1、南開大學(xué)生法院實 習(xí)報告各位讀友大家好，此文檔由網(wǎng)絡(luò)收集而來，歡迎您下載，謝謝首先，我想向所有為我的實習(xí) 提供幫助和指導(dǎo)的四平市中級人民法院 的工作人員和我的指導(dǎo)老師致謝，感謝你 們?yōu)槲业捻樌麑嵙?xí)所作的幫助和努力。我的實習(xí)是由南開大學(xué)法律系 和四平市中院共同安排的。通過實習(xí)， 我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實際 的工作經(jīng)驗，鞏固并檢驗了自己兩年本 科學(xué)習(xí)的知識水平。實習(xí)期間，我了解 并參與了大量民事訴訟的庭審過程，在一 些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的工作 并且對部分參與案件提出了自己的想 法。在此期間，我進一步學(xué)習(xí)了民法及 民事訴訟法，對程序問題有了更深的理解 將理論與實踐有機結(jié)合起來。我的工

2、作 得到了實習(xí)單位充分的肯定和較好的評 價。精選公文范文實習(xí)期間我主要對關(guān)于郭繼魁 與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中 興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公 司及尹杰買賣合同糾紛一案進行了深入 的研究，參加了案件審理的全過程，并 被特許參加合議庭評議。案件具體情況 如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、 中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及 尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū) 人民法院XX年4月29日作出四西民二 初字第349號民事判決。宣判后，郭繼 魁不服，提岀上訴，四平市中院于XX年7月4日立案，并依法組成合議庭， 公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、 委托代理人蓋如濤，被上訴

3、人四平市中 興經(jīng)貿(mào)有限公司委托代理人胡振儒，被 上訴人四平市中興建筑公司委托代理人 蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā) 公司委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、 委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案 精選公文范文現(xiàn)已審理終結(jié)。二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人 情況上訴人：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。法定代表人：劉連貴 委托代理人：胡振儒 被上訴人：中興建筑公司 法定代表人：劉連貴 委托代理人：蘇 軍， 被上訴人：中興房地產(chǎn)開發(fā)公 司法定代表人：吳孝貴 委托代理人：付佳賓， 被上訴人尹杰， 委托代理人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內(nèi) 容原告郭繼魁訴稱：1999年6月 7日原告與被

4、告四平市中興建筑公司簽 訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程 精選公文范文-,2/0 - b軸約6平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元,后又于1999年9月26日、9月30日分 兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市 中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交 付房屋。此房于XX年5月被被告四平 市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹 杰，是重復(fù)買賣，這種行為是無效的。 現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興 經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承 擔(dān)訴訟費。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司 辯稱：原告所述無異議。被告四平市中 興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào) 公司的委托，是合法有效的，原告是初 始買受人，交

5、付了全部房款，應(yīng)予以保 護。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公 司所簽購房合同是重復(fù)買賣行為，開發(fā) 公司發(fā)現(xiàn)重復(fù)出售后，已通知第三人解 除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn) 金，是用一輛車折抵了 20萬兀房款，是 精選公文范文無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償 第三人損失。中國大學(xué)排名被告四平市中興建筑公司辯 稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合 同合法有效，原告已按合同約定交納了 全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn) 開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復(fù)買 賣，是無效合同，不應(yīng)支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公 司在法定期限內(nèi)未做答辯。第三人尹杰訴稱：第三人于XX 年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房 銷售合同

6、是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公 司已確認了第三人的買賣關(guān)系；他們之 間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽合同 的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資 格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具 有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房 時間早于第三人買房時間，但原告與第 三人的各自買受行為不是建立在同等條 件之上，故不存在初始買受權(quán)問題，原 精選公文范文告與被告建筑公司簽訂的購房協(xié)議書 無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售 商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣 合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此 房賣給原告之前，就已給第三人換了房 款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一 種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有商

7、品房 出售許可證為由，愿將爭議房屋賣給 原告，但許可證是在 XX年7月取 得的，不能對抗以前的買賣行為。被告 開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于XX 年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán) 出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào) 公司于XX年5月17日給第三人更換了 交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被 告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三 人的意思表示，解除合同是單方行為， 是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公 司所簽購房合同是合法有效的。依照中 華人民共和國合同法第六十條、中華 人民共和國消費者權(quán)益保護法第五十 精選公文范文九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房 地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同 合法有效，

