1、    住宅底商租賃法律風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范陳桂平【學(xué)科分類】合同法【出處】本網(wǎng)首發(fā)【摘要】隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的多樣化，新型建筑類型也逐步呈現(xiàn)，住宅底商租賃就是其中一種，新事物的出現(xiàn)亦伴隨著新的法律問題的出現(xiàn)，住宅底商租賃的特殊性在于以住宅底商為載體，同步體現(xiàn)出債與物權(quán)的法律特性。本文就住宅底商租賃的前述兩大法律屬性做初淺分析，以求了解該新型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提出本人風(fēng)險(xiǎn)防范措施之拙見。【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；房屋租賃；住宅底商；相鄰權(quán)【寫作年份】2010年【正文】       

2、 引言     商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，其作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)或以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括住宅底商、購物中心、超級(jí)購物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓的統(tǒng)稱。而住宅底商作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式之一，是指位于住宅等建筑物底層(可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層)的商用鋪位。當(dāng)然，有些學(xué)者認(rèn)為住宅底商還包括屬于住宅

3、建筑物的“裙樓”，即屬于住宅建筑物的附屬房屋，一般層數(shù)較低，大都為一至三層，全部是商業(yè)用途。在此，本文不做深究。住宅底商可出售也可租賃，但本文僅探索其租賃過程中涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范。住宅底商的租賃在法律層面上的特殊性體現(xiàn)在其一方面是體現(xiàn)出債的特性，另一方面，由于其建筑結(jié)構(gòu)上的特點(diǎn)使得住宅底商的經(jīng)營者與住宅權(quán)利人形成相鄰關(guān)系，即體現(xiàn)了物權(quán)特性，本文所探索的也正是這兩大方面，但重點(diǎn)是討論其債的特性。     一、 住宅底商租賃債的法律風(fēng)險(xiǎn)分析及防范     （一）、住宅底商招商期間的法律風(fēng)險(xiǎn)  &#

4、160;  住宅底商開發(fā)商為了盡快回籠資金往往急于將住宅底商出租，因此容易在追求高出租率的同時(shí)降低對(duì)市場(chǎng)定位、物業(yè)招租條件的分析研究，從而可能引發(fā)下列若干風(fēng)險(xiǎn)：     1、無法按期交付住宅底商的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同一般中都會(huì)約定住宅底商交付的期限，而這一條件很可能在招商期間就作為廣告宣傳內(nèi)容之一，雖然商業(yè)廣告在法律上一般認(rèn)為是要約邀請(qǐng)，但如果商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約的條件則可能被認(rèn)定為要約，承租人以此進(jìn)行承諾并簽訂認(rèn)租協(xié)議，雖未簽訂正式租賃合同，但出租人未能按期交付住宅底商以供承租人二次裝修或開業(yè)經(jīng)營，則可能導(dǎo)致相關(guān)法律責(zé)任的產(chǎn)生。在此，出租人對(duì)于

5、住宅底商的交付期限必須預(yù)留一定的靈活性及主動(dòng)性。     2、開業(yè)期限的法律風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)踐中，住宅底商的開業(yè)期限的確定比較困難，除了諸多方面的利益的博弈外，還受到一些不可控因素的影響，比如政府的行政管理措施等。從出租人角度需要考慮的問題包括：預(yù)定出租率是否能夠完成，工程能否順利竣工并通過驗(yàn)收，承租人對(duì)商鋪的接收入駐是否能按時(shí)完成，如何確保承租人在開業(yè)日統(tǒng)一對(duì)外營業(yè)等等。從承租人角度需要考慮的問題包括：二次裝修能否完成并通過驗(yàn)收，承租人屆時(shí)能否取得經(jīng)營資質(zhì)，其他營業(yè)條件是否已具備等等。上述情況的存在，導(dǎo)致開業(yè)日能否順利開業(yè)成為商場(chǎng)的重大風(fēng)險(xiǎn)。因此，出租人在綜合

