中國(guó)北海紅林碧海國(guó)際休閑度假園項(xiàng)目發(fā)展企劃綱要中國(guó)北海紅林碧海國(guó)際休閑度假園項(xiàng)目發(fā)展企劃綱要中國(guó)北海紅林碧海國(guó)際休閑度假園項(xiàng)目發(fā)展企劃綱要（文字討論稿）廣西華海房地產(chǎn)有限公司南寧寶資通項(xiàng)目咨詢公司二OO六年六月編制內(nèi)容提要隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，人民的收入逐步提高，有了更強(qiáng)的消費(fèi)能力，對(duì)生活的品質(zhì)有了更高的要求。享受自然、享受人生的時(shí)尚消費(fèi)越來(lái)越受到中高收入者的青睞，單純的觀光旅游向度假休閑旅游過(guò)渡。每年的“黃金周”、雙休日及各類空余時(shí)間，使人們的旅游休閑度假成為可能，旅游房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著旺盛的需求。北海是我國(guó)著名的濱海旅游勝地，占據(jù)著有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有十分豐富的旅游資源，形成了深厚的海洋文化底蘊(yùn)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，是國(guó)內(nèi)外游客選擇的主要旅游度假目的地城市之一。但是，隨著經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，北海的城市擴(kuò)張和旅游業(yè)也面臨著升級(jí)的需要?！皬V泛吸納民間資金，培育多元化的投資主體”是北海發(fā)展城市建設(shè)和旅游業(yè)的有力舉措。廣西華海房地產(chǎn)有限公司是廣西房地產(chǎn)行業(yè)的知名品牌，資金實(shí)力雄厚。隨著實(shí)力的進(jìn)一步強(qiáng)大，企業(yè)也在尋求更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，承擔(dān)更大的區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的責(zé)任。在宏觀、中觀經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展看好的背景下，華海公司積極尋找投資旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。經(jīng)過(guò)充分的準(zhǔn)備和籌劃，公司做出了進(jìn)軍北海旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略投資計(jì)劃。在華海公司的積極推進(jìn)下，多次在北海進(jìn)行選址考察論證，形成了初步的選址意向。根據(jù)意向地塊的資源稟賦，項(xiàng)目定位為集吃、住、行、游、購(gòu)、娛為一體、國(guó)際一流水準(zhǔn)的體驗(yàn)式休閑度假項(xiàng)目“紅林碧?！眹?guó)際休閑度假園。擬通過(guò)高水準(zhǔn)的規(guī)劃和投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，為北海的城市建設(shè)和旅游業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。紅林碧海項(xiàng)目擬建于XXX，總地面積約XXX畝，總建筑面積XXX項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容包括XXXXXXX，項(xiàng)目計(jì)劃總投資XXXX，計(jì)劃建設(shè)開(kāi)發(fā)期XXX（增加項(xiàng)目的簡(jiǎn)要介紹）。建成后將XXXXXX（簡(jiǎn)要效果描述）。目錄11項(xiàng)目背景111國(guó)家及城市經(jīng)濟(jì)背景1111國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2112城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景312國(guó)家及城市旅游發(fā)展背景3121我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展背景4122北海市旅游發(fā)展現(xiàn)狀413北海旅游資源稟賦4131區(qū)位條件5132旅游資源5133交通條件5134北海市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃72項(xiàng)目提出721發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)722升級(jí)旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力723配合政府開(kāi)發(fā)導(dǎo)向824推動(dòng)環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)93項(xiàng)目選址及地塊資源稟賦分析931項(xiàng)目選址932地塊資源稟賦分析114項(xiàng)目發(fā)展總體構(gòu)想1141項(xiàng)目定位1142項(xiàng)目名稱1243項(xiàng)目性質(zhì)1244項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)1345項(xiàng)目主題13451發(fā)展理念13452規(guī)劃理念1346項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思14461海之岸14462海之MALL15463海之居16464海之靈1747規(guī)劃指標(biāo)1848經(jīng)營(yíng)模式205項(xiàng)目計(jì)劃與組織2051項(xiàng)目邊界與合作2052項(xiàng)目的組織管理2153項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃226投資估算及資金籌措2261投資估算依據(jù)2262土地費(fèi)用2263項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)果2364項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃257項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益2571項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析2572項(xiàng)目社會(huì)效益概要1項(xiàng)目背景11國(guó)家及城市經(jīng)濟(jì)背景111國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀“十五”時(shí)期，我國(guó)GDP保持著9以上的年增長(zhǎng)速度，2005年達(dá)到182321億元；人均GDP的年增長(zhǎng)率保持在10以上，由2000年的7858元（949美元）提高到2005年的13985元（1707美元），步入1000美元至3000美元的新的發(fā)展階段；人均可支配收入和人均儲(chǔ)蓄余額持續(xù)增加，年增長(zhǎng)率也保持在9以上的增長(zhǎng)幅度（見(jiàn)表11、12）。