1、合作建房的稅收籌劃案例2007-06-11 16:32:20 | 來源：遼寧省地方稅務(wù)局 | 作者：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲企業(yè)）與某工業(yè)企業(yè)（乙企業(yè)）合作建房。協(xié)議規(guī)定，乙企業(yè)向甲企業(yè)提供 3000 平方米土地使用權(quán)，由甲企業(yè)負責(zé)開發(fā)商務(wù)樓一幢，乙企業(yè)按照該項目銷售收入的 20參與分配。會計及稅務(wù)處理房屋建成后，該項目實際銷售收入5000 萬元，乙企業(yè)分得利潤1000萬元。根據(jù)國稅函1995156 號文件的規(guī)定，乙企業(yè)提供土地取得的分成收入，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目繳納 5的營業(yè)稅。甲企業(yè)有關(guān)會計及稅務(wù)處理如下：乙企業(yè)提供土地使用權(quán)時，甲企業(yè)按照預(yù)計分成收入（假設(shè)為1200 萬元）作賬：

2、借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 1200貸：應(yīng)付賬款乙企業(yè)（預(yù)估）1200甲企業(yè)應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)成本”，待房屋開發(fā)完成后，將“開發(fā)成本”全部結(jié)轉(zhuǎn)至“產(chǎn)成品”，房屋全部對外銷售后，按規(guī)定繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅和教育費附加，并結(jié)轉(zhuǎn)“產(chǎn)品銷售成本”。甲企業(yè)實際支付給乙企業(yè)1000 萬元時， 乙企業(yè)應(yīng)當(dāng)給甲企業(yè)出具土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，甲企業(yè)作以下分錄：借：應(yīng)付賬款乙企業(yè)（預(yù)估）1200貸：銀行存款 1000產(chǎn)品銷售成本 200乙企業(yè)有關(guān)會計及稅務(wù)處理如下：提供土地使用權(quán)時，按照預(yù)估收入作賬：借：應(yīng)收賬款甲企業(yè)（預(yù)估）1200貸：遞延收入 1200實際取得分配收入 10

3、00 萬元時，分錄如下：借：銀行存款 1000遞延收入 200貸：應(yīng)收賬款甲企業(yè)（預(yù)估）1200借：遞延收入 1000貸：其他業(yè)務(wù)收入 1000同時，按“土地使用權(quán)”賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)支出”。乙企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加合計10005（173）55（萬元）借：其他業(yè)務(wù)支出 50貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 50應(yīng)交稅金應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 3.5其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費附加 1.5除此之外，乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)還需繳納土地增值稅?；I劃分析上述合作建房業(yè)務(wù)，屬于常規(guī)操作，如果換一種納稅方案，其情況就大不相同。現(xiàn)分析如下：根據(jù)國稅函1995156 號文件的規(guī)定，如果乙企業(yè)提供土地使用權(quán)，甲企業(yè)出資

4、金，共同成立丙公司， 那么乙公司從丙公司取得的稅后利潤不用繳納營業(yè)稅。 但這種方法在實際操作中并不可取， 因為丙公司必須取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 而取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要具備許多條件， 辦理這些手續(xù)通常情況需要一年的時間。 另一方面這種合作方式會給乙企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險，如果丙公司虧損，乙企業(yè)將不能得到利潤分配。我們再來看另一種合作方法是否可行。根據(jù)財稅2002191 號文件的規(guī)定，從2003 年 1月 1 日起，以無形資產(chǎn)對外投資不征營業(yè)稅， 轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時也不再征收營業(yè)稅。 如果乙企業(yè)將該土地直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)，則乙企業(yè)也不用繳納營業(yè)稅。這種做法與前一種方法相比， 解決了房

