23濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計課題名稱濱海景苑項目的財務(wù)可行性評價課題類別畢業(yè)設(shè)計專業(yè)工程管理年級2009指導(dǎo)教師張艷學(xué)生姓名2012年12月25日濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）一課題條件（一）名稱XX項目的財務(wù)可行性評價（二）項目地點山東省（三）目的要求本次畢業(yè)設(shè)計使學(xué)生通過XX項目的財務(wù)可行性評價，綜合運用所學(xué)過的基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識，在分析和解決工程項目具體經(jīng)濟問題過程中，熟悉工程項目可行性研究的基本內(nèi)容和方法，融會貫通工程經(jīng)濟基礎(chǔ)知識，以達到畢業(yè)設(shè)計的目的（1）熟悉工程項目可行性研究主要內(nèi)容和步驟，進一步了解項目可行性研究的編制依據(jù)和要求，系統(tǒng)掌握工程項目可行性研究的編制方法以及項目財務(wù)評價和風(fēng)險分析的基本方法；（2）通過對工程項目實例的市場分析和預(yù)測，掌握項目市場分析和預(yù)測方法和意義；（3）通過對工程項目實例的基本財務(wù)報表（現(xiàn)金流量表總費用估算表等）編制，掌握財務(wù)報表基本編制方法；（4）通過對工程項目的財務(wù)指標(biāo)計算和分析及工程項目風(fēng)險計算和分析，掌握項目財務(wù)評價方法風(fēng)險評價方法及其在具體工程實踐中的應(yīng)用。（5）通過結(jié)合實際工程，可以把學(xué)習(xí)過程中的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)理論知識和專業(yè)知識和實踐相結(jié)合，以便在將來的工程管理實踐中具備工程經(jīng)濟綜合基礎(chǔ)知識。（四）課題設(shè)計依據(jù)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)（第三版）（五）課題編制要點（1）設(shè)計方案項目財務(wù)可行性研究的主要任務(wù)是對預(yù)先設(shè)計的方案進行經(jīng)濟可行性論證，所以必須設(shè)計研究方案，才能明確研究對象。濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）（2）內(nèi)容真實財務(wù)可行性評價涉及的內(nèi)容以及反映情況的數(shù)據(jù)，必須絕對真實可靠，不允許有任何偏差及失誤。其中所運用的資料數(shù)據(jù)，都要經(jīng)過反復(fù)核實，以確保內(nèi)容的真實性。（3）預(yù)測準(zhǔn)確項目的財務(wù)可行性評價是投資決策前的活動。它是在事件沒有發(fā)生之前的研究，是對事物未來發(fā)展的情況可能遇到的問題和結(jié)果的估計，具有預(yù)測性。因此，必須進行深入的調(diào)查研究，充分的占有資料，運用切合實際的預(yù)測方法，科學(xué)的預(yù)測未來前景。（4）論證嚴(yán)密論證性是財務(wù)可行性評價的一個顯著特點。要使其有論證性，必須做到運用系統(tǒng)的分析方法，圍繞影響項目的各種因素進行全面系統(tǒng)的分析，根據(jù)計算的經(jīng)濟評價指標(biāo)得出財務(wù)可行性結(jié)論。二畢業(yè)設(shè)計主要內(nèi)容要求學(xué)生完成某項工程的財務(wù)可行性評價，形成財務(wù)可行性報告。報告的主要內(nèi)容如下（一）概述在財務(wù)可行性評價中，這一部分特別重要，項目的報批貸款的申請合作對象的吸引主要靠這一部分。這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程提出的理由前期工作的發(fā)展過程投資者的意向投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景和發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）目提出的背景投資理由在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目財務(wù)可行性評價的重點和問題。要綜合敘述研究報告中各章節(jié)的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的財務(wù)可行和否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。（1）項目背景（2）項目基本情況名稱類型項目承辦單位，項目主管部門主要工作內(nèi)容預(yù)期總目標(biāo)和階段性目標(biāo)預(yù)期經(jīng)濟效益和社會效益指標(biāo)項目總投入（包括人財物等方面）。（3）編制依據(jù)（4）項目計算期（二）市場調(diào)查和預(yù)測（1）項目投資的必要性說明國家有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策技術(shù)政策分析項目是否符合這些宏觀經(jīng)濟要求。一般從企業(yè)本身所獲得的經(jīng)濟效益及項目對宏觀經(jīng)濟對社會發(fā)展所產(chǎn)生的影響兩方面來說明投資的必要性。（2）項目國內(nèi)市場發(fā)展概況包括全國性和地區(qū)性市場情況調(diào)查；市場需求預(yù)測價格分析，并確定建設(shè)規(guī)模。（三）選址方案在這一部分中按建議的產(chǎn)品方案和規(guī)模來研究資源原料燃料動力等的需求和供應(yīng)的可靠性；并對可供選擇的廠址作進一步技術(shù)和經(jīng)濟比較，確定新廠址方案。濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）（1）選址區(qū)域各個可供選擇的建設(shè)地區(qū)及廠址位置的初勘測量比選等工作情況。（2）周邊環(huán)境要求（3）項目面向客戶群（四）工程技術(shù)方案技術(shù)方案是可行性研究的重要組成部分。主要研究項目應(yīng)采用的生產(chǎn)方法工藝和工藝流程重要設(shè)備及其相應(yīng)的總平面布置主要車間組成及建筑物結(jié)構(gòu)型式等技術(shù)方案。并在此基礎(chǔ)上，估算土建工程量和其它工程量。在這一部分中，除文字?jǐn)⑹鐾?，還應(yīng)將一些重要數(shù)據(jù)和指標(biāo)列表說明，并繪制總平面布置圖工藝流程示意圖等。（1）總體規(guī)劃方案（2）工程方案（3）配套設(shè)施設(shè)計方案（4）主要工藝設(shè)備選擇（5）主要原料來源（對主要材料用量供應(yīng)渠道及對價格和供應(yīng)風(fēng)險進行分析）（6）建設(shè)方案評價（五）費用和效益估算（1）投資估算（2）固定資產(chǎn)原值形成（3）經(jīng)營成本和總成本費用估算濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）（4）收入和稅金估算（六）資金籌措（1）項目投資總估算項目所需固定資產(chǎn)投資總額流動資金總額等。（2）資金來源和籌措貸款額貸款利率償還條件。合資項目要分別列出中外各方投資額投資方式和投資方向。