1、深圳市寶安區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）、街道辦事處（以下簡稱街道辦）、社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會（以下簡稱工作站、居委會）及其他行政部門對物業(yè)管理活動指導(dǎo)、監(jiān)督過程中的分工、協(xié)調(diào)和配合，明確業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合寶安區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于寶安區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定

2、，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第三條區(qū)主管部門依法對全區(qū)物業(yè)管理負(fù)責(zé)管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦物業(yè)管理部門，接受區(qū)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，依法對本轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動實(shí)施指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。工作站、居委會負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的協(xié)調(diào)、監(jiān)督和指導(dǎo)。街道辦、工作站、居委會應(yīng)分別確定一名負(fù)責(zé)人分管物業(yè)管理工作。街道辦、工作站或居委會應(yīng)分別將物業(yè)管理工作納入年度考核體系。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由區(qū)主管部門、區(qū)維穩(wěn)辦、街道辦、工作站、居委會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦負(fù)責(zé)召集主持,并做好會議記錄的整理

3、保管工作。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。第四條物業(yè)管理企業(yè)可以依法成立行業(yè)協(xié)會。主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督行業(yè)協(xié)會的工作。第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，按物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定。第二章業(yè)主大會及其業(yè)主委員會第一節(jié)首次業(yè)主大會會議的籌備與召開第六條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于五名且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。第七條物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)已交付給業(yè)主的使用面積達(dá)到百分之五十以上，或者自第一個業(yè)主入伙之日起滿兩年的，物業(yè)

4、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在上述條件成就后60日內(nèi)書面告知區(qū)主管部門和物業(yè)所在地的街道辦物業(yè)管理部門。轄區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)了解、掌握物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主入住情況，督促物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)履行前款規(guī)定的告知義務(wù)。業(yè)主可以將本條第一款規(guī)定的已成就的條件書面告知區(qū)主管部門和物業(yè)所在地的街道辦物業(yè)管理部門。街道辦有權(quán)要求物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位限期提供符合規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域劃分確定的有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)資料。建設(shè)單位在限定的期限內(nèi)不提供的，街道辦有權(quán)向有關(guān)部門調(diào)取有關(guān)的物業(yè)開發(fā)建設(shè)資料，相關(guān)部門應(yīng)予配合。街道辦根據(jù)建設(shè)單位或自行調(diào)取的物業(yè)開發(fā)建設(shè)資料提出物業(yè)管理區(qū)域劃分的初步意見后，報(bào)送區(qū)主管部門，由區(qū)主管部門確定物

5、業(yè)管理區(qū)域。第八條街道辦物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在收到本辦法第七條規(guī)定的告知后14日內(nèi)，會同轄區(qū)工作站或居委會組織建設(shè)單位和業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會籌備組（下稱籌備組），籌備組的組成按深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（以下簡稱導(dǎo)則）第十四條規(guī)定執(zhí)行。籌備組決定事項(xiàng)時采取少數(shù)服從多數(shù)的原則?；I備組決定的事項(xiàng)不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定?；I備組組成人員應(yīng)當(dāng)在籌備組成立3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告。第九條籌備組的職責(zé)是：（一）自成立之日起15日內(nèi)擬定業(yè)主公約（草案）、業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）。（二）確定業(yè)主委員會委員人數(shù)及其候選人產(chǎn)生辦法。業(yè)主委員會的人數(shù)為5-17人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管

6、理區(qū)域的實(shí)際情況確定。（三）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準(zhǔn)備工作。（四）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。（五）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，在業(yè)主中推選選票、表決票的發(fā)放人、唱票人、驗(yàn)票人、記票人和監(jiān)票人。（六）做好召開業(yè)主大會會議的公告、公示和其他準(zhǔn)備工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的居委會、工作站、街道辦、區(qū)主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主在召開首次業(yè)主大會、定期業(yè)主大會（包

