1、一、問答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。請(qǐng)問：1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況？2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述？（二）甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后，甲公司對(duì)原

2、設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000萬元。請(qǐng)問：若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些？（三）某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500綠地，并拆除一幢面積為900的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面？二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答

3、案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000，其中建設(shè)用地面積4500，代征地面積500，規(guī)劃建筑面積為15000。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價(jià)款和3%的契稅，取得了國(guó)有土地使用證。至2009年10月18日，該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于2009年10月18日的抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價(jià)為6650元/，且按每月1%遞增；平均投資利

4、潤(rùn)率為8%,貸款年利率為7.47%,折現(xiàn)率為10%.1.下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是（    ）。A.在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時(shí)才可以設(shè)定抵押C.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置D.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先受償順序?yàn)橘彿靠?、建筑工程款、銀行債權(quán)2.若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià)，下列關(guān)于投資利潤(rùn)率選取的表述中，正確的是（    ）。（二）甲公司擁有一宗面積為80000的工業(yè)用地，地上建有面積為50000的廠房及10000的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已

5、將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。5.甲公司因申請(qǐng)抵押貸款委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值，受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)（    ）。C.按工業(yè)用途評(píng)估廠房?jī)r(jià)值，按辦公用途評(píng)估自用辦公樓價(jià)值D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價(jià)，然后予以綜合6.受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，正確的思路是（    ）。A.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估，廠房?jī)r(jià)值按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價(jià)等進(jìn)行評(píng)估B.按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評(píng)估各部分房地產(chǎn)的價(jià)值C.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估，廠房和辦公樓按

6、照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價(jià)按照住宅用地評(píng)估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估7.如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為（    ）。（三）甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。8.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是（    ）。A.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明

7、晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓B.估價(jià)對(duì)象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變D.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題9.對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí)，一般不重點(diǎn)分析的因素是（    ）。10.該宗房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為（    ）。三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）四

8、、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月30日六、價(jià)值定義房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)（一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范1.中華人民共和國(guó)物權(quán)法。2.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法。3.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。4.中華人民共和國(guó)土地管理法。5.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。6.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法。7.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。（二）委托方提供的有關(guān)資料（略）（三）估價(jià)方掌握的有關(guān)資料1.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房

9、地產(chǎn)交易資料。2.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。3.國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī)。4.其他政策文件等。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：1.合法原則（略）。2.最高最佳使用原則（略）。3.替代原則（略）。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（略）。九、估價(jià)方法因估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，周邊同類項(xiàng)目市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)同類項(xiàng)目交易價(jià)格、市場(chǎng)租金及租賃過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，故本次采用市場(chǎng)法、收益法兩種方法進(jìn)行估價(jià)。綜合兩種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。兩種估價(jià)方法定義如下：（略）。十、估價(jià)結(jié)果（略）十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）十三、風(fēng)險(xiǎn)

10、提示（略）十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價(jià)方法選用（略）六、估價(jià)測(cè)算過程（略）（一）市場(chǎng)法市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域市場(chǎng)同類項(xiàng)目售價(jià)等數(shù)據(jù)組見下表：（略）。根據(jù)替代原則，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，選取以下三個(gè)項(xiàng)目作為可比實(shí)例：

11、可比實(shí)例A:銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號(hào)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27，建筑面積為98741.45，地上二十層，地下二層，交易單價(jià)為17272元/（按建筑面積計(jì)算，下同），交易時(shí)間為2009年4月?？杀葘?shí)例B:新新大廈，位于金融街C區(qū)2號(hào)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77，建筑面積為34198.63，地上十五層，地下二層，交易單價(jià)為16700元/，交易時(shí)間為2007年10月?？杀葘?shí)例C:中正大廈，位于金融街D區(qū)3號(hào)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56，建筑面積為83773，地上二十三層，地下三層，交易單價(jià)為17578元/，交易時(shí)間

12、為2008年5月。附  件（略）四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過四個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）。以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部

13、分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值

14、、規(guī)模大小：一般地說，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。綜合分析以上影響因素，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià)值要低，預(yù)計(jì)約為評(píng)估價(jià)值的70%左右。參 考 答

15、案一、問答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）答：1.復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。（二）答：1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象

16、抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。2.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。4.購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購買價(jià)值會(huì)有差異。（三）答：1.政府應(yīng)對(duì)占用的小區(qū)500綠地進(jìn)行賠償，

17、依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時(shí)，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。2.中華人民共和國(guó)物權(quán)法第四十二條規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對(duì)被拆除的900的住宅樓的業(yè)主（或產(chǎn)權(quán)人）依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)（含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi)）、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)（針對(duì)住房困難的

18、低收入家庭的）等。二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處 40分參考答案：1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說明。2.致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。3.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說明（或者說給出了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值但沒有給出抵押價(jià)值）。4.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說明。5.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹。6.估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況介紹或說明。7.估價(jià)對(duì)象中缺現(xiàn)狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況（含地下第三層）等。8.估價(jià)依據(jù)中缺房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見。9.估價(jià)原則中缺謹(jǐn)慎原則。10.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析。11.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車庫的說明。12.市場(chǎng)法計(jì)算