6、考慮影響開業(yè)日的各方面因素后必須預(yù)留處理意外情況的期限，慎重決定開業(yè)日的暫定期限。同時(shí)通過合同約定的方式，將住宅底商統(tǒng)一開業(yè)日設(shè)定為出租人根據(jù)住宅底商整體對(duì)外營業(yè)條件自主決定并以合理方式宣布的日期，并設(shè)定出租人在開業(yè)日負(fù)有對(duì)外營業(yè)的義務(wù)，如出租人違反則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但對(duì)于住宅底商的市場(chǎng)定位是招引個(gè)體商戶的，則有關(guān)開業(yè)的期限問題則可更加靈活，因?yàn)閭€(gè)體商戶的開業(yè)未必需要在時(shí)間上進(jìn)行統(tǒng)一。     3、交付標(biāo)準(zhǔn)的法律風(fēng)險(xiǎn) 滿足商業(yè)用途需要的交付標(biāo)準(zhǔn)與住宅交付標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，主要體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付上，尤其是對(duì)于對(duì)餐飲或健

7、身等業(yè)態(tài)而言，水電負(fù)荷、空調(diào)功率、隔油池、排風(fēng)/排水設(shè)施以及承租人的特別需求等均需在事先有明確的準(zhǔn)備。配套設(shè)施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任也要事先考慮?？紤]出租人交付標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)承租人的二次裝修做出考慮，以便于承租人順利裝修盡早對(duì)外營業(yè)。實(shí)務(wù)中出租人交付商鋪的標(biāo)準(zhǔn)通常也是租期結(jié)束后承租人返還商鋪的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)此也需提前加以考慮，主要在租賃合同中對(duì)交付的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)約定或者將交付條件作為附件加以列明。     4、住宅底商房屋用途的法律風(fēng)險(xiǎn) 出租人在經(jīng)營住宅底商時(shí)要明確房屋產(chǎn)權(quán)證所規(guī)定的該房屋用途。在做產(chǎn)權(quán)登記時(shí)須明確住宅底商的房屋用途為商業(yè)，避

8、免因用途的不明確或不恰當(dāng)導(dǎo)致承租人無法獲得工商登記，因?yàn)橛行┕ど叹謺?huì)以房屋用途不確定為由拒絕辦理承租人的營業(yè)執(zhí)照。     5、其他招租風(fēng)險(xiǎn) 住宅底商周圍商圈的變化以及政府規(guī)劃的調(diào)整，往往也會(huì)導(dǎo)致不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，因此，在對(duì)外招商時(shí)尤其是在租賃合同中，必須對(duì)政策層面、商圈變化所帶來的租賃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行告知且約定在合同中，以獲得日后前述風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)違約責(zé)任的豁免。     （二）、簽約期間的法律風(fēng)險(xiǎn)     隨著招商的開展，隨之而來的便是簽訂正式的租賃合同，實(shí)務(wù)中常見下列幾種風(fēng)險(xiǎn)：&

9、#160;    1、資信的審查問題簽約雙方對(duì)租賃的住宅底商需要審查的包括雙方的資質(zhì)，房屋的共有問題、優(yōu)先購買權(quán)問題、抵押?jiǎn)栴}以及房屋的權(quán)利狀況問題。     有些住宅底商出租人為了通過引進(jìn)大品牌的承租人從而提供同區(qū)域商品房的價(jià)值及銷售吸引力。然而，在此過程中須防范“大品牌、小代理”的問題，即名義上承租人為著名商品或服務(wù)的經(jīng)營者，但實(shí)際上有可能是假冒品牌或者皮包公司。對(duì)此，出租人在關(guān)注品牌優(yōu)勢(shì)時(shí)應(yīng)該注重對(duì)對(duì)方經(jīng)營資質(zhì)的審查。     2、免租期法律風(fēng)險(xiǎn)問題  

