1、翠島花城商業(yè)建議報(bào)告、翠島區(qū)域現(xiàn)狀描述該商鋪位于翠島小區(qū)的南門，位于寧南大道上。目前周邊生活小區(qū)有郁金香花苑和花神美境郁金香花苑總戶數(shù)：1248戶；基本都入住會(huì)所：華聯(lián)超市（200川）、熟食店、餐廳、雜貨店、醫(yī)療衛(wèi)生站其余：熟食店、理發(fā)店、影碟店、足療、房產(chǎn)家政中介路邊菜場(chǎng)：品種少、價(jià)格貴、“臟、舌L、差”花神美境總戶數(shù)：750戶；入住率40%會(huì)所：幼兒園、超市（招商中）?郁金香花苑的居民不是翠島商鋪的目標(biāo)消費(fèi)客群郁金香花苑的居民以寧南拆遷戶和部分寧南低收入人群為主：整體消費(fèi)水平低；距翠島路程較遠(yuǎn)；小區(qū)生活配套基本成熟，所以該小區(qū)居民不是翠島商鋪的目標(biāo)消費(fèi)客群。?花神美境的居民不是翠島商鋪的主

2、力消費(fèi)群花神美境的居民以年輕人為主，具備一定的消費(fèi)能力，是有前往翠島消費(fèi)的可能。但隨著花神美境小區(qū)內(nèi)部商業(yè)的發(fā)展、成熟，該小區(qū)居民并不是翠島商鋪的主力消費(fèi)群。? 翠島的商業(yè)應(yīng)立足于小區(qū)本身的業(yè)主翠島周邊并無大型的商業(yè)和辦公場(chǎng)所，再結(jié)合以上兩點(diǎn)說明，目前翠島的商業(yè)應(yīng)該是面向小區(qū)、服務(wù)小區(qū)的。二、商鋪物業(yè)形態(tài)簡(jiǎn)介總建面積：卅（一樓卅、二樓卅）樓層：二層一樓A區(qū)170川，規(guī)劃經(jīng)營(yíng)快餐、藥店和洗衣店；B區(qū)180川，規(guī)劃經(jīng)營(yíng)蘇果超市；C區(qū)268川，規(guī)劃為銀行。另有一 700卅的大 型超市（浙商）正在商談中。（附圖）二樓現(xiàn)為雨花城鎮(zhèn)的翠島花城項(xiàng)目部辦公所在地，要到 2007 年底才可對(duì)外招商三、翠島社區(qū)商

3、業(yè)業(yè)態(tài)歸納1、業(yè)主對(duì)翠島社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求10 位業(yè)主在網(wǎng)上對(duì)此問題提出了自己我們對(duì)翠島的部分位業(yè)主就翠島生活配套的問題進(jìn)行了訪談，同時(shí)也有 的看法，詳情請(qǐng)見下表：翠島各商業(yè)業(yè)態(tài)支持率超市洗衣店口飯店口菜場(chǎng)、熟食、水果銀行郵局美容美發(fā)書店診所口影碟店移動(dòng)、聯(lián)通口花店糕餅店茶社家裝店煙酒店口家政服務(wù)口寵物服務(wù) 6% | | 6% 10%從上圖可以看 出，超市（26%）、 洗衣店（13%）、飯 店（10%）的業(yè)主 需求是最大的，菜 場(chǎng)、銀行、郵局也 有一定的需求量，其余業(yè)態(tài)各有需求。2、新興社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布社區(qū)商業(yè)應(yīng)該以“便民、利民、為民”為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)社會(huì)”的原則。這樣社區(qū)商業(yè)

