià)格及風(fēng)水因素是一致命傷，本案產(chǎn)品概念、風(fēng)水概念更為優(yōu)勝。嘉和中心為金光中心開發(fā)商，品牌運(yùn)作方面并無優(yōu)勢，產(chǎn)品執(zhí)行力亦有欠缺。,從上述項(xiàng)目優(yōu)劣勢對(duì)比可知，本案勝在產(chǎn)品、環(huán)境，弱在地段、氛圍。營銷的關(guān)鍵是強(qiáng)化優(yōu)勢，優(yōu)化弱勢。性價(jià)比優(yōu)勢將是本案的致勝核心。超過萬元以上的產(chǎn)品，核心客戶就是大客戶，而且是全省范圍內(nèi)的大客戶，營銷的關(guān)鍵是以大帶小，朔造出強(qiáng)勢的品牌優(yōu)勢，為項(xiàng)目價(jià)值提供強(qiáng)力支撐。,競爭總結(jié)核心優(yōu)勢,北岸財(cái)富中心區(qū)域營銷戰(zhàn)略分析,第二部份,商用物業(yè)項(xiàng)目營銷的成功與否尤其是區(qū)域龍頭項(xiàng)目一定取決于區(qū)域營銷、資源整合的成功即區(qū)域平臺(tái)的支撐力量,雙心格局大勢已成，江北出路何方？,“雙心格局指三江口及東部新城，在寧波城市總體規(guī)劃中，三江口定義為商業(yè)中心，東部新城定義為行政商務(wù)中心。 “東部”的概念已經(jīng)深入人心，尤其是在政府明確近期重點(diǎn)發(fā)展東部的綱領(lǐng)文件出臺(tái)之后，江北、城西、城南的影響力日益薄弱。 江北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)?，舊“工業(yè)區(qū)”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)” 形象深入人心，再加上寧波人歷來重視“東部”，江北崛起障礙更增！,盤點(diǎn)寧波,江北進(jìn)化透析三馬并驅(qū),第一匹馬：杭洲灣大橋?qū)幉ㄊ薪眳^(qū)坐落于杭州灣跨海大橋和北侖港之間，建設(shè)中的杭州灣跨海大橋南連接線進(jìn)入市區(qū)的兩個(gè)入口都設(shè)在江北。 第二匹馬：慶豐大橋2008年慶豐大橋建成通車，該橋?yàn)榻眳^(qū)連通江東、東部新城市政府的主要?jiǎng)用}，未來的又一條“中山東路”于此誕生。第三匹馬：繞城高速在建的繞城高速通車后，大寧波的格局即將形成，江北至港口、機(jī)場、滬杭蘇的動(dòng)脈亦更暢通。 “兩橋一路”的格局一旦完成，寧波城市格局亦將被改寫，江北優(yōu)勢將成為寧波發(fā)展的強(qiáng)大引擎。,城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力首先在于其聚合及輻射的能力，江北擁有寧波最大的中心城區(qū)面積，同時(shí)余姚、慈溪、慈城、鎮(zhèn)海四城（區(qū)）緊鄰，成為“四城一心”之勢，一旦發(fā)展格局成形，區(qū)域的聚合及輻射力量優(yōu)勢盡顯。,江北進(jìn)化透析四城一心,海運(yùn)、物流為主，汽車銷售、制造業(yè)、旅游、金融、保險(xiǎn)、咨詢公司為輔的產(chǎn)業(yè)格局正在全面聚合：江北區(qū)確定了東海海運(yùn)、寧波外代、寧波東海等7家企業(yè)作為龍頭，重點(diǎn)扶持，并加大招商力度吸引有關(guān)海運(yùn)企業(yè)前來落戶，現(xiàn)已擁有海運(yùn)企業(yè)30多家，海運(yùn)總運(yùn)力占全市的60%。形成航運(yùn)產(chǎn)業(yè)群 海運(yùn)業(yè)促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，目前涌現(xiàn)的以寧波第一汽車專業(yè)市場、糧油批發(fā)交易市場、華東物資城姚江市場為代表的10多家超億元市場，標(biāo)志著江北區(qū)物流產(chǎn)業(yè)體系的基本形成，并帶動(dòng)和吸引了中小型專業(yè)市場40多家，形成汽車、鋼板等特色市場群。