1、 營銷執(zhí)行報(bào)告營銷執(zhí)行報(bào)告 第一部分第一部分: :策略思考策略思考第三部分第三部分: :年度計(jì)劃匯總年度計(jì)劃匯總第二部分第二部分: :階段計(jì)劃階段計(jì)劃2【目標(biāo)【目標(biāo)】1.1. 09 09年實(shí)現(xiàn)年實(shí)現(xiàn)1010億回款額；億回款額；2.2. 整體實(shí)現(xiàn)整體實(shí)現(xiàn)2525億回款額。億回款額?！粳F(xiàn)狀【現(xiàn)狀】1.1. 總共總共5 5棟、棟、768768套單位（合拼后）、套單位（合拼后）、1212萬萬可售面積可售面積2.2. 兩房、三房、四房等多種戶型組合，產(chǎn)品線豐富兩房、三房、四房等多種戶型組合，產(chǎn)品線豐富【思路【思路】1.1. 推售思路：分批推售、小步快跑推售思路：分批推售、小步快跑2.2. 價格思路：策略

2、開盤、逐步上揚(yáng)價格思路：策略開盤、逐步上揚(yáng)【焦點(diǎn)【焦點(diǎn)】哪棟單位，能實(shí)現(xiàn)開盤飄紅？哪棟單位，能實(shí)現(xiàn)開盤飄紅？“全盤全盤”營銷下的策略思考營銷下的策略思考3“全盤全盤”營銷下的項(xiàng)目分解營銷下的項(xiàng)目分解項(xiàng)目產(chǎn)品為兩房、合拼三房、合拼四房、純四房等，產(chǎn)品線豐富項(xiàng)目產(chǎn)品為兩房、合拼三房、合拼四房、純四房等，產(chǎn)品線豐富純粹四房樓座樓座戶型戶型拼前戶數(shù)拼前戶數(shù)拼后戶數(shù)拼后戶數(shù)小計(jì)小計(jì)百分比百分比1棟棟兩房371兩房518724.5%四房1822棟棟四房18618624.2%3棟棟一房178兩房6227936.3%兩房240三房186三房8四房31四房315棟棟兩房94兩房728310.8%四房116 6棟

3、棟兩房44兩房22334.3%四房11總計(jì)總計(jì)1154兩房161768100%三房三房186四房四房421項(xiàng)目主體產(chǎn)品為三房四房單位，具備純粹豪宅社區(qū)素質(zhì)。項(xiàng)目主體產(chǎn)品為三房四房單位，具備純粹豪宅社區(qū)素質(zhì)?！叭P全盤”營銷下的項(xiàng)目分解營銷下的項(xiàng)目分解戶型配比戶型配比51棟：棟：n緊臨香山路，有一定的噪音影響；n緊臨社區(qū)園林，可享受社區(qū)中心園林資源；nC座部分單位能享受高爾夫練習(xí)場景觀資源；n緊靠售樓處，看樓動線短，看樓便捷；n除5套兩房不能合拼，其余182套單位為合拼平層四房及合拼復(fù)式四房單位，均為片區(qū)稀缺產(chǎn)品。1 1棟以合拼四房為主，產(chǎn)品線較豐富，戶型面積段片區(qū)稀缺，位置比較理想，棟以合拼四

4、房為主，產(chǎn)品線較豐富，戶型面積段片區(qū)稀缺，位置比較理想，具有較強(qiáng)競爭力具有較強(qiáng)競爭力“全盤全盤”營銷下的項(xiàng)目分解營銷下的項(xiàng)目分解樓棟評判樓棟評判純粹四房61791791791731772131812062071952041451771458815115188151151179141141179141141888890891779191891762棟棟3棟棟4棟棟5棟棟6棟棟179 179 179 1751棟棟合拼復(fù)式四房合拼四房兩房合拼三房合拼四房2棟：棟：n可享受社區(qū)中心園林和華僑城高爾夫練習(xí)場雙景觀資源；n遠(yuǎn)離主干道，幽靜；n整棟單位均為純四房單位，戶型架構(gòu)理想，有一定的贈送率；n東南朝向

