1運(yùn)用好房產(chǎn)買賣就是理財(cái)投資市中心小戶型1市中心小戶型受青睞2投資需要講究技巧3玩法一緊盯租客選小區(qū)4玩法二傍上豪宅升值快5玩法三軟硬件配套都具備5玩法四戶型選擇有講究6土地使用年限要注意7準(zhǔn)婚一族如何規(guī)劃購(gòu)房置業(yè)7房租讓年輕白領(lǐng)望樓興嘆9提前還房貸者需三思14投資市中心小戶型在有經(jīng)驗(yàn)的投資者看來(lái)，市中心的小戶型是個(gè)“香餑餑”。一般而言，地處市中心的小戶型因其擁有絕佳的位置，以及市場(chǎng)供應(yīng)量少，因此它的地段價(jià)值、稀缺性等較一般的物業(yè)更為突出。此外，小戶型物業(yè)在租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)更為出色，受眾更廣?；谶@些特點(diǎn)，小戶型物業(yè)受投資者青睞讓人不難理解。但專家表示，并非所有市中心小戶型都具有投資價(jià)值，由此看來(lái)投資這種物業(yè)也需要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。那么，如何投資市中心小戶型呢2市中心小戶型受青睞最近一段時(shí)間老張又在考察小房子，他還想在上海的市中心購(gòu)買一套房產(chǎn)用來(lái)投資。老張是個(gè)“老法師”，手中房產(chǎn)有七、八處。他有個(gè)嗜好，就是喜歡“收集”小戶型。談到這個(gè)愛(ài)好，老張表示緣于一個(gè)偶然事件。那是在三年前的夏天，當(dāng)時(shí)有兩個(gè)租客同時(shí)退租，于是他提前一個(gè)月將兩套房子同時(shí)掛牌出租。其中一套位于市中心的小戶型很快就有了下一個(gè)租客；而另外一套位于外環(huán)線附近的三房，雖然租金并不高，但卻空置了三個(gè)多月以后才得以再次租出。老張堅(jiān)持長(zhǎng)期投資理念，很是看重房產(chǎn)的租金收益，這要求物業(yè)在租賃市場(chǎng)上要有上佳表現(xiàn)才行。除了租金收入的高低，另一個(gè)不可忽略的因素就是能否快速出租。而市中心小戶型不但在收益方面讓人滿意，而且因?yàn)槭袌?chǎng)接受程度高而得以快速出租，空置期大大縮短。這讓老張意識(shí)到，投資小戶型其實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。其實(shí)，除了在租賃市場(chǎng)上的良好表現(xiàn)之外，市中心小戶型還有不少優(yōu)點(diǎn)。專業(yè)人士表示，市中心小戶型的地段稀缺性同樣也是值得關(guān)注的因素之一。就北京、上海、廣州等一線城市的供應(yīng)情況來(lái)看，市中心區(qū)域住宅供應(yīng)量已是愈發(fā)稀少，物以稀為貴，這導(dǎo)致市中心的住宅價(jià)格不斷攀升。也許投資者已經(jīng)注意到了這3點(diǎn)，近期位于北京中關(guān)村板塊的小戶型項(xiàng)目，以及廣州市珠江新城、天河北板塊的小戶型二手房，都非常搶手。而就目前的具體情形來(lái)看，市中心小戶型的投資回報(bào)率也比較理想。記者選取廣州珠江新城兩套住宅進(jìn)行對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，小戶型的投資回報(bào)率要高于大房。如一套出自富力史丹尼的42平方米一房，市場(chǎng)售價(jià)約75萬(wàn)元，其月租金可達(dá)2700元，初略估算其年投資回報(bào)率約4；另外一套出自保利心語(yǔ)花園的110平方米左右的三房，市場(chǎng)售價(jià)約200萬(wàn)元，月租金約3300元，估算得出其投資回報(bào)率只有18左右，不及小戶型的一半。