1、第三十三章 物權(quán)法律制度1 經(jīng)濟基礎(chǔ)知識（中級）物權(quán)法律制度33全國經(jīng)濟專業(yè)技術(shù)資格考試專用教材第三十三章 物權(quán)法律制度2 物權(quán)法律制度本章要點第 三十三章第一節(jié) 物權(quán)的特征、原則與種類第二節(jié) 所有權(quán)第三節(jié) 用益物權(quán)第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)第三十三章 物權(quán)法律制度3 一、物權(quán)的特征、原則與種類（一）物權(quán)的含義與特征物權(quán)是法律確認的主體對物依法享有的支配權(quán)利，是建立在特定社會上的人與人之間對物的占有關(guān)系。（1）物權(quán)與債券的聯(lián)系在商品經(jīng)濟條件下，人和財產(chǎn)的結(jié)合表現(xiàn)為物權(quán)，但當財產(chǎn)進入流通領(lǐng)域，并在不同主體間交換時則體現(xiàn)為債權(quán)。主體享有物權(quán)是交換的前提，交換過程則表現(xiàn)為債權(quán)，交換結(jié)果導(dǎo)致物權(quán)的讓渡和移轉(zhuǎn)。第

2、三十三章 物權(quán)法律制度4 一、物權(quán)的特征、原則與種類（2）物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別物權(quán)是絕對權(quán) 物權(quán)是絕對權(quán)，又稱對世權(quán)，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，其他任何人都負有不得非法干涉和侵害權(quán)利人所享物權(quán)的義務(wù)。 債權(quán)是相對權(quán)，又稱對人權(quán)，債權(quán)的權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的，只發(fā)生在債權(quán)人和債務(wù)人之間。第三十三章 物權(quán)法律制度5 一、物權(quán)的特征、原則與種類物權(quán)屬于支配權(quán) 物權(quán)的權(quán)利人可以自由行使自己的權(quán)利，無需他人協(xié)助，不須征得他人同意。 債權(quán)人不直接支配物，一般只能請求債務(wù)人履行償債義務(wù)，必須有義務(wù)人協(xié)助才能實現(xiàn)權(quán)利。物權(quán)屬于法定權(quán)利 物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，設(shè)定時必須公示。 債權(quán)不具有公示性，特別是合同

3、債權(quán)，由當事人自由確定，可以依法決定具體的內(nèi)容和形式。第三十三章 物權(quán)法律制度6 一、物權(quán)的特征、原則與種類物權(quán)的客體一般為物 物權(quán)的標的是物而不是行為，必須是獨立物和有體物，否則權(quán)利無法確定。自己或他人的身體，以及人體器官在未經(jīng)合法程序和手段與人體分離前，都不可成為物權(quán)的客體。 債權(quán)的標的一般直接是行為，間接涉及物。第三十三章 物權(quán)法律制度7 一、物權(quán)的特征、原則與種類物權(quán)具有追及效力和優(yōu)先效力 物權(quán)標的物無論在何處，權(quán)利人均可行使權(quán)利，要求不法占有人返還原物；債權(quán)原則上不具有追及效力，債權(quán)人只能請求債務(wù)人履行債務(wù)和承擔(dān)違約責(zé)任，無法追及第三方。 物權(quán)與債權(quán)的優(yōu)先效力。 對外優(yōu)先。當物權(quán)與債

4、權(quán)并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。 對內(nèi)優(yōu)先。同一標的物上存在多個相同物權(quán)時，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)。第三十三章 物權(quán)法律制度8 一、物權(quán)的特征、原則與種類（二）物權(quán)法的原則（1）物權(quán)法定原則物權(quán)法定原則指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、得喪變更及保護方法都由法律直接規(guī)定，當事人不得自行設(shè)置。具體內(nèi)容如下表所示。原則內(nèi)容含義物權(quán)種類法定化非經(jīng)法律準許，當事人不得創(chuàng)設(shè)新類型的物權(quán)物權(quán)內(nèi)容法定化物權(quán)制度的所有內(nèi)容均是由法律直接加以規(guī)定 物權(quán)效力法定化物權(quán)的法律后果源自法律的直接規(guī)定物權(quán)變更規(guī)則法定化非經(jīng)法定程序，不得取得、變更和消滅物權(quán)物權(quán)保護方法法定化物權(quán)主體的權(quán)利受到侵害時，可依法采取相應(yīng)的法律措