8、其買賣關(guān)系成立；被告四平 市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合 同無效，被告四平市中興建筑公司于本 判決發(fā)生法律效力之日起立即返還原告 郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43 萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔(dān)連帶上訴人郭繼魁請求撤銷原審法 院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公 司買賣商品房合同合法有效，保護上訴 人的初始買受權(quán)。其理由概括為：建筑 公司是該房屋的施工單位，出賣此房是 該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣 房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后 經(jīng)貿(mào)公司于XX年7月取得商品房銷 售許可證后，又對建筑公司買房行為 再次予以確認。郭繼魁買房是 1999年6 月

9、7日，尹杰重復(fù)買該房合同是二年后 的XX年5月，同尹杰算帳”換據(jù)”是XX精選公文范文年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司XX年7月取得 商品房銷售許可證之前。但尹杰的 購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而 對上訴人購房協(xié)議，賣房人在取得商 品房銷售許可證后又予確認。據(jù)此應(yīng) 認定初始購房合同有效，此后重復(fù)購房 合同無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、 開發(fā)公司對上訴人的上訴請求及理由無 異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌?人的損失。被上訴人尹杰辯稱：原審判決 正確，應(yīng)予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào) 公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串 通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司 簽訂的商品房銷售合同是合法有效的， 購房款已按合同

10、約定全部交齊。且被經(jīng) 貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確 認，因而尹杰的合法權(quán)益應(yīng)受到保護。四、對事實和證據(jù)的分析及認 1996年9月四平市計劃委員會精選公文范文批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)座落于四平市鐵西區(qū)英雄 大街20號：0204-39的站前批發(fā)市場項 目。項目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組 織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施 工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了購房協(xié)議書，郭繼魁購買 中興在建二期工程一層商網(wǎng)-，2/0 - 30萬元，同年9月26日、9月30日又 交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜 工程未完工，未能交付使用。b軸，建筑面積約6平方米，交付房款本文

11、來自中國科教評價網(wǎng)XX年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了商品房銷售合同，尹杰購買 中興在建二期工程一層商網(wǎng)-，2/0 -b，軸建筑面積平方米，按合同約定交 付房款萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng) 貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑 面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網(wǎng) 一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未取得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，精選公文范文 對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和 控制。XX年9月25日，在吉林揚信 律師事務(wù)所律師胡振儒的見證下，由中 興企業(yè)集團有限責(zé)任公司、經(jīng)貿(mào)公司、 開發(fā)公司三家相互關(guān)聯(lián)、又具有獨立法 人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市 場新建樓房的所有權(quán)進行了確認。三方 協(xié)商

12、一致，確認該新建批發(fā)市場樓房為 經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓 房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。XX 年7月29日經(jīng)貿(mào)公司取得商品房銷售 許可證后，對過去委托建筑公司出售 的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的 購房協(xié)議再一次進行確認。XX年9月6 日開發(fā)公司以無權(quán)岀售商網(wǎng)房屋為由， 向尹杰送達了解除商品房銷售合同通 知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強 行占有了合同約定房屋，XX年10月23 日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求 取得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：精選公文范文1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購 房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收 據(jù)。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品 房銷售合同及建筑公司出具的購房款

13、收 據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。3、批發(fā)市場新建樓所有權(quán)確認 書。4、商品房預(yù)售申報表和商品房 銷售許可證。5、開發(fā)公司給尹杰送達的通 知。6、經(jīng)貿(mào)公司確認書。7、國有土地使用證。8、產(chǎn)權(quán)確認書及移交收據(jù)。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關(guān)證據(jù)材料。五、解決糾紛的意見和理由 根據(jù)原審判決，上訴人上訴請 求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議 的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂 精選公文范文的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽 訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效， 買賣關(guān)系應(yīng)受法律保護。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認 為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商 品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應(yīng)受到 法