表11我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)表年份GDP全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資額社會(huì)消費(fèi)品零售總額城鎮(zhèn)人均可支配收入20019593336898736245375956860200210239843202877364091177032003116694551189110106458428472200413651570073951315853950942220051823218860499157596717710493資源來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表12我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)增長(zhǎng)狀況表（20032005年）項(xiàng)目單位2003年2004年2005年GDP增長(zhǎng)率919599人均GDP增長(zhǎng)率37159人均可支配收入增長(zhǎng)率（城鎮(zhèn)）99596人均儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)率（城鎮(zhèn)）192154180“十五”期間，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入逐步提高，為發(fā)展我國(guó)的旅游地產(chǎn)提供了良好的背景支持條件?！笆晃濉睍r(shí)期，我國(guó)要實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，取得全面建設(shè)小康社會(huì)的重要階段性進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)2010年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)財(cái)富的增加，要不斷增加城鄉(xiāng)居民收入，拓寬消費(fèi)領(lǐng)域，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提高消費(fèi)水平和生活質(zhì)量，著力解決涉及人民群眾切身利益的突出問(wèn)題，使全體人民共享改革發(fā)展的成果，過(guò)上更加寬裕的小康生活?！笆晃濉睍r(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，將為我國(guó)的未來(lái)的旅游地產(chǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。112城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景依靠區(qū)位和政策的優(yōu)勢(shì)，“十五”期間北海市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)均保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度（見(jiàn)表13、14），2005年北海市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值18345億元，同比上年增長(zhǎng)142，GDP總量和增幅分別排在廣西第四和第三位；回眸“十五”，北海經(jīng)濟(jì)平均增速高達(dá)1155，財(cái)政收入年均增長(zhǎng)L827，固定資產(chǎn)投資突破208億元，是“九五”時(shí)期的兩倍之多，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均高于全國(guó)、全區(qū)平均水平。預(yù)計(jì)北海市“十一五”期間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)處于穩(wěn)步上升的通道區(qū)間。表13北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)表（20022005年）項(xiàng)目單位2002年2003年2004年2005年GDP億元13623140141618918345人均GDP元939895901098912349人均可支配收入元771480158773389520總儲(chǔ)蓄余額億元86945310048總?cè)丝跀?shù)萬(wàn)1451467714787人均儲(chǔ)蓄余額元593164406795表14北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)增長(zhǎng)狀況表（20032005年）項(xiàng)目單位2003年2004年2005年GDP增長(zhǎng)率29155133人均GDP增長(zhǎng)率2146123人均可支配收入增長(zhǎng)率399485人均儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)率8656資料來(lái)源廣西統(tǒng)計(jì)年鑒及北海政府信息網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)了北海市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)打下了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)支持，為發(fā)展北海的四大支柱產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。