10、60;  一般租賃合同尤其是商業(yè)地產(chǎn)方面為了吸引承租人都會(huì)給一定裝修的免租期，而此階段有些出租人便未將前述免租期作為租賃合同的租賃期限的一部分加以約定，從而導(dǎo)致此階段雙方法律關(guān)系的不確定，這種不確定性往往可能導(dǎo)致如在裝修期間出現(xiàn)安全事故的責(zé)任界定不清或者承租人毀約時(shí)房屋恢復(fù)原狀的責(zé)任不清等情況。鑒于此，應(yīng)當(dāng)將前述給予承租人的免租期納入正式租賃期限之中，通過租賃合同的約定來防范前述風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。     3、住宅底商的商業(yè)保險(xiǎn)問題     鑒于住宅底商的實(shí)際使用人為承租人且住宅底商與一般獨(dú)立的商鋪有所區(qū)別的是

11、其往往跟商品房存在相鄰關(guān)系，因此，如果住宅底商發(fā)生安全事故尤其是火災(zāi)，則可能損害不僅是住宅底商部分，還更可能禍及上述的商品房，由此帶來的賠償責(zé)任將是不可估量的，雖然租賃合同中可以對(duì)此事故引發(fā)的責(zé)任進(jìn)行約定及界定，然而，基于合同的相對(duì)性，其約定無法對(duì)抗第三人，故而可能會(huì)導(dǎo)致出租人對(duì)因承租人使用過程中發(fā)生的安全事故承擔(dān)連帶責(zé)任。為此，即使在承租人就前述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了投保，出租人也應(yīng)當(dāng)綜合考慮購買相關(guān)保險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)保險(xiǎn)的相關(guān)原則及相對(duì)性，承租人投保所保障的也是其自身財(cái)產(chǎn)，因此在發(fā)生前述安全事故尤其是火災(zāi)時(shí)，出租人的財(cái)產(chǎn)并不能得到保護(hù)。鑒于此，建議出租人考慮如下險(xiǎn)種：A.財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表

12、中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)、風(fēng)暴、暴雨、洪水、水災(zāi)、凍災(zāi)、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆發(fā)、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；B.第三者責(zé)任險(xiǎn)，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。出租人在購買上述保險(xiǎn)的同時(shí)，還應(yīng)要求承租人在裝修過程中應(yīng)購買相應(yīng)裝修系列保險(xiǎn)，規(guī)避在裝修過程中的風(fēng)險(xiǎn)損失。     4、承租期間主體變更問題     實(shí)踐中，有些承租人需要將住宅底商作為其工商

13、營業(yè)地，因簽約時(shí)項(xiàng)目尚未取得大產(chǎn)證而無法通過工商部門的登記許可。類似的承租人往往會(huì)采取由一家已成立公司或個(gè)人作為簽約主體，待新經(jīng)營主體登記手續(xù)完成后，再由新經(jīng)營主體替換原簽約主體作為商鋪的承租主體。前述情況將可能出現(xiàn)承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓、合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓等法律問題，對(duì)此，需要事先在租賃合同中加以約定并配合采取簽署補(bǔ)充協(xié)議、結(jié)算費(fèi)用或重新簽署租賃合同等手續(xù)，從而依法完成承租主體的變更。     5、對(duì)拖欠租金的承租人采取停水、停電及停止供暖的法律問題     對(duì)于拖欠租金的承租人能否進(jìn)行停水、停電及停止供暖的措施應(yīng)該具體問

14、題具體分析。首先，如果供水、供電及供暖的簽約主體為出租人與政府相關(guān)部門，由于前述合同的權(quán)利義務(wù)承受人為出租人，而承租人只是基于租賃合同而轉(zhuǎn)而享有相關(guān)的權(quán)利以及承擔(dān)的義務(wù)。對(duì)此，源于出租人的法律地位以及租賃合同的約定，出租人有權(quán)按照租賃合同的約定采取相應(yīng)的違約懲罰措施，但需要注意的是，出租人在采取前述措施時(shí)，應(yīng)當(dāng)事前通知承租人，這是基于合同法相關(guān)法律原則的要求以及保護(hù)市場(chǎng)交易的需要，否則，出租人雖然有正當(dāng)理由采取停止供水、供電及供暖的措施仍有可能因此涉訴。其次，如果承租人和政府相關(guān)部門直接簽訂了水、電、暖氣使用合同的話，承租人作為使用人與自來水公司、電力公司、供暖公司存在用水、用電、供暖合同，商

