1、第五章第五章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策 1、了解房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的有關(guān)規(guī)定。 2、熟悉房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試報(bào)名條件，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，住房置業(yè)但保業(yè)務(wù)管理制度。 3、掌握房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)條件，房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利和義務(wù)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案體系，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律的內(nèi)容。 二手房買(mǎi)賣(mài)未成交二手房買(mǎi)賣(mài)未成交 中介不該從違約金中扣除傭金中介不該從違約金中扣除傭金 2007年03月14日09:15 新華網(wǎng) 發(fā)表評(píng)論新華網(wǎng)福州月日專(zhuān)電（記者 康淼）福州市消費(fèi)者委員會(huì)日前公布了年十大維權(quán)案例

2、，楊先生與林女士的二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛列入其中。該案例提醒人們，二手房買(mǎi)賣(mài)如果未成交，中介公司不該從違約賠償金中扣除傭金。年月日，楊先生與林女士在某中介簽訂購(gòu)買(mǎi)商品房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，約定以萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)林女士位于福州市晉安區(qū)的一套商品房，并支付萬(wàn)元定金由中介代管。月日，賣(mài)主林女士違約，并將違約金萬(wàn)元交給中介。 楊先生要求中介退還萬(wàn)元定金，并獲得萬(wàn)元賠償金。中介以經(jīng)紀(jì)合同中補(bǔ)充協(xié)議第條約定“買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方違約后，交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用及甲乙雙方的傭金及服務(wù)費(fèi)在違約金中扣除”為由，從林女士支付給楊先生的萬(wàn)元違約金中扣除中介傭金和服務(wù)費(fèi)，剩下的元作為楊先生獲得的賠償金。福州市工商行政管理部門(mén)認(rèn)為，該補(bǔ)

3、充協(xié)議約定條款是對(duì)消費(fèi)者（守約方）顯失公平的不平等格式條款，限制了守約方獲得違約金權(quán)利，并由守約方承擔(dān)了本應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。于是責(zé)令該中介改正違法行為，并罰款元。福州市消委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近階段由于二手商品房?jī)r(jià)格一路攀升，部分賣(mài)方在得知房?jī)r(jià)攀升后不愿按原定價(jià)格出售房子。賣(mài)方違約，并愿意支付違約金，但買(mǎi)方得到退還的定金，卻得不到相應(yīng)的違約賠償金，這種案例屢見(jiàn)不鮮。l“跳單”行為亦稱(chēng)為“跳中介”，是指買(mǎi)受人或出賣(mài)人已經(jīng)與中介（公司）簽署了預(yù)售確認(rèn)書(shū)、委托求購(gòu)協(xié)議或出賣(mài)協(xié)議，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨(dú)家資源信息并促使買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，買(mǎi)賣(mài)一方或雙方為了規(guī)避或減少按

4、照協(xié)議約定履行向中介交付中介費(fèi)的義務(wù)，跳過(guò)中介而私自簽訂買(mǎi)賣(mài)跳過(guò)中介而私自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的行合同的行例題：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理不包括( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A承辦業(yè)務(wù)管理 B中介服務(wù)行為管理C財(cái)務(wù)的管理 D薪酬管理答案：D第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理 一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投員在房地產(chǎn)投 資、開(kāi)發(fā)、資、開(kāi)發(fā)、 銷(xiāo)售、交易銷(xiāo)售、交易 等各個(gè)等各個(gè)環(huán)節(jié)中環(huán)節(jié)中 , 為當(dāng)事人提供為當(dāng)事人提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)

5、格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)活動(dòng)的總稱(chēng)。等服務(wù)活動(dòng)的總稱(chēng)。 l房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法 規(guī)、政策、 信息、技術(shù) 等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。l房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算 , 評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。l 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 。二、房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)人員特定-有特定資格的專(zhuān)業(yè)人員委托服務(wù)-受當(dāng)事人委托服務(wù)有償-收取報(bào)酬、傭金。 房地產(chǎn)中介服務(wù)主要有( )特點(diǎn)。 a、人員特定 b、委托服務(wù) c無(wú)償服務(wù) d服務(wù)有償 （判斷）1、房地產(chǎn)咨詢是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（ ） 三、