12國(guó)家及城市旅游發(fā)展背景121我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展背景隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，人民收入的持續(xù)增加，我國(guó)的旅游業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，年出游率逐年快速增長(zhǎng)，出游總花費(fèi)保持10以上的增長(zhǎng)速度，我國(guó)的旅游業(yè)迎來(lái)了又一個(gè)黃金時(shí)期（見(jiàn)表15）。表15我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)表項(xiàng)目單位2003年2004年2005年出游總?cè)舜蝺|人8711021212出游率692848927出游總花費(fèi)億元3443471071528586備注出游率國(guó)內(nèi)旅游人次與全國(guó)總?cè)丝诒嚷?22北海市旅游發(fā)展現(xiàn)狀十五期間，北海市的旅游發(fā)展勢(shì)頭良好，年接待旅游人數(shù)和年旅游收入呈增長(zhǎng)趨勢(shì)（見(jiàn)表15）。表15北海市旅游業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)表年份單位2003年2004年2005年接待旅游人數(shù)萬(wàn)人次36981934013544338旅游收入億元163917862005資料來(lái)源廣西統(tǒng)計(jì)年鑒及北海市政府信息網(wǎng)旅游產(chǎn)業(yè)作為北海市四大支柱產(chǎn)業(yè)之一和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，北海市已編制完成“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃，即到2010年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)游客接待量800萬(wàn)人次，入境游客接待量10萬(wàn)人次，旅游總收入50億元，外匯收入3000萬(wàn)美元。預(yù)計(jì)，“十一五時(shí)期”，我國(guó)的旅游業(yè)將會(huì)保持持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，對(duì)旅游地產(chǎn)的需求將迅速增長(zhǎng)，極大地促進(jìn)我國(guó)旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。13北海旅游資源稟賦131區(qū)位條件北海市西北距南寧206公里，東距湛江198公里，東南距海口市124海里。南與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國(guó)，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越（見(jiàn)圖21）。優(yōu)越的區(qū)位條件，加強(qiáng)了北海旅游對(duì)周邊省市及東南亞地區(qū)的輻射力。圖21北海位置圖132旅游資源北海地處亞熱帶，氣候溫暖濕潤(rùn)，四季常青，鮮花不斷，受三面海風(fēng)的影響，空氣清新，每立方厘米空氣中的負(fù)離子含量高達(dá)25005000個(gè)，比內(nèi)陸城市高出50100倍；北海市的旅游資源十分豐富，海洋旅游資源綜合優(yōu)勢(shì)更為突出，以著名的銀灘為代表的海濱帶，風(fēng)光旖旎，海水、海灘、海島、海鮮、海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海灘海洋運(yùn)動(dòng)、海上航線，構(gòu)成了豐富的海洋旅游體系，主要包括濱海類、風(fēng)光類、人文類、古跡類四大旅游資源。133交通條件北海市已形成海陸空四通八達(dá)的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。北至南寧、柳州、桂林均為全線高速公路；東至湛江、廣州為高速公路和一級(jí)公路?，F(xiàn)每日均有通往上述城市的直達(dá)快班。從成都到北海的大西南陸運(yùn)通道，也已經(jīng)全部是高速公路或一級(jí)公路。北海火車(chē)站與全國(guó)鐵路并網(wǎng)運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)客運(yùn)航線通達(dá)?？诟?、洋埔港等。北海機(jī)場(chǎng)是一個(gè)全天候的中型機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)已開(kāi)通至北京、廣州、上海、深圳、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、長(zhǎng)沙、武漢、?？?、桂林、香港等18條航線。134北海市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃旅游產(chǎn)業(yè)作為北海市四大支柱產(chǎn)業(yè)之一和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，北海市已編制完成“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃，即到2010年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)游客接待量800萬(wàn)人次，入境游客接待量10萬(wàn)人次，旅游總收入50億元，外匯收入3000萬(wàn)美元。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，在今年及今后幾年，北海市將強(qiáng)化景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式，完善體制機(jī)制，通過(guò)35年的努力，基本完成“濱海休閑”旅游產(chǎn)品的構(gòu)造框架。2項(xiàng)目提出21發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)是北海市四大支柱產(chǎn)業(yè)之一和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，北海市將實(shí)施以濱海休閑為定位，完成“濱海休閑”旅游產(chǎn)品的構(gòu)造框架，提高旅游核心競(jìng)爭(zhēng)力。