1、保定市主城區(qū)土地級別與基準地價使用技術(shù)手冊保定市國土資源局保定市國土資源利用事務(wù)中心二O一八年七月、人前言基準地價反映的是某一區(qū)域一定時期的地價標準，具有非常強的時效性和現(xiàn)勢性，而主城區(qū)現(xiàn)執(zhí)行的基準地價體系是2012年發(fā)布實施的。近年來我市經(jīng)濟快速發(fā)展，戰(zhàn)略地位和城市價值實現(xiàn)新提升，土地利用格局和地價水平發(fā)生了很大變化，特別是局部區(qū)域變化較大。同時，土地供應(yīng)中逐步出現(xiàn)了醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、體育等細分用途的土地以及地下空間的土地需求。為了滿足我市新的發(fā)展形勢和隨之而來日益復(fù)雜的土地市場的實際需求，必須對上一輪城鎮(zhèn)土地定級與基準地價成果進行全面調(diào)整、更新和完善。按照省國土資源廳和市政府工作安排部

2、署，我市開展了主城區(qū)新一輪土地級別與基準地價更新工作。2018年4月27日，更新成果在市土地管理委員會第二十六次全體會議上審議通過，5月9日舉行了成果聽證，6月15日，通過河北省國土資源廳組織的驗收，7月28日，市政府在保定日報發(fā)布保定市人民政府關(guān)于公布實施保定市主城區(qū)土地級別與基準地價更新成果的通告，基準地價更新成果正式實施?；鶞实貎r是區(qū)域平均價格，是在全市域范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或均質(zhì)地域的土地,按照商服、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)四種用途,分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格?；鶞实貎r是政府法定公示地價,在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格形成的過程中發(fā)揮

3、作用,在城市更新，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級等方面,以及民生領(lǐng)域公益性項目,基準地價具有更強的指導意義?；鶞实貎r的發(fā)布有利于提升政府地價管理的精細化程度,有助于公眾了解城市地價空間分布規(guī)律,引導土地資源的合理配置和節(jié)約集約利用?；鶞实貎r充分體現(xiàn)價值主導原則,注重反映土地使用功能的完善引起的地價變化,是對一個時期土地市場價格水平的客觀審慎反映。市國土資源局嚴格遵循城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(GBT18507-2001)、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T185082001),以“政府主導、專家參與、專業(yè)實施、廣泛論證”的模式，對北京市、邯鄲市、廊坊市、無錫市及嘉興市等地區(qū)的基準地價工作進行調(diào)研，拓寬了視野，進

4、一步創(chuàng)新了工作思路和工作方法，并多次組織研討會對成果進行討論、修改和完善。本輪土地級別劃分在深入分析原有定級資料的基礎(chǔ)上，從保定市具體實際出發(fā)，充分體現(xiàn)板塊區(qū)域優(yōu)勢，改變土地級別“同心圓”向外擴散的傳統(tǒng)表達方式。商住用地既考慮規(guī)劃布局又兼顧熱點發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢，劃定商服六個級別、住宅六個級別；工業(yè)用地促進園區(qū)集聚發(fā)展和中心區(qū)退城需求，劃定工業(yè)三個級別；公共管理與公共服務(wù)用地考慮了區(qū)域功能完善、城市基礎(chǔ)配套，劃定六個級別?；鶞实貎r確定突出維護市場穩(wěn)定，引導扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。商住用地把握兩個主要原則：一是區(qū)域平衡，保證近似區(qū)域的同類地價水平一致。二是維護土地市場相對穩(wěn)定。保護市場秩序，保持價格水平相對平穩(wěn)

5、。工業(yè)用地以降低工業(yè)企業(yè)成本，便于優(yōu)質(zhì)項目落地為主。公共管理與公共服務(wù)用地主要是考慮同一產(chǎn)業(yè)類型的不同市場定位和投資預(yù)期，分為營利性和非營利性兩類，精準扶持和引導相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。基準地價體系進一步完善，滿足供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革和日益豐富的土地市場需求。一是首次推出樓面地價體系，從空間上體現(xiàn)土地價格，解決了現(xiàn)行基準地價下同一區(qū)域不同容積率地塊間地價差異不明顯的問題，為改變用途、改變?nèi)莘e率等已出讓土地補交地價款提供了依據(jù)，提高了成果的實用性。二是新增公共管理與公共服務(wù)用地十個二級分類體系，實現(xiàn)土地精細化管理，滿足了我市醫(yī)療衛(wèi)生、老年公寓等用途的出讓需求。三是新增劃撥用地權(quán)益價格體系，有利于保證原劃撥土