14、律保護。最高人民法院關(guān)于審理商品 房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋第二條規(guī)定：出賣人未取得商 品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商 品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在 起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可 以認定有效”。又根據(jù)合同法第五十 一條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn) 經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合 同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。依據(jù) 上述法律規(guī)定，當(dāng)時建筑公司作為施工 方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽 訂的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作 為投資方、開發(fā)公司作為項目開發(fā)方與 精選公文范文買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未 生效或效力待定狀態(tài)。它需要這一項目明確產(chǎn)權(quán)所有 人，

15、并由產(chǎn)權(quán)所有人申領(lǐng)商品房銷售 許可證后，對這些合同進行確認，才 能生效。因而郭繼魁與建筑公司當(dāng)時簽 訂協(xié)議時，其效力并未確定。但后來項 目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，并 取得了商品房銷售許可證，他對建筑 公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再 次進行了確認，使該協(xié)議由效力待定狀 態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié) 議雙方當(dāng)事人的買賣關(guān)系受法律保護， 因而，商品房理應(yīng)由郭繼魁所有。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品 房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規(guī) 定應(yīng)得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷 售合同時，由于產(chǎn)權(quán)所有人沒有確定， 商品房銷售許可證尚未取得，因而 其合同效力也處于待定狀態(tài)。但項目投 精選公文

16、范文資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，取得商 品房銷售許可證后，沒有對開發(fā)公司 與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確 認，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品 房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋第二條的規(guī)定，這一合同的性 質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化，由效力待定狀態(tài)， 成為無效合同。雖然當(dāng)時簽合同時的收款人是 建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)， 但由于經(jīng)貿(mào)公司當(dāng)時既不是產(chǎn)權(quán)所有 人，也不是商品房銷售許可證持有 人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。 所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán)人，取得商 品房銷售許可證后，開發(fā)公司向尹杰 下發(fā)了解除合同通知。而且，開發(fā)公司 與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與 郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，

17、依中華 人民共和國合同法的規(guī)定也屬侵害了 初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁 的初始買受權(quán)也理應(yīng)受到法律的保護。合議庭評議時還認為，造成尹 精選公文范文杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無 效，其責(zé)任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公 司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合 同時，購房款由建筑公司收取并出具發(fā) 票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收 據(jù)，因而這三家企業(yè)對房屋重復(fù)出售是 明知的。而尹杰對開發(fā)公司的重復(fù)出售 行為當(dāng)時是不知道的，買受行為是善意 的，所以，其所受到的損失理應(yīng)按照相 關(guān)規(guī)定予以賠償。最高人民法院關(guān)于審理商品 房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋第九條第一款三項規(guī)定：出賣人訂立商品房買

18、賣合同時，具有下列情 形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解 除的，買賣人可以請求返還已付房款及 利息、賠償損失，并可以請求出賣人承 擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或 者為拆遷補償安置房屋的事實”。依據(jù)這 一規(guī)定，開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購房款345, 元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng) 精選公文范文貿(mào)公司、建筑公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任。 您可以訪問中國科教評價網(wǎng)查看更多相 關(guān)的文章。由于案件牽涉關(guān)系復(fù)雜合議庭 將該案提交審判委員會，其中包括我個 人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。 審判委員會對合議庭意見大部分予以支 持，但由于對于法律條文理解不同以及 考慮多方客觀因素

19、，對第三人獲賠問題 經(jīng)激烈討論采取了其他觀點，即由于尹 杰在本案中沒有向法院請求返還和賠 償，應(yīng)另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認為，原審判 決有誤，適用法律不當(dāng)，上訴人郭繼魁 上訴有理，應(yīng)予支持。經(jīng)四平市中級人 民法院XX年第39次審判委員會討論決 定，依據(jù)中華人民共和國民事訴訟法 第一百五十三條第一款二、三項的規(guī)定, 判決：一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法 院四西民二初字第349號民事判決；二、中興建筑公司與郭繼魁簽精選公文范文訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成 立；三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹 杰簽訂的商品房銷售合同無效。一、二審案件受理費22,元，由 中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、中興經(jīng)貿(mào)公司、 中興建筑公司負擔(dān)。通過對本案的深入研究，我認為 四平市中院，認定