15、戶用水、用電或使用暖氣的權(quán)利受法律保護(hù)。此時(shí)，如果出租人擅自停水、停電或停止供暖造成了承租人損失，則應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。     6、房屋租賃登記備案的法律風(fēng)險(xiǎn)問題     城市房地產(chǎn)管理法第五十三條以及城市房屋租賃管理辦法滌十三條明確規(guī)定了房屋租賃應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃的登記備案是國家基于房屋租賃合同標(biāo)的物的特殊性，為了進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)所進(jìn)行的行政管理行為，不涉及對(duì)租賃合同效力的法律評(píng)價(jià)。其主要作用在于三個(gè)方面：一是防止非法房屋的出租；二是防止國家稅收的流失；三是方便國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，

16、在司法實(shí)踐中，登記備案還具有證明租賃合同的效力的作用。雖然房屋租賃合同的登記備案規(guī)定作為一種管理性規(guī)范不影響租賃合同的法律效力，但是為了避免因此而受到國家相關(guān)行政部門的行政處罰，建議出租人或承租人在綜合考慮利弊得失后依法進(jìn)行登記備案。     7、解除租賃合同并強(qiáng)行收回房屋和處理承租人遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)問題     房屋租賃合同一般都會(huì)約定單方解除權(quán)的條件，即承租人在拖欠租金達(dá)到一定金額和期限時(shí)出租人享有單方解除權(quán)，其權(quán)利的行使僅需通知承租人而無需獲得其同意。但實(shí)踐中往往出現(xiàn)承租人不予理睬或拒絕騰空房屋，此時(shí)出租人

17、大都會(huì)采取強(qiáng)制收回房屋的措施。但這種強(qiáng)制收回房屋的行為雖有正當(dāng)理由但卻伴隨著一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，如拖欠租金的承租人丟失有關(guān)物品為由反訴出租人呢？因?yàn)閺谋举|(zhì)上講，出租人僅對(duì)承租人承租場(chǎng)所的物品享有限制處理的權(quán)利，從法理層面可以歸屬到自力救濟(jì)的范疇，但自立救濟(jì)需要符合一定的條件且容易產(chǎn)生糾紛。對(duì)此，本人認(rèn)為可借鑒法院查封或扣押財(cái)產(chǎn)的司法措施的做法，也可以借助公證或律師見證的形式。首先，在滿足租賃合同解除權(quán)的條件下，向承租人快遞解除租賃合同通知書，在解除合同通知書中寫明承租人自動(dòng)騰退房屋的最后期限，如超過期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)做好如下證據(jù)保留準(zhǔn)備：第一，邀

18、請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過程進(jìn)行公證；第二，聘請(qǐng)律師作為見證，并對(duì)承租人的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將承租人的遺留物品妥善保管并書面通知承租人留存物品的地點(diǎn)和清單。另外，在租賃合同中出租人必須就類似問題出現(xiàn)時(shí)約定享有處理承租人遺留物品的權(quán)利，通過合同約定和前述措施來防范承租人的抗辯甚至反訴。     二、住宅底商租賃物權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)分析及防范     在分析完住宅底商涉及的有關(guān)債的法律風(fēng)險(xiǎn)后，基于其建筑特性而形成的與商品房的相鄰關(guān)系，在此進(jìn)一步分析因其相鄰權(quán)的限制而帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。從法律層面來說，相鄰權(quán)是對(duì)相鄰各方所有權(quán)或他物權(quán)的最低限制，根據(jù)物權(quán)法第七十七條的規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。因此，出租人尤其是開發(fā)商在出售商品房時(shí)應(yīng)該在商品房買賣合同中聲明住宅底商的商業(yè)用途且讓購買者確認(rèn)。在經(jīng)營住宅底商時(shí)，