1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2011年8月西安商品房市場發(fā)展及預警報告西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)控下市場博弈加劇一、二線城市交易呈現(xiàn)分化特征政策調(diào)控繼續(xù)從緊的導向下，8月份，全國重點一、二線城市樓市交易表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯的分化特征。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對全國主要一、二線城市樓市交易情況的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看：北上廣深四大一線城市中除廣州之外，其余三市成交皆為下滑，深圳跌幅達29%；北京成交量環(huán)比下降22.9%，為2009年來的最低值，而上海下跌25.6%，創(chuàng)下2005年以來的新低。二線城市中，南京、青島交易量呈現(xiàn)下滑走勢，成都、蘇州、武漢則表現(xiàn)為不同幅度的增長。從各主要城市房價表現(xiàn)來看，8月上

2、海、深圳等十大城市住宅均價環(huán)比下降0.41%，這是一年來首次下降。從最近幾個月走勢來看，北京新建普通住房價格呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”趨勢。樓市觀望情況有所加劇，西安6月交易量環(huán)比下降19.67%盡管樓市開發(fā)企業(yè)“以價換量”的破冰之役已然打響，但已過的8月購房市場仍冷淡觀望，8月份西安商品房交易面積為95.66萬平方米，環(huán)比下降8.33%，同比上年跌落17.44%。其中普通住宅成交面積為73.66萬平方米，環(huán)比下降19.67%，同比下滑25.04%。年度政策從嚴以及限購政策進一步向二、三城市擴大的政策導向，使得階段性的市場觀望情緒加劇。資金壓力下房企蓄勢“金九” 8月西安商品房市場供量上漲50.22%在

3、即將進入樓市 “金九月”之際，8月，西安樓市已逐漸從“蓄水”開始轉向“試水”，房企開始推出大量的樓盤宣傳活動，部分折后低價房源及新開樓盤已紛紛入市，供應方前期拉動活動日益增強，各方正逐步為“金九銀十”做預熱工作。資金壓力下，眾多房企將“金九銀十”作為年度內(nèi)主要突破期，從8月起便開始加快推盤速度，以加快資金回籠。8月，西安商品房新批準預售面積132.06萬平方米，環(huán)比上月上漲50.22%，同比上年下降11.53%。其中普通住宅97.17萬平方米，環(huán)比增長33%。從西安商品房供銷差額情況來看，8月西安商品房批預售面積呈現(xiàn)從5月份以來首次放量，超出成交面積36.4萬平方米。購房人群結構趨于穩(wěn)定本市置

4、業(yè)人群占9成以上8月西安購房人群來源分布統(tǒng)計顯示：自3月份以來西安市購房人群結構連續(xù)6個月表現(xiàn)穩(wěn)定。8月本市購房人群占到91.6%，本省其他人群比例為6%，外省人群占2.4%。外來購房人群比例占到。從分城區(qū)市場分布來看，城北西安市以外購房人群比例較高，占到15.7%。商辦物業(yè)市場交易占比首次突破兩成本月各物業(yè)成交比例如圖所示，普通住宅類物業(yè)市場份額為77%，較上月下降10.88個百分點；而商辦物業(yè)市場份額明顯加大，其中商服用房本月市場份額10.4%，成交面積較上月增長66.98個百分點；寫字樓物業(yè)占本月商品房市場份額的9.1%，較上月成交量增長137.46個百分點。全市打折優(yōu)惠樓盤比例升至62

5、.5%同質(zhì)產(chǎn)品降價樓盤比例較5月增長8個百分點8月西安在售樓盤打折優(yōu)惠比例進一步放大，較上月增長1.9個百分點，占全市在售樓盤總量的62.5%。同時從企業(yè)營銷舉措來看，西安各開發(fā)商在注重公關活動、正常宣傳推廣以保證項目和企業(yè)曝光率的同時，直接的價格優(yōu)惠、開盤讓利、購房贈送等額度更大的促銷方式明顯加大，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心監(jiān)測的8月與5月對比，針對同質(zhì)產(chǎn)品直接進行降價的樓盤比例增長了8個百分點。住宅物業(yè)交易量環(huán)比降2成月度供銷差為24萬平方米8月，西安市普通住宅成交面積為73.66萬平方米，環(huán)比下降19.67%，同比下降25.04%。從全市6個城區(qū)的銷量來看，本月除城東、城南銷量有所上漲之外

6、，其他各城區(qū)銷量都表現(xiàn)為下滑趨勢。月度市場新批預售面積為97.17萬平方米，較上月大幅增長13.3%，供應差達23.51萬平方米。從普通住宅購買人群年齡分布圖可以看出， 35歲以下青年置業(yè)人群比例占到44.24%，較7月增長3個百分點，青年置業(yè)人群比例再度呈現(xiàn)增長。130平米以下房型交易比例達77.9%需求市場向中低面積房型聚集8月，130平米以下房型交易比例達77.9%。需求市場向中低面積房型聚集。其中90平米以下中小戶型市場銷售占比為33.06%，較上月增長5個百分點，結合購房人群年齡分布上，當下的購房市場再次凸顯首次置業(yè)的青年人群比例明顯增長這一特征。8月住宅戶型供需結構錯位現(xiàn)象顯著從8

