1、購房合同基礎概念及相關問題注意購房合同基礎概念：1. 建筑容積率建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī) 劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算 面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是 根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計算 建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車 庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所 有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。規(guī)劃建設用地面積是 指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設區(qū)內(nèi)的道路面 積、綠地面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等。2. 綠化率房地產(chǎn)商通

2、常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介 紹，這也是一個不準確、不規(guī)范的用詞。在國家關于園林綠化的 用語中，準確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠 地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距 建筑外墻1. 5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3 米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。 綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的 影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所第1頁共1頁 以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售 樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。購房合同相關問題注意：簽訂商品房買

3、賣合同時，最好使用建設部和國家工商行政管 理總局制訂的商品房買賣合同示范文本。由于示范文本 是政府機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務 關系，因此，采用示范文本簽訂合同有利于保護購房人的合 法權益。但切不可認為采用示范文本就萬事大吉，即使采用 示范文本簽訂商品房買賣合同，購房時也應注意以下幾個問 題。1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式 商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā) 商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷 售房屋倘未取得預售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷 售，俗稱內(nèi)部認購；另一種情況是開發(fā)商已取得

4、預售許可證或者銷 售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求 購房人簽訂認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時 間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購 款。第一種情況的認購書第1頁共1頁由于我國城市房地產(chǎn)管理法和商品房銷售管理辦法 都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而 依據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制 性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效 的。但最高人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1 日起施行的關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問 題的解釋（以下簡稱最高法院解釋）第2條

5、規(guī)定：出賣人未 取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應 當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有 效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，如 果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書肯定是 無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購 書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況 一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)相同。第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的 要件，主要是看合同條款是否完備。最高法院解釋第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂 等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品

6、房買賣 合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié) 議應當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中 大多數(shù)認購書都不具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的 商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何？最高第1頁共1頁 法院解釋并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從最高法院解釋 第5條的規(guī)定，反推出不具備商品房銷售管理辦法第十六條 規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書，就必然沒有法律效 力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該 認購書未滿足合同應具備的基本條款，不具有法律效力。2、補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)示范文本 所訂立的商品房

7、買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議， 該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種 補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、 不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公 共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責 條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關文件 批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期 交付房屋，開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋， 而不用承擔延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建 筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因 此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議

8、，先將補充協(xié)議拿回 來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對 其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人 的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護第1頁共1頁 購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那 么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商 品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告 等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、 圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房 買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀

9、請，不 能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖 不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛 假廣告的責任。根據(jù)廣告法第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣 告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合 法權益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔 民事責任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤 導，就要及時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請 人民法院要求責任方賠償損失。同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的商品房廣告發(fā)布暫行 規(guī)定也對房地產(chǎn)廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現(xiàn)的內(nèi) 容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題

10、。不 過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā) 商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部 分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。第1頁共1頁4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板 間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當購房人要求退 房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房"或“樣品房''，設置 的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣 板房不一致時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事 實并不如此。商品房銷售管理辦法第31條明確規(guī)定，開發(fā)商 設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、

11、設備及裝修與 樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房 一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買 賣合同的，購房人可以根據(jù)合同法關于重大誤解的規(guī)定，請 求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同（變更還是撤銷購房 合同由購房人進行選擇）。5、質(zhì)量問題。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的 竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現(xiàn) 質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應 同時向購房人交付住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書， 這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成 部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事 實并非如此。第1頁共1頁商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證 每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人 所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書和 住宅使用說明書關于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂， 側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì) 量問題。根據(jù)最高法院解釋第12條和第13條第1款的規(guī)定，在 下列情況下，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權要求解除合同并要 求賠償損失：房屋主體結(jié)構質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付 使用后，房屋主體結(jié)構質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