（3）資金的使用安排（七）財務(wù)分析（1）盈利能力分析要求計算以下指標(biāo)項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）（所得稅前所得稅后）；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（所得稅前所得稅后）；項目靜態(tài)投資回收期（所得稅前所得稅后）；項目動態(tài)投資回收期（所得稅前所得稅后）；資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）；資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）；總投資收益率項目資本金投資凈利潤率；（2）償債能力分析要求計算以下指標(biāo)（要求在筆記本上列出計算過程）資產(chǎn)負(fù)債率；流動比率；速動比率；濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）利息備付率；償債備付率；（八）不確定性分析（1）盈虧平衡點分析要求計算以下指標(biāo)（要求在筆記本上列出計算過程）盈虧平衡點產(chǎn)量；盈虧平衡點生產(chǎn)能力利用率；（2）敏感性分析要求繪制敏感性因素分析表，確定不確定因素的臨界值；敏感性因素分析圖；（3）風(fēng)險分析計算FNPV大于等于零的概率；或者進行定性分析；（九）財務(wù)評價結(jié)論（1）資金籌措方案（2）財務(wù)分析結(jié)論盈利能力分析結(jié)論；償債能力分析結(jié)論（3）不確定性結(jié)論附表建設(shè)進度計劃安排表建設(shè)投資估算表項目總投資使用計劃和資金籌措表濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）總成本費用估算表利潤和利潤分配表項目投資現(xiàn)金流量表項目資本金現(xiàn)金流量表借款還本付息計劃表資產(chǎn)負(fù)債表等三計劃進度第12周搜集基礎(chǔ)資料（包括市場資料工程項目資料參考文獻等）第3周進行市場調(diào)查并進行市場預(yù)測；第4周編制基本財務(wù)報表；第5周計算財務(wù)指標(biāo)并評價；進行項目風(fēng)險計算并分析；第6周按照濰坊學(xué)院畢業(yè)設(shè)計規(guī)范撰寫要求對設(shè)計格式進行調(diào)整；第7周第一稿完成，指導(dǎo)教師審閱；第8周英文翻譯（翻譯一篇工程管理英文原版文章，3000字以上）；第9周修改初稿；第10周第二稿完成，指導(dǎo)教師審閱第11周二稿修改；第三稿完成，指導(dǎo)教師審閱；第12周畢業(yè)設(shè)計結(jié)題報告；畢業(yè)設(shè)計打印整理并刻錄光盤，評閱教師審核；第13周畢業(yè)設(shè)計答辯。四主要參考文獻濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）（1）投資項目可行性研究指南（試用版）；（2）建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)（第三版）；（3）濰坊市城市總體規(guī)劃（20062020年）（4）濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃（5）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要6）工程經(jīng)濟學(xué)（第二版）于立君主編，機械工業(yè)出版社（7）建設(shè)項目經(jīng)濟評價案例，中國計劃出版社8）項目所需用到的軟件開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)等指導(dǎo)教師教研室主任年月日年月日濰坊學(xué)院畢業(yè)論文開題報告學(xué)生姓名學(xué)號11283120157所在院系建筑工程學(xué)院專業(yè)班級11級工程管理三班指導(dǎo)教師張艷職稱講師論文題目濱海景苑項目的財務(wù)可行性評價課題來源實際工程課題類別畢業(yè)設(shè)計預(yù)計完成時間5月底濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）選做本題目的原因及條件分析在建設(shè)項目的施工程序日趨成熟的今天，要在施工過程中決定一個項目的成本和收益幾乎不可能實現(xiàn)，這就要求在建設(shè)項目決策階段就要充分做好財務(wù)評價和可行性研究分析，隨著工程經(jīng)濟學(xué)等學(xué)科的發(fā)展，財務(wù)指標(biāo)的出現(xiàn)，經(jīng)濟分析從定性到定量的發(fā)展，我們今天越來越依靠科學(xué)的計算，在決策階段區(qū)決定一個項目的規(guī)模成本收益，而財務(wù)評價的作用在決策階段顯得尤為重要。本課題研究的現(xiàn)狀意義，擬研究的主要問題重點和難點，研究方法和步驟預(yù)期結(jié)果現(xiàn)狀現(xiàn)有一套完整的任務(wù)書，可以做好資料前期準(zhǔn)備和調(diào)查，進行相關(guān)的案例的收集，能通過課程設(shè)計要求的相關(guān)信息，編制一個項目完整的財務(wù)可行性評價，確定整個項目的社會效益和經(jīng)濟效益。意義通過本次畢業(yè)設(shè)計，可以將大學(xué)中所學(xué)的相關(guān)課程進行一次系統(tǒng)的整合，并且在實踐中得到運用，加深對所學(xué)內(nèi)容的理解。主要問題財務(wù)可行性分析涉及的知識范圍廣，內(nèi)容復(fù)雜抽象，學(xué)生缺乏足夠的實踐經(jīng)驗，對具體的項目規(guī)劃細(xì)節(jié)了解不充分，需要收集和查閱大量專業(yè)資料。重點進行市場調(diào)查并進行市場預(yù)測，進行市場調(diào)查并進行市場預(yù)測，計算財務(wù)指標(biāo)并評價；進行項目風(fēng)險計算并分析。難點對現(xiàn)行的法規(guī)和文件了解不多，對財務(wù)可行性的評價把握不夠準(zhǔn)確。研究方法步驟通過查閱資料，參考類似工程的財務(wù)可行性評價，根據(jù)課本及規(guī)范的內(nèi)容制定方案，計算財務(wù)指標(biāo)并評價，進行項目風(fēng)險計算并分析。并在最后根據(jù)指導(dǎo)老師的建議修正和補充。預(yù)期結(jié)果編制一套建設(shè)項目財務(wù)可行性評價，經(jīng)濟參數(shù)的確定，參考指標(biāo)的確認(rèn)，并得出建設(shè)項目是否可行的建議。濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）論文主要內(nèi)容（提綱）1概述項目背景；項目基本情況；項目計算期；編制依據(jù)。2市場調(diào)查和預(yù)測市場調(diào)查；市場風(fēng)險分析；價格預(yù)測；競爭力分析；產(chǎn)品供需預(yù)測。3選址方案選址區(qū)域，周邊環(huán)境要求，項目面向客戶群。4工程技術(shù)方案總體規(guī)劃；方案產(chǎn)品方案；施工期環(huán)境影響分析；項目建成后環(huán)境影響分析。5費用和效益估算費用和效益估算；開發(fā)項目的工程數(shù)量；根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價。6資金籌措資金的使用和管理；編制資金流動計劃，；確定資金的需求額資金來源渠道和方式。7財務(wù)分析建設(shè)項目法人項目財務(wù)評價；財務(wù)評價結(jié)論；社會評價結(jié)論；項目對所在8地的互適性分析；項目對社會影響分析。9不確定性分析敏感性分析；定性分析。10財務(wù)評價結(jié)論推薦方案的總體描述；推薦方案的優(yōu)缺點描述；結(jié)論和建議。進度安排第12周搜集基礎(chǔ)資料（包括市場資料工程項目資料參考文獻等）第34周進行市場調(diào)查并進行市場預(yù)測；編制基本財務(wù)報表；第56周計算財務(wù)指標(biāo)并評價；風(fēng)險計算并分析；論文格式進行調(diào)整；第78周第一稿完成，指導(dǎo)教師審閱；英文翻譯（翻譯一篇工程管理英文原版文章，3000字以上）；第910周修改初稿，第二稿完成，指導(dǎo)教師審閱第11周二稿修改；第三稿完成，指導(dǎo)教師審閱；第12周畢業(yè)設(shè)計結(jié)題報告；畢業(yè)設(shè)計打印整理并刻錄光盤，評閱教師審核；第13周畢業(yè)設(shè)計答辯。濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）參考資料（1）投資項目可行性研究指南（試用版）；（2）建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)（第三版）；（3）濰坊市城市總體規(guī)劃（20062020年）（4）濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃（5）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要6）工程經(jīng)濟學(xué)（第二版）于立君主編，機械工業(yè)出版社（7）建設(shè)項目經(jīng)濟評價案例，中國計劃出版社8）項目所需用到的軟件開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)等指導(dǎo)教師意見（簽章）年月日分管院長（主任）意見（簽章）年月日濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）摘要財務(wù)可行性分析是對建設(shè)項目活動實行科學(xué)管理的重要手段，它具有戰(zhàn)略部署和戰(zhàn)術(shù)安排的雙重作用。它體現(xiàn)了實現(xiàn)基本建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計的要求，提供了決策階段的項目準(zhǔn)備工作內(nèi)容，協(xié)調(diào)施工過程中各施工單位設(shè)計單位各項資源之間的相互關(guān)系，分析和評價建設(shè)項目的可行性，社會效益，環(huán)境效益，人文效益。本次財務(wù)可行性評價的內(nèi)容結(jié)合工程對象的實際特點財務(wù)信息和技術(shù)水平綜合考慮，主要包括編制說明工程概況市場調(diào)查和預(yù)測，選址方案，工程技術(shù)方案，費用和效益估算，資金籌措，財務(wù)分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論，附表等內(nèi)容。關(guān)鍵詞濱海景苑；工程經(jīng)濟指標(biāo)；財務(wù)評價；名稱ABSTRACTTHEFINANCIALFEASIBILITYANALYSISISTHEIMPORTANTMEANSFORSCIENTIFICMANAGEMENTOFCONSTRUCTIONPROJECTACTIVITIES,ITHASTHEDUALROLEOFSTRATEGICANDTACTICALARRANGEMENTITREPRESENTSTHEBASICCONSTRUCTIONPLANNINGANDDESIGNREQUIREMENTS,PROVIDETHEDECISIONMAKINGPHASEOFTHEPROJECTPREPARATIONWORK,THERELATIONSHIPBETWEENTHECONSTRUCTIONUNITS,DESIGNUNITS,THECOORDINATIONOFRESOURCESINTHEPROCESSOFCONSTRUCTION,FEASIBILITY,ANDCONSTRUCTIONPROJECTSOFSOCIALBENEFIT,ENVIRONMENTALBENEFIT,HUMANBENEFITTHEFINANCIALEVALUATIONOFTHECONTENTACCORDINGTOTHEACTUALCHARACTERISTICSOFENGINEERINGOBJECTS,FINANCIALINFORMATIONANDTECHNOLOGYLEVELSINTOCONSIDERATION,INCLUDING濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）THEPREPARATIONINSTRUCTIONS,ENGINEERINGSURVEY,MARKETSURVEYANDFORECAST,SITESELECTION,ENGINEERINGPROJECT,COSTANDBENEFITESTIMATES,FINANCING,FINANCIALANALYSIS,UNCERTAINTYANALYSIS,FINANCIALEVALUATIONCONCLUSION,SCHEDULEETCKEYWORDSFEASIBILITYANALYSISFINANCIALANALYSISENGINEERINGECONOMICINDICATORSTECHNOLOGYECONOMYFINANCIALEVALUATION。引言建設(shè)項目可行性評價對具體的擬建工程在決策階段做出決策的重要依據(jù)，在人力和物力時間和空間技術(shù)和組織上，做出一個全面合理，符合社會效益，經(jīng)濟效益，環(huán)境效益項目的一門學(xué)科。依據(jù)建設(shè)項目財務(wù)可行性評價，施工單位可以提前掌握人力物力財力大體使用數(shù)量和范圍，全面安排資源的供應(yīng)和消耗，合理地確定建設(shè)項目的預(yù)期效益規(guī)模和用途，以及建設(shè)項目在選址上的布置方案。建設(shè)項目財務(wù)可行性評價做為這次畢業(yè)設(shè)計還是有很大難度的。要做好建設(shè)項目財務(wù)可行性評價必須掌握建筑工程概預(yù)算的基本理論知識建筑工程概預(yù)算的編制方法建筑工程施工方法及工藝工程經(jīng)濟學(xué)的相關(guān)原理和方法，實踐經(jīng)驗等。所以通過本次建設(shè)項目財務(wù)可行性評價，可以將大學(xué)所學(xué)的內(nèi)容進行一次整合，提高對大學(xué)四年所學(xué)濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）內(nèi)容的理解。建設(shè)項目財務(wù)可行性評價過程中遇到很多技術(shù)性的問題，促進了同學(xué)之間合作和交流能力，提升了分析問題解決問題的能力。本畢業(yè)設(shè)計詳細(xì)介紹了單位工程概述；市場調(diào)查和預(yù)測；選址方案；費用和效益估算；估算固定資產(chǎn)原值；收入和稅金；成本費用估算；資金籌措；財務(wù)分析；不確定性分析；財務(wù)評價結(jié)論。本設(shè)計在編制過程中得到了張老師的悉心指導(dǎo)和同學(xué)的熱心幫助，在此表示感謝。限于編者的專業(yè)水平和實踐經(jīng)驗，加之時間倉促，難免有不妥之處，敬請讀者批評指正。目錄1概述1711項目背景1712項目基本情況1813編制依據(jù)1914項目計算期192市場調(diào)查2021市場調(diào)查2022產(chǎn)品供需預(yù)測2123價格預(yù)測21濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）24競爭力分析2225市場風(fēng)險分析223選址方案2331選址區(qū)域2332周邊環(huán)境要求2433項目面向客戶群244工程技術(shù)方案2541總體規(guī)劃方案2542產(chǎn)品方案2543施工期環(huán)境影響分析2744項目建成后環(huán)境影響影響分析285費用和效益估算3051開發(fā)項目的工程數(shù)量3052根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價306資金籌措3161資金來源渠道和方式3162編制資金流動計劃，確定資金的需求額3263資金的使用和管理327財務(wù)分析3371建設(shè)項目法人項目財務(wù)評價3372財務(wù)評價結(jié)論4073項目對社會影響分析4074項目對所在地的互適性分析4175社會評價結(jié)論418不確定性分析4181敏感性分析4182定性分析429評價結(jié)論4491推薦方案的總體描述4492推薦方案的優(yōu)缺點描述44濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）93結(jié)論和建議45參考文獻53結(jié)束語54致謝551概述11項目背景111濰坊濱海新區(qū)域發(fā)展情況1地理濰坊濱海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于山東省濰坊市北部，渤海萊州灣南畔。