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，北海市必須充分挖掘當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，根據(jù)不同檔次的旅游消費(fèi)需求建設(shè)一批符合市場(chǎng)需求的旅游項(xiàng)目，加強(qiáng)北海市旅游的輻射能力和吸引力。22升級(jí)旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力盡管北海市的旅游業(yè)在近年來(lái)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但與國(guó)際性的旅游城市要求仍存在一定的差距，主要表現(xiàn)在城市綜合配套程度低，大部分旅游者基本上還停留在觀光旅游的方式上，而成為世界潮流的休閑度假旅游比重較低，致使游客停留天數(shù)少，人均消費(fèi)水平較低，沒(méi)有充分發(fā)揮出最適宜人類居住的國(guó)際化濱海旅游城市豐富的旅游資源應(yīng)有的價(jià)值。結(jié)合城市新區(qū)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)城市度假旅游居住市場(chǎng)，彌補(bǔ)北海這方面的不足，豐富旅游服務(wù)形式，升級(jí)城市旅游競(jìng)爭(zhēng)力。23配合政府開(kāi)發(fā)導(dǎo)向傳統(tǒng)的、分散的城建開(kāi)發(fā)思路，已不能適應(yīng)高水平的城市新區(qū)開(kāi)發(fā)目標(biāo)，北海必須實(shí)施規(guī)模成片、綜合配套的戰(zhàn)略，致力于招商引入有實(shí)力和成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃、整體開(kāi)發(fā)建設(shè)較大規(guī)模的濱海旅游度假項(xiàng)目，通過(guò)超前的、示范性的高水平開(kāi)發(fā)，推動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展?！笆晃濉睍r(shí)期北海市將強(qiáng)化景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，突出項(xiàng)目建設(shè)這一中心，改造和構(gòu)建一大批全新的旅游產(chǎn)品，同時(shí)，走社會(huì)化、市場(chǎng)化辦旅游之路，進(jìn)一步壯大民營(yíng)旅游經(jīng)濟(jì)，廣泛吸納民間資金發(fā)展旅游，培育多元化的旅游投資主體。24推動(dòng)環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)北海在環(huán)北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)地區(qū)占據(jù)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放的龍頭，近年來(lái)結(jié)合自己的實(shí)際，制定了正確的發(fā)展戰(zhàn)略。通過(guò)加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，狠抓旅游項(xiàng)目建設(shè)，提高旅游核心競(jìng)爭(zhēng)力；完善市場(chǎng)機(jī)制，增強(qiáng)旅游發(fā)展活力；調(diào)整完善線路，創(chuàng)新旅游營(yíng)銷手段，做大作強(qiáng)旅游業(yè)。作為北海市四大支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一的旅游業(yè)，必將有力地推動(dòng)環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)。廣西華海房地產(chǎn)有限公司，是廣西區(qū)內(nèi)著名的專業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商，多年來(lái)活躍于廣西首府南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也密切關(guān)注北海市的城市發(fā)展及房地產(chǎn)與旅游相結(jié)合的新投資空間，在南寧市成功開(kāi)發(fā)世紀(jì)陽(yáng)光沁景苑、藍(lán)山上城等項(xiàng)目，具有強(qiáng)大的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理能力，擁有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的管理技術(shù)人才。華海房地產(chǎn)有限公司在新時(shí)期，順應(yīng)北海市制定的“走社會(huì)化、市場(chǎng)化辦旅游之路，進(jìn)一步壯大民營(yíng)旅游經(jīng)濟(jì)，廣泛吸納民間資金發(fā)展旅游，培育多元化的旅游投資主體”的發(fā)展思路，決定進(jìn)軍北海的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，為北海的旅游業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量，結(jié)合北海旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出在北海投資建設(shè)“國(guó)際一流”的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展設(shè)想。3項(xiàng)目選址及地塊資源稟賦分析31項(xiàng)目選址廣西華海房地產(chǎn)有限公司為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的投資目標(biāo)，長(zhǎng)期關(guān)注北海的城市建設(shè)和旅游業(yè)的發(fā)展。為抓住北海旅游業(yè)發(fā)展的良好時(shí)間，公司聘請(qǐng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)等專業(yè)的有關(guān)專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行論證，組織考察了澳洲、海南等國(guó)內(nèi)外有關(guān)的項(xiàng)目，吸取借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃研究。