6、地使用權(quán)權(quán)益人的合法利益、土地收儲及劃撥土地入市補交出讓金政策的實施。四是新增地下空間基準地價體系，為促進地空間的合理利用，有效提升土地資源的承載能力提供了基礎(chǔ)。一、更新范圍1二、土地級別與基準地價更新的技術(shù)思路2（一）土地級別更新的技術(shù)思路2（二）基準地價評估的技術(shù)思路2三、城區(qū)各類用地土地級別邊界落實4（一）商服用地土地級別界線（見表1）4（二）住宅用地土地級別界線（見表2）5（三）工業(yè)用地土地級別界線（見表3）6（四）公共管理與公共服務(wù)用地土地級別界線（見表4）7四、各類用地基準地價8（一）基準地價內(nèi)涵8（二）商服、住宅和工業(yè)用地基準地價成果9（三）公共管理與公共服務(wù)用地基準地價成果10

7、（四）商服用地二級分類地價測算12（五）地下空間價格權(quán)修正系數(shù)13（六）撥用地基準地價修正系數(shù)13五、相關(guān)參數(shù)14（一）重置單價、殘值率、耐用年限14（二）還原利率14（三）土地開發(fā)費用14六、修正體系1515213336東至京珠高速公路和高鐵線路，南至規(guī)劃南外環(huán)，西至西外環(huán)，北至北三環(huán)和土地利用總體規(guī)劃有條件建設(shè)區(qū)邊界線。土地總面積為332.758平方公里，具體范圍如圖1所示。圖1保定市主城區(qū)土地級別與基準地價更新范圍圖二、土地級別與基準地價更新的技術(shù)思路(一)土地級別更新的技術(shù)思路根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(GB/T18507-2014)，結(jié)合保定主城區(qū)實際發(fā)展狀況，土地定級采用分類定級的方

8、式，運用“以多因素綜合評定法為主，結(jié)合地價監(jiān)測區(qū)段，并利用市場交易樣點地價和地價監(jiān)測標準宗地評估價格校核為輔”的方法?？紤]上輪基準地價土地定級成果，結(jié)合主城區(qū)的發(fā)展和最新城市規(guī)劃成果，通過實地校核和邀請熟悉保定市主城區(qū)土地利用現(xiàn)狀的專家召開征詢會議，對土地級別的范圍、邊界、級別進行修訂調(diào)整，最終確定商服、住宅及工業(yè)用地土地級別。通過研究各類公共管理與公共服務(wù)用地的行業(yè)收益水平及對區(qū)位的敏感程度，確定其所參照用途的土地級別。(二)基準地價評估的技術(shù)思路遵循城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T18508-2014)，結(jié)合保定市主城區(qū)土地市場具體特點，估價采用的技術(shù)方法是：在土地定級的基礎(chǔ)上，利用城市地價動態(tài)

9、監(jiān)測數(shù)據(jù)以及土地市場交易資料，運用收益還原法、剩余法、成本逼近法等方法評估宗地地價；采用值域檢驗方法、經(jīng)濟計量檢驗、數(shù)理統(tǒng)計等方法對樣點地價進行檢驗；采用樣點地價平均法測算出不同用途各土地級別的平均地價，最終綜合確定不同用途各土地級別的基準地價。公共管理與公共服務(wù)用地主要是考慮同一產(chǎn)業(yè)類型的不同市場定位和投資預(yù)期，將公服項目分為營利性和非營利性兩類。營利性公服產(chǎn)業(yè)基準地價在征地成本基礎(chǔ)上加上合理的政府收益確定，遠低于同級別商住等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地價格水平，目的是保障優(yōu)質(zhì)公服產(chǎn)業(yè)的落地與發(fā)展。非營利性公服產(chǎn)業(yè)基準地價主要考慮征地成本，低于營利性同類基準地價水平，目的是大力支持城市基礎(chǔ)配套及滿足

10、人民文化，生活品質(zhì)提高的現(xiàn)實需求。劃撥權(quán)益價格按照近幾年劃撥土地補辦出讓手續(xù)、補交出讓金樣本及土地成本價格資料，核算評估基準日劃撥土地使用權(quán)價格、劃撥土地使用權(quán)價格與出讓價格的比例關(guān)系。保證原劃撥土地使用權(quán)權(quán)益人的合法利益、土地收儲及劃撥土地入市補交出讓金政策的實施。地下空間土地使用權(quán)價格修正體系主要包含地下商服用地、車庫、倉儲用地，結(jié)合保定實際情況，通過收集相同區(qū)域內(nèi)地上與地下商服、車庫等用地出租、出售案例，采用收益還原法與剩余法分別計算地上與地下空間土地價格，確定價格修正體系。三、城區(qū)各類用地土地級別邊界落實（一）商服用地土地級別界線（見表1）表1保定市主城區(qū)商服用地土地級別界線土地級別級