成立于1995年8月，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)“四港四區(qū)一帶“優(yōu)先發(fā)展區(qū)域山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)九個集中集約用海區(qū)和三個海洋經(jīng)濟新區(qū)之一膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)重要組成部分，是全國最大的生態(tài)海洋化工生產(chǎn)和出口基地。2政策2010年4月升級為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。先后被確定為先后被確定為國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)全國科技興海示范區(qū)，山東省科學(xué)發(fā)展園區(qū)循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)和最佳投資開發(fā)區(qū)。黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)和山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)先后上升為國家戰(zhàn)略，膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)列為省級戰(zhàn)略，使這里成為“三區(qū)交匯“的戰(zhàn)略高地3經(jīng)濟固定資產(chǎn)投資高速增長，人均可支配收入保持高速增長，但人均不足2000，處于較低水平。，同時濰坊房地產(chǎn)市場開發(fā)投資快速增長，市場供大于求，銷售價格低于同等城市，知名房地產(chǎn)進駐不多，正在考察市場。4交通區(qū)內(nèi)鐵路公路港口齊全，海陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。濟青榮烏等高速公路連接區(qū)內(nèi)外，大萊龍鐵路德大鐵路黃大鐵路濱濰諸鐵路疏港鐵路城海輕軌等7條鐵路將在這里交匯。區(qū)內(nèi)有國家一類開放口岸區(qū)域性重要港口濰坊森達美港可直接通航世界各地，萬噸級碼頭2010年12月實現(xiàn)通航，3個2萬噸級碼濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）頭正在建設(shè)，將成為魯中魯北魯西地區(qū)貨物進出海運距最短最經(jīng)濟最便捷的重要對外開放海港口岸。開發(fā)區(qū)正積極推進城海輕軌濰坊機場疏港鐵路等前期籌備工作，增強區(qū)域發(fā)展支撐能力。112項目投資的必要性1借助區(qū)位，城區(qū)經(jīng)濟，城市規(guī)劃，依托資源和交通條件，進行市場優(yōu)選，產(chǎn)品領(lǐng)先，樣本示范，打造區(qū)域標(biāo)桿，樹立品牌，為后期市場奠定基礎(chǔ)。2開辟房地產(chǎn)領(lǐng)域新的藍海，有利于公司可持續(xù)發(fā)展，有利于公司地域戰(zhàn)略布局，穩(wěn)定利潤來源。12項目基本情況121項目名稱濱海景苑122建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)濱海景苑項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積129萬平方米，其中住宅116萬平方米，公建13萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率129，綠化覆蓋率45。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園配套有會所文化中心商業(yè)網(wǎng)點集貿(mào)市場居委會派出所等設(shè)施。124項目投資共投入總資金1482867萬元，其中自有資金3000萬元，貸款500261萬元，房屋預(yù)售款682606。125資金來源和籌措本項目完成后，預(yù)計銷售收入為2318592萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加124754萬元所得稅234621萬元提取法定盈余公積金及公益金85743萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為390608萬元。126預(yù)計經(jīng)濟效益和社會效益后面總結(jié)127主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表11表11技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）13編制依據(jù)1國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；2建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)（第三版）；3現(xiàn)行工程建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的收費標(biāo)準(zhǔn)；4建設(shè)項目投資估算手冊；5山東省建筑工程價目表以及類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價資料；6建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料；7現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。14項目計算期項目計算期為15年,其中建設(shè)期為2年,經(jīng)營期按13年計算。預(yù)計項目建成后第三年達到正常營業(yè)能力，前兩年分別按正常營業(yè)能力的45和85計算。（字體）項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人32容積率129綠化率45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層653地下車庫面積平方米4820停車位個240濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）2市場調(diào)查21市場調(diào)查據(jù)2012年濰坊房指數(shù)報告顯示房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為309676元/M2,住宅平均價格為271731元/M2寫字樓平均價格為414916元/M2，從市場形態(tài)來看,全市樓盤銷售呈現(xiàn)上升趨勢。目前濰坊濱海開發(fā)區(qū)住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100M2，以下的占總量的4,住宅面積在101120的占總量的32,121140占總量的45,141160的占總量的5,161180占總量的10,180以上的占總量的4。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,101M2120M2的住宅面積目前是濰坊濱海住宅市場主要的需求力量。濰坊濱海開發(fā)區(qū)購房者能承受多高的房價,從我們這次調(diào)查結(jié)果可以得知,購房者價格的承受能力如下承受價格在20萬以下的占33,承受價格在2130萬之間的占305，承受價格在3140萬的占2450，承總價格在4150萬的占8,承受價格在50萬以上的占4。根據(jù)以上調(diào)查結(jié)果顯示,濰坊濱海購房者所能承受的價格在2030萬之間，比例占到總量的60以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，我們調(diào)查了項目所在的濱海區(qū)房地產(chǎn)市場主要樓盤銷售狀況。在2012年第四季度濱海區(qū)住宅價格指數(shù)為157867點，比上季度上漲了36點；住宅平均價格為濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）292585元/平方米，比上季度上漲6768元/平方米，漲幅為294。詳見濱海區(qū)住宅價格指數(shù)表21。