5、施保護權(quán)利。債權(quán)保護方法也是法定化第三十三章 物權(quán)法律制度9 一、物權(quán)的特征、原則與種類（2）一物一權(quán)原則一物一權(quán)原則指一物之上只能存在一個所有權(quán)，不得有互不相容的兩個以上的物權(quán)同時存在于同一標的物上。一個特定的標的物上只有一個所有權(quán)，一個所有權(quán)的客體僅為一個獨立物，集合物原則上不能成為一個所有權(quán)的客體，而只能成為多個所有權(quán)的客體。同一物上不得設(shè)有兩個以上相互沖突和矛盾的物權(quán)，但可以存在多個不相矛盾的物權(quán)。第三十三章 物權(quán)法律制度10 一、物權(quán)的特征、原則與種類（3）物權(quán)公示原則物權(quán)公示原則指民事主體對物權(quán)的享有與變動均應(yīng)采取可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)方式。物權(quán)公示原則的內(nèi)容公示方法由法律規(guī)定

6、公示效力由法律規(guī)定合法所有人只有按法定公示方法對外進行物權(quán)公示，才能使所有的第三人明確物的所有權(quán)歸屬情況。普通動產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果；不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一經(jīng)辦理登記手續(xù)，便發(fā)生該不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果。第三十三章 物權(quán)法律制度11 一、物權(quán)的特征、原則與種類不動產(chǎn)登記的范圍不動產(chǎn)登記是中華人民共和國物權(quán)法確立的一項物權(quán)制度，我國目前已經(jīng)開始實施，其登記范圍主要包括如下10類不動產(chǎn)。（5）建設(shè)用地使用權(quán)（3）森林、林木所有權(quán)（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)（1）集體土地所有權(quán)（2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)（6）宅基地使用權(quán)（7）海域使用權(quán) （8）地役權(quán)（9）抵押權(quán)（10）法律

7、規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利第三十三章 物權(quán)法律制度12 一、物權(quán)的特征、原則與種類不動產(chǎn)登記的類型目前不動產(chǎn)登記的類型主要有7種，具體如下表所示。類型含義首次登記不動產(chǎn)物權(quán)首次產(chǎn)生時進行的登記變更登記不動產(chǎn)物權(quán)的具體內(nèi)容發(fā)生變化時進行的登記轉(zhuǎn)移登記不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移時進行的登記注銷登記不動產(chǎn)物權(quán)消滅時進行的登記 更正登記和異議登記權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤可申請變更登記；不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的利害關(guān)系人可申請異議登記預(yù)告登記當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動時所需要的條件缺乏或尚未形成時進行的登記查封登記不動產(chǎn)權(quán)利人因判決或強制執(zhí)行等原因，當事人尚未向權(quán)屬登記

8、機關(guān)辦理登記手續(xù)，由登記機關(guān)直接對該房屋權(quán)屬進行登記，然后予以查封第三十三章 物權(quán)法律制度13 一、物權(quán)的特征、原則與種類（三）物權(quán)的種類（1）自物權(quán)和他物權(quán)自物權(quán)他物權(quán)權(quán)利人對自己所擁有的標的物依法進行全面支配的物權(quán)。由于只有所有權(quán)符合這一特征，因此自物權(quán)即所有權(quán)，是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。權(quán)利人在他人所有標的物上享有的被限定于某一特定方面或某一特定期間的物權(quán)。第三十三章 物權(quán)法律制度14 一、物權(quán)的特征、原則與種類（2）用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別如下表所示。 用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)目的不同實現(xiàn)物的使用價值以物的交換價值擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)性質(zhì)不同多為獨立性的主權(quán)利，有明確的存續(xù)期間