11、別界線I級（6.8226平方公里）華光路翠園街鉆石街報社胡R裕隆街白化東路陽光大街西美大街西大街小大街k城大街西域胡RJ府學后街一興華路一一畝泉河一朝陽大街一百花西路一勝利南巷一勝利巷一五四西路一朝陽大街b一西路一高廟街一盛興西路一學秀街一中廉良街一隆興路一錦秀街一華光路II級（31.7938平方公里）兩片1、恒源路一陽光北大街一北堤路一鐵路一天鵝中路一陽光北大街學東風中路一紅旗大街一天威路一樂凱大街一恒源路2復(fù)興東路一東二環(huán)東風東路一東二環(huán)一復(fù)興東路田級（69.6644平方公里）兩片1、風彩路一允許建設(shè)區(qū)邊界一北三環(huán)一恒祥北大街一北二環(huán)一學學街科夕E街護城河規(guī)劃路東一環(huán)二豐東路鐵拓k城南大街

12、一新太行路一樂凱南大街一侯河一平安大街一鐵路一風能街一北二環(huán)一工業(yè)路一風彩路，扣除一二級范圍。2-允許建設(shè)區(qū)邊界一定級邊界一京珠高速公路一允許建設(shè)區(qū)邊界IV級（92.3653平方公里）馬坊路一定級邊界一北二環(huán)一允許建設(shè)區(qū)邊界一京珠高速公路一城水河東一環(huán)規(guī)劃路護城河科夕E街學夕E街北一環(huán)學祥北大街一北三環(huán)一允許建設(shè)區(qū)邊界一風彩路一工業(yè)路一北二環(huán)一風能街一鐵路一平安大街一侯河一樂凱南大街一新太行路一長城南大街一護城河一侯河一定級邊界一復(fù)興西路一護城河一鐵城一允許建設(shè)區(qū)邊界一馬坊路V級（72.7333平方公里）三片1-漕河南路一定級邊界一馬坊路一定級邊界一漕河南路2-北三環(huán)一規(guī)劃路一鐵路一西堤路一復(fù)

13、興西路一四三環(huán)一北三環(huán)3勝長城南大街一鐵路一二豐路一清水河一止級邊界一南堤路一東城環(huán)同保路跌坨長城用大街廣將坨連池用大街廣女城益民路廣濟路樂凱用大街南一環(huán)西一環(huán)規(guī)劃二豐路西延一西二環(huán)一侯河一西堤路一南堤路一長城南大街VI級（59.3783平方公里）定級范圍內(nèi)，其余土地。表2保定市主城區(qū)住宅用地土地級別界線土地級別級別界線I<27.351平方公里）三片1-恒源路一陽光北大街一北堤路一鐵路一復(fù)興中路一天鵝中路一陽光北大街一白花西路一向陽大街一恒源路2復(fù)興東路一東二環(huán)東風東路一東二環(huán)一復(fù)興東路3西大街一小大街一紅旗大街一天威東路一玉二人街一二豐路一永華用大街一天威路一恒祥閘大街一西大街II級（

14、54.6026平方公里）風米路一規(guī)劃瑞祥大街一北三環(huán)一恒祥北大街一北二環(huán)一學苑街科如街涓水河規(guī)劃路東一環(huán)二十東路鐵路朝陽南大街一天威路一樂凱大街一風米路田級（71.6572平方公里）兩片1-三級一片圍繞二級中心向外延伸，長城南大街一新太行路一樂大南大街候河平女大街鐵路風目匕街北一環(huán)工業(yè)路馬坊路一規(guī)劃瑞祥大街一現(xiàn)狀路一現(xiàn)狀路一北三環(huán)一允許建設(shè)區(qū)邊界一京珠高速一允許建設(shè)區(qū)邊界一定級邊界一規(guī)劃路一東二環(huán)，扣除一二級范圍。2-盛興西路一西堤路一東風路西延一西二環(huán)一盛興西路IV級（70.5813平方公里）四級圍繞三級中心向外延伸，大級邊界一漕河南路一定級邊界一規(guī)馬路一鐵路一西堤路一復(fù)興路西延一西二環(huán)一大

