致柳州華運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文號(hào)輝煌地產(chǎn)/華韻上城項(xiàng)目【20130822】報(bào)送抄送華運(yùn)地產(chǎn)營(yíng)銷部由輝煌地產(chǎn)柳州公司策劃部華韻上城4、16、17、18樓戶型修改建議結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)整體銷售情況，以及區(qū)域在售項(xiàng)目暢銷戶型特點(diǎn)，從戶型居住舒適度角度出發(fā)，我司提出相關(guān)戶型整改建議，具體如下一、市場(chǎng)分析（競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目剩余貨量情況表）戶型一房（5155）兩房（7585）三房（94100）三房（106120四房（125140）樓中樓四季花城無售罄售罄售罄21宏祥園1108020無20無魅力首座無售罄售罄2030無華韻上城20142583226余量合計(jì)13094451035427注以上數(shù)據(jù)截止8月24日根據(jù)舊機(jī)場(chǎng)在售項(xiàng)目暢銷貨量分析，在售項(xiàng)目中，銷售最快的產(chǎn)品以94100的小三房為主，其次是7585的兩房，而55的一房和106120的三房銷售較慢，剩余的貨量也較多，具體分析如下1、根據(jù)上表所示，在本區(qū)域中94100的三房的余量非常少，在售項(xiàng)目中僅本項(xiàng)目和宏祥園有此戶型，四季花城和魅力首座已全部售罄。而剩余貨量?jī)H45套，且樓層偏高，可選擇范圍很小?？梢妳^(qū)域客戶對(duì)于此戶型的需求量很大。2、7585的兩房剩余94套。宏祥園8月14日加推8號(hào)樓160套住宅，因成交均價(jià)達(dá)到5100元/，銷售情況不太理想，只成交60套。剩余的100套以兩房為主，余80套，91的三房余20套。通過該項(xiàng)目的開盤情況可以看到兩個(gè)問題，其一90的三房依然占主導(dǎo)戶型，雖然價(jià)格突破5000元/以上，客戶購(gòu)買欲望依然不減；其二價(jià)格上漲的同時(shí)，客戶購(gòu)房逐漸理性，購(gòu)房的目的性很強(qiáng)，不會(huì)因未能選擇到90的三房，而去購(gòu)買80的兩房。寧愿持幣觀望，等待別的項(xiàng)目推出新貨量，也不會(huì)浪費(fèi)錢去購(gòu)買其他的戶型。3、106120的三房，目前只有本項(xiàng)目和魅力首座項(xiàng)目在售，而本項(xiàng)目的余量最大，致柳州華運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文號(hào)輝煌地產(chǎn)/華韻上城項(xiàng)目【20130822】報(bào)送抄送華運(yùn)地產(chǎn)營(yíng)銷部由輝煌地產(chǎn)柳州公司策劃部達(dá)到83套，占剩余量的80。由于此面積段的戶型，客戶接受度不高，主要是價(jià)格逐步上漲，總價(jià)過高，客戶購(gòu)房壓力加大。同樣原因，125140的四房和樓中樓，各個(gè)項(xiàng)目均有在售，特別是四季花城和本項(xiàng)目，銷售周期達(dá)到1年，至今還未售完。4、5155的一房是本區(qū)域剩余量最大的產(chǎn)品，因區(qū)域客戶購(gòu)房需求主要考慮居住的舒適性和實(shí)用性，而一房并不能滿足這個(gè)需求。通過上表看出，四季花城和魅力首座兩個(gè)項(xiàng)目，今年都未有一房在售，只有宏祥園和本項(xiàng)目在售，而宏祥園一房余量達(dá)到110套，占84，足以說明一房的需求很小。綜上所訴，在舊機(jī)場(chǎng)區(qū)域中，客戶的購(gòu)房目的非常強(qiáng)，也更加理性。由于銷售價(jià)格逐步上漲，突破5000元/的價(jià)格關(guān)口，客戶不會(huì)再盲目的選擇，只會(huì)購(gòu)買自己所需。從目前的市場(chǎng)需求來看，預(yù)計(jì)94100的三房是未來12年的主導(dǎo)產(chǎn)品，其次是80左右的兩房，而一房和106120的三房，因居住實(shí)用性和價(jià)格等問題，客戶接受度不高。因此，對(duì)于本項(xiàng)目下期的戶型，盡量按市場(chǎng)的需求趨勢(shì)進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免滯銷戶型。二、戶型建議根據(jù)以上各個(gè)項(xiàng)目暢銷戶型的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，針對(duì)4號(hào)、16號(hào)、17號(hào)、18號(hào)四棟樓提出建議，具體如下1、4樓戶型修改建議A戶型取消廚房旁的衛(wèi)生間，將主衛(wèi)變公衛(wèi)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)變成三房?jī)蓮d一衛(wèi)；整改原因增大廚房和餐廳的使用空間，增加房型的實(shí)用率。衛(wèi)生間建議取消致柳州華運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文號(hào)輝煌地產(chǎn)/華韻上城項(xiàng)目【20130822】報(bào)送抄送華運(yùn)地產(chǎn)營(yíng)銷部由輝煌地產(chǎn)柳州公司策劃部B戶型三間臥室成一排狀的設(shè)計(jì)難以讓市場(chǎng)客戶接受，并且?guī)趶N房旁，建議重新修改；整改原因廚房無采光，又與廁所太近，通風(fēng)采光較差，另外餐廳設(shè)計(jì)不夠人性化。2、16樓、17樓戶型修改建議取消原16D戶型、17C戶型的兩房設(shè)計(jì)，變更為小三房的戶型設(shè)計(jì)。整改原因多層產(chǎn)品雖然稀缺，但后期的多層價(jià)格上漲，總價(jià)過高給購(gòu)房者的壓力加大，會(huì)出現(xiàn)滯銷情況，從目前41號(hào)樓預(yù)約情況看，足以反映出這個(gè)問題，所以戶型面積不宜做太大。建議緊湊型三房控制在100110以內(nèi)，戶型比例控制80，而舒適型三房控制120130以內(nèi)，戶型比例控制20以內(nèi)。廚房采光差，與衛(wèi)生間連在一起使用不方便臥室實(shí)用率低致柳州華運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文號(hào)輝煌地產(chǎn)/華韻上城項(xiàng)目【20130822】報(bào)送抄送華運(yùn)地產(chǎn)營(yíng)銷部由輝煌地產(chǎn)柳州公司策劃部3、18樓戶型修改建議、A戶型改為115左右的三房。、B戶型其中2個(gè)單元的B戶型改為98左右的緊湊型三房，另外1個(gè)單元的B戶型改為80左右的兩房。整改原因1、A戶型較多，把總面積適當(dāng)壓縮，有利于該面積的成交。面積調(diào)整為成80的兩房?jī)煞空臑樾∪績(jī)煞空臑樾∪恐铝萑A運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文號(hào)輝煌地產(chǎn)/華韻上城項(xiàng)目【20130822】報(bào)送抄送華運(yùn)地產(chǎn)營(yíng)銷部由輝煌地產(chǎn)柳州公司策劃部2、B戶型原為兩房，從目前的市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)分析，兩房與三房的需求比例為1314，同時(shí)從購(gòu)房趨勢(shì)分析，兩房的需求沒有緊湊型三房的需求大，另外市場(chǎng)對(duì)兩房的面積需求