表21濱海區(qū)住宅價格指數(shù)季度濱海區(qū)住宅價格指數(shù)2012第一季度272442012第二季度2627122012第三季度2542752012第四季度25786722產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前濰坊濱海房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資超過了3947億元，比去年同期增長4617，施工面積達到10582萬平方米。2012年總投資額為1025億元，同比增長169。其中房地產(chǎn)投資9939億元，同比增長154，占總投資的76，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資1465億元，占總投資的113。在2012年，全市房地產(chǎn)銷售總面積為78532萬，其中住宅銷售面積40113萬，同比增長1757；總銷售額為15255億元，同比增長2762，濱海職工小區(qū)，美達小區(qū)等一批精品小區(qū)的良好銷量，再結(jié)合入住濰坊濱海新區(qū)的企業(yè)不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊企業(yè)高層對中高檔住房的需求一定會更大，隨著濱海新區(qū)的城市化步伐不斷加快，居民購房能力將逐步提高。據(jù)此分析，我們開發(fā)的商品房，迎合市場需求，銷售前景樂觀。23價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年濰坊濱海還將陸續(xù)推出一系列的精品項目，整體房地產(chǎn)項目水平和2012年項目相比，無論在質(zhì)量，還是在設(shè)計上，都將會再提升一個檔次，從而拉動濰坊濱海房價繼續(xù)攀升。今年濰坊濱海基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會快速發(fā)展。幾處大型工業(yè)工程的落戶，使得大量新入居民考慮置業(yè)，為濰坊濱海商品房的銷售提供了前所未有契機，這將導(dǎo)致濰坊濱海商品房價格呈現(xiàn)不斷上漲趨勢。今年濰坊濱海房價升幅在9左右，其中適用房升幅達18，從原因上看，主要有四方面。1政府的土地供應(yīng)政策和方式發(fā)生變化，地價不斷上升。周邊房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多，初步形成“扎堆”效應(yīng)，帶動房子地價上升。2需求量大。從目前濰坊濱海新區(qū)房地產(chǎn)的消費市場來看，有846的消費者都采用了貸款或組合貸款的方式進行購置房子，而且更多的人更希望采用公積金貸款；還有居民的住房觀念已經(jīng)開始向商品化的觀念轉(zhuǎn)變，使得市場需求量可以不斷釋放出來。3城市居民購買力的增強。我市城鎮(zhèn)居民的可支配收入不斷增加，使居民購買力不斷增強，再加上“持幣觀望”者的加入，銀行按揭的便利，工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，致使房價走高。4住宅品質(zhì)的提高。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的質(zhì)量要求和藝術(shù)品位不斷提高，應(yīng)予以充分滿足，為應(yīng)對居民以挑剔的目光不斷推出高品質(zhì)的住房以及物業(yè)管理服務(wù)。也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。5競爭暫時不激烈，由于房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的初級階段，沒有大量外地開發(fā)企業(yè)入駐，在產(chǎn)生風(fēng)險的同時，也創(chuàng)造出前所未有的機遇。由于濰坊濱海人口暫時不多，消費市場也處于開發(fā)和完善階段，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低。使濰坊房地產(chǎn)市場的競爭處于藍海。濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）綜上所述，再結(jié)合我們公司實力和建造成本，初步可以確定該小區(qū)房屋銷售價格大約在每平方米25003000元。24競爭力分析房地產(chǎn)企業(yè)進入濰坊濱海新區(qū)的數(shù)量暫時不多。由于濰坊濱海地廣人稀，消費市場處于工業(yè)帶動階段，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低。使濰坊房地產(chǎn)市場的競爭并不十分激烈。另外眾多房地產(chǎn)企業(yè)仍處于準(zhǔn)備進軍和籌劃階段，目前在濰坊濱海居民購房消費中，企業(yè)知名度并未成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司，還是設(shè)計單位中介單位等，知名度和美譽度較高的都沒有深入購房者的消費觀念。為我公司樹立品牌效應(yīng)，進行企業(yè)形象建設(shè)提供機遇。鑒于本公司實力雄厚，依托公司的知名度，根據(jù)市民的不同需求，推出先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段優(yōu)勢；而周邊地段由于濰坊近年來的高速發(fā)展，和政府規(guī)劃的控制。致使周邊居民商品住房數(shù)量仍然比較少，同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力和投資價值，為此項目開發(fā)帶來了巨大商機。我們開發(fā)的商品房產(chǎn)品有較強的競爭力。25市場風(fēng)險分析該居民小區(qū)主要居住對象為濱海新區(qū)的原居民和投資者，但是人數(shù)仍然不足，人氣不高，消費氛圍不濃厚，消費習(xí)慣不開放。由于配套設(shè)施并不完善，外來企業(yè)打工者，對于該區(qū)域仍然持觀望和懷疑態(tài)度，工業(yè)企業(yè)安排的宿舍并不在濱海區(qū)，需乘坐班車氣象條件略有不足，位于沿海地區(qū)，地勢低洼平坦，風(fēng)力大，氣象狀況變化多端。地質(zhì)條件不足，為鹽堿地質(zhì)，農(nóng)業(yè)發(fā)展不足，眾所周知，農(nóng)業(yè)為一切發(fā)展的基礎(chǔ)，此處地質(zhì)條件的不足也同樣是濱海新區(qū)基礎(chǔ)薄弱的原因。供大于求，銷售價格低于同等城市，知名房地產(chǎn)商進駐不多，正在考察市場，濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場剛剛起步，成熟度低，產(chǎn)品以多層為主，地緣客群為主依河擁海，景觀優(yōu)勢較為明顯，居住和商業(yè)氣氛缺乏，地廣人稀，離市區(qū)較遠，地勢平坦但綠化需置換新土，增加許多無形成本。濰坊GDP排名山東第四全國30強，但流動及域市進入人口數(shù)量不足是房地產(chǎn)瓶頸。濰坊房地產(chǎn)一直處于不不溫不火，沒有形成普遍的購房觀念，相對于地廣人稀的濰坊濱海新區(qū)，投資房地產(chǎn)更是一個挑戰(zhàn)，怎樣做好營銷工作，是后期售樓的重中之重。基礎(chǔ)設(shè)施海比較薄弱，工業(yè)體系不完整，農(nóng)業(yè)發(fā)展先天不足，由于是政府主導(dǎo)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并非市場經(jīng)濟的自然選擇，對于政策的支持力度，很多人持觀望態(tài)度。濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）3選址方案31選址區(qū)域隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們考慮買房，不僅看房型地段朝向，還兼顧小區(qū)的環(huán)境綠化設(shè)計信息網(wǎng)絡(luò)等是否完善。根據(jù)人們不斷提高的住房要求，我們提出的幾點建議是1造就濰坊濱海建設(shè)規(guī)劃的要求。