6、三、 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理內(nèi)容房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理內(nèi)容 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)作為房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門(mén)主要從中介服務(wù)人員管理、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理、中介業(yè)務(wù)活動(dòng)管理三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理。 機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員資格管理 市場(chǎng)準(zhǔn)入資格認(rèn)證、分級(jí)資格年檢與日常監(jiān)督相結(jié)合 承辦業(yè)務(wù)管理 服務(wù)行為管理 財(cái)務(wù)管理 原建設(shè)部令城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定，對(duì)( )等內(nèi)容作出了明確規(guī)定。 A房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理 B房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的管理 C房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理 D房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)人員資格管理 E房地產(chǎn)中介服務(wù)管理等的要求答案：ACE 1、 中介服務(wù)人員的資格管理中介服務(wù)人員的資

7、格管理 l 采取手段采取手段-資格認(rèn)證制度資格認(rèn)證制度l 具體方式：具體方式： 系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核 資格認(rèn)證與執(zhí)業(yè)注冊(cè)資格認(rèn)證與執(zhí)業(yè)注冊(cè) 繼續(xù)教育與續(xù)期注冊(cè)繼續(xù)教育與續(xù)期注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法中規(guī)定“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期（有效期是三年 ）內(nèi)應(yīng)當(dāng)達(dá)到120學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育”。舉例：估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)需要什么條件？舉例：估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)需要什么條件？ 1 、取得執(zhí)業(yè)資格；、取得執(zhí)業(yè)資格； 2 、達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)；、達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)；3 、只受聘于一個(gè)具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。、只受聘于一個(gè)具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。對(duì)中介人員的資格要求：對(duì)中介人員的資格要求： (1)房

8、地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T 具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷 有與初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng) 取得考試合格證書(shū) (2)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員-評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。 A、房地產(chǎn)估價(jià)師l通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn) 估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)l經(jīng)注冊(cè)登記取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員。 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和人事主管部門(mén)共同負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理工作由建設(shè)部負(fù)責(zé)，繼續(xù)教育培訓(xùn)工作由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。B、房地產(chǎn)評(píng)估員 通過(guò)考試取得房地產(chǎn)評(píng)估員崗位合格證書(shū)的人員。 -由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé) (3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格，包括房地

9、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。 -由人事部、建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有什么區(qū)別？人有什么區(qū)別？ 第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以獨(dú)立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理只能從事非獨(dú)立性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格取得需參加全國(guó)統(tǒng)一考全國(guó)統(tǒng)一考試，發(fā)放試，發(fā)放經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，該證書(shū)在全國(guó)范圍內(nèi)有效；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格考試由建設(shè)部、人事部擬訂考試大綱，各省、自治區(qū)、直轄市自己組織考試，發(fā)放全國(guó)統(tǒng)一格式中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)，該證書(shū)只在所在行政區(qū)域內(nèi)有效。第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以發(fā)起設(shè)立注

10、冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理則不具備該資質(zhì)。 例題：例題：下列關(guān)于對(duì)中介服務(wù)人員的資格管理，表述不正確的是( )。A目前，我國(guó)已初步建立了與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度 B房地產(chǎn)行政主管部門(mén)通過(guò)實(shí)施中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行管理 C房地產(chǎn)行政主管部門(mén)通過(guò)實(shí)施中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理制度對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行管理 D從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷答案： C 2 、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理 l 主要手段主要手段- 從從市場(chǎng)準(zhǔn)入市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起抓起l 具體管理方式：具體管理方式： 資格（質(zhì)）認(rèn)證資格（質(zhì)