7、括臨時業(yè)主大會）的投票權(quán)數(shù)的計(jì)算方法為：各類房屋按建筑面積每一平方米為1票；不足一平方米的，按四舍五入方法計(jì)票。第十一條業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生的方式包括：（一）10名以上業(yè)主一次性聯(lián)名推薦一名候選人;業(yè)主聯(lián)名推薦候選人應(yīng)當(dāng)采用書面方式，并在籌備組規(guī)定的時間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。單個物業(yè)所有權(quán)人享有一次推薦的權(quán)利。單個物業(yè)登記兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名推薦人?；I備組認(rèn)為有必要，可對推薦人的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)。（二）籌備組推薦。第十二條業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉，差額比例不得少于20%。第十三條籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會選舉證。選舉證應(yīng)當(dāng)寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系

8、方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。第十四條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定的組織能力；（六）具有必要的工作時間?；I備組應(yīng)當(dāng)依照本條上述規(guī)定對業(yè)主委員會委員候選人的資格進(jìn)行審查，對不符合當(dāng)選業(yè)主委員會委員條件的，予以取消并說明原因。第十五條在規(guī)定的期限內(nèi)，籌備組和業(yè)主推薦的候選人達(dá)不到預(yù)定人數(shù)的，籌備組可書面請求工作站或居委會推薦。因本條第一款規(guī)定的原因及其他客觀原因不能按本辦法第十條規(guī)定的期限

9、召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)順延，并在小區(qū)內(nèi)公告。第十六條業(yè)主委員會委員候選人簡歷表、業(yè)主大會會議議程在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公示7日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間內(nèi)書面署名向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。第十七條籌備組應(yīng)于業(yè)主大會會議召開前15日通知全體業(yè)主，除在物業(yè)小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告外，還應(yīng)根據(jù)不同情況采取下列通知方式：（一）面交書面通知或?qū)嫱ㄖ糁迷跇I(yè)主物業(yè)信箱內(nèi)；（二）以業(yè)主最后在業(yè)主名冊登記的通信地址郵寄給業(yè)主；（三）出租房屋較多的物業(yè)小區(qū)，應(yīng)在不小于深圳市范圍內(nèi)發(fā)行的報(bào)紙登報(bào)告知。通知應(yīng)載明會議的內(nèi)容、形式、時間、地點(diǎn)、業(yè)主委員會候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人

10、的權(quán)利和義務(wù)等。第十八條籌備組應(yīng)于業(yè)主大會會議召開前15日，把會議召開的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容、書面報(bào)告街道辦物業(yè)管理部門和轄區(qū)工作站、居委會。第十九條舉行業(yè)主大會會議可以采取集體討論或書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。第二十條業(yè)主大會采取書面征求意見形式進(jìn)行表決的，籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會委員候選人簡歷公示期滿3日內(nèi)，采取定點(diǎn)、定時和上門方式派發(fā)選票，并作好簽收工作。第二十一條根據(jù)預(yù)定的回收時間，籌備組及其工作人員應(yīng)定點(diǎn)、定時或上門回收選票和表決票，回收時核對業(yè)主身份并做好已投票業(yè)主的登記、統(tǒng)計(jì)工作。在預(yù)定回收選票、表決票的時間內(nèi)，若與會總票權(quán)數(shù)未達(dá)到法定業(yè)主

11、大會總票權(quán)數(shù)，由籌備組告知全體業(yè)主延長投票時間，組織人員采取有效措施催收選票、表決票，直至達(dá)到法定票權(quán)數(shù)。第二十二條業(yè)主應(yīng)按時出席業(yè)主大會會議和投票。業(yè)主為法人的，由其法定代表人出席和投票，業(yè)主為無完全民事行為能力人的，由其法定代理人出席和投票。業(yè)主不能親自出席業(yè)主大會會議和投票的，可以以書面形式委托代理人出席和投票。第二十三條投票人的身份被確認(rèn)后，應(yīng)將票投入投票箱中，投票結(jié)束，籌備組到場主持并邀請業(yè)主開箱驗(yàn)票。轄區(qū)街道辦或工作站、居委會應(yīng)現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)督。唱票人、驗(yàn)票人、記票人、監(jiān)票人應(yīng)各司其職，做好票的分類、匯總和統(tǒng)計(jì)工作。根據(jù)匯總、統(tǒng)計(jì)結(jié)果，由籌備組當(dāng)場宣布選舉和表決結(jié)果。第二十四條業(yè)主委員