5、，享受華僑城靜潔陽光；2 2棟為純四房，項(xiàng)目形象標(biāo)桿，利潤標(biāo)桿，片區(qū)主流產(chǎn)品，客戶需求量大，棟為純四房，項(xiàng)目形象標(biāo)桿，利潤標(biāo)桿，片區(qū)主流產(chǎn)品，客戶需求量大，容易實(shí)現(xiàn)利潤最大化容易實(shí)現(xiàn)利潤最大化“全盤全盤”營銷下的項(xiàng)目分解營銷下的項(xiàng)目分解樓棟評判樓棟評判純粹四房71791791791731772131812062071952041451771458815115188151151179141141179141141888890891779191891762棟棟3棟棟4棟棟5棟棟6棟棟179 179 179 1751棟棟合拼復(fù)式四房合拼四房兩房合拼三房合拼四房3棟：棟：n正南朝向，可享受社區(qū)中心園林

6、景觀資源；n遠(yuǎn)離主干道，幽靜；n大部分戶型為合拼三房，少量純?nèi)亢图兯姆?，部分兩房單位；n面積較小，為華僑城稀缺產(chǎn)品，總價低，接受度較高；n合拼后兩梯三戶，有一定的電梯使用壓力；3 3棟以合拼三房為主，戶型素質(zhì)以及總價比較吻合部分客戶的承受能力，能有棟以合拼三房為主，戶型素質(zhì)以及總價比較吻合部分客戶的承受能力，能有效承接片區(qū)中端客戶群；效承接片區(qū)中端客戶群；“全盤全盤”營銷下的項(xiàng)目分解營銷下的項(xiàng)目分解樓棟評判樓棟評判純粹四房85-65-6棟遠(yuǎn)離中心園林，位置較差，以兩房為主，對項(xiàng)目形象提升有負(fù)面棟遠(yuǎn)離中心園林，位置較差，以兩房為主，對項(xiàng)目形象提升有負(fù)面影響。影響。179179179173177

7、2131812062071952041451771458815115188151151179141141179141141888890891779191891762棟棟3棟棟4棟棟5棟棟6棟棟179 179 179 1751棟棟合拼復(fù)式四房合拼四房兩房合拼三房合拼四房5-6棟：棟：n項(xiàng)目一期單位，合拼四房基本售罄，但兩房單位存在一定銷售問題；n靠西側(cè)，園林項(xiàng)目中心園林，景觀資源較差；n主要以兩房為主，對項(xiàng)目檔次提升有負(fù)面影響；“全盤全盤”營銷下的項(xiàng)目分解營銷下的項(xiàng)目分解樓棟評判樓棟評判純粹四房9樓棟組合樓棟組合角色定位角色定位瘦狗產(chǎn)品，封盤戰(zhàn)略瘦狗產(chǎn)品，封盤戰(zhàn)略 ：前期封閉該種單位，杜絕該種單

8、位對高端豪宅的負(fù)面影響，后期以“打造豪宅社區(qū)小戶型”策略實(shí)現(xiàn)溢價銷售。5-6棟棟1棟棟現(xiàn)金牛，回籠資金：現(xiàn)金牛，回籠資金：為片區(qū)稀缺中檔產(chǎn)品，客戶需求量較大，能快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金和利潤。3棟棟明星樓棟，標(biāo)桿樓棟：明星樓棟，標(biāo)桿樓棟： 純四房單位為項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品，樓王單位，其承載著拔高檔次，利潤最大化的責(zé)任。2棟棟綜合評判：綜合評判：5-65-6棟為瘦狗樓棟，棟為瘦狗樓棟，1 1棟為明星樓棟，棟為明星樓棟，3-43-4棟為現(xiàn)金牛樓棟棟為現(xiàn)金牛樓棟“全盤全盤”營銷下的項(xiàng)目分解營銷下的項(xiàng)目分解樓棟評判樓棟評判10【營銷思路【營銷思路】 1、推售思路：分批推售、小步快跑、推售思路：分批推售、小步快跑