投資需要講究技巧是不是隨便購(gòu)買一套市中心小戶型，都能得到不錯(cuò)的投資回報(bào)呢答案是否定的。上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部有關(guān)人士表示，有諸多因素會(huì)影響到小戶型的品質(zhì)，比如有些小區(qū)物業(yè)管理水平一般，很難吸引到高素質(zhì)的客戶前來(lái)租賃，因此物業(yè)租金水平不高，這無(wú)疑會(huì)影響到投資收益。據(jù)了解，目前市中心小戶型物業(yè)主要包括酒店式公寓、小面積公寓以及工房，而在上海還存在一種比較特殊的小戶型，即新式里弄。各種形式的小戶型物業(yè)都具有投資價(jià)值，其區(qū)別在于價(jià)值的大小。如果選擇得當(dāng)，投資回報(bào)會(huì)更為理想，否則只能得到4一般的市場(chǎng)平均水平。需要注意的是，小戶型投資不但要關(guān)注物業(yè)本身的升值能力，還要兼顧其在租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)，故需更加注重投資技巧。玩法一緊盯租客選小區(qū)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，選房很關(guān)鍵。如果挑選到升值潛力大的物業(yè)，肯定會(huì)獲得更為理想的投資回報(bào)。有經(jīng)驗(yàn)的投資者會(huì)根據(jù)租客的情況來(lái)挑選物業(yè)?！景咐?】有中介向廣州的黃女士推薦了一套出自馬賽國(guó)際公寓的小戶型。該小區(qū)位于廣州市天河區(qū)珠江新城，是一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，租客多為工作在市區(qū)的白領(lǐng)。不過(guò)黃女士最終沒(méi)有選擇在這里置業(yè)，而是準(zhǔn)備在附近的凱旋新世界購(gòu)置一套73平方米左右的一房，因?yàn)樗粗械氖莿P旋新世界里的外籍租客?！驹u(píng)析】黃女士的做法值得玩味。從表面上看，凱旋新世界的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了22000元/平方米左右，幾乎是馬賽國(guó)際公寓售價(jià)的兩倍，選擇前者無(wú)疑會(huì)加大投資成本。但黃女士的選擇卻有她的道理，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)深受外籍人士的喜愛(ài)，這種情形會(huì)帶來(lái)兩大好處，其一是租金水平高，其二就是物業(yè)本身的升值潛力也不小。由此可見(jiàn)，根據(jù)租客層次的高低來(lái)選擇物業(yè)，可視作選擇物業(yè)的一條捷徑，尤其是對(duì)于已經(jīng)相對(duì)成熟的二手房來(lái)說(shuō)，該策略5非常有效。有不少工作在上海的外籍人士喜好新式里弄房，從而也使得這種小戶型十分暢銷。玩法二傍上豪宅升值快選擇知名樓盤尤其是豪宅里面的小戶型，可以因整個(gè)小區(qū)物業(yè)升值較快而能夠讓投資收益最大化?！景咐?】因?yàn)橐荒钪睿屔虾５挠嵯壬儋嵙?0萬(wàn)元。兩年前，他在中山公寓附近花了65萬(wàn)元購(gòu)置了一套酒店式公寓，其時(shí)他也考察了位于靜安區(qū)的中凱城市之光，不過(guò)當(dāng)時(shí)30000元/平方米的房?jī)r(jià)讓他有點(diǎn)為難，因?yàn)楫?dāng)時(shí)在他看來(lái)，這樣的價(jià)位有些太高了。