15、威西路一西堤路馬南堤路一定級邊界，扣除一至三級范圍。V級（84.3687平方公里）三片1-漕河南路一定級邊界一漕河南路2-天威西路一西堤路一南堤路一定級邊界一高保路一長城南大街馬廣濟路一允許建設(shè)區(qū)邊界一安泰街一一零七國道一西二環(huán)一規(guī)馬路一西二環(huán)一大威西路3-北三環(huán)一規(guī)劃路一鐵路一西堤路一復(fù)興路西延一西三環(huán)一北三環(huán)VI級（24.1969平方公里）定級范圍內(nèi)，其余土地。表3保定市主城區(qū)工業(yè)用地土地級別界線土地級別級別界線控制區(qū)（16.5385平方公里）盛興路一恒祥北大街一七一中路一長城大街一天威路一樂凱大街一七一西路一向陽大街一盛興西路禁建區(qū)（2.742平方公里）I<22.161平方公里）三

16、片1-北二環(huán)一陽光北大街一北二環(huán)一勵駿街一北二環(huán)2-東二環(huán)一允許建設(shè)區(qū)邊界一定級邊界一復(fù)興路一東二環(huán)一規(guī)劃北二環(huán)東延一東二環(huán)3、七一東路一京珠局速公路一東風路一東二環(huán)b一東路II級（164.706平方公里）三片1-南一環(huán)益民街廣將路樂凱用大街級邊力安全街南一環(huán)2-大威西路一開發(fā)區(qū)邊界一候河一大汲店街一大威西路3、漕河南路規(guī)劃路瑞祥大街北堤路鐵路止級邊界東二環(huán)規(guī)劃北一.環(huán)東延東一環(huán)共路與珠同速公路允許建設(shè)區(qū)邊界一定級邊界一南堤路一西堤路一鐵路一規(guī)劃路一定級邊界一漕河南路，其中扣除一級土地、控制區(qū)和禁建區(qū)。田級（126.610平方公里）定級范圍內(nèi)，其余土地。（四）公共管理與公共服務(wù)用地土地級別界線

17、（見表4）表4保定市主城區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地土地級別界線土地級別級別界線I<27.351平方公里）三片1-恒源路一陽光北大街一北堤路一鐵路一復(fù)興中路一天鵝中路一陽光北大街一白花西路一向陽大街一恒源路2復(fù)興東路一東二環(huán)東風東路一東二環(huán)一復(fù)興東路3西大街一小大街一紅旗大街一天威東路一玉二人街一二豐路一永華用大街一天威路一恒祥閘大街一西大街II級（54.6026平方公里）風米路一規(guī)劃瑞祥大街一北三環(huán)一恒祥北大街一北二環(huán)一學苑街科如街涓水河規(guī)劃路東一環(huán)二十東路鐵路朝陽南大街一天威路一樂凱大街一風米路田級（71.6572平方公里）兩片1-三級一片圍繞二級中心向外延伸，長城南大街一新太行路一樂大

18、南大街候河平女大街鐵路風目匕街北一環(huán)工業(yè)路馬坊路一規(guī)劃瑞祥大街一現(xiàn)狀路一現(xiàn)狀路一北三環(huán)一允許建設(shè)區(qū)邊界一京珠高速一允許建設(shè)區(qū)邊界一定級邊界一規(guī)劃路一東二環(huán)，扣除一二級范圍。2-盛興西路一西堤路一東風路西延一西二環(huán)一盛興西路IV級（70.5813平方公里）四級圍繞三級中心向外延伸，大級邊界一漕河南路一定級邊界一規(guī)馬路一鐵路一西堤路一復(fù)興路西延一西二環(huán)一大威西路一西堤路馬南堤路一定級邊界，扣除一至三級范圍。V級（84.3687平方公里）三片1-漕河南路一定級邊界一漕河南路2-天威西路一西堤路一南堤路一定級邊界一高保路一長城南大街馬廣濟路一允許建設(shè)區(qū)邊界一安泰街一一零七國道一西二環(huán)一規(guī)馬路一西二環(huán)一