4、的基本功能應(yīng)該涵蓋以下內(nèi)容：日常性購物、日常性餐飲、日常性服務(wù)、日常性娛樂等，如餐飲、購物、維修、美容美發(fā)、圖書音像、洗衣、數(shù)碼彩擴(kuò)、裁剪、家政服務(wù)、再生資源回收等等。如新加坡的社區(qū)商業(yè)就必備12種業(yè)態(tài)：菜場(chǎng)、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣店、理發(fā)店、快餐店、超市、書店、修理中心、公共廁所、社區(qū)活動(dòng)中心等。3、南京樓盤社區(qū)商業(yè)個(gè)案分析【東恒陽光嘉園】業(yè)態(tài)面積（川）業(yè)態(tài)面積5）業(yè)態(tài)面積（川）蘇果便利250房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)88藥房66洗衣店66嬰幼兒用品66肉食店55飯店55理發(fā)55蛋糕店50煙酒店44影碟店33竹炭器具11【萬達(dá)江南明珠】業(yè)態(tài)面積5)業(yè)態(tài)面積5)業(yè)態(tài)面積(川)蘇果便利200飯店80咖啡店50理

5、發(fā)40洗衣店40影碟店25嬰幼兒用品254、總結(jié)通過以上三點(diǎn)的描述，再加上我們對(duì)其它社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研，現(xiàn)對(duì)翠島商業(yè)業(yè)態(tài)歸納如下:超市銀行郵局飯店美容美發(fā)洗衣店書店菜場(chǎng)診所影碟店嬰幼兒用品房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)藥房茶社家裝煙酒店寵物服務(wù)家政服務(wù)花店糕餅店移動(dòng)、聯(lián)通足療保健推拿按摩健身中心電器維修辦公文具汽車飾品水果超市照相、彩擴(kuò)鹵菜店超市：如超市擴(kuò)大，可加入凈菜、水果、熟食四、對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的篩選1、開發(fā)商的規(guī)劃要求?篩去傳統(tǒng)的飯店、菜場(chǎng)開發(fā)商出于對(duì)翠島小區(qū)整體環(huán)境的考慮，不希望引進(jìn)噪音較大、油煙污染、影響環(huán)境的大型餐飲業(yè)態(tài)。我們建議飯店可引進(jìn)結(jié)合茶社性質(zhì)的茶餐廳，既沒有較大的油煙，又提供給業(yè)主就餐和休閑會(huì)客的

6、場(chǎng)所。傳統(tǒng)菜場(chǎng)有“臟、舌L、差”的缺點(diǎn)，我們建議可采取“農(nóng)改超”的方式，將凈菜、熟食、水果等擴(kuò)入超市，既 彌補(bǔ)了傳統(tǒng)菜場(chǎng)的缺點(diǎn)，又滿足了業(yè)主的生活需求? 規(guī)避藥店、洗衣店、快餐店的引入，導(dǎo)致資源的重復(fù)建設(shè) 翠島目前已經(jīng)引入了藥店、洗衣店、快餐店，開發(fā)商可能處于避免重復(fù)招商的考慮，對(duì)這三種業(yè)態(tài)的引入會(huì)有 所選擇。? 篩去寵物服務(wù)由于商鋪將引進(jìn)藥店、快餐、超市等對(duì)衛(wèi)生要求比較嚴(yán)格的業(yè)態(tài)，所以，寵物服務(wù)就不太適合在此經(jīng)營(yíng)2、商家意愿? 加大對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝等商家的招商力度由于翠島目前入住率不高，且交通狀況不佳（玉蘭路尚未開通） ，地處寧南的最南端，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，一些 服務(wù)于翠島，兼帶輻射寧南的商家

7、在招商上可能會(huì)有所阻力，如房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝等。我們建議可組織固定場(chǎng)所，采取分割攤位的方式，集中家裝公司在此經(jīng)營(yíng)。3、篩選后的業(yè)態(tài)總結(jié)：郵局書店診所影碟店嬰幼兒用品家裝茶餐廳家政服務(wù)美容美發(fā)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)花店糕餅店移動(dòng)、聯(lián)通鹵菜店健身中心水果超市汽車飾品照相、彩擴(kuò)辦公文具足療保健推拿按摩超市：如超市擴(kuò)大，可加入凈菜、水果、熟食郵局與銀行同性質(zhì)的市政配套行業(yè)，既能滿足翠島業(yè)主的需求，也可著眼于未來的寧南汽配城移動(dòng)、聯(lián)通業(yè)主需要能夠就近給手機(jī)提供充值和售后服務(wù)的配套書店滿足業(yè)主的文化需求，可集書報(bào)亭、售書、租書于 體診所翠島業(yè)主希望在感冒、發(fā)燒時(shí)能有個(gè)就近及時(shí)就醫(yī)的場(chǎng)所影碟店滿足業(yè)主在業(yè)余時(shí)間休閑、娛樂的需