9、2、 價格思路：策略開盤、逐步上揚(yáng)價格思路：策略開盤、逐步上揚(yáng)“全盤全盤”營銷下的策略思路營銷下的策略思路【問題焦點(diǎn)【問題焦點(diǎn)】哪棟單位，能實(shí)現(xiàn)開盤飄紅？哪棟單位，能實(shí)現(xiàn)開盤飄紅？11最佳方案最佳方案以以1棟合拼四房單位開盤，引爆項(xiàng)目棟合拼四房單位開盤，引爆項(xiàng)目“全盤全盤”營銷下的策略評判營銷下的策略評判純粹四房營銷中心營銷中心因?yàn)橐驗(yàn)?、6棟為棟為2房單位房單位未能契合項(xiàng)目未能契合項(xiàng)目豪宅大戶定位豪宅大戶定位因?yàn)橐驗(yàn)?棟與棟與營銷中心較營銷中心較遠(yuǎn)，遠(yuǎn)，易受工程影易受工程影響響因?yàn)橐驗(yàn)?棟為棟為項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品品首推不能實(shí)首推不能實(shí)現(xiàn)最大利潤現(xiàn)最大利潤選擇選擇1棟首推引爆項(xiàng)棟首推引爆項(xiàng)

10、目為最佳選擇目為最佳選擇12以以1棟合拼四房單位開盤，引爆項(xiàng)目棟合拼四房單位開盤，引爆項(xiàng)目1棟的合拼四房單位分復(fù)式四房和平層四房兩種，產(chǎn)品線較多，選擇面較廣，能有效釋放客戶的購買欲望；1棟的合拼四房單位為本項(xiàng)目的主流單位，首推1棟能契合本項(xiàng)目的大戶型豪宅定位；1棟單位緊靠營銷中心，受園林及看樓通道工程進(jìn)度影響較??；“全盤全盤”營銷下的策略評判營銷下的策略評判全盤營銷下，首推全盤營銷下，首推1 1棟單位既能充分展現(xiàn)項(xiàng)目檔次，又能快速釋放客戶需求，棟單位既能充分展現(xiàn)項(xiàng)目檔次，又能快速釋放客戶需求，引爆項(xiàng)目銷售。引爆項(xiàng)目銷售。1棟棟2棟棟A座座3棟棟2棟棟B座座5-6棟棟推售時間推售時間推售產(chǎn)品推售

11、產(chǎn)品推售目標(biāo)推售目標(biāo)決策因素決策因素09年10月1棟合拼四房單位樹立豪宅形象，快速銷售營造市場口碑1. 能有效契合項(xiàng)目的大戶型豪宅定位2. 能有效釋放客戶的需求，實(shí)現(xiàn)開盤飄紅3. 工程因素影響不明顯09年11月2棟A座單位提升項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)利潤1. 2棟單位推向市場，能提升項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)利潤，2. 2棟單位與一批單位形成價格差，能互相促進(jìn)，提升銷售率。09年12月3棟合拼三房單位快速沖量回籠資金1. 3棟合拼三房單位面積較小，總價較低，能有效釋放本項(xiàng)目前期積累的中低端需求；2. 3棟合拼三房單位能與上批單位錯開競爭，最大限度消化到訪客戶10年1月2棟B座單位高價推售實(shí)現(xiàn)利潤1. 在資金壓力較小

12、，且展示條件日益成熟的后期，產(chǎn)品價格可實(shí)現(xiàn)高利潤收官（相比于前期低價推售獲利更多10年3月5-6棟兩房單位掃尾清盤1. 兩房單位最后推售，不影響項(xiàng)目的整體大戶型豪宅定位；2. 最后推售兩房單位，能以“豪宅社區(qū)的兩房”推廣實(shí)現(xiàn)兩房的溢價；3412項(xiàng)目項(xiàng)目“全盤全盤”推售節(jié)奏及計(jì)劃推售節(jié)奏及計(jì)劃【小結(jié)【小結(jié)】本方案對品牌目標(biāo)及整體本方案對品牌目標(biāo)及整體2525億的回款贏利目標(biāo)均較為有利，能有效解決億的回款贏利目標(biāo)均較為有利，能有效解決0909年年1010億的億的盈利目標(biāo)，從盈利目標(biāo)，從“全盤全盤”角度考慮，風(fēng)險最??！建議采用。角度考慮，風(fēng)險最??！建議采用。52009-20102009-2010年年