2適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。3適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4擁有便利的交通條件。5滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。1選址位置一擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠東風(fēng)大街東接民院路，西臨濰坊職業(yè)學(xué)院，南至南湖。2選址位置二擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連濰坊鼓風(fēng)機廠市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原濰坊城建學(xué)院濰坊森林公園。3選址位置三擬建于濰坊學(xué)院北門外，北接職業(yè)學(xué)院，西臨新華路，南靠濰坊學(xué)院宿舍公寓。三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。32選址理由通過收集資料走訪調(diào)查查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）息資料，茲對項目選址的科學(xué)性可行性作以下評述。321自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分結(jié)構(gòu)形式資源狀況承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整開挖土石方道路鋪設(shè)基礎(chǔ)施工及地下工程排水。濰坊濱海新區(qū)是沿海氣候，氣溫適宜，但是不足之處是地勢低洼，風(fēng)力較大，而且地質(zhì)條件較為復(fù)雜，鹽堿地質(zhì)，對于建筑材料有一定的影響，此處選擇的地段，環(huán)境較為適宜，風(fēng)力相對較小，對于鹽堿土質(zhì)也做了相應(yīng)的防范。322城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水電力燃?xì)夤峤煌ǖ然A(chǔ)設(shè)施。項目和城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，又有新建的濰坊港，濰坊機場也在此落戶，即將修建的貫通新區(qū)的公路網(wǎng)線路就在這里，交通方便。周邊學(xué)校醫(yī)院購物娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天坊子地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場超市郵局銀行隨著大量居民入住和濱海新區(qū)的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。323周邊環(huán)境要求小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原濰坊城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是濰坊濱海民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)濰坊森林公園，步行5分鐘就可到達。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。小區(qū)地處濱海新區(qū)，且處在濰坊重點教育基地位置，周圍有上好幾所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量人才，形成較好人文環(huán)境。324項目面向客戶群項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力穩(wěn)定，具有很強的夠房能力。此地浸染著聞名全國的濰坊高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟濟人才。故選擇此地的居民同時也為下一代選擇了一個良好的文化以及教育環(huán)境。濰坊新區(qū)未來的規(guī)劃方向是國家級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，土地儲備也有成為大中型城市的潛力，而濰坊濱海新區(qū)的購房客戶群當(dāng)中，也有很大一部分是看好濱海新區(qū)未來前景，購房以作投資增值用的，從而為濰坊濱海新區(qū)增加了人氣。在濰坊濱海新區(qū)落戶的各大工業(yè)產(chǎn)業(yè)，為濱海新區(qū)帶來了許多流動人口，從長期看來，流動人口的涌入必將會有利于房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。325項目選址的原則1場址的選擇應(yīng)符合即墨市總體規(guī)劃的要求；濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）2擬選場址規(guī)模及周邊環(huán)境應(yīng)能滿足本項目及城市生態(tài)環(huán)境可持續(xù)性發(fā)展的需求，有必要的環(huán)境容量；3交通運輸條件能滿足企業(yè)服務(wù)中心建設(shè)及運營過程中相對集中時間內(nèi)的大規(guī)模人流及車流要求；4給水排水排污供電通信等基礎(chǔ)設(shè)施的可利用條件新建的可能性及建設(shè)成本；5征地方案合理；6應(yīng)將建設(shè)成本中的土地費用，包括土地出讓金征地補償費及場址整治費等作為場址選擇的重要因素。4工程技術(shù)方案41總體規(guī)劃方案考慮到自有資金的有限（3000萬元），濱海景苑項目規(guī)劃總用地14萬平方米，建筑面積199萬平方米，其中住宅126萬平方米，公建14萬平方米?？偩幼魯?shù)986戶，規(guī)劃總居住人口3087人，容積率139，綠化覆蓋率46。小區(qū)內(nèi)設(shè)小學(xué)配套有賓館文化會所商業(yè)網(wǎng)點市場居委會派出所等機構(gòu)和設(shè)施。42產(chǎn)品方案421戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。濱海景苑項目主要居住對象為在濱海高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)，周邊高校院所的老師教授，入駐高新區(qū)的從業(yè)人員，以及其他知識層次比較高，家庭收入比較好的家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見戶型分配表41。表41戶型分配樓型戶型格式面積（）數(shù)量（套）A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺1285264濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺1312264C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺900880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺1684480E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房1812690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房1658290G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺9079264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺8144264422技術(shù)設(shè)備條件1室外（編號和縮進）（1）外墻采用進口外墻涂料，面磚裝飾。（2）屋面現(xiàn)澆平屋面。2室內(nèi)（1）內(nèi)墻廳房為高級乳膠漆。廚房瓷磚到頂。