,江北進(jìn)化透析運(yùn)流聚合,江北區(qū)的區(qū)域服務(wù)功能已完成基本規(guī)劃布局，“十一五”期間江北區(qū)將建設(shè)核心濱水商務(wù)區(qū)、灣頭半島中央休閑區(qū)、前洋物流園區(qū)、長三角物流園區(qū)、城西港區(qū)、工業(yè)園區(qū)和高教園區(qū)七大平臺(tái)。構(gòu)筑港橋經(jīng)濟(jì)的貿(mào)易服務(wù)功能、生產(chǎn)服務(wù)功能和生活服務(wù)功能。一個(gè)在華東地區(qū)獨(dú)具特色的港橋服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群將在江北出現(xiàn)。,江北進(jìn)化透析七星連珠,區(qū)域營銷總結(jié),杭洲灣大橋、繞城高速、驚駕橋的建成將改寫寧波城市格局，大寧波、長三角南翼地位突顯，江北百年難遇的機(jī)會(huì)來了！緊抓江北海運(yùn)、物流的聚合優(yōu)勢，全面定向營銷，把握行業(yè)發(fā)展機(jī)遇進(jìn)行引導(dǎo)。把握四城一心的優(yōu)勢，把握“七星連珠”的區(qū)域連動(dòng)優(yōu)勢，挖掘區(qū)域的輻射及聚合能量。,北岸財(cái)富中心板塊營銷戰(zhàn)略分析,第三部份,領(lǐng)袖者即規(guī)則制定者如果說江北因?yàn)槿{馬車的力量而改變作為區(qū)域龍頭項(xiàng)目北岸琴森將成為項(xiàng)目板塊的定義者商務(wù)及產(chǎn)業(yè)平臺(tái)締造者,三CBD合圍，北岸勝算何在？,如果說東邊有東部新城CBD、南邊有萬達(dá)廣場CBD，中部有三江口CBD的話，北部的CBD在哪里？ 沒有林立的商務(wù)樓宇，沒有成氣候的商務(wù)氛圍，沒有相對(duì)應(yīng)的配套服務(wù)，北部的商務(wù)出路何在？,盤點(diǎn)寧波,板塊價(jià)值透析江北CBD即將誕生,寧波并沒有真正的CBD，東部新城只是一個(gè)概念，老三江口更多的商業(yè)中心，商務(wù)配套功能如交通、停車位，商務(wù)樓宇等已經(jīng)落后。萬達(dá)廣場也是屬于概念型的CBD。影響力更遠(yuǎn)不如前二者。如果CBD是以區(qū)域中心，行政中心來定義的話，哪么北岸財(cái)富中心緊鄰現(xiàn)在的江北區(qū)政府，且緊鄰海曙中心，尤其是本案一旦啟動(dòng)，聚集日湖商業(yè)優(yōu)勢于一體，隨著杭洲灣工程的啟動(dòng)，必將成為新CBD的引領(lǐng)者。,板塊價(jià)值透析江，湖，天下,從老外灘板塊到槐樹路商業(yè)商務(wù)帶，三江六岸文化長廊風(fēng)光秀色，為政府全力打造的休閑濱水區(qū)域。日湖板塊成為2006年度全城熱點(diǎn)，日湖商貿(mào)街，銀億國貿(mào)中心，以及日湖琴云、雅戈?duì)柕雀邫n住宅區(qū)等等，日湖板塊已突現(xiàn)。北岸琴森的寫字樓即是基于濱水休閑商務(wù)區(qū)的背景進(jìn)行設(shè)計(jì)，融廣場、生態(tài)景觀于一體，將成為板塊中心最具休閑特色的商務(wù)商業(yè)中心。是選擇擁擠的老CBD，還是選擇城市的東部？抑或選擇風(fēng)景秀麗、極具休閑特色的“江湖板塊”？關(guān)鍵還是在平臺(tái)的整合。,板塊營銷總結(jié)一石二鳥,CBD的概念隨著杭洲灣大橋、繞城高速、驚駕橋的方可更為城市接受，目前不適誼重點(diǎn)推出?；蛘咴诒卷?xiàng)目影響力提升之后與區(qū)政府聯(lián)合推出?