11、）認(rèn)證 資格分級(jí)資格分級(jí) 資格年檢與日常監(jiān)督資格年檢與日常監(jiān)督（1）設(shè)立條件）設(shè)立條件A、 有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu) B、有固定的服務(wù)場(chǎng)所 C、有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。D、有足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)人員 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員須占總?cè)藬?shù)的50以上 E、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。l設(shè)立登記 向當(dāng)?shù)毓ど绦泄ど绦?政管理部政管理部 門(mén)門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記， 領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照l(shuí)備案 領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi) , 應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。（2）設(shè)立過(guò)程）設(shè)立過(guò)程(3)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢制度房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年

12、檢制度 重點(diǎn)檢查l是否遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定；l是否遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)守信的職業(yè)道德；l是否按照核準(zhǔn)業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等。 3、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理主要包括：承辦業(yè)務(wù)管理承辦業(yè)務(wù)管理中介服務(wù)行為的管理中介服務(wù)行為的管理財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理 （1）承辦業(yè)務(wù)管理）承辦業(yè)務(wù)管理l承攬業(yè)務(wù)承攬業(yè)務(wù) 由其由其所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與與委托人委托人簽簽訂書(shū)面合同。訂書(shū)面合同。 不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)。不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)。 -通常發(fā)生在經(jīng)紀(jì)人員身上通常發(fā)生在經(jīng)紀(jì)人員身上 l回避制度回避制度 與委托人、相關(guān)當(dāng)事

13、人有與委托人、相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系利害關(guān)系時(shí)，委時(shí)，委托人有權(quán)要求其回避托人有權(quán)要求其回避-通常發(fā)生在價(jià)格評(píng)估之通常發(fā)生在價(jià)格評(píng)估之中中（2）中介服務(wù)行為管理）中介服務(wù)行為管理l承辦業(yè)務(wù)，由中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理承辦業(yè)務(wù)，由中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面合同。l服務(wù)人員有權(quán)查閱委托人的有關(guān)資料和文件服務(wù)人員有權(quán)查閱委托人的有關(guān)資料和文件 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定 l對(duì)委托人的資料文件的對(duì)委托人的資料文件的保密義務(wù)保密義務(wù)l中介服務(wù)人員中介服務(wù)人員過(guò)錯(cuò)的處理過(guò)錯(cuò)的處理 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造

14、成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。l例題：例題：由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承擔(dān)賠償責(zé)任，所以機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。 ( ) l答案：l解析：由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。中介服務(wù)人員的禁止行為：中介服務(wù)人員的禁止行為：(a)索取委托合同以外的酬金或其他財(cái)物 (b)允許他人以自己的名義從業(yè)(c)同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；(d)串通一方,損害另一方當(dāng)事人利益；(e)法律、法規(guī)禁止的其他行為。違規(guī)處理違規(guī)處理 刑事處罰刑事處罰 承擔(dān)資

15、產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提中介組織的人員故意提供供虛假證明虛假證明文件文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務(wù)人員，索取他人財(cái)物或者非法收索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物受他人財(cái)物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金；嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的出具的證明文件有重大失證明文件有重大失實(shí)實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，造成嚴(yán)重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。提供提供虛假虛假證明證明文件文件提供提供虛假虛假證明證明文件文件+索取財(cái)物索取財(cái)物提供提供嚴(yán)重嚴(yán)重失實(shí)失實(shí)文件文件 刑法刑法規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估等職責(zé)的中介

16、規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估等職責(zé)的中介組織的人員雖未索取他人財(cái)物或者非法收受他組織的人員雖未索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重人財(cái)物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的可處的可處( )，并處罰金，并處罰金 A三年以下有期徒刑或者拘役三年以下有期徒刑或者拘役 B五年以下有期徒刑或者拘役五年以下有期徒刑或者拘役 C五年以下有期徒刑或者管制五年以下有期徒刑或者管制 D五年以上，十年以下有期徒刑五年以上，十年以下有期徒刑答案：答案：B（3）財(cái)務(wù)管理）財(cái)務(wù)管理l實(shí)行實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度明碼標(biāo)價(jià)制度。l在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置醒目位置公布其收費(fèi)事項(xiàng)。公布其收費(fèi)事項(xiàng)。l中介服務(wù)費(fèi)