（2）頂棚廳房為高級乳膠漆。廚房為高級鋁合金扣板吊頂。（3）地面廳房為水泥砂漿。廚房陽臺地面鋪設(shè)防滑磚。（4）窗戶外窗用高檔彩鋁窗。（5）門分戶門為防盜防火門，陽臺門為高檔彩鋁門。（6）廚房贈送套裝高檔櫥柜抽油煙機等。（7）衛(wèi)生間公衛(wèi)內(nèi)墻瓷磚到頂，鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)防滑磚。贈送淋浴間玻璃鏡節(jié)水馬桶預(yù)留熱水器接口。衛(wèi)生間預(yù)留給排水管道；地墻面水泥砂漿。（8）樓梯間墻面高檔乳膠漆，地面及踏步為防滑地面磚。3配套設(shè)備（1）電梯6層以上商品房均配置名牌電梯。（2）電視電話電訊系統(tǒng)有線電視插口寬帶高速上網(wǎng)，電話插口，報裝后可立即使用。（3）電氣配置開關(guān)插座照明電表各一個。（4）煤氣煤氣管道安裝到廚房廚具位置。（5）給水集中式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。（6）排水有排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管道。4智能化系統(tǒng)（1）安全系統(tǒng)家庭報警系統(tǒng)紅外探測對講防盜門24小時電子巡邏系統(tǒng)車庫管理系統(tǒng)等。（2）“一卡通”智能系統(tǒng)IC卡門禁小區(qū)內(nèi)停車。（3）信息服務(wù)系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)背景音樂視頻點播等。423道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和內(nèi)部道路兩極。主干道把中心組團串在一起，形成“樹枝狀”道路。濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）424小區(qū)建筑入口區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有地下停車場指示牌居住區(qū)設(shè)置指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施管理處等方便居民使用。庭院燈保證夜間行人車和公共安全既有保護功能又可美化環(huán)境。座椅板凳設(shè)在廣場休息區(qū)，水邊，既美觀又方便使用。欄桿起保護作用。兒童場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形以高低變化，可設(shè)臺階和擋土墻。宣傳欄設(shè)在人流必經(jīng)之地。高度適宜，便以觀看。垃圾桶在公共區(qū)域人流較多的地方樓旁設(shè)置。廣場游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施等。43施工期環(huán)境影響分析431施工期污染源1施工期噪音污染源施工期噪音主要來源于施工現(xiàn)場的各類機械和物料運輸?shù)脑胍?。施工場地噪音是施工機械噪音，物料裝卸噪音及施工人員的施工噪音，各施工階段的主要噪音來源及其聲級見表。聲級最大是電鉆，可達115DBA。物料運輸噪音主要是各施工階段運輸車輛引起的噪音，各階段各種類的車輛類型及聲級見各施工階段主要噪音源狀況表42交通運輸車輛聲級表43。表42各施工階段主要噪音源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板和結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據(jù)100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585表43交通運輸車輛聲級2施工期揚塵施工期揚塵來自土方挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料的現(xiàn)場搬運和堆放揚塵；施工垃圾和清理及堆放揚塵；人員來往造成的現(xiàn)場道路揚塵。施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/DBA土方階段底板和結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車載重車輕型載重卡車90808575濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）3施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水主要有人員的生活污水和施工產(chǎn)生的廢水，施工廢水包括土方階段降水井的排水，混凝土養(yǎng)護排水，車輛沖洗水。4施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要包括施工人員的生活垃圾渣土及損壞的各種建筑物裝修材料。432施工期環(huán)境影響分析1施工噪音影響根據(jù)噪音污染源分析可以得知，施工場地的噪音源主要包括各類高噪音的施工機械，這些機械的聲級一般在80DB以上，各施工階段均包括大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，使用率有較大變化，很難計算其確切的施工場界噪音，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算各施工階段的晝夜聲級。各施工階段的聲級見各施工階段晝夜估算值表表43表43各施工階段晝夜聲級估算值單位DB（A）施工階段晝間場界噪音標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪音標(biāo)準(zhǔn)值土方階段758575758555結(jié)構(gòu)階段708570658055裝修階段809585禁止施工552施工揚塵的影響由于土石方破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成揚塵污染環(huán)境，其揚塵的大小和很多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響分析，施工期主要包括污染為噪音和揚塵，為了減少環(huán)境污染，應(yīng)該要做到現(xiàn)場施工中，建筑材料堆放和混凝土拌和應(yīng)定點，并應(yīng)采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板等措施。施工期間盡量選用煙量少的內(nèi)燃機械及車輛，減少尾氣污染和排放，施工道路保持清潔，減少汽車輪胎引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)該限速行駛；混凝土攪拌等噪音高的作業(yè)及施工車，盡可能遠離居民住宅區(qū)，施工車場地盡可能平整，減少顛簸聲音，以減少噪音對居民生活的不利影響；施工中做到無高噪音和爆炸聲，打樁時避免在夜深時進行，吊裝設(shè)備的噪音滿足環(huán)保要求；施工中避免超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施和工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)該和項目的主題工程同設(shè)計，同施工，同交付使用；建筑垃圾應(yīng)該及時清理；地區(qū)周圍樹立高于3米的屏障，或在使用機械設(shè)備旁邊樹立屏障，減少施工機械的噪音。44項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本上是無施工廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃燒廢氣生活污水和生活產(chǎn)生的垃圾等。441大氣污染源分析1地下車庫廢氣濱海景苑建有250個停車位的停車場，地下車庫面積480，層高約38M。停車場濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）設(shè)有三個進出口。