13、“全盤全盤”推售節(jié)奏及計(jì)劃推售節(jié)奏及計(jì)劃0909年年1010月月計(jì)劃計(jì)劃推售推售0909年年推售推售462462套套1010月推出月推出第一批第一批1 1棟合拼四房棟合拼四房推售推售節(jié)奏節(jié)奏1111月推出月推出第二批第二批2 2棟棟A A座單位座單位2525億億的整體回款計(jì)劃背景下的推售安排：的整體回款計(jì)劃背景下的推售安排：回款回款目標(biāo)目標(biāo)0909年年回款回款10.710.7億億1 1月推出月推出第四批第四批2 2棟棟B B座單位座單位1212月推出月推出第三批第三批3 3棟合拼三房棟合拼三房3 3月推出月推出第五批第五批5-65-6棟兩房單位棟兩房單位1010年年1 1月月1010年年7 7

14、月月1010年年1212月月1010年上半年年上半年新增推售新增推售307307套套1010年上半年年上半年回款回款11.511.5億億1010年下半年年下半年尾貨單位順推尾貨單位順推1010年下半年年下半年回款回款3.53.5億億0909年年銷售銷售295295套套1010年上半年年上半年銷售銷售351351套套1010年下半年年下半年銷售銷售123123套套銷售銷售套數(shù)套數(shù)0909年年1010月月1010年年1 1月月0909年年1010月月1010年年7 7月月1010年年1 1月月0909年年1010月月1010年年1212月月1010年年7 7月月1010年年1 1月月0909年年1

15、010月月1010年年1212月月1010年年7 7月月1010年年1 1月月1010年年1212月月1010年年7 7月月0909年年1010月月1010年年1 1月月1010年年1212月月1010年年7 7月月0909年年1111月月0909年年1212月月1010年年3 3月月1010年年2 2月月20092009年年“1010億計(jì)劃億計(jì)劃”推售節(jié)奏鋪排推售節(jié)奏鋪排1212月月20102010年年1111月月1010月月銷售銷售目標(biāo)目標(biāo)開盤銷售開盤銷售110110套套順賣順賣2525套套順賣順賣1010套套1010月推出月推出第一批第一批1 1棟合拼四房棟合拼四房推售推售節(jié)奏節(jié)奏111

16、1月推出月推出第二批第二批2 2棟棟A A座單位座單位1010億億的整體回款計(jì)劃背景下的推售安排：的整體回款計(jì)劃背景下的推售安排：回款回款目標(biāo)目標(biāo)1010月份月份銷售銷售110110套套回款回款4 4億億1111月份月份銷售銷售8080套套回款回款3.33.3億億1 1棟單位棟單位2 2棟單位棟單位開盤銷售開盤銷售5555套套順賣順賣1010套套1212月推出月推出第三批第三批3 3棟合拼三房棟合拼三房1212月份月份銷售銷售110110套套回款回款3.43.4億億3 3棟單位棟單位開盤銷售開盤銷售9090套套計(jì)劃計(jì)劃推售推售0909年年1010月月推售推售183183套套0909年年1111

17、月月新增推售新增推售9393套套0909年年1212月月新增推售新增推售186186套套16 營銷執(zhí)行報(bào)告營銷執(zhí)行報(bào)告 第一部分第一部分: :策略思考策略思考第三部分第三部分: :年度計(jì)劃匯總年度計(jì)劃匯總第二部分第二部分: :階段計(jì)劃階段計(jì)劃4月5月6月7月8月9月1010月月1111月月1212月月7月初,營銷中心開放；8月初,樣板房可對外開放；9月初,園林可對外開放；10月1日, 1棟單位開盤；11月1日,2棟B座單位開盤；12月5日,3棟單位開盤；5月初，戶外T牌上畫蓄力期蓄力期開盤熱銷期開盤熱銷期工程部分配合四大節(jié)點(diǎn)：7月1日營銷中心交付使用8月1日樣板房交付使用8月1日看樓通道完成施

18、工9月1日中心園林完成完成施工9.1完工完工7.1完工完工10.1開盤開盤11.1開盤開盤12.5開盤開盤09年推售計(jì)劃年推售計(jì)劃純粹四房18第一階段第一階段第二階段第三階段第四階段時間時間4-9月月10月11月12月階段主題階段主題樹立形象、積累客戶樹立形象、積累客戶開盤飄紅拔高形象快速走量工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)媒體渠道完全鋪開媒體渠道完全鋪開主推1大棟單位主推2A單位主推3棟單位重要節(jié)點(diǎn)重要節(jié)點(diǎn)營銷中心開放、樣板營銷中心開放、樣板房開放、園林開放房開放、園林開放10月1日1棟單位公開發(fā)售11月1日2棟A座單位公開發(fā)售12月5日3棟單位公開發(fā)售策略策略結(jié)合重要節(jié)點(diǎn)結(jié)合重要節(jié)點(diǎn)立體式媒體渠道鋪排立體