為加速項(xiàng)目的進(jìn)度，華海公司組織專業(yè)人員多次下北海進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，為選址進(jìn)行論證，并組織進(jìn)行項(xiàng)目的初步規(guī)劃。根據(jù)擬建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方項(xiàng)目和定位，項(xiàng)目意向選址在銀海區(qū)新行政中心南面，占地面積560418，約840畝（見(jiàn)圖31）。圖31項(xiàng)目選址示意圖32地塊資源稟賦分析地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀為養(yǎng)殖場(chǎng)，長(zhǎng)約1180米，西面寬約470米，東面寬約570米，占地面積560418，約840畝（見(jiàn)圖32）。交通條件地塊北面沿建設(shè)中的海景大道，另有南北向的南珠大道直通本地塊，新區(qū)道路建成后，有多條道路連接市區(qū)和機(jī)場(chǎng)，交通便利。地塊周邊狀況地塊南面為沙灘，西北方向是規(guī)劃中的北海市新行政中心用地，東北方向是北海市大學(xué)園區(qū)，已經(jīng)建成北京航空航天大學(xué)北海校區(qū)，地塊東西兩側(cè)為紅樹(shù)林（見(jiàn)圖32）。地塊旅游資源地塊周?chē)袑挻笕彳浀纳碁?，有蔚藍(lán)的海水，空氣新鮮，在地塊上能欣賞到優(yōu)美的海景；地塊東西兩側(cè)有珍稀的紅樹(shù)林，是北海市區(qū)唯一的紅樹(shù)林區(qū)，成為其他項(xiàng)目不可復(fù)制的旅游資源。項(xiàng)目選址充分考慮到城市擴(kuò)張的方向，能加速新區(qū)的投資建設(shè)，提升新區(qū)的區(qū)域形象，完善新區(qū)的城市配套。項(xiàng)目高檔次的定位，與新區(qū)的建設(shè)良好地融為一體，同時(shí)與距離相近的銀灘形成良好的聯(lián)系和互動(dòng)，與銀灘連成一體。通過(guò)與銀灘的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提升整個(gè)區(qū)域的旅游號(hào)召力，增強(qiáng)整個(gè)城市的旅游功能。綜合各方面的因素，項(xiàng)目的選址以及將來(lái)對(duì)城市的發(fā)展作用是其它任何位置都不可替代的。4項(xiàng)目發(fā)展總體構(gòu)想41項(xiàng)目定位發(fā)展定位國(guó)際一流水準(zhǔn)的體驗(yàn)式休閑度假項(xiàng)目市場(chǎng)定位在客源定位上與銀灘公園等其他景點(diǎn)的大眾化定位形成差異化，重點(diǎn)定位在消費(fèi)能力強(qiáng)、以體驗(yàn)式度假休閑為目標(biāo)的中高端游客，在北海停留時(shí)間較長(zhǎng)，包括國(guó)內(nèi)的自駕游、旅游團(tuán)、會(huì)議團(tuán)和境外游客。市場(chǎng)定位以廣西區(qū)、貴州、云南、廣東為一級(jí)市場(chǎng)，大西南其他各省為二線市場(chǎng)，我國(guó)其他地區(qū)和東南亞等其他國(guó)家為三線市場(chǎng)。功能定位融吃、住、行、游、購(gòu)、娛功能為一體。42項(xiàng)目名稱中國(guó)北海紅林碧海國(guó)際度假休閑園釋義紅林碧?！凹t林”即紅樹(shù)林，是國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的珍稀植物，北海擁有國(guó)家級(jí)紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)從本項(xiàng)目地塊西側(cè)一直到大冠沙鹽場(chǎng)海岸均生長(zhǎng)著珍稀的紅樹(shù)林；“碧?！奔次邓{(lán)的大海；“紅林碧?！北磉_(dá)了項(xiàng)目享有紅樹(shù)林景觀和蔚藍(lán)的大海，代表著一種全生態(tài)的濱海旅游休閑度假資源?！皣?guó)際”代表著本項(xiàng)目國(guó)際一流的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)際化的發(fā)展方向?！奥糜味燃賵@”即項(xiàng)目的性質(zhì)。43項(xiàng)目性質(zhì)通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，建成一個(gè)融吃、住、行、游、購(gòu)、娛為一體的旅游體系，代表北海市國(guó)際一流水準(zhǔn)的濱海旅游度假休閑項(xiàng)目。44項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)針對(duì)北海市當(dāng)前高級(jí)居住社區(qū)發(fā)展滯后，旅游服務(wù)產(chǎn)品單一的現(xiàn)實(shí)及發(fā)展需要，本項(xiàng)目將以超前的旅游城市新區(qū)開(kāi)發(fā)理念，參照國(guó)際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)格鮮明，北海市域內(nèi)最大的綜合性旅游項(xiàng)目。通過(guò)項(xiàng)目發(fā)展，滿足旅游者不斷提高的高尚空間環(huán)境需求，提升旅游度假的居住品質(zhì)；滿足國(guó)際、國(guó)內(nèi)及區(qū)內(nèi)外高收入人士的度假型居住要求，將北海市的旅游資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)項(xiàng)目的發(fā)展，展現(xiàn)北海市“碧海、銀灘”的無(wú)限魅力，弘揚(yáng)北海市深厚的地域特色文化，融合國(guó)際先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理，在北海城市新區(qū)地帶，營(yíng)造一個(gè)多元文化和諧的、城市居民與中外客人共享的、具有良好社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的、有持續(xù)發(fā)展永恒生命力的度假休閑基地。45項(xiàng)目主題451發(fā)展理念項(xiàng)目的主題發(fā)展理念為靈動(dòng)的濱海生活生命誕生于海生命是在母腹的水體環(huán)境中孕育人類、生命與水、與海有著某種神秘、本質(zhì)的聯(lián)系人渴望親近大海人天生對(duì)水有一種割舍不斷的依戀情結(jié)我們?cè)趧?chuàng)造一種靈動(dòng)的濱海生活452規(guī)劃理念本項(xiàng)目的規(guī)劃理念，是“創(chuàng)造空靈動(dòng)感的濱海生活”，釋放現(xiàn)代濱海休閑度假的最主要元素，整合本項(xiàng)目所擁有的最優(yōu)質(zhì)天賦資源，陽(yáng)光、海水、沙灘、紅林、溫泉、建筑融入生活的內(nèi)核之中，創(chuàng)造出濱海生活的空靈與動(dòng)感，散發(fā)出天人合一的至高境界。