1、第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述一、房地產(chǎn)稅收的涵義和特征（一）房地產(chǎn)稅收的涵義 房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中，不僅包括直接以房屋和土地為課稅對(duì)象（又稱稅收客體）的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅等稅種，也包括國(guó)家在房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、管理過(guò)程中，根據(jù)相應(yīng)的稅收規(guī)范，強(qiáng)制地向房地產(chǎn)納稅義務(wù)人征收的稅賦，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、耕地占用稅等。（二）房地產(chǎn)稅收的特征房地產(chǎn)稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分，其基本特點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面：1是對(duì)社會(huì)財(cái)富存量的課稅2具有直接稅性質(zhì)3一

2、般屬于地方經(jīng)常性稅收 二、房地產(chǎn)稅收的功能（一）籌集地方政府財(cái)政收入（二）促進(jìn)社會(huì)公平（三）調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)三、房地產(chǎn)稅收的原則 （一）公平原則稅收公平原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)確保公平，遵循公平原則。（二）效率原則稅收效率原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)講求效率，遵循效率原則。 （三）適度原則稅收適度原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)兼顧需要與可能，做到取之有度。這里，“需要”是指財(cái)政的需要，“可能”則是指稅收負(fù)擔(dān)的可能，即經(jīng)濟(jì)的承受能力。（四）法治原則稅收的法治原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)以法律為

3、依據(jù)，依法治稅。法治原則的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：稅收的程序規(guī)范原則和征收內(nèi)容明確原則。 四、房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制在房地產(chǎn)投資（包括房地產(chǎn)買賣和出租）環(huán)節(jié)中設(shè)置有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和房產(chǎn)稅等十多個(gè)稅種，投資者承受的稅收壓力大，總是想法設(shè)法減輕稅收負(fù)擔(dān)。科學(xué)運(yùn)用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁策略，合理選擇投資對(duì)象，并低價(jià)買入（或租入，下同）、高價(jià)賣出（或租出，下同）房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)投資者合理合法減輕甚至消除稅收負(fù)擔(dān)的根本途徑。 （一）選擇供給缺乏彈性或具有升值潛力的房地產(chǎn)，為實(shí)施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁做好準(zhǔn)備 下列各類房地產(chǎn)具有實(shí)施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能性，可作為投資的對(duì)象： 1繼承的房地產(chǎn)，有些繼承人因一時(shí)無(wú)法籌

4、集到繳納遺產(chǎn)稅款而不得不以較低的價(jià)格將繼承的房地產(chǎn)賣出； 2其所有人因急需資金或搬遷等原因急以脫手的房地產(chǎn)； 3法院拍賣的房地產(chǎn)； 4道路邊的房地產(chǎn)； 5處于鬧市區(qū)的房地產(chǎn)； 6由信譽(yù)好的公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)； 7小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全的房地產(chǎn)； 8. 新開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)等（二）把握好房地產(chǎn)買賣時(shí)機(jī)，科學(xué)實(shí)施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁策略1.合理選擇房地產(chǎn)購(gòu)買時(shí)機(jī)，實(shí)施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁 2.準(zhǔn)確把握好房地產(chǎn)出售時(shí)機(jī)，實(shí)施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁 第二節(jié) 我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系一、我國(guó)房地產(chǎn)稅收的歷史沿革 我國(guó)的房地產(chǎn)稅制伴隨著總體稅制的多次改革而變遷，其發(fā)展演變受到經(jīng)濟(jì)、政治體制、政策變化的極大影響，也與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興衰變化息息相關(guān)。（

5、一）建國(guó)初期的房地產(chǎn)稅制建立及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的改革（二）改革開放轉(zhuǎn)軌時(shí)期的房地產(chǎn)稅制的改革（三）1994年稅制建設(shè)中對(duì)房地產(chǎn)稅制的改革（四）新一輪稅制改革中擬對(duì)房地產(chǎn)稅制的改革（五）兩稅合并后的房地產(chǎn)稅二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系 (一)我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的稅種設(shè)置 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅依其性質(zhì)大體上可分為以下四類：一是持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅收，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅及城市房地產(chǎn)稅；二是開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)繳納的稅，包括耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅；三是房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅，包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅和土地增值稅：四是所得稅，包括個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅。由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)也經(jīng)營(yíng)房

6、地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，并且我國(guó)房地產(chǎn)交易主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)的，因此也可以把二、三類合為一類，即屬于開發(fā)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)稅收。 1. 持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅（1）城鎮(zhèn)土地使用稅（2）房產(chǎn)稅（3）城市房地產(chǎn)稅2. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅（1）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是在我國(guó)境內(nèi)從事各種應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)收入征收的稅種。（2）耕地占用稅是指國(guó)家對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依其占用耕地的面積征收的一種稅。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅是向繳納消費(fèi)稅、增值稅和營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，以其實(shí)際繳納的上述三種稅額為計(jì)算依據(jù)征收的一種稅。（4）印花稅印花稅

7、，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用和領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。（5）教育費(fèi)附加3.房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅（1）營(yíng)業(yè)稅（2）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加（3）土地增值稅 土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值收入征收的一種稅，兼有收益課稅和資源課稅的性質(zhì)。（4）印花稅（5）契稅4.所得稅類（1）企業(yè)所得稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織，應(yīng)當(dāng)就生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法繳納企業(yè)所得稅，適用統(tǒng)一的比例稅率33%。（2）個(gè)人所得稅第三節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)稅制一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本狀況（一）