19、式媒體渠道鋪排聲東擊西走量，務(wù)必開盤飄紅形成價差互相影響促進(jìn)成交錯開競爭承接中端客戶群體第二部分:階段營銷策略第一階段19選擇媒體選擇媒體投放方向投放方向投放頻率投放頻率戶外戶外T牌牌機(jī)場交通干道旁5月1日，第一版戶外T牌出街，訴求項(xiàng)目新形象；6月25日，第二版戶外T牌出街，訴求階段性營銷節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目核心賣點(diǎn)；9月底，第三版戶外T牌出街，訴求項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)信息:開盤。深南大道投資大廈附近南山海雅百貨附近南頭關(guān)口緊靠海岸卡夫諾廣深高速與海濱大道交接處報(bào)版硬廣報(bào)版硬廣深圳特區(qū)報(bào)重要節(jié)點(diǎn)，如樣板房，園林，認(rèn)籌，開盤等，特區(qū)報(bào)地產(chǎn)版首頁正版南方都市報(bào)重要節(jié)點(diǎn)，如樣板房，園林，認(rèn)籌，開盤等，特區(qū)報(bào)地產(chǎn)版首頁

20、正版軟文軟文深圳特區(qū)報(bào)8.1010.10，多渠道論證項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)；南方都市報(bào)8.1010.10，多渠道論證項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)；短信短信年齡：35-55歲每周五投放一次，每次30萬條，主要訴求特價單位；重要營銷節(jié)點(diǎn)另外投放；重要活動階段另行投放。家庭收入：50-100萬孩子：小學(xué)或初中區(qū)域：關(guān)內(nèi)客戶網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)選擇房地產(chǎn)信息網(wǎng)投放9.2510.9兩周訴求1棟單位開盤信息；劍客劍客選擇半求和異形做項(xiàng)目劍客6-8月，闡述項(xiàng)目“啟航計(jì)劃”；9月，闡述項(xiàng)目的展示效果；10月, 配合證言式廣告，闡述項(xiàng)目火熱銷售狀況。第一階段媒體推廣計(jì)劃第一階段媒體推廣計(jì)劃開盤前蓄力階段，契合項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)，多種媒體立體鋪開，全

21、面覆蓋目標(biāo)客戶群。開盤前蓄力階段，契合項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)，多種媒體立體鋪開，全面覆蓋目標(biāo)客戶群。第二部分:階段營銷策略第一階段20活動分類活動分類具體活動具體活動活動內(nèi)容活動內(nèi)容節(jié)點(diǎn)活動節(jié)點(diǎn)活動營銷中心開放7月初營銷中心開放8月初樣板房開放9月初園林開放樣板房開放園林開放開盤圈層活動圈層活動與奧迪車主舉辦慈善晚會8月初，在華僑城洲際酒店，與車主舉行慈善活動，增加項(xiàng)目的知名度及品牌軟實(shí)力品牌活動品牌活動高考狀元經(jīng)驗(yàn)分享活動4月中，與晚報(bào)聯(lián)合，在華夏藝術(shù)中心舉行；中考狀元經(jīng)驗(yàn)分享活動4月底，與商報(bào)聯(lián)合，在華夏藝術(shù)中心；自行車華僑城一日游9月22日，與華僑城聯(lián)合舉辦無車日，首地華僑城自行車一日游暖場活動

22、暖場活動樂隊(duì)表演每周周末邀請本色酒吧樂隊(duì)現(xiàn)場表演第一階段活動推廣計(jì)劃第一階段活動推廣計(jì)劃開盤前蓄力階段，通過節(jié)點(diǎn)活動、圈層活動、品牌活動、暖場活動等多種活開盤前蓄力階段，通過節(jié)點(diǎn)活動、圈層活動、品牌活動、暖場活動等多種活動組合，引起客戶的興趣，激發(fā)客戶的購買欲望。動組合，引起客戶的興趣，激發(fā)客戶的購買欲望。第二部分:階段營銷策略第一階段樹形象：懸念式廣告語，在市場制造懸念，突出項(xiàng)目的高度樹形象：懸念式廣告語，在市場制造懸念，突出項(xiàng)目的高度 投放時間：投放時間：2009年月年月投放方式：全城布局投放方式：全城布局,巨幅廣告牌巨幅廣告牌; 軟文為輔軟文為輔關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)：、開門見山的表明我們的高姿