17、由機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，并開(kāi)據(jù)發(fā)票。中介服務(wù)費(fèi)由機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，并開(kāi)據(jù)發(fā)票。四、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)四、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi) (1)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)A口頭咨詢費(fèi)按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專(zhuān)業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商議定標(biāo)準(zhǔn)。B書(shū)面咨詢按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難點(diǎn)，工作繁簡(jiǎn)結(jié)合標(biāo)的額的大小計(jì)收。國(guó)家指導(dǎo)性參考價(jià)格為：普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)3001 000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但一般不超過(guò)咨詢標(biāo)的的05。(2)房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分計(jì)費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。 100 1000 2

18、000 5000 8000 1000052.51.50.80.40.20.1 某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1200萬(wàn)元人民幣，根據(jù)國(guó)家關(guān)于估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一般規(guī)定，該房地產(chǎn)估價(jià)最高收費(fèi)額為( )萬(wàn)元 A180 B280 C305 D500答案：C 某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬(wàn)元，按照關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)最高為（ ) 萬(wàn)元 A1.60 B3.00 C4.25 D5.00(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi) 房屋租賃-均按半月至一月半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)-按成交價(jià)格總額的0525計(jì)收。 實(shí)行獨(dú)家代理的，

19、由雙方協(xié)商，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3 對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定可適當(dāng)規(guī)定高一些，但最高不能超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)高一些，但最高不能超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的的30 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是目前我國(guó)估價(jià)領(lǐng)域惟一對(duì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員均實(shí)行行政許可的行業(yè)。 例題：例題：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)是一項(xiàng)行政許可項(xiàng)目。 ( ) （2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題）答案：一、行政許可的基本內(nèi)容一、行政許可的基本內(nèi)容(一一)行政許可的概念行政許可的概念行政許可指行政機(jī)構(gòu)根據(jù)公民、法人或其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。行政許可具有強(qiáng)制力、公定力和確定

20、力。(二二)設(shè)定行政許可的要求設(shè)定行政許可的要求1、行政許可的設(shè)定權(quán)依據(jù)-行政許可法。2、行政許可設(shè)定權(quán)的層級(jí)： （1）法律的設(shè)定權(quán)：）法律的設(shè)定權(quán)：法律可設(shè)定行政許可；（2）行政法規(guī)的設(shè)定權(quán)：）行政法規(guī)的設(shè)定權(quán)：行政法規(guī)可以設(shè)定行政許可； （3）地方性法規(guī)的設(shè)定權(quán)：）地方性法規(guī)的設(shè)定權(quán)：地方性法規(guī)設(shè)定行政許可；（4）政府規(guī)章的設(shè)定：）政府規(guī)章的設(shè)定： 省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)章設(shè)定臨時(shí)性的行政許可。3、地方性地方性法規(guī)及政府規(guī)章的設(shè)定權(quán)除外條件：法規(guī)及政府規(guī)章的設(shè)定權(quán)除外條件： l 不得設(shè)定應(yīng)當(dāng)由國(guó)家統(tǒng)一確定應(yīng)當(dāng)由國(guó)家統(tǒng)一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質(zhì)的行政許可；l不得設(shè)定企業(yè)

21、或者其他組織的設(shè)立登記設(shè)立登記及其前前置性行政許可置性行政許可。4、關(guān)于前置性行政許可。、關(guān)于前置性行政許可。 前置性許可是指某一行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)予公民、法人或其他組織從事特定活動(dòng)所核發(fā)的證明文件，作為其他行政機(jī)關(guān)核發(fā)相應(yīng)行政許可的前提條件。例如：國(guó)務(wù)院發(fā)布的娛樂(lè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例規(guī)定，設(shè)立娛樂(lè)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地縣級(jí)以上人民政府文化行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和衛(wèi)生行政部門(mén)審核合格后，方可向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記。l機(jī)構(gòu)主要有 : (1 ) 合伙制。由 2 名以上具有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè) 資格的 人員合伙 發(fā)起設(shè)立。合伙人按照協(xié)議約定或法律規(guī)定 , 以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)法律責(zé) 任 , 對(duì)中 介服務(wù)機(jī) 構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)

