1、設(shè)定抵押房屋的征收補(bǔ)償作者：王達(dá)來源：本站發(fā)布時(shí)間： 2012-08-26物權(quán)法第一百七十九條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”抵押房屋的所有人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。物權(quán)法第一百七十四條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償?！眱?yōu)先受償是指抵押人可以就抵押財(cái)產(chǎn)的代償物或價(jià)金優(yōu)先受償，而不必與普通債權(quán)人或后位抵押權(quán)人按債權(quán)比例分配該抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)金。在征收拆遷中，補(bǔ)償安置如何銜接抵押權(quán)受償

2、，在當(dāng)前的法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定。本文結(jié)合征收制度、擔(dān)保制度，進(jìn)行法律邏輯分析，找到抵押房屋征收拆遷補(bǔ)償安置三種方式對應(yīng)的抵押權(quán)保護(hù)路徑，以供實(shí)務(wù)部門參考。一、征收補(bǔ)償中抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三十八條規(guī)定：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵

3、押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！钡谖迨粭l規(guī)定：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時(shí)，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！庇纱酥溃盅簷?quán)人的權(quán)利保護(hù)在于： 1. 得到抵押人（被征收人）或征收補(bǔ)償部門的通知；2. 可以由新的抵押物重新設(shè)定新的抵押； 3. 依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。4. 若所擔(dān)保的債權(quán)未到期，將所得的價(jià)款提存作為擔(dān)?；蚪环ㄔ禾幹茫?. 抵押權(quán)未通過上述方法得到保護(hù)時(shí)，抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補(bǔ)償部門損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)訴

4、訟。征收拆遷工作中，擬征收拆遷區(qū)域內(nèi)是否存在抵押，征收補(bǔ)償部門通過房產(chǎn)登記部門的協(xié)助做到胸中有數(shù)，對被征收人補(bǔ)償安置的同時(shí)，銜接好抵押權(quán)保護(hù)。二、抵押權(quán)人的權(quán)利行使其一，抵押權(quán)人作為他項(xiàng)權(quán)權(quán)利主體，無權(quán)干預(yù)所有權(quán)人選擇補(bǔ)償安置方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償由被征收房屋所有權(quán)人說了算，但是，實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利受到抵押權(quán)的制約。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三十八條規(guī)定：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！睆脑摋l規(guī)定看，抵押權(quán)人沒有干預(yù)被征收拆遷人選擇安置補(bǔ)償方式選擇權(quán)的權(quán)利，抵押人有通知抵

5、押權(quán)人的義務(wù)。根據(jù)責(zé)任政府、信賴政府的要求，政府征收補(bǔ)償安置時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保抵押權(quán)得到有效地保護(hù)：雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。抵押權(quán)人作為利害關(guān)系人對政府作出的有關(guān)征收的具體行政行為可以依法提起行政訴訟。其二，抵押權(quán)需在法定期限內(nèi)行使。物權(quán)法第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！笨梢?，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期限內(nèi)積極行使自己的權(quán)利，否則，人民法院就不予保護(hù)，喪失勝訴權(quán)。在征收拆遷中，征收補(bǔ)償部門有義務(wù)向房地產(chǎn)登記部門核實(shí)被征收房屋存在抵押的情況，并在征收補(bǔ)償中銜接好抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在征收拆遷中抵押權(quán)受

6、到侵害，抵押權(quán)人可以在訴訟時(shí)效內(nèi)向抵押人主張抵押權(quán)，也可以向征收補(bǔ)償部門主張抵押權(quán)侵權(quán)損害賠償。其三，征收拆遷補(bǔ)償安置致使抵押物價(jià)值明顯減少，抵押權(quán)人可以尋求法律救濟(jì)。在征收支不抵債的國有企業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，征收主體與被征收人存在惡意串通、低價(jià)補(bǔ)償、損害抵押權(quán)人利益的嫌疑。抵押權(quán)人可以選擇私法救濟(jì)，也可以選擇公法救濟(jì)。物權(quán)法第一百九十三條規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。”城市房地產(chǎn)抵押管理

7、辦法第三十九條規(guī)定：“抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。抵押人對抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保?！庇纱丝梢钥闯?，在抵押人主動減少抵押物價(jià)值的時(shí)候，此時(shí)抵押權(quán)人的私法救濟(jì)途徑是： 1. 請求停止行為； 2. 請求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或者提供擔(dān)保； 3. 請求債務(wù)人履行債務(wù)。根據(jù) 最高人民法院關(guān)于執(zhí)行

8、中華人民共和國行政訴訟法若干問題的解釋第十二條規(guī)定：“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟?！钡盅簷?quán)人的公法救濟(jì)途徑是：就政府征收的具體行政行為申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。為了避免抵押物價(jià)值減損的嫌疑，政府在征收國有企業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加規(guī)范化操作。三、征收補(bǔ)償中抵押權(quán)的順位抵押權(quán)順位，是指在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了多個(gè)抵押之后，各個(gè)抵押權(quán)所具有的優(yōu)先受償?shù)南群蟠涡?。物?quán)法第一百九十九條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償： ( 一 ) 抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比