9、，根據(jù)合同確定從權(quán)利，以所擔(dān)保的債權(quán)作為其主權(quán)利。以債權(quán)的存在為前提， 所擔(dān)保的債權(quán)實現(xiàn)時，權(quán)利消滅標的物不同多為不動產(chǎn)不限于不動產(chǎn)價值形態(tài)變化后的影響不同變化后對權(quán)利人的使用收益權(quán)產(chǎn)生影響，甚至導(dǎo)致權(quán)利消滅變化后不影響擔(dān)保物權(quán)，以變化后的物為標的繼續(xù)存在第三十三章 物權(quán)法律制度15 一、物權(quán)的特征、原則與種類（3）主物權(quán)和從物權(quán)主物權(quán)從物權(quán)獨立存在，與其他權(quán)利沒有從屬關(guān)系，如所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)。從屬于其他權(quán)利而存在的物權(quán)。主權(quán)利消滅，從權(quán)利也消滅。如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、地役權(quán)區(qū)分主物權(quán)和從物權(quán)在于，主物權(quán)獨立存在，而從物權(quán)取決于主權(quán)利，其隨著主權(quán)利的消失而消失。第三十三

10、章 物權(quán)法律制度16 一、物權(quán)的特征、原則與種類（4）法定物權(quán)和意定物權(quán)法定物權(quán)意定物權(quán)基于法律的直接規(guī)定發(fā)生，與當事人意愿無關(guān)，如留置權(quán)和法定抵押權(quán)。依當事人意愿發(fā)生的，如質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)。第三十三章 物權(quán)法律制度17 一、物權(quán)的特征、原則與種類（5）有期限物權(quán)和無期限物權(quán)有期限物權(quán)無期限物權(quán)有存續(xù)期限的物權(quán)，如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。沒有期限限制的物權(quán)，如所有權(quán)。第三十三章 物權(quán)法律制度18 物權(quán)法律制度本章要點第 三十三章第一節(jié) 物權(quán)的特征、原則與種類第二節(jié) 所有權(quán)第三節(jié) 用益物權(quán)第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)第三十三章 物權(quán)法律制度19 二、所有權(quán)（一）所有權(quán)的含義與特征所有權(quán)指所有人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)

11、依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（1）所有權(quán)的權(quán)能所有權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四大權(quán)能，如下表所示。權(quán)能含義占有權(quán)權(quán)利人對財產(chǎn)實際控制的權(quán)利使用權(quán)權(quán)利人使用物來滿足某種生活或生產(chǎn)需要的權(quán)利收益權(quán)權(quán)利人獲取基于財產(chǎn)而生的物質(zhì)利益的權(quán)利處分權(quán)權(quán)利人依法對財產(chǎn)進行處置的權(quán)利，是所有權(quán)的核心，也是擁有所有權(quán)的根本標志第三十三章 物權(quán)法律制度20 二、所有權(quán)（2）所有權(quán)的法律特征獨占性全面性單一性獨占的支配權(quán)，所有人對其財產(chǎn)享有的所有權(quán)，可以依法排斥他人的非法干涉。在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對所有物加以全面支配的權(quán)利。非占有、使用、收益和處分4項權(quán)能的簡單相加，而是一個整體的權(quán)利。存續(xù)性財產(chǎn)