23、態(tài)的進(jìn)駐華僑城、開門見山的表明我們的高姿態(tài)的進(jìn)駐華僑城2、關(guān)鍵點(diǎn)為、關(guān)鍵點(diǎn)為門戶：機(jī)場、世界之窗、后海門戶：機(jī)場、世界之窗、后海灣、香蜜湖、深南大道灣、香蜜湖、深南大道華僑城，你好！華僑城，你好！首地集團(tuán)首地集團(tuán)華僑城，你好！華僑城，你好！首地集團(tuán)首地集團(tuán)戶外媒體戶外媒體第二部分:階段營銷策略第一階段航空雜志機(jī)場廣告表現(xiàn)深圳是一個移民城市，春節(jié)返鄉(xiāng)潮不容忽視，其中，乘坐飛機(jī)的人群為本項(xiàng)目重點(diǎn)把握的客戶群，因此，建議在春節(jié)期間進(jìn)行投放媒體選擇：媒體選擇：機(jī)票廣告、航空雜志、機(jī)場刷屏投放時間：投放時間：月份期間主題：主題：“你好，華僑城，首地容御華僑城私家公館”，制造全城期待的感覺書刊雜志媒體書刊

24、雜志媒體第二部分:階段營銷策略第一階段上線要求：上線要求：頁面設(shè)計(jì)能體現(xiàn)本項(xiàng)目調(diào)性，內(nèi)容完善，提前申請申請百度搜索前置百度搜索前置其他：其他：房地產(chǎn)信息、搜房網(wǎng)資料完善，并連接到本項(xiàng)目網(wǎng)站目的：目的：項(xiàng)目進(jìn)場前客戶可在網(wǎng)站充分了解項(xiàng)目資料網(wǎng)絡(luò)媒體網(wǎng)絡(luò)媒體第二部分:階段營銷策略第一階段24第一階段第二階段第二階段第三階段第四階段時間5-9月10月月11月12月工作重點(diǎn)渠道鋪開，樹立形象，積累客戶主推主推1棟單位棟單位主推2A單位主推3棟單位重要節(jié)點(diǎn)營銷中心開放、樣板房開放、園林開放10月月1日日1棟單位公開發(fā)售棟單位公開發(fā)售11月1日2棟A座單位公開發(fā)售12月5日3棟單位公開發(fā)售階段性目標(biāo)樹立項(xiàng)

25、目高端形象為公開銷售積累客戶開盤飄紅開盤飄紅價格上揚(yáng)快速走量策略結(jié)合重要節(jié)點(diǎn)立體式媒體渠道鋪排聲東擊西聲東擊西走量，務(wù)必開盤飄紅走量，務(wù)必開盤飄紅形成價差互相影響促進(jìn)成交錯開競爭承接中端客戶群體第二部分:階段營銷策略第二階段1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析5渠道策略渠道策略4銷售策略銷售策略n時間：時間：20092009年年1010月月1 1日日20092009年年1010月月3131日；日；n產(chǎn)品產(chǎn)品1 1棟棟182182套套179179合拼四房單位；合拼四房單位；n策略：策略：6價格策略價格策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第二階段n展示目標(biāo)展示目標(biāo)進(jìn)一步完

26、善現(xiàn)場展示，通過體驗(yàn)提升客戶對產(chǎn)品的認(rèn)知；n速度目標(biāo)速度目標(biāo)維持熱銷氛圍，保證剩余單位和新推售單位的持續(xù)熱銷；n價格目標(biāo)價格目標(biāo)以價格提升形象，進(jìn)一步提升整體價格，以體現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象戶型戶型面積（面積（）套數(shù)套數(shù)戶型特色戶型特色分布分布4*2*2173-179112合拼平層1棟復(fù)式17970合拼復(fù)式產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析n兩種產(chǎn)品復(fù)式四房及平層四房均為片區(qū)稀缺產(chǎn)品；n平層產(chǎn)品和復(fù)式產(chǎn)品能互相影響，互相促進(jìn)。1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第二階段擁有復(fù)式四房和平層四房兩種拳頭產(chǎn)品兩種拳頭產(chǎn)品，能最大限