19、大威西路3-北三環(huán)一規(guī)劃路一鐵路一西堤路一復(fù)興路西延一西三環(huán)一北三環(huán)VI級（24.1969平方公里）定級范圍內(nèi)，其余土地。上述級別界線描述僅供參考，最終以各類用地級別基準地價圖所載級別界線為準四、各類用地基準地價（一）基準地價內(nèi)涵1、商服用地基準地價內(nèi)涵：設(shè)定商服用地基準地價的評估基準日為2018年1月1日，容積率為2.5，開發(fā)程度為“七通一平”（宗地外通路、通電、通訊、排水、供水、供暖、供氣及宗地內(nèi)場地平整），土地使用年期為40年，土地使用權(quán)價格為出讓樓面地價，樓面地價以元/建筑平方米表示。2、住宅用地基準地價內(nèi)涵：設(shè)定住宅用地基準地價的評估基準日為2018年1月1日，容積率為2.5，開發(fā)程

20、度為“七通一平”（宗地外通路、通電、通訊、排水、供水、供暖、供氣及宗地內(nèi)場地平整），土地使用年期為70年，土地使用權(quán)價格為出讓樓面地價，樓面地價以元/建筑平方米表示。3、工業(yè)用地基準地價內(nèi)涵：設(shè)定工業(yè)用地基準地價的評估基準日為2018年1月1日，容積率為1.0，開發(fā)程度為“七通一平”（宗地外通路、通電、通訊、排水、供水、供暖、供氣及宗地內(nèi)場地平整），土地使用年期為50年，土地使用權(quán)價格為出讓地面地價，地面地價以元/平方米表示。4、公共管理與公共服務(wù)用地基準地價內(nèi)涵：設(shè)定公共管理與公共服務(wù)用地基準地價的評估基準日為2018年1月1日；科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地的土地容積率為2.5，機關(guān)團體用地、新聞

21、出版用地、文化設(shè)施用地的土地容積率為2，社會福利用地、教育用地、體育用地、其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地1.5，一般公用設(shè)施用地1.0；開發(fā)程度為“七通一平”（宗地外通路、通電、通訊、排水、供水、供暖、供氣及宗地內(nèi)場地平整）；土地使用年期為50年；土地使用權(quán)價格為出讓地面地價；地面地價以元/平方米表示。（二）商服、住宅和工業(yè)用地基準地價成果表6保定市主城區(qū)商服、住宅和工業(yè)用地基準地價表土地級別基準地價'I級n級出級IV級V級V1級商服用地樓向基準地價（元/建筑平方米）300428152422192615371231地向基準地價（力兀/畝）500.72469.22403.68320.97256

22、.12205.22上下限樓向基準地價（元/建筑平方米）3755-28542962-27032785-21252207-17911906-14601515-960住宅用地樓向基準地價（元/建筑平方米）27952401190715171212954地向基準地價（力兀/畝）465.89400.15317.76252.78202.04158.94上下限樓向基準地價（元/建筑平方米）3494-25712761-22332384-17161836-13351454-10791182-859工業(yè)用地地向基準地價（元/平方米）787695574地向基準地價（力兀/畝）52.4846.3238.27上下限地面基

23、準地價（元/平方米）976-701775-610645-524（三）公共管理與公共服務(wù)用地基準地價成果表7保定市主城區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地基準地價表（地面地價）土地用途類別I紉II級III級IV級V級V1級元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝元/平方米力兀/畝元/平方米萬元/畝元/平方米力兀/畝機關(guān)團體用地/、區(qū)分1509100.57139392.88128885.84116777.79105470.2593662.42新聞出版用地營利性1765117.681590106.03146797.79132688.38119379.55107371.55非營利性123482.24

24、115577.00106270.8196364.2387158.0678152.08教育用地營利性1884125.601711114.061579105.27142895.22128785.80115176.71非營利性131487.58119379.54110173.4099666.4089759.8380253.48科研用地營利性1973131.521790119.331652110.12149499.60134689.74122181.39非營利性138992.59126084.00116377.52105270.1194863.1786057.30醫(yī)療衛(wèi)生用地營利性2100140.01

25、1912127.481765117.681597106.48144095.98132588.32非營利性143795.78130887.21120880.50109372.8498565.6690660.42社會福利用地營利性1698113.171553103.55143495.63129986.58116377.5399266.11非營利性119579.66110573.69102268.1192661.7483655.7675850.51文化設(shè)施用地營利性1765117.681590106.03146797.79132688.38119379.55107371.55非營利性123482.2

26、4115577.00106270.8196364.2387158.0678152.08體育用地營利性1604106.91148098.64136791.15123982.60111974.5897164.71土地用途類別I紉II級III級IV級V級V1級元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝元/平方米力兀/畝元/平方米萬元/畝元/平方米力兀/畝非營利性113575.68105270.1495963.9186757.8279753.1174549.64一般公用設(shè)施用地/、區(qū)分104469.5896864.5589559.6882254.8176550.9870947.29其他公用