車庫內(nèi)廢氣排放高度為26米，排氣量約為8000立方米/H2天然氣燃燒廢氣住宅采暖和炊事采用天然氣供應(yīng)，最大燃?xì)饬渴?9立方米/H，平均燃?xì)饬繛?5立方米/H，997戶居民共用天然氣2430000立方米。442水污染源分析擬建項目的水污染源主要包括生活污水。按人均每天用水180L估算，居住人口3287人，生活耗水量每天470立方米。污水類型主要包括洗浴排水沖廁排水以及廚房污水。45主要原料來源451供水在東風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1500MM上水管線，本項目上水可從以上干線引入。452雨，污水排放玄武大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2000毫米的雨水管線以及DN1600毫米的污水管道。453供熱擬從朱赤路敷設(shè)的供熱干線接入。454供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。455供氣已由新和路引入了高壓線，已建成了天然氣壓調(diào)壓站。通過天然氣壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)的道路綠化和所需的各種市政條件和設(shè)施配套，均由濰坊美達房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，各種設(shè)施接口均由本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將同住宅建設(shè)同步進行。456電信本項目預(yù)計需裝機容量為850門的交換機，擬由濱海區(qū)電話局從832開設(shè)下屬部門解決。濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）5費用和效益估算51開發(fā)項目的工程數(shù)量本建設(shè)項目總占地面積約12萬平方米，總建筑面積接近15萬平方米，總戶數(shù)996戶，地下停車場08萬平方米，綠化面積近46萬平方米，容積率14。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有“一中心四組團”，中心區(qū)有人工瀑布，周邊各個組團各成體系各具特色。小區(qū)內(nèi)有學(xué)校商場銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本為拆遷安置費項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為1居民安置費300戶居民每戶14萬元計算共計2700萬人民幣。2房屋拆除費以每平方米220元來計算，一共拆除房屋面積2900平方米總共約66萬人民幣。3其他費用主要包括拆遷安置管理費，綜上述各項之和22計算，共計6736萬人民幣。52根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得總投資估算匯總表52，開發(fā)項目固定投資估算表53。表52總投資估算匯總序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082562建筑工程費5361703安裝工程費2056484其他投資費2070865項目管理費124206不可預(yù)測費18631濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）7建設(shè)期利息946568總投資1482867表53開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算6資金籌措濱海景苑的建設(shè)項目中資金籌措的問題是該項目能否運行成功的關(guān)鍵問題。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況就是能否通過資格預(yù)審的尤為關(guān)鍵的因素。只有獲得足夠的資金，本公司方能通過資格預(yù)審以獲得大型土木工程項目的資格，特別是對于一些延期付款的工程，帶資建設(shè)承包的工程等就由為重要。工程項目中所使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金是用于購置施工設(shè)備等固定資產(chǎn)的資金，流動資金是用于購買所需要的材料支付勞務(wù)工資和其他費用等的資金。隨著建設(shè)項目的不斷深入，資金不斷的增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料貨幣價值和勞動者創(chuàng)造的收益價值。因此，以何種方式籌措和管理資金，是一個非常重要的問題。61資金來源渠道和方式簽訂了工程承包合同以后，就應(yīng)全力地為該工程籌措資金，以免造成資金緊張，周轉(zhuǎn)困難容易造成開工不足，工程進度趕不上而影響信譽和效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金籌措和利用自有資金3000萬元，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，公司可根據(jù)收入資金的回報率投入一部分資金。主要有現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，還有可以在近期收回的各種的應(yīng)收款。用銀行貸款800261萬元貸款是工程項目重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營的一種方法。本公司可以向銀行證明以下幾個方面本公司的現(xiàn)有資本額度充足，并向銀行提供公司的資產(chǎn)負(fù)債表和近期損益表，本公司承包工程時的信譽良好，還可以向銀行提供建設(shè)項目的風(fēng)險分析，還有本公司工程經(jīng)驗豐富工作能力強及信用好等。經(jīng)以上幾個方面了解后，本公司一定會讓銀行認(rèn)為貸款后本公司一定有能力還款。本公司將采取抵押貸款等措施。以便從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。房屋預(yù)售房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)公司籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中主要包括兩種銷售方法，一種是指現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是指預(yù)售，主要含義是房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出來達到回收資金的目的，另外可彌補在開發(fā)過程中的資金出現(xiàn)不足的情況，由于濱海景苑處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多白領(lǐng)教師來購房，由于大學(xué)教師條件較好，預(yù)計銷售情況會較樂觀。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集資金。序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082562建設(shè)工程費741818建筑工程費536170安裝工程費2056483其他投資費2070864項目管理費124205不可預(yù)見費186316建設(shè)期利息946567項目投資總額1482867濰坊學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）62編制資金流動計劃，確定資金的需求額資金流動計劃以及需求額見資金需求計劃表61。表61資金需求計劃序號項目建設(shè)期2003200420052006小計1投資11分年計劃35353010012建設(shè)投資485874485874416463138821113建設(shè)期利息1066926557287152871594656小計14828672資金籌措21自有資金3000300022貸款1858742767863760150026123銷售款收入209088378862