27、度釋放客戶的需求，確保開盤飄紅開盤飄紅5價格策略價格策略項(xiàng)目項(xiàng)目戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)中信紅樹灣4房206-238120套新天灣畔4房155-176269套三湘海尚4房169-207215套寶能太古城4房155-210333套匯總927套套項(xiàng)目項(xiàng)目戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)首地容御首地容御平層四房平層四房173-179112套套復(fù)式四房復(fù)式四房17970套套競爭分析競爭分析包括本項(xiàng)目在內(nèi)，同時期有約11091109套套同面積段四房單位入市，主要集中在后海主要集中在后海，競爭相當(dāng)激烈！1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析5價格策略價格策略4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階

28、段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第二階段銷售策略銷售策略核心思想：聲東擊西法核心思想：聲東擊西法，通過價格杠桿，提升復(fù)式四房價格，以體現(xiàn)平層四房的性價比，集中客戶群，全力銷售1棟平層四房單位，力求開盤飄紅；1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析5價格策略價格策略4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第二階段聲東擊西聲東擊西，暫時舍棄復(fù)式四房的銷售，提升復(fù)式四房價格，體現(xiàn)平層四房性價比，以價格杠桿重點(diǎn)突圍平層四房單位。重點(diǎn)突圍平層四房單位。戶型戶型面積（面積（）套數(shù)套數(shù)戶型特色戶型特色分布分布4*2*2173-179112合拼平層1棟復(fù)式

29、17970合拼復(fù)式媒體類型媒體類型傳播重點(diǎn)傳播重點(diǎn)節(jié)奏規(guī)劃節(jié)奏規(guī)劃媒體渠道戶外訴求重點(diǎn)產(chǎn)品：華僑城你好 178“華僑城經(jīng)典四房”，敬請鑒賞4次，次，8.25報(bào)版訴求重點(diǎn)產(chǎn)品： 178“華僑城經(jīng)典四房” ，敬請鑒賞副標(biāo)題為產(chǎn)品賣點(diǎn)、節(jié)點(diǎn)訴求重要節(jié)點(diǎn)告知重要節(jié)點(diǎn)告知網(wǎng)絡(luò)/網(wǎng)站請專業(yè)網(wǎng)絡(luò)劍客炒作項(xiàng)目/預(yù)熱項(xiàng)目輿論環(huán)境持續(xù)性動態(tài)更新持續(xù)性動態(tài)更新短信核心客戶群覆蓋，增加客戶對目標(biāo)產(chǎn)品的了解1次次/周周選擇周五投放選擇周五投放活動渠道暖場活動每周周末請本色酒吧等樂隊(duì)駐場表演持續(xù)型活動持續(xù)型活動品牌活動9月22日世界無車日，與華僑城集團(tuán)合作，舉行“首地容御自行車環(huán)華僑城一日游”活動9月月22日日推廣主題：

30、 華僑城你好華僑城你好 經(jīng)典四房，火熱呈現(xiàn)經(jīng)典四房，火熱呈現(xiàn)渠道策略渠道策略1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析4銷售分析銷售分析5渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第二階段6價格策略價格策略n本項(xiàng)目一階段四房產(chǎn)品的主要競爭項(xiàng)目為競爭項(xiàng)目新天灣畔、三湘海尚、寶能太古城、中信紅樹灣、產(chǎn)品類型四房（選取理由：區(qū)域接近、面積接近、總價接近）本項(xiàng)目新天灣畔三湘海尚寶能太古城中信紅樹灣參考權(quán)重25%25%25%25%代表符號PxPaPbPcpd均 價預(yù)計(jì)18000預(yù)計(jì)20000預(yù)計(jì)2000035000區(qū)位前置交通1371091010商服配

31、套944344教育配套625554周邊環(huán)境756475小區(qū)環(huán)境1210109128規(guī) 模966777物業(yè)管理755555戶型結(jié)構(gòu)1178876發(fā)展商信譽(yù)533333包裝展示625555合計(jì)1007476737185n打分及權(quán)重價格策略價格策略比較法得出一階段產(chǎn)品價格：比較法得出一階段產(chǎn)品價格：23000240002300024000元元/ /1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析5價格策略價格策略4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第二階段中原建議：一階段產(chǎn)品價格為：2300024000元元/n權(quán)重設(shè)置：戶型戶型戶均面積戶均面積套數(shù)套數(shù)銷