12、會委員選舉以候選人得票多少排序，按預(yù)定委員人數(shù)以得票多少順序依次當(dāng)選首屆業(yè)主委員會委員，產(chǎn)生業(yè)主委員會。如果末位兩人以上得票相同，按業(yè)主大會議事規(guī)則的相關(guān)規(guī)定辦理。第二十五條籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任。首次業(yè)主委員會會議結(jié)束后，籌備組自行解散。第二節(jié)業(yè)主大會會議第二十六條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部

13、位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。第二十七條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照有關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集，每年至少召開一次。經(jīng)持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的期限內(nèi)召集，沒有規(guī)定的，自接到提議之日起30日內(nèi)組織召集。提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、物業(yè)名稱、投票權(quán)數(shù)。業(yè)主委員會有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份，無法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主提議無效。對違反本條第二款規(guī)定的，在接到投訴

14、后，區(qū)主管部門可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召集，逾期仍不召集的，由所在地工作站或居委會組織召集。第三節(jié)業(yè)主委員會第二十八條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）組織業(yè)主委員會的換屆選舉；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）配合政府各部門、工作站、社區(qū)居委會做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)管理工作。（七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將成立情況向區(qū)主管部門備案。備案時

15、應(yīng)提交以下材料：（一）業(yè)主委員會備案登記表；（二）業(yè)主公約；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；（五）業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后10日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報(bào)所在地街道辦、工作站、居委會、公安派出所、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)。本條第一款備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更情況向區(qū)主管部門備案。業(yè)主大會通過的選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，專項(xiàng)維修基金使用，續(xù)籌方案等情況，應(yīng)在通過30日內(nèi)書面告知區(qū)主管部門。第三十條業(yè)主委員會應(yīng)按有關(guān)規(guī)定的要求刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，并報(bào)區(qū)主管部門備案。業(yè)主大會、業(yè)主委員會印

16、章由執(zhí)行秘書或指定專人負(fù)責(zé)管理，并按國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定使用。第三十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立檔案管理制度。下列文件資料應(yīng)當(dāng)歸檔保管：（一）各類會議的記錄、紀(jì)要；（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決議、決定等書面材料；（三）各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、登記的材料；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)服務(wù)合同；（六）有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)問題的決定、意見、工作站或居委會的建議等文件；（七）業(yè)務(wù)往來文件；（八）維修基金收支情況明細(xì)表；（九）業(yè)主和使用人的書面意見、建議。（十）其他書面和實(shí)物資料。第三十二條業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議由

17、主任負(fù)責(zé)召集，主任因故不能召集會議的，由副主任主持召集。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，業(yè)主委員會會議投票時每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會召開會議，可邀請街道辦及工作站或居委會派員列席會議。第三十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得從事經(jīng)營活動。業(yè)主委員會不得越

18、權(quán)對應(yīng)由業(yè)主大會決議的事項(xiàng)作出決議。業(yè)主大會作出的決定、決議違反法律、法規(guī)的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第三十四條業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定，由主任簽名并加蓋業(yè)主委員會印章。第三十五條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會的任期，沒有規(guī)定的，任期2年。業(yè)主委員會任期屆滿前2個月內(nèi)，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告區(qū)主管部門和街道辦及工作站、居委會，同時開展換屆選舉工作。業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉工作的，由區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令該業(yè)主委員會限期組織換屆選舉工作，逾期仍不組織的，由

19、所屬工作站或居委會組織換屆選舉工作。業(yè)主委員會未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。第三十六條業(yè)主委員會在換屆選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到區(qū)主管部門備案。備案應(yīng)提交業(yè)主委員會換屆登記表、上屆業(yè)主委員會工作報(bào)告。第三十七條新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將檔案資料、財(cái)物、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。第三十八條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經(jīng)區(qū)主管部門建議，并經(jīng)業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：（一）不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（四）

20、連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；（五）因疾病或其他原因喪失工作能力的；（六）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；（七）在物業(yè)管理項(xiàng)目所聘請的物業(yè)管理企業(yè)工作的。其中（一）、（二）項(xiàng)情況委員資格自動終止，其他情況須報(bào)下次業(yè)主大會備案。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、工作站、居委會可以請求該區(qū)域的轄區(qū)民警協(xié)助移交。第三十九條業(yè)主委員會缺員超過40%時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行增補(bǔ)。增補(bǔ)委員的任期與業(yè)主委員會的任期相同。第四十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員