；诒卷?xiàng)目區(qū)位的優(yōu)勢與其它板塊的差異化，我們提出“休閑商務(wù)公園”的概念，既適用于板塊，亦適合項(xiàng)目本身。正是一石二鳥之策。,北岸財(cái)富中心產(chǎn)品USP（獨(dú)特銷售主張）,第四部份,只有獨(dú)特的、第一的，能打動(dòng)客戶的或者是別人未曾提及的賣點(diǎn)才能匯集成強(qiáng)大的產(chǎn)品營銷平臺(tái),1、10萬方寧波最大高端商務(wù)集群百強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略高地2、環(huán)江抱湖，寧波首席休閑商務(wù)公園，于風(fēng)生水起處得天下3、杭洲灣大橋繞城高速、京架橋，全城第一商務(wù)門戶4、江北中心，寧波未來休閑CBD中心5、城市罕有花園式商業(yè)廣場，首創(chuàng)商務(wù)公園6、中國首席零度美學(xué)建筑巨作，將建筑、雕刻和繪畫融為一 體的、新的未來商務(wù)殿堂 。7、中國庭院式建筑格局，商務(wù)建筑史上的國粹,8、全部可開啟外窗，寧波有氧商務(wù)運(yùn)動(dòng)先鋒9 、獨(dú)立陽臺(tái)設(shè)計(jì)，創(chuàng)新樓型將健康延伸到每一個(gè)角落10、生態(tài)型環(huán)保建材，生態(tài)商務(wù)概念全城獨(dú)一無二11、多面采光觀景，套型方正有序，商務(wù)空間設(shè)計(jì)典范12、寧波首創(chuàng)360度景觀連廊，峰層企業(yè)的商務(wù)闊景時(shí)代13、中國罕有11座挑高大堂，足以禮遇世界級(jí)商務(wù)巨頭14、庭院，水街，四大主題廣場，空中花園，首創(chuàng)公園式商務(wù)辦公,15、23部品牌智能電梯，全部源自國際無機(jī)房電梯發(fā)明者通力品牌。16、霍尼韋爾、速賓、索尼、博士匯集全球頂尖智能品牌17、第一太平戴維斯提綱物業(yè)顧問，環(huán)球物業(yè)服務(wù)管家18、日本三菱原裝智能空調(diào)系統(tǒng)，每戶單獨(dú)計(jì)量，7*24商務(wù)模式19、國際品牌新風(fēng)系統(tǒng)，保證7*24恒溫恒濕的有氧辦公20、寧波首座視頻會(huì)議中心，真正實(shí)現(xiàn)環(huán)球商務(wù)無極限的超越夢(mèng)想。,21、凈高超越寧波寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，拒絕空間強(qiáng)壓。22、80%以上使用率，空間全城領(lǐng)先。23、 800余個(gè)車位，700余個(gè)地下車位，頂先寧波的車位配比24、25萬平米商業(yè)廣場，頂級(jí)奢華商務(wù)配套25、食堂、郵局、咖啡吧、便利店、辦公用品店全城首個(gè) 專配員工服務(wù)中心26、空前絕后的返稅政策，為巔峰企業(yè)的王者之道開路27、11席風(fēng)格各異的會(huì)議廳，全城絕無僅有28、全部9層低密度商務(wù)樓群，源自硅谷的寫字樓代表,北岸財(cái)富中心營銷定位戰(zhàn)略系統(tǒng),第五部份,區(qū)域、板塊定位,大寧波、大長三角南翼經(jīng)濟(jì)圈休閑商務(wù)公園,項(xiàng)目形象定位,長三角百強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略高地,長三角：突出杭洲灣大橋、繞城高速及江北本身經(jīng)濟(jì)、 產(chǎn)業(yè)輻射聚合戰(zhàn)略意義百強(qiáng)企業(yè)：與客群的直面切入，以鮮明的高端企業(yè)定 位，吸引市場關(guān)注，樹立高端形象。,主題廣告語,環(huán)抱江湖攬?zhí)煜?