22、無(wú)限連帶責(zé)任。 l(2 ) 有限責(zé)任制。由 3名以上具有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè) 資格的 人員共同出資發(fā)起設(shè)立。出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任 , 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以其 全部財(cái) 產(chǎn)對(duì)其債 務(wù)承擔(dān) 責(zé) 任 。二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 三、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。與開(kāi)發(fā)企業(yè)的區(qū)別？例題：新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)例題：新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為應(yīng)當(dāng)核定為 ( )。 A一級(jí)資質(zhì)一級(jí)資質(zhì)

23、B二級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì) C三級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì) D臨時(shí)資格資質(zhì)臨時(shí)資格資質(zhì)答案：答案：C解析：原建設(shè)部令第解析：原建設(shè)部令第142號(hào)號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第十一條規(guī)定：新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)第十一條規(guī)定：新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。年的暫定期。 (二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為：1、各資質(zhì)等級(jí)通用標(biāo)準(zhǔn)2各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)1、各資質(zhì)等級(jí)通用標(biāo)準(zhǔn)、各資質(zhì)等級(jí)通用標(biāo)準(zhǔn)(1)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)要求：有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；(2)法定代表人或執(zhí)行合伙人要求：是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專(zhuān)

24、職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；(3)專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師股份或者出資額比例要求：有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60；(4)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所要求：有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；(5)制度要求：估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；(6)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量要求：隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求；(7)行為要求：在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)禁止的行為。2各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)資質(zhì)：一級(jí)資質(zhì)：l(1)時(shí)間要求：從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上；l(2)注冊(cè)資本金與出資額要求：

25、有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上；l(3)股東或合伙人要求：有限責(zé)任公司的股東中有股東或合伙人要求：有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有伙企業(yè)的合伙人中有2名以上名以上專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；股東或；股東或者合伙人中有者合伙人中有一半以上一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上年以上的的專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；（絕對(duì)量；（絕對(duì)量 相對(duì)量）相對(duì)量）l(4)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求：有15名以上專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；l(5)業(yè)績(jī)要求：在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年

26、平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50萬(wàn)以上或者土地面積25萬(wàn)以上。下列關(guān)于一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的條件，表述正確的下列關(guān)于一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的條件，表述正確的是是( )。A從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上 B取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)二級(jí)資質(zhì)2年以上 C有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上 D合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上E有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于30答案：ACD 解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法規(guī)定：一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的條件中，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上；有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)

27、的出資額中專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60。按照規(guī)定，二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司的注按照規(guī)定，二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本應(yīng)在人民幣（冊(cè)資本應(yīng)在人民幣（ )萬(wàn)元以上。萬(wàn)元以上。（2005年試題） A30 B50 C100 D200答案：C解析：二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬(wàn)元以上。 四、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)程序四、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)程序 (一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提交的材料 （略）(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)的程序1一級(jí)資質(zhì)核準(zhǔn)的程序一級(jí)資質(zhì)核準(zhǔn)的程序l提出申請(qǐng)?zhí)岢錾暾?qǐng): 省級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部

28、門(mén)提出申請(qǐng)，并提交申請(qǐng)材料l初審初審:省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)審查完畢l報(bào)批：向報(bào)批：向國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)材料之日起20日內(nèi)作出決定。包括自治區(qū)、直轄市例題：例題：申請(qǐng)核定一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)材料之日起 ( )日內(nèi)作出決定。 A5 B7 C20 D30答案：C 解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第十二條規(guī)定：申請(qǐng)核定一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)材料之日起20日內(nèi)作出決定。2二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)程序二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)程序 初審初審:二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)由設(shè)區(qū)設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)初審初審 報(bào)批報(bào)批: 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市人民政府房