27、設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地營利性2274151.582124141.611965131.001783118.881613107.51143195.39非營利性138992.59126084.00116377.52105270.1194863.1786057.30公園與綠地不區(qū)分104469.5896864.5589559.6882254.8176550.9870947.29說明：（1）一般公用設(shè)施用地包括消防、環(huán)衛(wèi)、公用設(shè)施維修等用地；其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地包括供水、排水、污水處理、供電、供熱、供氣、郵政及電信營業(yè)網(wǎng)點用地。（2）公共管理與公共服務(wù)用地修正體系參考住宅用地修正體系。（四）商服用地二級分

28、類地價測算1、對二級分類用途的說明商服用地基準地價測算的主要對象是零售商業(yè)用地，根據(jù)全國土地分類標準，商服用地還包括批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地、娛樂用地、其它商服用地。用地分類來源見下表：表8用地分類一級類二級類含義編碼名稱編碼名稱05商服用地指主要用于商服、服務(wù)業(yè)的土地。0501零售商業(yè)用地以零售功能為主的商鋪、商場、超市、市場和加油、加氣、充換電站等的用地0502批發(fā)市場用地以批發(fā)功能為主的市場用地0503餐飲用地飯店、餐廳、酒吧等用地0504旅館用地賓館、旅館、招待所、服務(wù)型公寓、度假村等用地0505商務(wù)金融用地指商務(wù)服務(wù)用地，以及經(jīng)營性的辦公場所用地.包括寫字樓、商

29、業(yè)性辦公場所、金融活動場所和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公場所；信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)、廣告?zhèn)髅降扔玫?506娛樂用地指劇院、音樂廳、電影院、歌舞廳、網(wǎng)吧、影視城、仿古城以及綠地率小于65%的大型游樂等設(shè)施用地0507其它商服用地指零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館、商務(wù)金融、娛樂用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地。包括洗車場、洗染店、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場所、賽馬場、高爾夫球場、廢舊物資回收站、機動車、電子產(chǎn)品和日用產(chǎn)品修理網(wǎng)點、物流營業(yè)網(wǎng)點，及居住小區(qū)及小區(qū)級以下的配套的服務(wù)設(shè)施等用地2、二級分類地價測算零售商業(yè)用地=商服用地基準地價M批發(fā)市場用地=商服用地基準地價0.850餐飲用地=

30、商服用地基準地價0.872旅館用地=商服用地基準地價0.872商務(wù)金融用地基準地價=商服用地基準地價0.923娛樂用地=商服用地基準地價>0.75其他商服業(yè)用地基準地價=商服用地基準地價>0.830（五）地下空間價格權(quán)修正系數(shù)表9保定市主城區(qū)基準地價地下空間價格權(quán)修正系數(shù)地下空間用途地下樓層地下空間修正系數(shù)（商服一級、二級）地卜空間修正系數(shù)（商服三級、四級、五級、六級）總樓層所在樓層樓層修正系數(shù)平均每層修正系數(shù)樓層修正系數(shù)平均每層修正系數(shù)地下商服一層地下A層0.500.500.400.40二層地下A層0.400.330.300.25地下第二層0.250.20三層地下A層0.300.

31、200.200.13地下第二層0.200.15地下第三層0.100.05地下倉庫一一0.200.200.100.10地下車庫一一0.100.100.100.101、適用范圍：該修正系數(shù)應(yīng)用于地下空間經(jīng)營性用地;2、地下一至三層參上，三層以上不再計費。（六）劃撥用地基準地價修正系數(shù)表10劃撥用地基準地價修正系數(shù)土地用途I級II級III級IV級V級V1級商服用地0.450.470.490.530.570.6住宅用地0.450.470.50.530.560.58工業(yè)用地0.570.590.6五、相關(guān)參數(shù)（一）重置單價、殘值率、耐用年限表11保定市房屋重置單價、殘值率、耐用年限標準表單位：元/平方米，

32、類別一類二類三類四類結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)等級二等二等重置價1800160014001300850600耐用年限6050504010殘值率0240（二）還原利率表12還原利率表單位：土地用途土地還原利率房屋還原利率商服用地6.738.73住宅用地6.038.03工業(yè)用地5.687.68（三）土地開發(fā)費用表13保定市主城區(qū)土地開發(fā)費用表單位：元/平方米通平程度通路供水通電通訊排水供熱供氣土地平整合計三通一平50203025125四通一平5020301525140五通一平502030152525165K通,平50203015254025205七通一平50203015254030252