21、會應(yīng)當(dāng)將其檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給區(qū)主管部門，并在所在地街道辦的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。第四十一條本章沒有規(guī)定的，適用導(dǎo)則的規(guī)定。第三章前期物業(yè)管理第四十二條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。建設(shè)單位與被選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。第四十三條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積超過五萬平方米的或高層物業(yè)總建筑面積超過二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積超過三萬平方米的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)形式選聘物業(yè)管理企業(yè)。其他物業(yè)或有特別規(guī)定的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)

22、議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。第四十四條與建設(shè)單位有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)時，在通常情況下，建設(shè)單位通過委托市物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。前款所稱有關(guān)聯(lián)是指建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)單方持有對方股權(quán)或相互持股，或同屬于某公司的子公司，或某公司分別是建設(shè)單位，物業(yè)管理企業(yè)的股東等情形。第四十五條新建的住宅物業(yè)小區(qū)通過招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成。第四十六條被選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)物業(yè)管理處。物業(yè)管理處應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立核

23、算。深圳市外的物業(yè)管理企業(yè)被選聘的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，辦理稅務(wù)登記。第四十七條被選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)主管部門備案，并提交如下資料：（一）物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件；（二）中標(biāo)文件復(fù)印件或被選聘的證明文件復(fù)印件；（三）前期物業(yè)管理服務(wù)合同復(fù)印件；（四）物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域的負(fù)責(zé)人、管理人員簡歷表、職業(yè)資格證書復(fù)印件；（五）物業(yè)管理企業(yè)管理機(jī)關(guān)所在地、聯(lián)系電話，在本區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的辦公地址、聯(lián)系電話。前款（一）至（四）項(xiàng)應(yīng)加蓋被選聘企業(yè)公章。區(qū)主管部門有權(quán)要求被選聘物業(yè)管理企業(yè)交驗(yàn)原件，進(jìn)行核對。第四十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對

24、物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況制定消防安全制度，消防安全操作規(guī)程；落實(shí)防火責(zé)任制、確定消防安全負(fù)責(zé)人；按國家規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，并保證完好使用；保障疏散通道、安全出口暢通等工作。公安消防部門有權(quán)檢查，并要求其整改。第四十九條街道辦、工作站、居委會工作人員在物業(yè)管理區(qū)域工作時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以協(xié)助、配合和支持。第四章物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)的使用與維護(hù)第五十條業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)管理資質(zhì)證書和為該物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)應(yīng)具備的資質(zhì)等級。鼓勵業(yè)主大會以招標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會開展招標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)依照國家、省、市物業(yè)管理招投標(biāo)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。第五十一條業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理

25、企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用，雙方的權(quán)利義務(wù)，專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。合同一經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行。因履行合同發(fā)生的爭議雙方應(yīng)平等協(xié)商解決，可以請求工作站或居委會進(jìn)行調(diào)解、調(diào)解不成的可向人民法院提起訴訟或向仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁。第五十二條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第五十三條物業(yè)管理企業(yè)就下列事項(xiàng)提供的管理服務(wù)，業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)予以配合：（一）房屋本體及其配套設(shè)施的使用、維修和養(yǎng)護(hù)；（二）消防設(shè)施、電梯及其他機(jī)電設(shè)備、溝、渠、

26、池、井、道路及路燈、停車場、自行車棚等公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場地的使用、維修養(yǎng)護(hù)、巡視和檢查；（三）按規(guī)定對物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管；（四）協(xié)助有關(guān)部門維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序和治安秩序；（五）按照有關(guān)規(guī)定對車輛的行駛和停泊進(jìn)行引導(dǎo)和管理；（六）環(huán)境衛(wèi)生的清潔、消毒和維護(hù)；（七）園林綠化地修剪、養(yǎng)護(hù)和管理；（八）其他需要業(yè)主或使用人配合的事項(xiàng)。第五十四條業(yè)主自用部位的管理維修按深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第三十三條的規(guī)定執(zhí)行。第五十五條業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，擬定物業(yè)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備、房屋本體進(jìn)行更換、維修、養(yǎng)護(hù)或改造的專項(xiàng)維修資金年度使用計(jì)劃，報(bào)業(yè)主大會表決決定