但時(shí)至今日，他手里的那套酒店式公寓已經(jīng)漲到95萬(wàn)元，凈賺30萬(wàn)元。但如果投資中凱城市之光，以目前的55000元/平方米單價(jià)計(jì)算，他可以多賺50萬(wàn)元。【評(píng)析】樓盤的品相也是投資者需要關(guān)注的因素之一。相對(duì)來(lái)說(shuō)，口碑很好、品相不錯(cuò)的樓盤，市場(chǎng)接受程度也相應(yīng)較高，因此會(huì)受到更多人的追捧，尤其是一些高收入人群的加入，會(huì)使得物業(yè)的價(jià)格漲幅處于市場(chǎng)前列。市中心的一些知名樓盤就有這樣的特點(diǎn)，如靜安區(qū)的中凱城市之光、徐家匯的東方曼哈頓等均是如此。6玩法三軟硬件配套都具備對(duì)于一些小戶型物業(yè)來(lái)說(shuō)，其軟硬件配套設(shè)施也是投資者必須認(rèn)真考察的要素之一?！景咐?】山西的許先生決定在中關(guān)村附近購(gòu)置一套小戶型用于投資。在他看來(lái)，中關(guān)村是北京市重點(diǎn)發(fā)展的商務(wù)區(qū)之一，這里寫(xiě)字樓密集；此外這里還擁有得天獨(dú)厚的教育資源，名校云集；當(dāng)然軌道交通也經(jīng)過(guò)這里，購(gòu)物設(shè)施齊全，值得投資?！驹u(píng)析】應(yīng)該說(shuō)市中心物業(yè)擁有更多的資源，如醫(yī)療、教育、購(gòu)物、交通等配套設(shè)施肯定優(yōu)于外圍區(qū)域。但值得注意的是，因?yàn)榈乩砦恢玫鹊戎T多因素，使得并非所有樓盤都能全部占有這些資源，很多只是部分占有或者僅僅沾邊，因此投資者務(wù)必要認(rèn)真考察?？疾斓膬?nèi)容除了上述與市政配套有關(guān)的內(nèi)容之外，還應(yīng)該做的工作是考察一下周邊寫(xiě)字樓分布情況，以及各個(gè)寫(xiě)字樓與小區(qū)之間交通方便程度。此外還要注意考察的是物業(yè)的賣點(diǎn)多不多，如是不是學(xué)區(qū)房、景觀房等等。當(dāng)然，物業(yè)本身的內(nèi)部裝修狀況以及小區(qū)物業(yè)的服務(wù)水平，也不能忽略。玩法四戶型選擇有講究投資者一定要站在租客的立場(chǎng)上挑選房型，切不可粗心大意。7【案例4】房型不能忽視，否則會(huì)吃虧，上海的柳女士就得到了這樣的教訓(xùn)。兩年前，她在徐家匯附近投資了一套小戶型。由于當(dāng)時(shí)太匆忙，她沒(méi)有仔細(xì)考察就買了下來(lái)。后來(lái)在出租過(guò)程中，顧客對(duì)房型總是不滿意，并以此跟她討價(jià)還價(jià)。她這才發(fā)現(xiàn)這套小戶型房型設(shè)計(jì)方面有缺陷，而她這套房子的租金總是要比其他低廉一些?！驹u(píng)析】租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，尤其是高端租賃市場(chǎng)。小戶型由于其面積小，如果設(shè)計(jì)不合理，就會(huì)造成局促的感覺(jué)，其居住舒適性大打折扣，而一些能出得起價(jià)錢的租客往往對(duì)居住舒適度要求很高。如果戶型布局設(shè)計(jì)不好，居住舒適度自然打折扣，相對(duì)來(lái)說(shuō)就未必好租。