5、地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)問題， 不必另外申請開發(fā)資質(zhì)。 但僅僅這樣處理仍然沒有解決乙企業(yè)存在的經(jīng)營風(fēng)險， 與乙企業(yè)取得固定收入的計劃不符， 另一方面，乙企業(yè)投資于甲企業(yè)，會改變甲企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，這需要得到甲企業(yè)原有股東的同意。如果乙企業(yè)同意最終以 1000 萬元的價格將該項股權(quán)按比例（甲企業(yè)原股東所占甲企業(yè)股權(quán)的比例）轉(zhuǎn)讓給甲企業(yè)的原股東，則乙企業(yè)退出甲企業(yè)后，甲企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)仍然不變。最終結(jié)果是，乙企業(yè)以土地使用權(quán)對外投資， 然后又將該項投資對外轉(zhuǎn)讓， 實際是提供了土地使用權(quán)，取得了 1000 萬元的收益，節(jié)省了土地增值稅、營業(yè)稅及相關(guān)附加。需要注意的是， 采取第二種方案時， 甲企業(yè)股東可能會擔(dān)心乙企業(yè)

6、惡意收購而不接受這種方案。但是，如果乙企業(yè)占有的股份不足以對甲企業(yè)施加重大影響， 則甲企業(yè)的股東一般會接受這種方案。此外，采取這種方案，甲企業(yè)需要作兩次變更登記，還要變更公司章程。這種方案之所以具有操作的可行性， 主要是基于“以土地使用權(quán)對外投資不征營業(yè)稅”這一稅收優(yōu)惠政策。應(yīng)當(dāng)說明的是， 前面的案例只是說明合作建房業(yè)務(wù)的規(guī)范操作， 后面的籌劃方案分析則是從稅收政策的角度分析其操作的可行性。 企業(yè)合作建房業(yè)務(wù)能否按上述方法操作， 應(yīng)結(jié)合具體情況確定。關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定 建房(1997)12 號建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機

7、構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定建房(1997)12 號各省、自治區(qū)、直轄市建委(建設(shè)廳)，北京市政管委、直轄市房地產(chǎn)管理局：現(xiàn)將建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理若干規(guī)定印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。建設(shè)部一九九七年一月九日建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定(建設(shè)部第 50 號令)，為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)價格評估行為， 提高房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)技術(shù)水平， 現(xiàn)就房地產(chǎn)評估機構(gòu)資格等級管理中的若干問題，規(guī)定如下：一、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的設(shè)立申請設(shè)立房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)， 必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本， 由

8、當(dāng)?shù)乜h級以上房地產(chǎn)管理部門進行審查，經(jīng)審查合格后發(fā)給房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)臨時資格證書，再行辦理工商登記。 并在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)， 到登記機關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案， 一年后可申請評定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級。二、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級分類房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)實行一級、二級、三級制度。根據(jù)其專業(yè)人員狀況、 經(jīng)營業(yè)績和注冊資本進行評定， 其中注冊資本不作為各地政府房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的事業(yè)性編制的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評定等級的條件。各等級的具體條件如下：(一)一級注冊資本 100 萬元以上；有七名以上(不包括離退休后的返聘人員和兼職人員，下同)取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書

9、并登記注冊的專職房地產(chǎn)估價師；專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員(包括注冊房地產(chǎn)估價師和取得房地產(chǎn)估價員崗位證書的房地產(chǎn)估價員)占職工總數(shù)的 70%以上；從事房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)連續(xù)四年以上；每年獨立承擔(dān)估價標(biāo)的物建筑面積 10 萬平方米以上或土地面積 3 萬平方米以上的評估項目 5 宗以上；以房地產(chǎn)價格評估為主營業(yè)務(wù)。(二)二級注冊資本 70 萬元以上；有五名以上取得 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書 并登記注冊的專職房地產(chǎn)估價師；專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員(包括注冊房地產(chǎn)估價師和取得房地產(chǎn)估價員崗位證書的房地產(chǎn)估價員)占職工總數(shù)的 70%以上；從事房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)連續(xù)三年以上；每年獨立承擔(dān)估價標(biāo)的物建筑面積 6

10、萬平方米以上或土地面積 2 萬平方米以上的評估項目 5 宗以上；以房地產(chǎn)價格評估為主營業(yè)務(wù)。(三)三級注冊資本 40 萬元以上；有三名以上取得 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書 并登記注冊的專職房地產(chǎn)估價師；專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員(包括注冊房地產(chǎn)估價師和取得房地產(chǎn)估價員崗位證書的房地產(chǎn)估價員)占職工總數(shù)的 70%以上；從事房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)連續(xù)二年以上；每年獨立承擔(dān)估價標(biāo)的物建筑面積 2 萬平方米以上或土地面積 8 千平方米以上的評估項目 5 宗以上。三、各級資格房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的營業(yè)范圍一級機構(gòu)可從事各類房地產(chǎn)價格評估。可以跨省、自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務(wù)。二級機構(gòu)可從事房地產(chǎn)買賣、 租賃、 抵押