12、所有一經(jīng)合法獲得，一般就可以永久存續(xù)，任何人不得非法干涉或剝奪他人的所有權(quán)，或加以權(quán)利期限的限制。彈力性各項權(quán)能可以依法分離，所有人可在其物之上設(shè)定他物權(quán)，他物權(quán)消滅后，所有權(quán)又會從限制狀態(tài)恢復(fù)為完整狀態(tài)。第三十三章 物權(quán)法律制度21 二、所有權(quán)（二）所有權(quán)的取得與消滅所有權(quán)的取得與消滅指獲得對某物的所有權(quán)權(quán)利和喪失對某物的所有權(quán)權(quán)利。（1）所有權(quán)的取得所有權(quán)的取得是民事主體獲得所有權(quán)的合法方式和根據(jù)，所有權(quán)的合法取得方式主要有原始取得和繼受取得兩種。第三十三章 物權(quán)法律制度22 二、所有權(quán)原始取得原始取得指所有權(quán)首次產(chǎn)生或不依賴于他人既存的權(quán)利和意志，直接依法取得物的所有權(quán)。所有權(quán)的原始取得

13、包括多種方式，歸納起來主要有以下三大類。原始取得因物權(quán)首次產(chǎn)生而獲得所有權(quán)生產(chǎn)孳息因公法方式而獲得所有權(quán)其他直接根據(jù)法律規(guī)定確定所有權(quán)歸屬的方式第三十三章 物權(quán)法律制度23 二、所有權(quán)繼受取得繼受取得指通過一定的法律行為或基于法定的事實從原所有人處取得所有權(quán)。產(chǎn)生所有權(quán)繼受取得的原因如下。1因買賣合同、贈與和互易等的法律行為而取得所有權(quán)。2因繼承遺產(chǎn)、接受遺贈等法律行為以外的事實而取得所有權(quán)。3因其他合法原因取得所有權(quán)。如合作經(jīng)濟組織的成員通過合股集資的方式形成新的所有權(quán)形式。第三十三章 物權(quán)法律制度24 二、所有權(quán)（2）所有權(quán)的消滅所有權(quán)的消滅主要有相對消滅和絕對消滅兩種情況。相對消滅絕對消

14、滅因物權(quán)主體的原因而消滅，即主體發(fā)生變化，但物仍然存在的情況。如權(quán)利人轉(zhuǎn)讓、權(quán)利人死亡等。因所有權(quán)客體的原因而消滅，即物不存在的情況。如標的物毀損、滅失導(dǎo)致原物權(quán)的終止等。第三十三章 物權(quán)法律制度25 二、所有權(quán)（三）共有的含義與形式共有指兩個或兩個以上權(quán)利主體共同享有同一財產(chǎn)所有權(quán)的法律制度。共有且只有一個所有權(quán)，由多人享有，主要包括按份共有和共同共有兩種形式。（1）按份共有按份共有又稱為分別共有，指兩個或兩個以上的共有人按照各自份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。第三十三章 物權(quán)法律制度26 二、所有權(quán)應(yīng)有部分的確定按份共有的共有人對共有財產(chǎn)享有一定的應(yīng)有部分，該部分的確定

15、遵循以下原則。 基于當事人意思發(fā)生按份共有的，按當事人意思確定應(yīng)有部分比例。 根據(jù)法律規(guī)定發(fā)生按份共有的，按法律規(guī)定確定應(yīng)有部分比例。 上述兩種方法都不能確定應(yīng)有部分比例時，則推定為各共有的應(yīng)有部分應(yīng)按共有人數(shù)平均。第三十三章 物權(quán)法律制度27 二、所有權(quán)共有人享有的權(quán)利按份共有的共有人對共有財產(chǎn)享有一定的權(quán)利，具體內(nèi)容如下。 按份共有人對于共有物的全部享有使用收益權(quán)。 共有人對共有物用益權(quán)的行使不能損害其他共有人的權(quán)利。 按份共有人享有要求分出自己應(yīng)有部分的權(quán)利，不需經(jīng)過其他共有人的同意而出賣自己的應(yīng)有部分。同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。 處分或作重大修繕的按份共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，