而在區(qū)域環(huán)境不變、租金價(jià)格相差無(wú)幾的基礎(chǔ)上，租房者會(huì)看房子的朝向、采光等因素，同時(shí)也會(huì)選擇房型更為合理的住房。因此建議要投資購(gòu)買那些戶型格局合理、有效使用面積大的小戶型，不要購(gòu)買那些房型有欠缺的小戶型。小貼士土地使用年限要注意目前小戶型物業(yè)中有一種形式較常見(jiàn)，即公寓式酒店，對(duì)于這種形式的項(xiàng)目，投資者一定要留意其土地使用性質(zhì)，如果開(kāi)發(fā)商以商住性質(zhì)來(lái)立項(xiàng)，那么其土地為商業(yè)性質(zhì)，使用年限只有508年，而非一般商品住宅的70年。如果此類物業(yè)售價(jià)與商品住宅相同，則意味著已經(jīng)透支了未來(lái)的升值空間。準(zhǔn)婚一族如何規(guī)劃購(gòu)房置業(yè)【讀者來(lái)信】我和未婚妻張小姐是大學(xué)同學(xué)，畢業(yè)后同時(shí)應(yīng)聘到南海桂城某銀行工作，今年26歲，已工作2年，目前崗位是柜臺(tái)業(yè)務(wù)員。單位福利較好，月收入約2500元稅后，住房公積金1000元/月，每年的業(yè)務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)和節(jié)日費(fèi)累計(jì)約20000元/人，人均月支出約800元，保險(xiǎn)方面單位有購(gòu)社保和商業(yè)保險(xiǎn)，目前2人分別住單位宿舍，兩人積蓄共13萬(wàn)元。我想咨詢的是，我們準(zhǔn)備一年內(nèi)結(jié)婚，三年內(nèi)生小孩，如何理財(cái)滿足購(gòu)置婚房、安排婚禮和生育孩子等計(jì)劃【理財(cái)師回復(fù)】家庭財(cái)務(wù)分析林先生目前是單身期，即將步入家庭形成期，資產(chǎn)積累剛剛起步，沒(méi)有負(fù)債，單位較穩(wěn)定，每月800元的支出是全部生活支出，較節(jié)儉。目前的財(cái)務(wù)狀況看起來(lái)還是很健康的，但林先生購(gòu)置婚房是擺在眼前的一個(gè)難題。理財(cái)建議91購(gòu)房計(jì)劃。鑒于當(dāng)前南海的高房?jī)r(jià)，如果林先生和未婚妻的雙方家庭可以支持而且他們也愿意接受家庭對(duì)房子首期的支持，可以考慮購(gòu)買新房，收樓、裝修入住需要大約100萬(wàn)元左右。建議月供不要超過(guò)月可支配收入的30。目前房款首期適宜投資超短債基金，有著類活期的流動(dòng)性和近乎1年定期存款收益率的優(yōu)勢(shì)。2預(yù)留生活備用金。預(yù)留5000元左右的銀行存款和信用卡額度1萬(wàn)元作為生活備用金。3保障完善計(jì)劃。目前單位提供的保險(xiǎn)可以滿足基本保障需求，建議自行購(gòu)買重大疾病險(xiǎn)保額1020萬(wàn)元、購(gòu)買與保額不少于房貸金額的定期壽險(xiǎn)保障期間2030年，以充分防范風(fēng)險(xiǎn)，完善家庭保障。4規(guī)劃子女教育和養(yǎng)老資金。雖然這還是個(gè)較遙遠(yuǎn)的問(wèn)題，但未雨綢繆，及早準(zhǔn)備。建議進(jìn)行基金定投，并關(guān)注封閉基金、股票、黃金等理財(cái)產(chǎn)品，在專業(yè)人士的指導(dǎo)下進(jìn)行交易，賺取更多收益。5職業(yè)規(guī)劃。目前要打好業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，加大自身教育投入，不斷充電學(xué)習(xí)，早日實(shí)現(xiàn)薪資跳躍和人生理想。