1、楓葉雅堤前期物業(yè)管理服務協議惠 州 市 怡 居 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司 二零一一年五月八日甲方：惠州市怡居物業(yè)管理有限公司 乙方： 甲方是指：房地產開發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)；乙方是指：楓葉雅堤物業(yè)買受人（業(yè)主）。前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。本物業(yè)名稱：楓葉雅堤乙方所購房屋銷售（預售）合同編號： 乙方所購房屋基本情況：類型： 座落位置： 棟 單元 號建筑面積： 平方米，最終以房產證內注明的建筑面積為準。根據有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂房屋買賣（預售）合同時，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務達成

2、如下協議并共同遵守；第一條 雙方的權利和義務一、 甲方的權利和義務1、 對房屋公共部位、公共設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；2、 根據有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)管理制度和住戶使用手冊并書面告知乙方；3、 建立健全物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；4、 制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和業(yè)主臨時管理規(guī)約的行為；5、 物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方；6、 依據本協議向乙方收取物業(yè)管理費用；7、 編制物業(yè)管理服務及財務年度計劃；8、 每三個月向乙方公布物業(yè)管理費用收支賬目；9、 提前將裝飾裝修房

3、屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立房屋裝飾裝修管理協議；10、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務；11、自本協議終止時起15個工作日內，與業(yè)主委員會續(xù)簽正式管理合同，原物業(yè)管理移交手續(xù)須經業(yè)主委員會確認；二、 乙方的權利義務1、 參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監(jiān)督權；2、 監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務行為，就物業(yè)管理有關問題向甲方提出向意見和建議；3、 遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和業(yè)主臨時管理規(guī)約4、 依據本協議向甲方交納物業(yè)管理費用；5、 裝飾裝修房屋時，須遵守房屋裝飾裝修管理協議；6、 不得占用、損壞本物業(yè)的公共部位、公共設施設備或改變其使用功

4、能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用公共部位、公共設施設備的，應事先通知甲方，獲甲方批準后才可使用，并在約定的期限內恢復原狀；造成損失的，按原價給予賠償；7、 轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議；8、 對承租人、使用人及訪客等，違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度、業(yè)主臨時管理規(guī)約和國家相關法律法規(guī)所造成的損失、傷害的應承擔全部責任；9、 按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；10、當甲方因維修養(yǎng)護或其他物業(yè)管理需要，在合理的時間內對乙方所購房屋進行巡視檢查或施工時，為甲方提供方便，不得無理拒絕或阻

5、撓。第二條 物業(yè)管理服務內容一、 房屋共同部位的維護和管理公共部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。二、 房屋公共設施設備是指共用的上下水管道、雨水管、水池（箱）、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、供氣管線、公共照明、消防設施、綠地、花園小品、廣場、道路、路燈、溝渠、池、井、地下室排水系統(tǒng)、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、保安監(jiān)控設施設備、智能化設施等。三、 環(huán)境衛(wèi)生1、 公共環(huán)境衛(wèi)生含廣場、大堂、樓道、停車場、電梯、天面、人行道、游樂場等的經常性保潔；2、 綠化環(huán)境衛(wèi)生含公共綠地、園林、花園小品等護理

6、、修剪、蟲害消殺；3、 垃圾清運。四、 保安1、 內容（1） 協助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內的公共秩序；（2） 建立專職安全管理隊伍，抓好本物業(yè)公共場所的安全防范管理；（3） 建立完善的消防管理制度，在消防部門的指導下堅持不懈地抓好本物業(yè)的消防管理。2、 責任（1） 做好來人來訪登記，盡力減少或杜絕推銷人員、閑雜人員進入住宅區(qū)；（2） 做好24小時值班巡更，協助公安機關減少或杜絕小區(qū)治安、刑事案件的發(fā)生（但不含人身、財產保險保管責任）；（3） 狠抓消防安全管理，致力減少或消除消防隱患。五、 交通秩序與車輛停放1、 內容（1） 建立健全停車場（庫）管理制度，對車場（庫）依法管理，依法經營；（2）

7、各種車輛有序停放，無違章行駛及停泊，場地整潔、光線明亮、線標清晰；（3） 對非機動車實行指定地點停放，有權將非業(yè)主（住戶）的非機動車及其它車輛清理出場 。2、 責任（1） 停車場（庫）實行車位償使用，甲方不承擔車輛保管責任；（2） 取得車場（庫）合法經營權，參照政府批準的指導價格，對停車者依法收取車位費和管理服務費。六、 房屋裝飾裝修管理業(yè)主或物業(yè)使用人在申請房屋裝修時應與管理處簽定房屋裝飾裝修管理協議。第三條 物業(yè)管理服務質量一、 基本要求1、 接收時對本物業(yè)公共部位、公共設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；2、 制訂完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全；3、 管理服務

8、人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情；4、 設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按乙方報修時雙方約定的時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄；5、 公示物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務項目與收費價目；6、 每季度公布一次物業(yè)服務費用和維修基金的收支情況；7、 按規(guī)定規(guī)范使用住房專項維修資金；8、 每年征詢一次業(yè)主服務的意見，滿意率不低于80%。二、 房屋管理1、 對房屋共用部位管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全；2、 房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求，無任何違章裝修、違章搭建，公共區(qū)域無亂張貼、懸掛現象；3、 根據

9、房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修；4、 每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；5、 按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主規(guī)約（業(yè)主臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，按規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，與業(yè)主（使用人）、裝修施工單位簽訂規(guī)范的房屋裝飾裝修管理服務協議，告知裝修有關裝飾的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現