9、例清償；( 二) 抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；( 三) 抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！睆脑摋l規(guī)定來看，抵押權(quán)的順位很容易理解。但問題是現(xiàn)實(shí)中會經(jīng)常遇到設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)并不一定首先到期，如果設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期限，后于設(shè)定在后的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期限，而后一債權(quán)又未獲清償，應(yīng)如何就抵押物的價(jià)值進(jìn)行受償 ?如果不處理好這種關(guān)系，引起抵押權(quán)人之間的糾紛，將會影響征收拆遷工作的順利進(jìn)行。征收拆遷中常常遇到的抵押權(quán)均是債務(wù)履行期限未屆滿的，征收拆遷補(bǔ)償中，均需要保護(hù)各抵押權(quán)?？梢詤f(xié)商保護(hù)抵押權(quán)，無法達(dá)成協(xié)議的及時(shí)作出征收補(bǔ)償決定，將補(bǔ)償金提存或交受理法院處置，暫不

10、支付給被征收人，抵押權(quán)順位由法院依法確定。四、征收拆遷中抵押權(quán)保護(hù)方式在設(shè)定抵押房屋的征收補(bǔ)償中，如何保護(hù)抵押權(quán)人的利益呢？下面分別就被征收人三種補(bǔ)償安置方式中，具體分析抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)方式。其一、貨幣補(bǔ)償。物權(quán)法第一百七十四條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償?！贝藘?yōu)先受償，是指抵押人可以就抵押財(cái)產(chǎn)的代償物 ( 價(jià)金 ) 優(yōu)先分配，而不必與普通債權(quán)人或后位抵押權(quán)人按債權(quán)比例分配該抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)金。在征收拆遷補(bǔ)償中，即指當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)被征收時(shí)，對征收拆遷的補(bǔ)償金，抵押權(quán)人有優(yōu)先于其他普通債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。被征收房屋為抵押物

11、時(shí)，按照市場評估價(jià)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，此時(shí)，貨幣補(bǔ)償與被征收房屋存在等價(jià)交換。根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！痹诒徽魇杖双@得貨幣補(bǔ)償后，抵押權(quán)人可以對抵押人取得的補(bǔ)償金優(yōu)先受償，也可以提存。其二、現(xiàn)房安置。國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二十一條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！闭魇詹疬w可以采取現(xiàn)房安置，根據(jù)補(bǔ)償安置合同辦理安置房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)，辦理抵押登記。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三十八條規(guī)定

12、：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！边@樣，被征收拆遷人獲得了現(xiàn)房安置，既保護(hù)了被征收拆遷人的利益，通過變更抵押登記，也保護(hù)了抵押權(quán)人的利益。其三、期房安置。許多征收拆遷項(xiàng)目，被征收拆遷人選擇期房安置，此時(shí)，被征收拆遷房屋需要拆除，而安置房屋尚無蹤影，如何保護(hù)抵押權(quán)人的利益呢？安置期房相當(dāng)于預(yù)購商品房，根據(jù)房屋登記辦法六十七條規(guī)定，安置期房可以辦理期房抵押權(quán)預(yù)告登記，這樣將設(shè)定抵押房屋的征收拆遷與抵押權(quán)保護(hù)有效結(jié)合起來了。五、被征收房屋設(shè)定抵押且被法院查封的征收補(bǔ)償被征收

13、房屋設(shè)定抵押并被法院查封，政府征收視乎遇到雙重障礙：一是抵押權(quán)的阻卻；二是查封的阻卻。征收是強(qiáng)制力保障之下剝奪所有權(quán)的行為，抵押權(quán)不能對抗征收。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，法院查封的目的是為了限制查封標(biāo)的物的處分權(quán)，防止逃避債務(wù)。因公共利益的需要，人民政府可以征收查被封房產(chǎn)土地，即法院查封并不阻止政府征收。征收必將拆遷房屋收回土地使用權(quán)，并進(jìn)行公平補(bǔ)償，以房地產(chǎn)的市場評估價(jià)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，政府可以將征收補(bǔ)償金交法院處置。征收查封的房地產(chǎn)，政府應(yīng)當(dāng)更加注重完善征收程序，否則，查封法院以征收程序存在瑕疵為由，濫用追加被執(zhí)行人的權(quán)力。征收拆遷涉及多方利益博弈，在立法層面缺乏系統(tǒng)的、明確的可操作性的規(guī)定，社會

14、期待許久的國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例對該問題只字未提，需要實(shí)務(wù)部門合乎理性的、辯證的、具有內(nèi)在邏輯的適用法律法規(guī)，妥善解決征收拆遷中抵押查封疑難問題，在操作中更加規(guī)范，引導(dǎo)當(dāng)事人積極尋求司法救濟(jì)，發(fā)揮審判職能作用，力戒不立案不受理。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中

15、、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 “能 ”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十