8、求嬰幼兒用品翠島的業(yè)主年輕人較多，在這方面會(huì)有一定的市場(chǎng)家裝滿足業(yè)主在入住時(shí)的裝潢需求茶餐廳油煙小，環(huán)境好，菜式多，既解決了業(yè)主就餐的需求，又給業(yè)主提供了休閑會(huì)客的場(chǎng)所糕餅店無污染，方便快捷，給業(yè)主提供就餐的選擇家政服務(wù)提供保姆、鐘點(diǎn)工、接送小孩等生活服務(wù)美容美發(fā)業(yè)主認(rèn)為美容美發(fā)是小區(qū)生活必備的配套花店滿足業(yè)主送禮、裝飾家居的需求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立足翠島，服務(wù)周邊樓盤（花神美境、郁金香小區(qū)等）汽車飾品翠島有車的業(yè)主較多，他們?cè)谶@方面是有需求的超市解決居民日常生活購物的需求，如將凈菜、熟食、水果并入超市，既滿足業(yè)主的購物需求，又解決了傳統(tǒng)菜場(chǎng)的“臟、舌L、差”問題五、商鋪面積劃分及建議我們對(duì)翠島商鋪的劃

9、分建議了兩種方案，詳情見下圖:主題型商業(yè)：? 建議一：我們建議引入美容美發(fā)、足療保健、推拿按摩及健身中心的主題型商業(yè)。對(duì)這一建議，我們專門 訪談了翠島 10 位女業(yè)主，有 6位認(rèn)為美容美發(fā)這些行業(yè)是她們迫切需要的。? 建議二：我們建議組織家裝公司的集中展示洽談區(qū)，對(duì)家裝公司我們建議可采取組織固定場(chǎng)所，分割攤位 的方式，集中經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)鋪：? 我們建議引入茶餐廳和托兒所。茶餐廳滿足業(yè)主就餐和會(huì)客的需求，托兒所解決了業(yè)主工作、娛樂休閑時(shí) 的后顧之憂。因這兩種業(yè)態(tài)是服務(wù)于小區(qū)，對(duì)位置要求不高 ，且面積需求較大，因此我們建議將它們放入內(nèi)鋪。門面房：? 面對(duì)大門的門面房我們建議引入對(duì)商鋪位置要求較高的業(yè)態(tài)

10、，既服務(wù)了小區(qū)，又可輻射周邊。如花店、糕 餅店、水果超市等。? 在銀行旁邊的門面房我們建議引入影碟、房產(chǎn)中介、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)。一方面這些業(yè)態(tài)主要服務(wù)小區(qū)，對(duì) 位置要求不是太高，另一方面，它們的面積需求較小。? 商鋪北面的門面房我們建議引入純服務(wù)小區(qū)的業(yè)態(tài)，一方面它們的服務(wù)客群是小區(qū)的業(yè)主，另一方面它們對(duì)商鋪位置的要求不如其它業(yè)態(tài)強(qiáng)烈，比如診所、家電維修等。超市：? 我們建議將超市擴(kuò)大，加入凈菜、水果、熟食等，一方面方便了業(yè)主日常的生活，另一方面便于管理，解 決了傳統(tǒng)菜場(chǎng)“臟、亂、差”的問題。內(nèi)鋪：? 內(nèi)鋪引入茶餐廳和托兒所（或家裝公司） ，我們比較傾向于托兒所，這樣解決了業(yè)主工作、娛樂休閑時(shí)的