27、后實(shí)施。公共設(shè)施設(shè)備、房屋本體因人為或不可抗力等情況損壞，影響正常使用或存在安全隱患的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時處理，不受上款規(guī)定的限制。第五十六條業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交付本體維修基金，物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定用途和程序使用。前款基金的收支帳目，應(yīng)每半年公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將本條第一款規(guī)定的基金及收支帳目移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會將其移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會有權(quán)委托會計(jì)師事務(wù)所對物業(yè)管理企業(yè)在管理該物業(yè)區(qū)域期間的財(cái)務(wù)活動進(jìn)行審計(jì)。第五十七條物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定

28、對其予以處罰，給業(yè)主造成損失的還應(yīng)予以賠償：（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；（三）挪用本體維修基金和公用設(shè)施專用基金的；（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施、場地用途的；（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；（十）亂收費(fèi)、亂收押

29、金的；（十一）不全面履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；（十二）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；（十三）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；（十四）對物業(yè)管理不當(dāng)，發(fā)生重大責(zé)任事故的。第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，專供業(yè)主使用的會所、游泳池等休閑、健身等場所、設(shè)施，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會會議決議同意，不得對外經(jīng)營。業(yè)主大會決議對外經(jīng)營的，物業(yè)管理企業(yè)要依法取得經(jīng)營許可，經(jīng)營活動應(yīng)符合相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。第五章投訴及投訴的處理第五十九條物業(yè)管理投訴是指投訴人所投訴內(nèi)容與物業(yè)管理活動有直接關(guān)系的投訴。物業(yè)管理活動是指業(yè)主或物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的事項(xiàng)。第六十條區(qū)

30、主管部門、街道辦是受理和處理物業(yè)管理投訴的行政機(jī)構(gòu)。街道辦物業(yè)管理部門受理和處理街道辦轄區(qū)范圍的物業(yè)管理投訴。投訴件以街道辦為統(tǒng)計(jì)單位，當(dāng)月的投訴件在次月5個工作日內(nèi)報(bào)區(qū)主管部門備案。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)向居委會投訴的，居委會應(yīng)當(dāng)積極調(diào)解。物業(yè)管理協(xié)會受區(qū)主管部門的委托承擔(dān)物業(yè)管理投訴的調(diào)查、協(xié)調(diào)等事務(wù)性工作。上述接受投訴的單位應(yīng)當(dāng)向社會公布投訴受理機(jī)構(gòu)名稱、辦公地點(diǎn)和投訴電話。第六十一條區(qū)主管部門受理的投訴可交街道物業(yè)管理部門處理；街道辦物業(yè)管理部門受理的投訴，區(qū)主管部門認(rèn)為有必要，可要求其上報(bào)，由區(qū)主管部門處理。不屬于區(qū)物業(yè)管理部門職責(zé)受理范圍的投訴，建議其到其他職能部門投訴。應(yīng)當(dāng)通過訴訟、仲裁、行政復(fù)議解決的，告知投訴人對投訴事項(xiàng)的解決途徑。第六十二條下列投訴不予受理：（一）投訴人所投訴內(nèi)容與物業(yè)管理無直接關(guān)系；（二）投訴的對象、內(nèi)容、要求不明確，無法查處的；（三）投訴人與被投訴人曾達(dá)成調(diào)解協(xié)議并已執(zhí)行的；（四）已經(jīng)或者應(yīng)當(dāng)通過訴訟、行政復(fù)議、仲裁解決的；（五）在投訴事項(xiàng)辦理期間重復(fù)投訴的；（六）投訴人要求財(cái)產(chǎn)和人身損害賠償?shù)?；（七）不符合法律、法?guī)有關(guān)規(guī)定的。第六十三條投訴人投訴材料應(yīng)包括下列內(nèi)容：（一）投訴人的姓名（名稱）、住址、郵編、聯(lián)系