8、美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅制 房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱之一，其產(chǎn)值占美國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值的10%一15%，房地產(chǎn)稅收收入占有政府財(cái)政收入的相當(dāng)大的比例，美國(guó)州政府的財(cái)政收入70%以上來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)，且有遞增的趨勢(shì)。 1財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)價(jià)值稅。2財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。3所得稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：地租稅和土地改良物租金稅（二）英國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅制 英國(guó)是一個(gè)房地產(chǎn)稅制比較完善的國(guó)家，在國(guó)家稅收體系中與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種很多，但專門對(duì)房地產(chǎn)課征的稅種只有住宅稅、營(yíng)業(yè)稅、遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅。房地產(chǎn)稅是地方財(cái)政重要的收入來(lái)源，所征集的稅款一般專項(xiàng)用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)，在地方經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著極其重

9、要的作用。 英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制體系比較完善，主要有以下特征： 首先，盡管英國(guó)的土地資源配置是以土地公有制為主的國(guó)家控制市場(chǎng)的模式，但其房地產(chǎn)卻帶有明顯的私有性質(zhì)，因?yàn)殡m然英國(guó)的全部土地屬于英王所有，但實(shí)際上全英90%左右的土地為私人所有，其土地私有的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)和日本，在英國(guó)能夠交易的只是一定時(shí)限內(nèi)的土地使用權(quán)，而非房地產(chǎn)權(quán)的全部?jī)?nèi)容，并且要通過(guò)土地批租市場(chǎng)進(jìn)行交易。 其次，英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制充分貫徹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則和低稅原則，這有利于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的效率資源配置效應(yīng)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)育和成長(zhǎng)。（三）日本的房地產(chǎn)業(yè)稅制 日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早，其房地產(chǎn)稅收制度也幾經(jīng)變遷

10、。日本房地產(chǎn)業(yè)稅制中，涉及房地產(chǎn)稅收的有固定資產(chǎn)稅、地區(qū)財(cái)產(chǎn)稅、土地保有稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅、都市計(jì)劃稅等。目前，日本實(shí)行混合型房地產(chǎn)業(yè)稅制，除地價(jià)稅、繼承稅、印花稅和登錄許可稅劃規(guī)中央政府外，日本的房地產(chǎn)稅收基本上劃歸都道府縣和市町村地方政府。 日本房地產(chǎn)業(yè)稅制具有以下三個(gè)特點(diǎn)： 第一，房地產(chǎn)稅種齊全、稅制結(jié)構(gòu)相對(duì)完整。主要的房地產(chǎn)稅種日本都已經(jīng)具備，它缺少土地增值稅，但以土地轉(zhuǎn)讓所得稅替代； 第二，房地產(chǎn)稅的主要功能在于限制土地投機(jī)性交易、促進(jìn)土地資源的有效利用。土地轉(zhuǎn)讓所得稅、地價(jià)稅和特別土地保有稅均有此種稅收目的， 第三，房地產(chǎn)稅收實(shí)行中央、都道府縣、市町村三級(jí)政府管理，而三級(jí)政府的房地產(chǎn)

11、稅權(quán)又相互獨(dú)立。二、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本經(jīng)驗(yàn)（一）房地產(chǎn)稅收收入是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源（二）“簡(jiǎn)稅種、寬稅基、低稅率”是稅制建設(shè)的一般原則（三）稅制結(jié)構(gòu)安排（四）稅費(fèi)嚴(yán)格分開（五）健全稅收法制建設(shè)，保證房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的嚴(yán)肅性（六）成熟的管理辦法和配套制度第四節(jié) 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題及改革思路一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題 我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系的問(wèn)題是由“點(diǎn)”及“面”的，即不單是個(gè)別稅種設(shè)置的問(wèn)題，也有稅種之間相互協(xié)調(diào)的問(wèn)題；不單是房地產(chǎn)稅收體制內(nèi)部的問(wèn)題，也有與土地制度、財(cái)政體制相聯(lián)系的問(wèn)題。產(chǎn)生的后果便是有失公平，也妨礙效率：籌集收入功能不足，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控能力弱，不

12、能引導(dǎo)公眾行為向有利于國(guó)情的方向發(fā)展，無(wú)法有效調(diào)節(jié)社會(huì)公平，相反卻產(chǎn)生了逆向激勵(lì)作用。特別地，對(duì)于我們所關(guān)心的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的幾大問(wèn)題，雖然稅收政策不是它的根源，但作為政府重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，房地產(chǎn)稅收沒有起到應(yīng)有的作用。（一）部分稅種設(shè)計(jì)不合理1土地增值稅2房產(chǎn)稅3城鎮(zhèn)土地使用稅（二）房地產(chǎn)稅收形成“重流通，輕保有”的格局1交易環(huán)節(jié)數(shù)稅并課，持有環(huán)節(jié)寥寥無(wú)幾2稅收負(fù)擔(dān)不平衡（三）房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)混雜 目前我國(guó)的房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在：1以稅代租2稅費(fèi)并立3以費(fèi)代稅4以費(fèi)擠稅二、完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本思路（一）開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，設(shè)立土地年租金，清理亂收費(fèi)，建立一個(gè)比較完善的房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)體系。1開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅2取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅3適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅4設(shè)立土地年租金5清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)（二）提高