16、應(yīng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。第三十三章 物權(quán)法律制度28 二、所有權(quán)（2）共同共有共同共有指根據(jù)一定原因成立共同關(guān)系的數(shù)人共享一物的所有權(quán)。共同共有的形成與共有物份額的確定共同共有關(guān)系的形成以共同共有人之間存在共同關(guān)系為前提，即兩個或兩個以上的人為共同目的而結(jié)合成為共同共有基礎(chǔ)的法律關(guān)系，如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系等。共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人不能對共同共有財產(chǎn)確定份額。只有在共同共有關(guān)系終止、共有財產(chǎn)分割后，才能確定各共同共有人的份額。第三十三章 物權(quán)法律制度29 二、所有權(quán)共有人的權(quán)利與義務(wù)共同共有人對共同共有財產(chǎn)具有以下權(quán)利和義務(wù)。 各共同共有人對

17、整個共有財產(chǎn)享有平等的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 各共同共有人對整個共有財產(chǎn)承擔(dān)平等的義務(wù)。 除共有人之間另有約定外，共同共有財產(chǎn)的處分應(yīng)經(jīng)全體共同共有人同意。第三十三章 物權(quán)法律制度30 二、所有權(quán)共同共有的形式共同共有的形式主要包括以下三種。家庭共有財產(chǎn)遺產(chǎn)分割前的共有夫妻共同財產(chǎn)共同共有的形式第三十三章 物權(quán)法律制度31 二、所有權(quán)（3）按份共有與共同共有的區(qū)別對共有不動產(chǎn)或動產(chǎn)沒有約定為按份共有或共同共有，或約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，均視為按份共有。按份共有和共同共有的區(qū)別如下表所示。區(qū)別按份共有共同共有成立原因不需以共同關(guān)系的存在為前提以共同關(guān)系的存在為前提享有權(quán)利

18、只對應(yīng)有部分享有所有權(quán)對共有物全部享有所有權(quán)共有物管理對共有物的處分和重大修繕行為需獲得占份額三分之二以上共有人的同意對共有物的處分和重大修繕應(yīng)獲得全體共有人的同意對第三人行使權(quán)利基于其應(yīng)有部分可以向第三人行使權(quán)利不得擅自處分或轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)，除非征得全體共有人同意分割共有物限制可隨時請求分割共有物，因使用目的或協(xié)議約定不能分割的除外共同共有關(guān)系存續(xù)期間，各共同共有人不得請求分割共有物第三十三章 物權(quán)法律制度32 二、所有權(quán)（四）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)。（1）專有部分和共有部分

19、的區(qū)別由于建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)和共有權(quán)，因此權(quán)利客體也包括專有部分和共有部分。 專有部分。根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的，具有獨立建筑構(gòu)造和獨立使用功能的部分，一般指由特定主體獨立使用的部分房屋。 共有部分。建筑物及其附屬設(shè)施等不具備獨立使用功能的部分，包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等。第三十三章 物權(quán)法律制度33 二、所有權(quán)（2）不同部分下業(yè)主的建筑物區(qū)分權(quán)利專有部分下的權(quán)利和義務(wù)專有部分權(quán)利人（即業(yè)主）可以行使完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但行使權(quán)利時不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，還應(yīng)經(jīng)過有利害

20、關(guān)系的業(yè)主同意。第三十三章 物權(quán)法律制度34 二、所有權(quán)共有部分下的權(quán)利和義務(wù)共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分（如支柱、屋頂、外墻或地下室等）、建筑物的共用部分及附屬物（如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管等）。共有人對這些共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)，有權(quán)對共有部分與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項行使管理的權(quán)利，同時對共有部分也負有相應(yīng)的義務(wù)，且不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主對共有部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)隨業(yè)主對專有部分所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓。具體共有部分如下。 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除