7、月份各戶型面積區(qū)間的新批預售結構與成交結構對比分析來看，50平米以下戶型供應比例高出需求比例3個百分點；70110平米區(qū)間新增供應比例為31.7%，而成交比例達43.7%，供銷差達12個百分點。110130平米區(qū)間供銷差達8.5%，此外130144平方米戶型供銷差高達16個百分點。面對調(diào)控政策的持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)應審時度勢，及時調(diào)整市場供應結構，以迎得市場更多客戶認同。8月西安商業(yè)銷售占比至一成 從西安商業(yè)地產(chǎn)近一年的交易情況來看，2月25日限購令出臺后，隨著限購政策對住宅市場的限制，商業(yè)性地產(chǎn)銷量迅速膨脹，據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：限購前后6個月，商業(yè)地產(chǎn)銷售占比從月均4.11

8、%提升到了9.46%，3-8月成交面積同比前6個月增長19.3%。從數(shù)據(jù)明細可以看出，8月，萬達新天地及海榮名城商業(yè)銷量取得了不錯的成績，其兩個項目商服用房銷量占到了全市商服用房總交易量的47.09%。寫字樓市場銷量攀升至年度內(nèi)最高城北首破高新居城區(qū)之首8月，全市寫字樓成交面積為8.71萬平方米，環(huán)比上漲137.46%，同比上漲37.79%，市場占有率為9.1%，較上月增加5.59個百分點。城北寫字樓市場銷售爆發(fā)，首次超過高新區(qū)位居各城區(qū)之首，占到整體交易量的31.5%；具體成交樓盤以海榮名城、海榮·翡翠國際城、中建大廈為主；高新區(qū)銷量占到總量的28.5%以都市之門與逸翠園為主，而城

9、內(nèi)區(qū)則以萬達新天地及陜西國際商會大廈為主。后市預測l 西安住宅價格下調(diào)可能性進一步加大8月上海、深圳等十大城市住宅均價環(huán)比下降0.41%，這是一年來首次下降。從最近幾個月走勢來看，北京新建普通住房價格呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”趨勢。此類熱點城市是樓市風向標，也是調(diào)控和限購最嚴厲的地區(qū)。房價受抑背后，是市場的深度演變。截至8月30日，已披露年報的98家上市房企上半年累計實現(xiàn)凈利潤193億元，其中33家公司業(yè)績有不同程度下降。這些企業(yè)債務總額達1.01萬億元，平均資產(chǎn)負債率為62%，有60家企業(yè)資產(chǎn)負債率出現(xiàn)上升。調(diào)控政策的延續(xù)已經(jīng)很明確，而且有從緊趨勢，市場預期將進一步向既定方向轉變，開發(fā)商降價換量將是必

10、然選擇，西安樓市打折促銷范圍在8月進一步加大，同時直接降價的樓盤比例進一步增加已可以看出這一趨勢。從近來部分房企通過私募、信托等高風險的手段來融資看出，開發(fā)商的資金鏈已難以維系，在供求雙方的這場博弈中，開發(fā)商需要率先發(fā)起行動來緩解自身資金緊張的局面，“金九銀十”或是開發(fā)商最后的稻草。預計9、10月份為傳統(tǒng)旺季，樓盤市場打折降價覆蓋面及降價空間將進一步放大。l 剛需蓄力爆發(fā) 金九銀十市場銷量或將提升對于西安市場而言，當前宏觀經(jīng)濟面對于樓市的影響在更大空間、更大層面上對樓市形成影響，在目前政策面相對穩(wěn)定的情況下，成為影響購房者的主要因素之一。8月全國居民消費價格總水平（CPI）同比上漲6.2%，持

11、續(xù)居高，西安為6.5%，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，相對于其他投資渠道，約72%的市民對于房地產(chǎn)市場的保值價值仍然看好。金九銀十面對西安樓市打折促銷力度將進一步加大的拉動影響，將提振部分觀望購房者的置業(yè)信心，預計金九銀十西安樓市交易將較前幾月有所放量，但因限購門檻的持續(xù)存在，整體交易量難以突破上年同期。l 市場供需結構亟待調(diào)整中小戶型供應應適度加大從8月份供、需市場已凸顯出的各房型面積區(qū)間供銷差的失衡，已對市場開發(fā)企業(yè)形成強烈預警?！笆濉蔽覈康禺a(chǎn)行業(yè)面臨重大轉型已成必然，在國家的持續(xù)緊縮調(diào)下下，住宅的投資屬性將進一步喪失回歸其居住功能。在目前以首次置業(yè)、中小房型需求成為主體的購買市場上，房企應將開發(fā)的目光投放自住型需求人群，適度開發(fā)，提供符合需求的高性價比的適中房型將成為市場必然。l 商業(yè)地產(chǎn)或將不再是投資客的避風港8月中旬，銀監(jiān)會提出將有可能