1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)估價公司估價質(zhì)量管理制度為維護(hù)利益和各方當(dāng)事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，保證估價報告質(zhì)量，做到估價結(jié)果的客觀、公正、科學(xué)、合理，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范和國家、省市的相關(guān)規(guī)定，制訂評估質(zhì)量管理制度。             一、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理                 為促進(jìn)估價業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場調(diào)查、歸納分析等方法搜集整

2、理必要的估價技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括：             1. 各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格；             2.    土地基準(zhǔn)地價、征地補(bǔ)償費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及配套文件；             3.    房屋重置價格及配套文件；         &

3、#160;   4.    新建房屋造價水平及成本費(fèi)用構(gòu)成；             5.    城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及配套文件；             6.    其他地方性規(guī)定等資料。 二、評估技術(shù)操作要求1、業(yè)務(wù)受理 接受委托之前，應(yīng)對委估項(xiàng)目的估價風(fēng)險進(jìn)行初步預(yù)測，著重從以下幾點(diǎn)把握： 1)  委托方是否對將來的估價結(jié)

4、論提出明顯不合理的要求； 2)  委托方提供的權(quán)證及相關(guān)資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價報告的假設(shè)與限制條件中對資料失實(shí)的責(zé)任已作說明）； 3)  項(xiàng)目的技術(shù)難度與委托方的時間要求； 4)  預(yù)計應(yīng)收、實(shí)收評估費(fèi)與評估成本的比較； 5)  預(yù)計該業(yè)務(wù)可能對公司的聲譽(yù)帶來的不利或有利影響。特別強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁以個人名義承接業(yè)務(wù)；嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；不得隨意對委托人或當(dāng)事人作出任何有損公司利益和聲譽(yù)的承諾。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。 通過對估價風(fēng)險初步預(yù)測，對存在較大風(fēng)險的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)部門對可預(yù)見的估價風(fēng)險要及時上報，經(jīng)

5、公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。 2.  擬定估價作業(yè)方案 主要包括擬選定的估價技術(shù)路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。對技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時間緊迫的估價項(xiàng)目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。 3. 實(shí)地勘察實(shí)地勘察是估價程序中正確認(rèn)識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項(xiàng)目類型，存檔的估價報告必須附有房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關(guān)人員在勘察表上簽字4. 估價方法選用 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，對同一對象進(jìn)行估價，宜選用兩種以上的估價方法（城市房屋拆遷評估按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），有條件

6、采用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要估價方法。5. 估價結(jié)果確定 重點(diǎn)是當(dāng)采用不同估價方法時的估價結(jié)果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結(jié)果達(dá)到客觀、公正、合理。 6.  估價報告撰寫 各業(yè)務(wù)部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式。 估價報告的撰寫形式，應(yīng)根據(jù)估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種?？蓞⒄找韵聵?biāo)準(zhǔn)采用： 1)  固定式報告 a)  類似交易實(shí)例較多的單套普通住宅估價； b)  類似交易實(shí)例較多的成套商業(yè)門面估價； c)  評估價值在1

7、00萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產(chǎn)估價； d)  對整體房地產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)分割的分戶報告； e)   城市房屋拆遷評估的分戶報告。 2)  自由式報告 a)  評估價值在100萬元以上的各種類型房地產(chǎn)估價； b)  司法鑒定類估價； c)  房地產(chǎn)糾紛類估價； d)  析產(chǎn)、分割的房地產(chǎn)整體估價； e)  城市房屋拆遷類整體房地產(chǎn)估價； f)  當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議而申請復(fù)核的房地產(chǎn)估價； g)  無法搜集類似交易實(shí)例、用途特殊單一的各類房地產(chǎn)估價

8、；7.  估價報告的組成和內(nèi)容 1)  估價技術(shù)報告要求： a)  固定式報告的技術(shù)報告，主要體現(xiàn)實(shí)例來源和測算過程，并對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情按季度進(jìn)行市場背景分析。 b) 自由式報告的技術(shù)報告，要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行分析和測算。 2) 報告的編號和要求： 公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下：xx估字（200X）第（XXXX）號             3)  報告及附件的紙張必須A4紙打印或復(fù)印。 8.  估價報告的復(fù)核：具體要求見“三、估價報告的復(fù)核制度”。9

9、. 估價報告交付 房地產(chǎn)估價報告一般只交付委托方估價結(jié)果報告，技術(shù)報告存檔。報告交付時，應(yīng)由委托方在簽收欄內(nèi)簽字。 出具報告的份數(shù)要求： 1)  技術(shù)報告一份； 2)  結(jié)果報告的份數(shù)，一般根據(jù)估價目的和當(dāng)?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求： 課稅2份；抵押2份；拆遷、拍賣均為3份。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。10. 估價報告存檔。 11.  完善業(yè)務(wù)流程單。12.   估價操作項(xiàng)目總結(jié)：僅適應(yīng)于自由式估價報告，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準(zhǔn)確把握的技術(shù)問題、項(xiàng)目的特殊性及對報告的

10、整體評價進(jìn)行總結(jié)。三、估價報告的復(fù)核制度 為保證估價報告的質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)審核程序，固定式報告必須有專人全面復(fù)核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內(nèi)容先行復(fù)核，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，方可出具正式估價報告。 公司對自由式報告主要從以下幾方面進(jìn)行審核： 1) 格式與完整性； 2)   技術(shù)路線選擇是否正確、界定、描述； 3)   估價對象環(huán)境因素、界定、描述； 4)    市場背景； 5)    評估方法選擇運(yùn)用； 6) &

11、#160;  技術(shù)參數(shù)選擇； 7)    文字； 8)    整體。 四、估價報告的質(zhì)量要求和質(zhì)量問題定期公布制度1. 評估報告的質(zhì)量要求 對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準(zhǔn)確，并有良好的包裝質(zhì)量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計）。嚴(yán)禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。 2. 估價報告質(zhì)量問題的定期公布制度 公司每季度不定期對各業(yè)務(wù)部門的估價報告質(zhì)量進(jìn)行檢查，對把關(guān)不嚴(yán)、出現(xiàn)質(zhì)量問題

12、的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布，并給相關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)處罰；對質(zhì)量管理到位、技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟块T，對相關(guān)人員將予以表彰。五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度 1. 評估報告的臺帳建立 要建立格式和內(nèi)容一致的估價報告微機(jī)登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項(xiàng)目名稱、委托人、評估項(xiàng)目、項(xiàng)目規(guī)模、估價時點(diǎn)、估價結(jié)果等事項(xiàng)，其欄目要與房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用檔案中的“估價項(xiàng)目基本情況”內(nèi)容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。 估價報告的臺帳建立，應(yīng)自接受委托時開始逐項(xiàng)登記。2. 估價報告的歸檔備案估價報告交付后，應(yīng)及時歸檔備案，并采用微機(jī)存檔和書面存檔兩種方式。 1)   微機(jī)存檔的估價報告，應(yīng)包括以下內(nèi)容： a)  房地產(chǎn)估價結(jié)果報告； b)  房地產(chǎn)估價技術(shù)報告； c)    現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。 2)    書面存檔的估價報告，下列資料必須完善： a)    房地產(chǎn)估價委托書； b)