46項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目在立項(xiàng)確定之后，將聘請(qǐng)國(guó)際級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，參照澳州著名“黃金海岸”濱海地帶的開(kāi)發(fā)成功模式，結(jié)合本項(xiàng)目所擁有的資源環(huán)境及開(kāi)發(fā)目標(biāo)，以海之岸、海之MALL、海之居、海之靈四大規(guī)劃內(nèi)容主線，高水準(zhǔn)地規(guī)劃本項(xiàng)目。461海之岸梯級(jí)海堤與沙灘根據(jù)不同季節(jié)、不同時(shí)間潮起潮落的特點(diǎn)，利用沙灘平緩的地理?xiàng)l件，采用木質(zhì)格欄的梯級(jí)海堤和沙灘，這樣不管任何時(shí)間，不管潮起潮落，使人們都能隨心所欲地親近大海，擁有柔軟的沙灘，盡情享受大海帶給人類的快樂(lè)。2）人工海世界利用漲潮時(shí)的海平面較高的自然條件，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部形成人工內(nèi)海，將海水直接引入社區(qū)生活，構(gòu)建項(xiàng)目?jī)?nèi)部的中央景觀，使五星級(jí)酒店、度假公寓、海景別墅都能共享到人工內(nèi)海的風(fēng)景。同時(shí)，開(kāi)發(fā)本地深層的溫泉資源，建造具有康體養(yǎng)生功效的溫泉浴池，讓客人泡走一天旅游奔波的疲憊。內(nèi)海與溫泉同時(shí)營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?nèi)部的海世界。3）觀海棧道在項(xiàng)目南面打造一條沿海堤向沙灘及紅樹(shù)林延伸的觀海棧道，為游人提供一條早晚休閑散步，觀賞白帆點(diǎn)點(diǎn)，能進(jìn)紅樹(shù)林深處，盡情呼吸海風(fēng)，與大海親密接觸，放飛心情，與熱鬧喧囂的海灘形成對(duì)比的輕松場(chǎng)所。462海之MALL在項(xiàng)目的西北角利用海景大道的便利交通，對(duì)接新區(qū)的商業(yè)需求，同時(shí)作為項(xiàng)目的商業(yè)配套，打造北海的濱海商業(yè)“旗艦”。1）濱海酒吧街規(guī)劃一條海濱特色風(fēng)情酒吧街，依托獨(dú)具風(fēng)情的南亞熱帶海濱風(fēng)光、觀海長(zhǎng)廊等景觀，邀請(qǐng)知名的咖啡、酒吧經(jīng)營(yíng)公司加盟，把本土文化與酒吧街西式飲食文化相結(jié)合，提升、創(chuàng)造北海市一種全新的歡樂(lè)休閑飲食文化，定位為“北海首個(gè)休閑文化夜生活區(qū)”，是以海文化為特色的主題酒吧、咖啡吧、茶樓等組成的商業(yè)一條街。2）海鮮美食街北海頻臨北部灣，是我國(guó)四大漁場(chǎng)之一，有經(jīng)濟(jì)魚(yú)類數(shù)百種，而且近?；旧蠠o(wú)污染，海鮮暢銷全國(guó)各地，北海的海鮮美食聞名世界。本著“民以食為天”的理念，規(guī)劃具有“北海地方美食文化特色”的海鮮美食一條街，讓每一個(gè)來(lái)賓盡情享受海鮮美食，體驗(yàn)濱海的飲食文化。3）主題商業(yè)以“引進(jìn)亞熱帶風(fēng)情文化，熱帶風(fēng)情的時(shí)尚購(gòu)物體驗(yàn)，寓品牌購(gòu)物于休閑享樂(lè)之中”的經(jīng)營(yíng)理念，薈萃國(guó)際名牌時(shí)裝、化妝品、飾品禮品、旅游工藝品等，定位于中高檔品牌商品,目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)中、上等收入水平的消費(fèi)群體。同時(shí)引進(jìn)銀行、郵局、鮮花店、醫(yī)療中心等商業(yè)生活服務(wù)設(shè)施。4）海洋文化展示館規(guī)劃一座海洋博物館，解密人類與海的關(guān)系，解說(shuō)海的習(xí)性，講述人類與海和諧共處的歷史，展示海對(duì)人類的饋贈(zèng)品通過(guò)海洋文化博物館，讓人們了解海的文化，使人們愛(ài)海，保護(hù)海。463海之居1）海景五星級(jí)酒店規(guī)劃在項(xiàng)目的西側(cè)，引進(jìn)國(guó)際一流的五星級(jí)度假酒店，如喜來(lái)登、凱萊等，定位為需求快捷、便利服務(wù)的酒店高級(jí)白領(lǐng)和成功人士、國(guó)外游客、休閑度假和商務(wù)會(huì)議的高收入階層、高端旅游度假人士，提供高檔的服務(wù)和享受。房型標(biāo)準(zhǔn)花園房、高級(jí)海景房、豪華海景房、海景套房、超豪華海景套房、總統(tǒng)套房等。餐飲服務(wù)擁有咖啡廳、大堂酒廊、船餐廳、京都日本料理、海景臺(tái)、季候風(fēng)等餐飲設(shè)施。提供本地及各國(guó)風(fēng)味、熱帶雞尾酒、粵菜海鮮、壽司及鐵板燒、燒烤自助餐等菜式。商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心提供復(fù)印、打字、私人電腦、翻譯服務(wù)、秘書(shū)服務(wù)、會(huì)議設(shè)施、麥克風(fēng)連音系統(tǒng)、投影機(jī)、多制式錄象機(jī)、幻燈機(jī)、電子白板、激光教鞭、立式講臺(tái)、會(huì)議紙板、舞臺(tái)。配套服務(wù)英特網(wǎng)、迷你吧、保險(xiǎn)柜、電吹風(fēng)、吊扇、中央空調(diào)系統(tǒng)、中外衛(wèi)星電視、酒店錄象節(jié)目、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥電話、24小時(shí)送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)等。2）公寓酒店在項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃公寓酒店，是為中端消費(fèi)者度長(zhǎng)假而準(zhǔn)備的住所，環(huán)境寧?kù)o溫馨，打造價(jià)格實(shí)惠，服務(wù)周到，療養(yǎng)健身、享受生活、修養(yǎng)身心的休閑居住場(chǎng)所。房型海景情侶房、海景雙標(biāo)房等。在海花度假公寓房間里可欣賞到美麗海景，漁帆點(diǎn)點(diǎn)，觸摸海風(fēng)，心情悠然。