21、外。 建筑物區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第三十三章 物權(quán)法律制度35 物權(quán)法律制度本章要點第 三十三章第一節(jié) 物權(quán)的特征、原則與種類第二節(jié) 所有權(quán)第三節(jié) 用益物權(quán)第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)第三十三章 物權(quán)法律制度36 三、用益物權(quán)（一）用益物權(quán)的含義與特征用益物權(quán)是權(quán)利人對他人所有的財產(chǎn)依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)制度與所有權(quán)制度、擔(dān)保物權(quán)制度等一同構(gòu)成了物權(quán)制度的完整體系。（1）用益物權(quán)的種類我國用益物權(quán)的種類主要有：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)、地役權(quán)、國家集體自然資源使用權(quán)

22、、典權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)養(yǎng)殖捕撈權(quán)等。第三十三章 物權(quán)法律制度37 三、用益物權(quán)（2）用益物權(quán)的法律特征用益物權(quán)屬于他物權(quán)，其法律特征主要有以下4點。 用益物權(quán)是具有獨立性的他物權(quán) 用益物權(quán)是限制物權(quán) 用益物權(quán)具有使用的目的 用益物權(quán)的標的物主要是不動產(chǎn)第三十三章 物權(quán)法律制度38 三、用益物權(quán)（二）用益物權(quán)實例（1）建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)指建設(shè)用地使用權(quán)人對國家所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地包括住宅用地、公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。第三十三章 物權(quán)法律制度39 三、用益物權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征 建設(shè)用地使用權(quán)的主

23、體是符合法定條件的公民和法人，使用權(quán)人對國有土地負有管理、保護和合理利用的義務(wù)。 建設(shè)用地使用權(quán)的客體為國家所有的土地，包括城市和農(nóng)村的屬于國有的土地、草原、灘涂、荒地、山嶺和林地等，不包括上述土地之上的市政公用設(shè)施及地下埋藏物或自然資源。 建設(shè)用地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中分離出來的用益物權(quán)。 建設(shè)用地使用權(quán)具有排他性，是獨立的物權(quán)。第三十三章 物權(quán)法律制度40 三、用益物權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式 建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓。國家作為出讓人將一定期限的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給建設(shè)用地使用權(quán)人使用，建設(shè)用地使用權(quán)人向出讓人支付一定的出讓金的制度。 建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥?？h級以上人民政府依法批準，在

24、建設(shè)用地使用權(quán)人繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或?qū)⒔ㄔO(shè)用地使用權(quán)無償交付給建設(shè)用地使用權(quán)人的行為，沒有期限限制。第三十三章 物權(quán)法律制度41 三、用益物權(quán)（2）土地承辦經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地從事生產(chǎn)活動，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利，可承包經(jīng)營的土地為公有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等。土地承包經(jīng)營權(quán)具有以下法律特征。 承包經(jīng)營合同是確認土地承包經(jīng)營權(quán)的主要依據(jù)。 土地承包經(jīng)營權(quán)的主體是公民或集體組織。 土地承包經(jīng)營權(quán)的客體為全民所有的土地和集體所有的土地。 土地承包經(jīng)營權(quán)屬于一種新型的用益物權(quán)，具有一般

25、物權(quán)所具有的優(yōu)先權(quán)、追及權(quán)。第三十三章 物權(quán)法律制度42 三、用益物權(quán)（3）宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)指公民在依法取得的宅基地上建造住宅及其附屬設(shè)施從而對此宅基地享有的占有和使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)具有以下法律特征。 宅基地使用權(quán)屬于一種用益物權(quán)，使用權(quán)人不能因為對宅基地的占有和使用而取得該宅基地的所有權(quán)。 宅基地使用權(quán)的主體是公民， 而且主要為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。 宅基地使用權(quán)的客體主要是集體所有的用于建造住宅及其附屬設(shè)施的土地，但不得隨意改變生產(chǎn)用地和耕地來擴大宅基地面積。 宅基地使用權(quán)必須遵循法定的申請程序，經(jīng)過有關(guān)部門的批準后方可取得。 宅基地使用權(quán)受國家法律的保護，非經(jīng)法定程序，任