10房租讓年輕白領(lǐng)望樓興嘆“我希望能夠在上海擁有一個(gè)落腳的地方，不需要面朝大海，只要能放下我安居的夢(mèng)即可”2009年的上海，房租在樓市的一片漲聲中不斷攀升，年輕白領(lǐng)想要在上海落腳的夢(mèng)想在高昂的房租面前漸變脆弱，房租所帶來(lái)的生存壓力讓不少白領(lǐng)青年望樓興嘆。因?yàn)榉孔馓F，畢業(yè)時(shí)的“OFFER王”小童租不起單位周邊的一間房。因?yàn)槌杀咎撸?6歲的他至今還和同事一起合租在賓館的年租房?jī)?nèi)，但是，對(duì)于安家的夢(mèng)想，小童說(shuō)他從未放棄。個(gè)案月收入3700元左右租房支出至少1700元名?！癘FFER王”租不起單位周邊一間房說(shuō)起自己畢業(yè)時(shí)的風(fēng)光，今年26歲的小童一臉得意。他說(shuō)，雖然自己是外地人，但是憑借上學(xué)時(shí)候的刻苦，畢業(yè)時(shí)他以一人獨(dú)得6個(gè)OFFER的成績(jī)“笑傲”全班，在眾多企業(yè)拋來(lái)的橄欖枝中，廣告專業(yè)的小童最終把一家大型公關(guān)公司作為自己職業(yè)生涯的起點(diǎn)，當(dāng)時(shí)這家公司給出的月薪是5000元?！?000元并不是一個(gè)小數(shù)目，要知道，當(dāng)時(shí)我們班不少同學(xué)都為找不到工作煩惱，而大部分同學(xué)得到的工資都在3000元至4000元左右，像我這樣拿到5000元工資的畢業(yè)生真的可以算是11佼佼者了?！睅е磳⑻と肷鐣?huì)的喜悅以及得到較高月薪的驕傲，小童在自己公司所在的南京西路附近找到了一處一室一廳的房子租住。“當(dāng)時(shí)的房租是1500元，我覺(jué)得相對(duì)于我5000元的工資來(lái)說(shuō)絕對(duì)可以承受得起?！笨墒?，小童的美夢(mèng)并沒(méi)有持續(xù)多久。正式工作后，小童才發(fā)現(xiàn)，5000元的工資扣除稅、養(yǎng)老金、公積金等費(fèi)用后，他真正拿到手的錢是3700元左右?！拔乙粋€(gè)月的房租是1500元，而水電煤等費(fèi)用加在一起也要200元至300元左右，這樣算下來(lái)，我可支配的金額只剩下2000元不到了?！毙⊥f(shuō)，由于自己一個(gè)人在上海生活，一日三餐即便都吃盒飯，一天至少也要花費(fèi)30元，一個(gè)月的飲食成本少說(shuō)就得900元?！霸偌由衔业慕煌ㄙM(fèi)、手機(jī)費(fèi)，以及為了上班穿正裝而必須花費(fèi)的置裝費(fèi)用，我每個(gè)月還沒(méi)有到月底就只能依靠信用卡透支過(guò)日子了?！弊夥康攸c(diǎn)南京西路田林莘莊閔行租房支出1500元1300元1100元800元另加水電煤等費(fèi)用畢業(yè)一年半租4次房，租一次“散架一次”由于租房成本過(guò)大，沒(méi)到半年，小童就決定換房了。由于公12司在南京西路，小童于是決定去徐家匯租房，“可是沒(méi)想到徐家匯附近的老公房房租也不便宜，最后，在中介的建議下，我最終決定去田林地區(qū)租房。”小童說(shuō)，田林當(dāng)時(shí)的房租是1300元，看上去比原來(lái)的房子便宜了200元，可是，交通費(fèi)用卻增加了不少?！拔以茸〉姆孔与x公司很近，基本上上下班靠步行，現(xiàn)在上班要1號(hào)線轉(zhuǎn)2號(hào)線，費(fèi)用很高，省錢基本上做不到。”為了將省錢進(jìn)行到底，小童最終離開(kāi)了田林，再次搬家去了莘莊?！胺凑粯邮亲罔F，不在乎再遠(yuǎn)一點(diǎn)了?！