1、探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制摘要：隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題愈加明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也成為影響房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場開發(fā)的重要因素，因此，要求開發(fā)項(xiàng)目必須設(shè)立專門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員或者管理部門，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的識別和管控，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)，增加經(jīng)濟(jì)效益4,一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理都是研究的重點(diǎn),本文立足于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論，對影響開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的因素進(jìn)行了系統(tǒng)的分析【摘要】當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別存在一定的缺陷，無論是在風(fēng)險(xiǎn)識別和管理的主觀意識方面還是措施控制方面，都有待提升，所以，在房地產(chǎn)行

2、業(yè)中，應(yīng)不斷加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的識別和管理。本人長期從事于房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制有一定的了解，本文就是結(jié)合多年的工作經(jīng)驗(yàn)，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征以及相關(guān)理論出發(fā)，對影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素以及控制措施進(jìn)行了分析，以供參考?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；影響因素；控制措施隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題愈加明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也成為影響房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場開發(fā)的重要因素。通過對實(shí)際狀況的調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，目前我國大多的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，并且在主觀能動性與風(fēng)險(xiǎn)識別意識方面都存在不同程度的問題，對風(fēng)險(xiǎn)識別和控制的能力有待提高。只

3、有做好項(xiàng)目開發(fā)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，才能更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)得健康發(fā)展。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制基本理論1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)階段存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有多種特征，分別是客觀存在性、不確定性、收益共存性以及相對復(fù)雜性和分散轉(zhuǎn)移性1。下面分別對這幾種特性進(jìn)行簡要的說明：開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在性主要是由房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段所具有的性質(zhì)和財(cái)務(wù)活動的具體狀況決定的；不確定性主要是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，不能事前確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)的大?。幌鄬?fù)雜性則是針對造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因而言的，由于原因的復(fù)雜性導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就具有一定的復(fù)雜性；收益共存性

4、則是針對收益和風(fēng)險(xiǎn)而言的，二者在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段是共同存在的，并且呈現(xiàn)一定的比例關(guān)系；分散轉(zhuǎn)移性則是指可以利用一定的手段將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險(xiǎn)的危害降到最低，一般采用的手段包含轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和分散風(fēng)險(xiǎn)等。1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵與風(fēng)險(xiǎn)管理理論1.2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵。當(dāng)前，各個(gè)企業(yè)需要認(rèn)真分析與對待的問題之一就是風(fēng)險(xiǎn)控制，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的重要內(nèi)容，就是要對企業(yè)自身就可以控制的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避2。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開發(fā)階段存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能科學(xué)的予以識別和控制，就會給企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展造成難以控制的負(fù)面影響，甚至?xí)韲?yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。1.2.2 風(fēng)險(xiǎn)管理理論。通常風(fēng)險(xiǎn)管理的類型主要包含以下幾個(gè)

5、方面，即技術(shù)引導(dǎo)型、財(cái)務(wù)導(dǎo)向型、人文導(dǎo)向型，它們所側(cè)重的點(diǎn)不同，技術(shù)引導(dǎo)型主要是針對技術(shù)管理的；財(cái)務(wù)導(dǎo)向型則是強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)對財(cái)務(wù)的影響；人文導(dǎo)向型則是注重應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和行為。針對企業(yè)內(nèi)部可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行識別、評價(jià)和衡量之后再制定相應(yīng)的措施，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，并且盡量采用更加科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、合理的方法實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險(xiǎn)的控制，這樣才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)管理提供更加科學(xué)的控制策略。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素分析2.1外部環(huán)境因素。1）市場因素：最近幾年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管理力度逐漸加大，這就在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度，但是，從總體的角度觀察，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是以較為緩慢的速度在發(fā)展

6、，其財(cái)務(wù)活動、財(cái)務(wù)管控方式等也在進(jìn)行改變，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的的需求狀況仍然在一定程度上影響著開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)活動；2）政策因素：目前，我國已經(jīng)采取了一定的措施來控制房價(jià)的過快增長，這就在一定上影響了銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款方針，房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得更多的發(fā)展資金，就不得不加大融資力度，這就極大的增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3。3）金融因素：如果金融市場的狀況不好，就可能會出現(xiàn)銀行資金供不應(yīng)求的現(xiàn)象，這就增加了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資的難度，同時(shí)也給就給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制增加了難度；相反，如果金融市場的整體狀況優(yōu)良，銀行的資金就會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，這便有利于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行資金融合，能夠較為順暢的獲得經(jīng)營資