11、、 企業(yè)兼并、 合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價格評估?？梢栽谄渥缘氐氖　⒆灾螀^(qū)、直轄市區(qū)域內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。三級機構(gòu)可從事建筑面積 5 萬平方米、 土地面積 1.5 萬平方米以下的評估項目。可以在注冊地城市區(qū)域內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。臨時資格機構(gòu)的營業(yè)范圍根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定， 可在其注冊地城市區(qū)域內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。四、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格審批程序一級由當(dāng)?shù)乜h級以上房地產(chǎn)管理部門推薦， 報省、 自治區(qū)建委(建設(shè)廳)初審，初審合格后報建設(shè)部審批，頒發(fā)資格等級證書。二級由當(dāng)?shù)乜h級以上房地產(chǎn)管理部門推薦， 報省、 自治區(qū)建委(建設(shè)廳)審批，頒發(fā)資格等級證書，并抄報建設(shè)部。三級由當(dāng)?shù)乜h級以上房地

12、產(chǎn)管理部門推薦， 報省、 自治區(qū)建委(建設(shè)廳)或其授權(quán)的部門審批，頒發(fā)資格等級證書。直轄市區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的申報和審批，按建設(shè)部第50 號令城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。五、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格申報材料申請房地產(chǎn)價格評估資格的機構(gòu)應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門如實提交以下材料：(一)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格申請書及其主管部門的證明文件；(二)工商登記營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(三)機構(gòu)的組織章程及主要的內(nèi)部管理制度；(四)固定經(jīng)營場所的證明；(五)注冊資本驗資證明；(六)法人代表及負責(zé)人的任職文件；(七)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書、任職文件及聘任合同；(八)經(jīng)營業(yè)績材料；(九)重要的房地產(chǎn)評估報告；(十)

13、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門規(guī)定的其它文件。六、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級升降及取消評估資格(一)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級實行動態(tài)管理，根據(jù)機構(gòu)的發(fā)展情況進行等級調(diào)整，每二年評定一次，重新授予資格等級證書。(二)在本規(guī)定頒發(fā)之前成立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，其等級根據(jù)目前狀況評定； 本規(guī)定頒發(fā)之后成立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)， 其等級從臨時資格開始。臨時資格的最長期限為二年，并不得再次申請臨時資格。(三)資格等級的評定與年審工作結(jié)合進行，機構(gòu)年審的情況是評定資格等級的依據(jù)之一。對于年審不合格的機構(gòu)， 可以由等級評定初審部門提出降低其資格等級或取消評估資格意見，報審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。(四)申請升級的評估機構(gòu)，應(yīng)

14、根據(jù)申請的等級在年審前半年將所需材料報相應(yīng)的初審部門， 初審部門在年審后將初審意見上報有關(guān)審批部門。資格等級升級應(yīng)依次逐級上升， 不得越級升級。 每次申請升級要間隔至少二年以上。(五)任何等級的評估機構(gòu)違反國家和地方的有關(guān)法律法規(guī)，違反職業(yè)道德，情節(jié)嚴重的，由資格審批部門取消其評估資格建房及裝修材料價格同比上漲百分建房及裝修材料價格同比上漲百分之四點三之四點三來源：本站 發(fā)布日期：2011-2-21 查看次數(shù)：6363【泉州建材裝飾網(wǎng)】數(shù)據(jù)顯示，1 月份，居民消費價格同比上漲4.9%。全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格比上月上漲 0.9%， 比去年同月上漲 6.6%； 工業(yè)生產(chǎn)者購進價格比上月上漲 1.2%， 比去年同月上漲 9.7%。日前，國家統(tǒng)計局發(fā)公布了今年1 月份國民經(jīng)濟主要數(shù)據(jù)，居住類價格同比上漲6.8%。其中，水、電、燃料價格同比上漲