毙⊥谔锪肿×?個(gè)月后再次搬家前去莘莊租了一套一室戶的老公房?！半x開(kāi)地鐵站有兩站路的距離，但是價(jià)格很不錯(cuò)，1100元就可以了?！币詾檫@次搬家終于可以安定下來(lái)了，可是，小童最終也沒(méi)有堅(jiān)持過(guò)半年?！半x開(kāi)地鐵站有兩站路，看上去很近，走起來(lái)很遠(yuǎn)，但是每天等公交卻是煎熬，間隔時(shí)間都要15分鐘以上，而且一到晚上8點(diǎn)就沒(méi)有車了?！毙⊥f(shuō)，雖然他的下班時(shí)間是晚上6點(diǎn)，但是白領(lǐng)很少可以準(zhǔn)點(diǎn)下班，忙到晚上7點(diǎn)走人是家常便飯，末班車在晚上8點(diǎn)的公交線路經(jīng)常讓他“吃藥”，“有時(shí)回去晚了只好步行30分鐘回家，實(shí)在累了打個(gè)黑車，費(fèi)用也要10元，我這樣一個(gè)月下來(lái)還是月光?！?3最后，小童只能繼續(xù)搬家去閔行，“我租的房子在江川路地鐵站邊上，這樣，房租又能便宜300元，而我的軌道交通成本雖然上升了3元，但是省去了晚上回家地鐵下來(lái)搭不到公交的煩惱，不用打黑車了，倒也劃算。”“就這樣，我在畢業(yè)的一年半時(shí)間里總共租了4次房，每次換房都離市中心更遠(yuǎn)了一些?！被貞浧鹱约簞偖厴I(yè)的時(shí)候不停地打包行李，收拾新家的經(jīng)歷，小童一臉無(wú)奈“很累啊，要找房源，要算成本，要和中介談和房東談，簽合同，付定金，搬一次家我整個(gè)人就要累散架一次。”租房篇租房地點(diǎn)賓館租房支出1460元其他費(fèi)用全免“蝸居”賓館，“我只是這座城市的過(guò)客”就在小童住在閔行的出租房?jī)?nèi)每天為上班“長(zhǎng)途奔波”時(shí)，同樣有租房煩惱的同學(xué)給了他一個(gè)信息，“賓館的年租房?jī)r(jià)格非常劃算，如果兩個(gè)人租住的話，房租與同地段的老公房無(wú)異?！钡玫竭@個(gè)信息后，小童和朋友立即行動(dòng)了起來(lái)。很快，兩人鎖定了漕寶路沿線的賓館，通過(guò)價(jià)格比對(duì)，距離漕寶路地鐵站步行10分鐘距離的地方他們找到了一間賓館。“當(dāng)時(shí)談下來(lái)的價(jià)格是一年一包，一間雙人標(biāo)間按照100元一天的價(jià)格，這樣一個(gè)月就是3000元，因?yàn)槲覀兪侵苯痈肚逡荒甑姆靠睿e館給了我們一個(gè)折扣，一年總價(jià)35000元?！?4按照這個(gè)價(jià)格，小童與同學(xué)每個(gè)月各自只要承擔(dān)1460元的房租價(jià)格。小童給記者算了一筆賬，住賓館的房子1460元的價(jià)格是不用考慮水電煤的費(fèi)用的，而如果是自己租房子，且不說(shuō)價(jià)格未必比1460元便宜，水電煤也是一筆很大的開(kāi)銷，“我自己租房子的時(shí)候很多時(shí)候都是不舍得開(kāi)空調(diào)的，現(xiàn)在住賓館，我就完全放開(kāi)享受生活了?！倍鴮?duì)于賓館沒(méi)有廚房的“缺陷”，小童說(shuō)“事實(shí)上，我們根本就沒(méi)有自己下廚的機(jī)會(huì)，基本上一日三餐都是在外面解決的。以前租住的房子里，廚房除了燒水和偶爾泡方便面之外，很少派上其他的用途。”更讓小童動(dòng)心的是，由于他們一年的房款一次性結(jié)清，賓館還額外贈(zèng)送了每月10天10元標(biāo)準(zhǔn)的自助早餐?！斑@樣，我每個(gè)月不僅又省掉了10天的早餐錢，還能改善早餐品質(zhì)。每天還有