26、何機關(guān)和個人都不得任意剝奪公民依法取得的宅基地使用權(quán)。第三十三章 物權(quán)法律制度43 三、用益物權(quán)（4）地役權(quán)地役權(quán)指按照合同約定利用他人的不動產(chǎn)，以提髙自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。其中，需要利用他人土地才能發(fā)揮效用的土地稱為需役地；提供給他人使用的土地稱為供役地。地役權(quán)具有以下法律特征。 地役權(quán)是利用他人的不動產(chǎn)的一種權(quán)利。 地役權(quán)是為了提高自己不動產(chǎn)的效益，而不是他人的收益。 地役權(quán)是按照合同設(shè)立的。第三十三章 物權(quán)法律制度44 物權(quán)法律制度本章要點第 三十三章第一節(jié) 物權(quán)的特征、原則與種類第二節(jié) 所有權(quán)第三節(jié) 用益物權(quán)第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)第三十三章 物權(quán)法律制度45 四、擔(dān)保物權(quán)（一）擔(dān)保物權(quán)的含義

27、與特征擔(dān)保物權(quán)指為確保債務(wù)清償?shù)哪康?，在債?wù)人或第三人所有物或所屬權(quán)利上設(shè)定的、以取得擔(dān)保作用的定限物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)具有以下特征。 擔(dān)保物權(quán)具有價值權(quán)性。 擔(dān)保物權(quán)具有法定性。 擔(dān)保物權(quán)具有從屬性。 擔(dān)保物權(quán)具有不可分性。 擔(dān)保物權(quán)具有物上代位性。 第三十三章 物權(quán)法律制度46 四、擔(dān)保物權(quán)（二）擔(dān)保物權(quán)實例抵押權(quán)指債權(quán)人（抵押權(quán)人）對債務(wù)人或第三人（抵押人）所提供擔(dān)保的財產(chǎn)（抵押物）不移轉(zhuǎn)占有，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，依法享有就所抵保的財產(chǎn)變價并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)的目的與受償順序抵押權(quán)的產(chǎn)生與存在須以一定的債權(quán)關(guān)系的發(fā)生和存在為基礎(chǔ)和前提，其目的是取得抵押物的交換價值以實現(xiàn)債權(quán)。抵押權(quán)人在債

28、務(wù)人不清償債務(wù)時，對抵押物的變價款優(yōu)先于無抵押權(quán)的債權(quán)人受償；在同一抵押物上存在多個抵押權(quán)的則按先成立的抵押權(quán)優(yōu)先于后成立的抵押權(quán)。（1）抵押權(quán)第三十三章 物權(quán)法律制度47 四、擔(dān)保物權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定方式抵押權(quán)的設(shè)定包括依照法律規(guī)定直接產(chǎn)生和基于當事人所訂立的抵押合同而設(shè)立這兩種方式。前者屬于法定抵押權(quán)，后者屬于意定抵押權(quán)。 法定抵押不需要當事人在合同中約定，只要發(fā)生法律規(guī)定的情形，抵押自然設(shè)立。 意定抵押的設(shè)立應(yīng)采取書面形式訂立抵押合同，但抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。第三十三章 物權(quán)法律制度48 四、擔(dān)保物權(quán)抵押標的的范圍抵押標的又稱

29、抵押財產(chǎn)，以流通物和限制流通物為限，即抵押權(quán)人和抵押人只能對法律允許設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)約定抵押，對法律禁止設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)約定的抵押無效。具體可以抵押和禁止抵押的標的如下表所示。可以抵押的標的禁止抵押的標的建筑物和其他土地附著物建設(shè)用地使用權(quán)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地 等土地承包經(jīng)營權(quán)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品正在建造的建筑物、船舶、航空器交通運輸工具法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)土地所有權(quán)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)， 但法律規(guī)定可以抵押的除外學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體 的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)第三十三章 物權(quán)法律制度49 四、擔(dān)保物