10、場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益行為的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和相關主管部門；6、 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關主管部門；7、 小區(qū)業(yè)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）戶和公共配套設施、場地有明顯標志。三、 共用設施設備維修養(yǎng)護1、 公共配套設施完善；道路平整順暢；電梯、水、電、消防設施先進；智能化程度高；2、 共用設施設備管理科學、規(guī)范，維護良好，保持最佳運行狀態(tài)；3、 建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；4、 設施設備標志齊全、規(guī)范，

11、責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常；5、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造；6、 載人電梯24小時正常運行；7、 消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；8、 設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；9、 小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范；10、 路燈、樓道燈完好率不低于95%；11、 容易危及人身安全的設施設備

12、有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。四、 協助維護公共秩序1、 保安設備和監(jiān)控報警系統(tǒng)保持最佳運行狀態(tài)；2、 小區(qū)主出入口24小時站崗值勤；3、 重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控；4、 小區(qū)實行人車分流管理，進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放；5、 對進出小區(qū)的外來人員實施登記出入管理，裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理；6、 對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和相關部門，并協助采取相應措施。五、 保潔服務1、 高層按層設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾

13、桶清潔、無異味；2、 合理設置果皮箱和垃圾桶，每日清運2次；3、 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳保養(yǎng)良好，地面定期拋光、打蠟；樓梯扶手保持清潔，每周拖洗2次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次，及時清除道路積水，無衛(wèi)生死角；4、 共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；5、 二次供水水箱按規(guī)定定期清洗，定時巡查，水質符合衛(wèi)生要求；6、 定期進行消毒和滅蟲除害。六、 綠化養(yǎng)護管理1、 綠化覆蓋率不低于30%，園林美觀；2、 有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；3、 草坪生長良好，及時修剪和

14、補栽補種，無雜草、雜物；4、 花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；5、 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇防旱措施；6、 定期噴灑藥物，預防病蟲害。第四條 物業(yè)管理服務費用一、 物業(yè)管理服務費用不包括以下費用；1、 公共用水電費用（包括公共照明、智能電子監(jiān)控、電梯、二次供水電費及公共用水、自來水和二次供水損耗等費用），其費用獨立設表，按戶分攤。2、 業(yè)主與物業(yè)使用人的人身和財產的保險費用；3、 房屋公共部位、公共設施設備大中修、更新、改造的費用。二、 乙方交納費用時間：每月15日之前交清當月物業(yè)管理服務費用；三、 物業(yè)管理服務費按如下標準收取：1、 住宅（高層帶

15、電梯）物業(yè)按建筑面積1.2元/月.平方米；2、 別墅按建筑面積2.4元/月.平方米；3、 非住宅（辦公）物業(yè)按建筑面積2.4元/月.平方米；4、 商業(yè)物業(yè)按建筑面積2.4元/月.平方米。四、 因乙方原因空置房屋物業(yè)管理服務費按如下標準收?。?、 住宅（小高層帶電梯）按建筑面積1.2元/月.平方米；2、 別墅按建筑面積2.4元/月.平方米；3、 非住宅（辦公）.物業(yè)按建筑面積2.4元/月.平方米；4、 商業(yè)物業(yè)按建筑面積2.4元/月.平方米。五、 乙方出租的物業(yè)，物業(yè)管理服務費由乙方交納；六、 乙方轉讓物業(yè)時，須交清轉讓之前的物業(yè)管理服務費用與其它費用；七、 物業(yè)管理服務費隨著物價指數的上升在適

16、當期限內按政府物價部門指導價或業(yè)主大會意見調整。第五條 其他有償服務費用一、 車位及其使用管理服務費用：機動車：1、賣出車位和私家車位管理服務費40元/個.月；2、非固定車位車輛停放服務費露天停車場150元/個.月，車庫車位190元/個.月；非機動車：摩托車（電動單車）停放服務費按每車位45元/個.月。二、 有線電視、電話、寬帶網、管道燃氣等其它費用，由乙方直接向有關部門交納由物業(yè)管理部門按規(guī)定代收。三、 無政府指導價的有償服務收費標準由甲、乙雙方商議確定。第六條 代收代繳收費服務受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃（煤）氣費等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務費用）

17、，收費標準執(zhí)行政府規(guī)定。第七條 維修基金的管理與使用一、根據國務院物業(yè)管理條例、建設部、財政部住宅共用部位共有設施設備維修基金管理辦法（建住房1998213號）的規(guī)定，以及廣東省建設廳轉發(fā)建設部關于宣傳、貫徹的通知（粵建房字200396號）的精神，乙方在購房時已向 交納維修基金 元；二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經區(qū)物業(yè)管理行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后由業(yè)主委員會審核后實施。三、維修基金屬于全體業(yè)主的共有財產，業(yè)主委員會成立后維修基金由業(yè)主大會監(jiān)管，依法用于房屋本體的公共部位和公共設施維修養(yǎng)護，不得挪作他用。甲方每三個月向業(yè)主公布一次基金收支賬目；四、維修基金不夠使用時

18、，經50%業(yè)主同意，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門審核批準后，按乙方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。五、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。第八條 保 險一、房屋公共部位、公共設施設備的保險上甲方代行辦理，保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤；三、 乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理；第九條 廣告牌設置及權益按商品房買賣合同約定：本物業(yè)建設單位在不危及物業(yè)安全、美觀的前提下有權在樓頂、墻體、裙樓等位置依法設置廣告牌，其收益權屬物業(yè)建設單位。第十條 其它約定事項本物業(yè)供水為二次供水，乙方直接向甲方交納水費，水費根據物價局規(guī)定價格收取，交費時間與物業(yè)管理服務費交納時間相同。第十一條 違