7、金，進(jìn)而也就能夠更好的對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。2.2內(nèi)部環(huán)境因素。1）經(jīng)營水平限制：由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步相對較晚，并且在規(guī)模和實(shí)力上都比較弱，存在機(jī)構(gòu)管理水平不高、風(fēng)險(xiǎn)控制意識不強(qiáng)的問題，特別是針對企業(yè)內(nèi)部資金流動的管理存在一定的缺陷，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部資金流動風(fēng)險(xiǎn)較大；2）資金因素：隨著金融政策和信貸政策的不斷緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)融資的難度逐漸加大，如何迅速的完成融資則是房地產(chǎn)行業(yè)得以發(fā)展的重要因素，同時(shí)，房地產(chǎn)的資金回收狀況與其銷售狀況和資金回流的速度有著直接的關(guān)系，良好的資金回收可以在一定程度上幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得后期發(fā)展的資金。房地產(chǎn)行業(yè)的市場供需狀況和購買者的心理預(yù)期狀況直接影響

8、著房地產(chǎn)行業(yè)的銷售形勢，如圖1所示，是近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)面積和銷售狀況的變化趨勢。3）融資成本高：在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)階段，部分項(xiàng)目的規(guī)模如果超過了融資需求，就迫使企業(yè)不得不增加融資的途徑，并且投入的成本會明顯增加，這就極大的提高了房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本，也就增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施3.1 提高管理意識。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目開發(fā)責(zé)任人要建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識，并且在全公司倡導(dǎo)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意言哉，盡量做到在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)能夠針對性的識別風(fēng)險(xiǎn)，為更好的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制提供基礎(chǔ)，并且形成風(fēng)險(xiǎn)管理意識也是做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的

9、重要手段。3.2 分散資金風(fēng)險(xiǎn)。為了實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有大局觀念，從企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展角度出發(fā)，建立內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的時(shí)候，可以選擇購買相應(yīng)的工程保險(xiǎn)，通過這種方式降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。3.3 開展專門風(fēng)險(xiǎn)管理。行業(yè)的性質(zhì)在一定程度上決定了風(fēng)險(xiǎn)管理特殊性，也就是只能針對開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，很難建立系統(tǒng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。因此，要求開發(fā)項(xiàng)目必須設(shè)立專門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員或者管理部門，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的識別和管控，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)，增加經(jīng)濟(jì)效益4。3.4 建立應(yīng)急計(jì)劃。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，必須要制定相

10、應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和應(yīng)急處理措施，通過建立專門的應(yīng)急計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全過程控制5。同時(shí)，應(yīng)急計(jì)劃在內(nèi)容上應(yīng)該包括各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性、造成的損失、相應(yīng)溝通處理的部署狀況等內(nèi)容，與此同時(shí)，還要在運(yùn)行過程中不斷加強(qiáng)對應(yīng)急計(jì)劃的完善和更新。3.5 加強(qiáng)合同管理。在進(jìn)行合同簽訂的時(shí)候，要對合同進(jìn)行全面的審核，明確合同中權(quán)利雙方的義務(wù)關(guān)系，最大程度的降低由合同簽訂帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對合同的管理主要可以從以下兩方面著手：一方面，可以在合同中明確各項(xiàng)條款內(nèi)容，并且進(jìn)行謹(jǐn)慎的審核；另一方面要注重對合同條款的履行，嚴(yán)格按照合同要求進(jìn)行工作，避免因合同糾紛造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四、結(jié)語一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理都是研究的重點(diǎn)，本文立足于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論，對影響開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的因素進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特點(diǎn)，因?yàn)檫M(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有緊密的聯(lián)系，所以，在進(jìn)行具體風(fēng)險(xiǎn)控制的時(shí)候，要不斷的提高風(fēng)險(xiǎn)意識，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，完善風(fēng)險(xiǎn)處置措施，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更加科學(xué)的控制。【參考文獻(xiàn)】1 霍藝葳.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制研究D.內(nèi)蒙古大學(xué)，