11、后 顧之憂，家裝公司我們建議可采取組織固定場(chǎng)所，分割攤位的方式，集中經(jīng)營(yíng)管理門面房：?面對(duì)大門的門面房我們建議引入對(duì)商鋪位置要求較高的業(yè)態(tài)，既服務(wù)了小區(qū)，又可輻射周邊。如花店、糕餅店、水果超市等。?在銀行旁邊的門面房我們建議引入影碟、房產(chǎn)中介、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)。一方面這些業(yè)態(tài)主要服務(wù)小區(qū)，對(duì) 位置要求不是太高，另一方面，它們的面積需求較小。?商鋪北面的門面房我們建議引入純服務(wù)小區(qū)的業(yè)態(tài)，一方面它們的服務(wù)客群是小區(qū)的業(yè)主，另一方面它們 對(duì)商鋪位置的要求不如其它業(yè)態(tài)強(qiáng)烈，比如診所、家電維修等。?各業(yè)態(tài)面積需求建議（詳情見下表）我們對(duì)這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行了針對(duì)性的調(diào)研，每種業(yè)態(tài)選取了5家店鋪，對(duì)調(diào)研

12、數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析后得出以下面積建議：各業(yè)態(tài)面積需求建議業(yè)態(tài)面積（川）業(yè)態(tài)面積5）業(yè)態(tài)面積（川）花店50洗衣店50汽車飾品50水果超市50糕餅店50家政服務(wù)50鹵菜店50辦公文具50電器維修50推拿按摩100足療保健100書店100照相、彩擴(kuò)100房產(chǎn)中介100社區(qū)診所150餐廳150美容美發(fā)250根據(jù)社區(qū)商業(yè)研究數(shù)據(jù)所得，300 700戶為小型社區(qū)，20004000戶為中型社區(qū)，1000015000戶為大型社 區(qū)?？梢姶鋶u屬于中型社區(qū)（總戶數(shù) 3000多戶），按每戶人計(jì)算，翠島總?cè)丝谠?0000人，人均商業(yè)面積應(yīng)該控制 在一川，則商業(yè)面積應(yīng)在700012000 。由此可見，翠島的商業(yè)前景還是

13、值得看好的，目前翠島只入住了300戶人家，總?cè)丝谠?000人，那商業(yè)面積應(yīng)在 7001200川。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，每千人的社區(qū)商業(yè)服務(wù)建筑面積在700910叱社區(qū)服務(wù)59464叱金融郵電60 80叱以上合計(jì)8191454川。在翠島入住率不高的情況下，招商時(shí)會(huì)遇到一定的阻力，翠島2400平米的商業(yè)體量在短期內(nèi)可能無法完全去化掉。我們建議在招商政策上給予一定的扶持六、價(jià)格建議項(xiàng)目名稱租金水平漲幅狀況翠島花城已簽約項(xiàng)目16元/ 月漲幅40%萬達(dá)江南明珠20元/ 月（去年）第二年加倍東恒陽光嘉園50元/ 月第二年55元/川月，第三年60元加月萬達(dá)江南明珠在去年的入住狀況與翠島目前比較相似，其采取了低價(jià)位的

14、招商策略，既引進(jìn)了商家，又提高 了小區(qū)的入住率。今年在入住率上升的狀況下，租金價(jià)格比去年翻了一翻。東恒陽光嘉園因?yàn)槭?.2米挑高的沿街商業(yè)，在價(jià)格上與本案可比性不大。故以翠島已簽約項(xiàng)目和江南明珠的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為基礎(chǔ)。我們對(duì)翠島商鋪的租金價(jià)格建議如下：（參見方案一和方案二的規(guī)劃圖）區(qū)域租金（元加月）區(qū)域租金（元/川月）黃色區(qū)域20紫色區(qū)域18紅色區(qū)域16綠色區(qū)域15漲幅方案一：第二年上漲30%漲幅方案一：按翠島入住率的提咼來確定漲幅，如翠島入住率提咼50%。則租金也相應(yīng)提咼50%翠島的前景看好，但由于生活配套的不足，導(dǎo)致了目前入住率不高，只有300戶入住，我們建議翠島可以通過較低價(jià)格的招商方式吸引商家進(jìn)駐，改善翠島業(yè)主的生活質(zhì)量，提高入住率。我們相信在廣大業(yè)主入住之后，翠島 的商鋪將成為旺銷熱鋪。七、年租金收入預(yù)算方案一：黃色區(qū)域：（rf）x 20 （元/月）X 12 （月）二元紫色區(qū)域：x 18X 12=元紅色區(qū)域：