環(huán)江抱湖既是風(fēng)水寶地，亦是日湖、臨江的環(huán)境概念。 攬?zhí)煜?，承接定位語，既指項(xiàng)目輻射長三角，亦代表 企業(yè)在此壯大，走向四海之意。,客戶群定位,高端客戶，寧波或國內(nèi)實(shí)力企業(yè)集團(tuán)購買整層、獨(dú)棟客戶群購買，以此類大客戶帶小客戶海運(yùn)、物流、外貿(mào)為三大主力購買客戶旅游、汽車、金融、保險(xiǎn)、咨詢、投資客等為輔。,北岸財(cái)富中心營銷推廣計(jì)劃,第六部份, 政企聯(lián)動(dòng)傳統(tǒng)的營銷手段都是被動(dòng)地得到政府的支持，沒有形成強(qiáng)勢效應(yīng)，本案具有強(qiáng)大的影響力，并且區(qū)域概念的整合可以有效地帶動(dòng)、促進(jìn)政府對(duì)本項(xiàng)目資源的投入，利用江北“新發(fā)展”的戰(zhàn)略啟動(dòng)之機(jī)，借勢提升項(xiàng)目品牌價(jià)值及影響力。 借勢杭洲灣大橋、繞城高速、日湖版塊杭洲灣大橋是本案成功的一大關(guān)鍵，將杭洲灣大橋的價(jià)值充分利用、炒作，可以有效去化區(qū)域現(xiàn)狀的弱點(diǎn)。,第一種策略：借勢,政府平臺(tái)杭洲灣平臺(tái)繞城高速日湖版塊, 事件營銷、公關(guān)造勢媒體、政府、地產(chǎn)行業(yè)專家、主流企業(yè)家等，俗稱為“意見領(lǐng)袖，也是影響力領(lǐng)袖，他們是口碑的制造者，也是本案所主導(dǎo)的“平臺(tái)營銷”的核心組成部份。本案將通過“財(cái)富論壇”的系列公共關(guān)系活動(dòng)的舉行，全面制造本案的影響力及品牌形象。 媒體造勢寫字樓競爭激烈，既要打造“寧波頂級(jí)商務(wù)旗艦”，同時(shí)要有效的推進(jìn)項(xiàng)目銷售，必須在媒體運(yùn)用上以強(qiáng)勢出擊，把握節(jié)點(diǎn)于階段性集中兵力打殲滅戰(zhàn)的形式，通過媒體硬廣、新聞稿的組合搶奪眼球，做出大品牌的氣勢。,第二種策略：造勢,媒體政府地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)家行業(yè)專家平臺(tái),項(xiàng)目的營銷推廣將模仿直銷以及醫(yī)藥產(chǎn)品的“洗腦會(huì)議”營銷模式，將項(xiàng)目28項(xiàng)顛覆市場的賣點(diǎn)通過銷售人員、通過產(chǎn)品推薦會(huì)等，以“一對(duì)一的溝通”的形式傳播入準(zhǔn)客戶的心中，達(dá)到洗腦的效果。產(chǎn)品平臺(tái),第三種策略：洗腦營銷,要做好生意，最好是讓生意對(duì)象變成你的朋友因此，本案的銷售將全面通過階段性客戶關(guān)系活動(dòng)，把握節(jié)日及項(xiàng)目工程、銷售節(jié)點(diǎn)，以溫馨的服務(wù)加深客戶的感性印象，加強(qiáng)項(xiàng)目的高認(rèn)同度，促進(jìn)客戶帶客戶的形成。同時(shí)，以客戶為中心是營銷的關(guān)鍵，因此，我們可因應(yīng)不同的階段，通過“業(yè)主懇談會(huì)”等形式，進(jìn)行互動(dòng)營銷，加強(qiáng)客戶的參與性，形成更好的客戶關(guān)系?？蛻羝脚_(tái),第四種戰(zhàn)略：客戶關(guān)系營銷,階段推廣及工作計(jì)劃：9月,階段目標(biāo)及任務(wù)：吸引市場關(guān)注，做好前期策劃銷售準(zhǔn)備工作階段推廣手法：新聞+戶外+網(wǎng)站,階段工作計(jì)劃銷售工具：9月30日前完成設(shè)計(jì)并開始制作樓書、海報(bào)、名片、紙杯，禮品，便簽紙、效果圖現(xiàn)場包裝： 9月24