度假公寓按豪華標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，具有古典式的紫檀木地板，內(nèi)有空調(diào)、彩電、電話、廚房、24小時(shí)熱水衛(wèi)生間、觀看海景的獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)等。聘請(qǐng)知名的酒店管理公司進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)。3）濱海別墅、海景洋房在項(xiàng)目的東南部沿海位置規(guī)劃海景別墅、海景洋房，擁有2000的中心組團(tuán)大型生態(tài)游泳池；運(yùn)動(dòng)健康型的會(huì)所（壁球、乒乓球、健身房、書(shū)吧及室內(nèi)溫泉泡水池等）；完善的智能化管理，擁有紅外報(bào)警、電子巡邏、家庭防盜、電視監(jiān)控、大型背景音樂(lè)等系統(tǒng)；每戶配備有兩個(gè)停車(chē)位（一個(gè)室內(nèi)車(chē)位，室外一個(gè)生態(tài)車(chē)位）。464海之靈以展現(xiàn)“風(fēng)情北?！睘橐?guī)劃理念，建造濱海運(yùn)動(dòng)、休閑配套設(shè)施，使游客樂(lè)在其中。游艇俱樂(lè)部游艇運(yùn)動(dòng)，素有“海上高爾夫”之稱，游艇業(yè)是中國(guó)極具潛力的一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和富人階層財(cái)富實(shí)力的增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)的富豪們開(kāi)始向歐美流行的休閑方式看齊，開(kāi)始更多親近自然，親近綠色山水。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，游艇不僅僅是一種簡(jiǎn)單的消費(fèi)物品，更重要的是它代表著一種新的理念，一種對(duì)生活樂(lè)趣刻意的追求。游艇俱樂(lè)部為客人提供的是一個(gè)寬松和輕松的休閑環(huán)境，包括游艇觀光、游艇租賃、游艇維養(yǎng)、游艇駕校、游艇銷售、游艇婚禮等服務(wù)。海濱運(yùn)動(dòng)中心海上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目海上直升機(jī)、水上飛機(jī)、海上熱氣球水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目帆船、摩托艇、滑水、潛水沙灘運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目沙灘足球、沙灘排球、海灘高爾夫、沙灘舞會(huì)休閑漁家樂(lè)休閑漁家樂(lè)旅游活動(dòng)，根據(jù)海洋漁業(yè)勞作的特點(diǎn)，以充分滿足游客參與活動(dòng)的要求而開(kāi)辟的特色旅游活動(dòng)。隨漁民一起駕舟出海，垂釣捕魚(yú)、起蟹籠、挖沙蟲(chóng)、撈蝦等，親密的接觸湛藍(lán)的大海，領(lǐng)略漁夫海上勞作的艱辛、收獲的失望的種種滋味，在海上打漁、船上釣魚(yú)、礁叢中拾貝殼的旅游活動(dòng)中體會(huì)海洋的神奇和征服大海的快感，從中理解和了解人與海的較量，海邊人的直爽熱情和獨(dú)特的漁島風(fēng)俗民情。圖41項(xiàng)目規(guī)劃示意圖47規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃構(gòu)思，項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)定如表41表41規(guī)劃總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)指標(biāo)內(nèi)容用地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)）備注一合計(jì)840351五星級(jí)海景度假酒店5032海景公寓酒店6063海景洋房200154海景別墅30065海之MALL商業(yè)10037俱樂(lè)部及其它3026人工內(nèi)海100二平均容積率062三綠化率50四建筑密度2048經(jīng)營(yíng)模式按不同性質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)目性質(zhì)，采用不同的經(jīng)營(yíng)模式。五星級(jí)酒店自有產(chǎn)權(quán)，引入國(guó)際著名酒店管理品牌，由國(guó)際級(jí)酒店管理集團(tuán)連鎖經(jīng)營(yíng)管理，拓展國(guó)外高端商務(wù)休閑客源市場(chǎng)。海景公寓酒店出售產(chǎn)權(quán)，部分采用時(shí)權(quán)式出售，委托國(guó)際級(jí)酒店管理集團(tuán)管理，針對(duì)國(guó)內(nèi)高端休閑度假客源市場(chǎng)。3）海景別墅、洋房出售式經(jīng)營(yíng)，吸引國(guó)內(nèi)富有階層的度假物業(yè)。4）海之MALL商業(yè)物業(yè)出租物業(yè)、招商聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。5）俱樂(lè)部等設(shè)施，引入國(guó)際著名品牌聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。5項(xiàng)目計(jì)劃與組織51項(xiàng)目邊界與合作本項(xiàng)目的發(fā)展，是一個(gè)系統(tǒng)性的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，涉及到兩個(gè)不同的層面，政府層面和開(kāi)發(fā)企業(yè)層面，在其計(jì)劃與組織的設(shè)計(jì)中，有必要從上述兩個(gè)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行邊界定義。在政府層面，本項(xiàng)目是一個(gè)旅游度假開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其責(zé)任與義務(wù)范圍是對(duì)項(xiàng)目840畝基地周邊，屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施及公用工程，按城市總體規(guī)劃要求實(shí)施建設(shè)，主要是項(xiàng)目用地周邊的道路主干交通網(wǎng)絡(luò)，以及附帶鋪設(shè)的工程管線。