33、35六、修正體系（一）商服用地宗地地價區(qū)位因素修正體系1、I級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正I級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)表因素因子優(yōu)較優(yōu)較劣劣繁華程度距市級商服中心距離3.7501.8750.000-0.375-0.750距區(qū)級商服中心距離3.0001.5000.000-0.300-0.600商服中心功能齊備度3.0001.5000.000-0.300-0.600交通便捷度道路類型2.7501.3750.000-0.275-0.550距公交站點距離1.7500.8750.000-0.175-0.350臨街狀況臨街狀況3.2501.6250.000-0.325-0.650宗地形狀與面積宗地

34、形狀與面積1.5000.7500.000-0.150-0.300人口狀況人流量4.5002.2500.000-0.450-0.900城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展方向1.5000.7500.000-0.150-0.300I級商服用地宗地地價修正幅度說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)較劣劣繁華程度距市級商服中心距離<200m200-500m500-900m900-1300m>1300m距區(qū)級商服中心距離<200m200-400m400-700m700-1000m>1000m商服中心功能齊備度齊備較齊備較差差交通便捷度道路類型200米有混合型主干道300米內(nèi)有混合型主干道米300米內(nèi)有生活型主干道、交

35、通型次干道300米內(nèi)有混合型次干道、生活型次干道支路距公交站點<50m50-100m100-150m150-200m>200m距離臨街狀況臨街狀況十字路口丁字路口臨主街臨次街不臨街宗地形狀與面積宗地形狀與面積面積適中，且形狀規(guī)則便與利用面積對土地利用較為有利，形狀規(guī)則適于利用面積對土地利用無不良影響，形狀規(guī)則不影響使用面積較小，形狀不規(guī)則不影響使用面積過小，形狀不規(guī)則影響使用人口狀況人流量人流量大人流量較大人流里較小人流量小城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展方向商服業(yè)商辦商住住宅工業(yè)2、II級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正n級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)表因素因子優(yōu)較優(yōu)T較劣劣繁華程度距市級商服中

36、心距離1.2000.6000.000-0.300-0.600距區(qū)級商服中心距離0.9600.4800.000-0.240-0.480商服中心功能齊備度0.9600.4800.000-0.240-0.480交通便捷度道路類型0.8800.4400.000-0.220-0.440距公交站點距離0.5600.2800.000-0.140-0.280臨街狀況臨街狀況1.0400.5200.000-0.260-0.520宗地形狀與面枳宗地形狀與面枳0.4800.2400.000-0.120-0.240人口狀況人流量1.4400.7200.000-0.360-0.720所規(guī)劃區(qū)域發(fā)展方向0.4800.24

37、00.000-0.120-0.240n級商服用地宗地地價修正幅度說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)較劣劣繁華程度距市級商服中心距離<200m200-500m500-900m900-1300m>1300m距區(qū)級商服中心距離<200m200-400m400-700m700-1000m>1000m商服中心功能齊備度齊備較齊備較差差交通便捷度道路類型200米有混合型主干道300米內(nèi)有混合型主干道米300米內(nèi)有生活型主干道、交通型次干道300米內(nèi)有混合型次干道、生活型次干道支路距公交站點距離<50m50-100m100-150m150-200m>200m臨街狀況臨街狀況十字路口丁字

38、路口臨主街臨次街不臨街宗地形狀與面積宗地形狀與面積面積適中，且形狀規(guī)則便與利用面積對土地利用較為有利，形狀規(guī)則適于利用面積對土地利用尢/、良影響，形狀規(guī)則不影響使用面積較小，形狀不規(guī)則不影響使用面積過小，形狀不規(guī)則影響使用人口狀況人流量人流里大人流量較大人流里較小人流量小城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展方向商服業(yè)商辦商住住宅工業(yè)3、田級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正田級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)表因素因子優(yōu)較優(yōu)較劣劣繁華程度距市級商服中心距離2.2501.1250.000-1.020-2.040距區(qū)級商服中心距離1.8000.9000.000-0.816-1.632商服中心功能齊備度1.8000.9000