政府方面，還將負(fù)責(zé)將目前城市規(guī)劃范圍內(nèi)的本項(xiàng)目用地，從通過(guò)征用方式完成從農(nóng)業(yè)及其它用地向城市開(kāi)發(fā)用地的轉(zhuǎn)化，承擔(dān)項(xiàng)目用地上的征地、拆遷等工作，將完成大市政三通一平的建設(shè)用地出讓給開(kāi)發(fā)商。在企業(yè)方面，本項(xiàng)目是一個(gè)“旅游地產(chǎn)”的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按房地產(chǎn)項(xiàng)目的邊界，包括從政府受讓土地使用權(quán)，投資完成840畝用地范圍內(nèi)的沙灘整治，項(xiàng)目?jī)?nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及房屋的建設(shè)。52項(xiàng)目的組織管理本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)運(yùn)作中采用完全的項(xiàng)目業(yè)主制度，由項(xiàng)目的投資方廣西華海房地產(chǎn)有限公司，作為本項(xiàng)目的直接業(yè)主單位。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)推動(dòng)深度的專業(yè)化合作模式，在項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、成本控制、營(yíng)銷代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，均計(jì)劃與國(guó)際及國(guó)內(nèi)高水準(zhǔn)的資深機(jī)構(gòu)合作，倡導(dǎo)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手與策略聯(lián)盟，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合素質(zhì)全優(yōu)。53項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目的總體規(guī)模以及可能的市場(chǎng)容量評(píng)估，按成本土地開(kāi)發(fā)及工程建設(shè)的客觀規(guī)律，本項(xiàng)目將采用分期開(kāi)發(fā)，按市場(chǎng)變化進(jìn)行彈性控制的推進(jìn)模式，并在推進(jìn)行的節(jié)奏上遵循如下原則基礎(chǔ)設(shè)施與區(qū)域環(huán)境整治先行。先啟動(dòng)基地內(nèi)的改造工程，為項(xiàng)目的整體的開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目旅游度假物業(yè)及配套設(shè)施先行，按照海景公寓、海景別墅及觀海棧道、梯級(jí)沙灘、海濱浴場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)中心先行開(kāi)發(fā)，五星級(jí)度假酒店和部分海景洋房二期開(kāi)發(fā)，最后開(kāi)發(fā)海MALL商業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目計(jì)劃的主要開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為五年，項(xiàng)目進(jìn)程的粗略年度計(jì)劃綱要安排如下第一年，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)和項(xiàng)目公司的組建；完成項(xiàng)目的前期念規(guī)劃及修建性規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，啟動(dòng)并完成部分基地的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境整治工程；第二三年，建設(shè)海景公寓、海景別墅及觀海棧道、梯級(jí)沙灘、海濱浴場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)中心等項(xiàng)目，從基地的東北部向西南推進(jìn)；第四五年，建設(shè)五星級(jí)酒店和部分海景洋房，建設(shè)海MALL商業(yè)區(qū)和剩余海景洋房的開(kāi)發(fā)。6投資估算及資金籌措61投資估算依據(jù)本投資估算依據(jù)為本建議書(shū)對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展總構(gòu)思、規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要及估定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。廣西區(qū)內(nèi)、北海市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)。國(guó)家及北海市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類規(guī)費(fèi)文件。62土地費(fèi)用根據(jù)近年北海市土地交易情況暫以7萬(wàn)元/畝估算。63項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)果根據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目總投資約10802億元（詳見(jiàn)表61）。表61項(xiàng)目投資綜合估算表序號(hào)費(fèi)用內(nèi)容工程量指標(biāo)單位支出（萬(wàn)元）備注一土地費(fèi)用840畝7萬(wàn)元/畝萬(wàn)元5880暫定二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用萬(wàn)元31401項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)萬(wàn)元30暫估2地勘費(fèi)萬(wàn)元40暫估3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4萬(wàn)元/公頃56公頃萬(wàn)元224總用地面積4建筑方案及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)35萬(wàn)M250元/M2萬(wàn)元175