39、.000-0.816-1.632交通便捷度道路類型1.6500.8250.000-0.748-1.496距公交站點距離1.0500.5250.000-0.476-0.952臨街狀況臨街狀況1.9500.9750.000-0.884-1.768宗地形狀與面積宗地形狀與面積0.9000.4500.000-0.408-0.816人口狀況人流量2.7001.3500.000-1.224-2.448城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展方向0.9000.4500.000-0.408-0.816田級商服用地宗地地價修正幅度說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)較劣劣繁華程度距市級商服中心距離<1600m1600-2700m2700-380

40、0m3800-4900m>4900m距區(qū)級商服中心距離<500m500-1300m1300-2100m2100-2900m>2900m商服中心功能齊備度齊備較齊備較差差交通便捷度道路類型300米有混合型主干道500米內(nèi)有混合型主干道米500米內(nèi)有生活型主干道、交通型次干道500米內(nèi)有混合型次干道、生活型次干道支路距公交站點距離<50m50-100m100-150m150-200m>200m臨街狀況臨街狀況十字路口丁字路口臨主街臨次街不臨街宗地形狀與面積宗地形狀與面積面積適中，且形狀規(guī)則便與利用面積對土地利用較為有禾L形狀規(guī)則適于利用面積對土地利用無小良影響，形狀規(guī)

41、則不影響使用面積較小，形狀不規(guī)則不影響使用面積過小，形狀不規(guī)則影響使用人口狀況人流量人流里大人流量較大人流里較小人流量小城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展方向商服業(yè)商辦商住住宅工業(yè)4、IV級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正IV級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)表因素因子優(yōu)較優(yōu)F較劣劣繁華程度距市級商服中心距離3.7501.8750.000-0.525-1.050距區(qū)級商服中心距離3.0001.5000.000-0.420-0.840商服中心功能齊備度3.0001.5000.000-0.420-0.840交通便捷度道路類型2.7501.3750.000-0.385-0.770距公交站點距離1.7500.8750.00

42、0-0.245-0.490臨街狀況臨街狀況3.2501.6250.000-0.455-0.910宗地形狀與向積宗地形狀與面積1.5000.7500.000-0.210-0.420人口狀況人流量4.5002.2500.000-0.630-1.260所規(guī)劃區(qū)域發(fā)展方向1.5000.7500.000-0.210-0.420IV級商服用地宗地地價修正幅度說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)較劣劣繁華程度距市級商服中心距離<2800m2800-4100m4100-5400m5400-6700m>6700m距區(qū)級商服中心距離<800m800-1600m1600-2400m2400-3200m>32

43、00m商服中心功能齊備度齊備較齊備較差差交通便捷度道路類型400米有混合型主干600米內(nèi)有混合型主干道米600米內(nèi)有生活型主干道、交通型次干600米內(nèi)有混合型次干道、生活型次干支路道道道距公交站點距離<50m50-100m100-150m150-200m>200m臨街狀況臨街狀況十字路口丁字路口臨主街臨次街不臨街宗地形狀與面積宗地形狀與面積面積適中，且形狀規(guī)則便與利用面積對土地利用較為有禾L形狀規(guī)則適于利用面積對土地利用尢/、良影響，形狀規(guī)則不影響使用面積較小，形狀不規(guī)則不影響使用面積過小，形狀不規(guī)則影響使用人口狀況人流量人流量大人流量較大人流里較小人流量小城市規(guī)戈IJ區(qū)域發(fā)展方向

44、商服業(yè)商辦商住住宅工業(yè)5、V級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正V級商服用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)表因素因子優(yōu)較優(yōu)較劣劣繁華程度距市級商服中心距離3.6001.8000.000-0.375-0.750距區(qū)級商服中心距離2.8801.4400.000-0.300-0.600商服中心功能齊備度2.8801.4400.000-0.300-0.600交通便捷度道路類型2.6401.3200.000-0.275-0.550距公交站點距離1.6800.8400.000-0.175-0.350臨街狀況臨街狀況3.1201.5600.000-0.325-0.650宗地形狀與面枳宗地形狀與面枳1.4400.7200.000-0.150-0.300人口狀況人流量4.3202.1600.000-0.450-0.900城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展方向1.4400.7200.000-0.150-0.300V級商服用地宗地地價修正幅度說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)較劣劣繁華程度距市級商服中心距離<3600m3600-5400m5400-8000m8000-9600m>9600m距區(qū)級商服中心距離<2500m2500-3500m3500-4500m4500-5500m>5500m商服中心齊備較齊備較差差功能齊備度交通便捷度道路類型500米有混合型主干道800米內(nèi)有混合型主干道米800米內(nèi)有生活型主干道、交