32、售預(yù)測銷售預(yù)測比例預(yù)測比例預(yù)測面積預(yù)測面積預(yù)測單價單價(元元/)回款預(yù)測回款預(yù)測分布分布平層平層四房四房17811290套套80%16020 2000033000萬萬1棟棟復(fù)式復(fù)式四房四房1797020套套28%3560 210007500萬萬匯總匯總182套110套60%19580 2000040500萬萬1棟10月份的回款目標(biāo)為：銷售110套套，階段回款回款4億元億元階段目標(biāo)階段目標(biāo)1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析4銷售分析銷售分析6渠道分析渠道分析7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第二階段5價格策略價格策略32第一階段第二階段第三階段第三階段第四階段時間5-9

33、月10月11月月12月工作重點(diǎn)渠道鋪開，樹立形象，積累客戶主推1大棟單位主推主推2A單位單位主推3棟單位重要節(jié)點(diǎn)營銷中心開放、樣板房開放、園林開放10月1日1棟單位公開發(fā)售11月月1日日2棟棟A座單位公開發(fā)售座單位公開發(fā)售12月5日3棟單位公開發(fā)售階段性目標(biāo)樹立項(xiàng)目高端形象為公開銷售積累客戶開盤飄紅價格上揚(yáng)價格上揚(yáng)快速走量策略結(jié)合重要節(jié)點(diǎn)立體式媒體渠道鋪排聲東擊西走量，務(wù)必開盤飄紅形成價差形成價差互相影響促進(jìn)成交互相影響促進(jìn)成交錯開競爭承接中端客戶群體第二部分:階段營銷策略第三階段1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析4價格策略價格策略4銷售策略銷售策略n時間：時間：20092

34、009年年1111月月1 1日日20092009年年1111月月3030日；日；n產(chǎn)品產(chǎn)品2 2棟棟A A座座9393套套181-213181-213純四房單位；純四房單位；n策略：策略：n階段方向階段方向強(qiáng)有力的渠道營銷，維持項(xiàng)目熱銷，點(diǎn)對點(diǎn)尋找客戶，增加客戶量和成交量；n速度目標(biāo)速度目標(biāo)通過渠道營銷和活動營銷，短時間內(nèi)爆發(fā)性成交；以“合理價格”火熱加推，營造熱銷口碑。n信心目標(biāo)信心目標(biāo)營銷團(tuán)隊(duì)的專業(yè)培訓(xùn)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的信心；項(xiàng)目的有效展示，加強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的信心。6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第三階段戶型戶型面積（面積（）套數(shù)套數(shù)戶型特色戶型特色分布分布4*2*218

35、1-21393純四房2棟B座產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析n位于項(xiàng)目的東側(cè)，可享受高爾夫園林以及項(xiàng)目中心園林雙景觀資源n全部單位均為純四房戶型，項(xiàng)目標(biāo)桿所在1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第三階段2棟棟A座單位能為項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品，既能有效提升項(xiàng)目檔次，座單位能為項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品，既能有效提升項(xiàng)目檔次，又能與其它單位形成價格差，促進(jìn)銷售又能與其它單位形成價格差，促進(jìn)銷售5價格策略價格策略項(xiàng)目項(xiàng)目戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)中信紅樹灣4房206-238120套新天灣畔4房155-176269套三湘海尚4房169-207215

36、套寶能太古城4房155-210333套匯總927套套項(xiàng)目項(xiàng)目戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)首地容御首地容御純四房純四房181-21393套套競爭分析競爭分析包括本項(xiàng)目在內(nèi)，同時期有約10201020套套同面積段四房單位入市，主要集中在后海，競爭相當(dāng)激烈！1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析5價格策略價格策略4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第三階段銷售策略銷售策略核心思想：價格蹺蹺板核心思想：價格蹺蹺板，通過推售標(biāo)桿高價2棟A座單位，與1棟單位形成天然價格差，既能提升項(xiàng)目檔次，又能有效促進(jìn)1棟剩余單位快速走量；1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)

37、品分析3競爭分析競爭分析5價格策略價格策略4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第三階段標(biāo)桿與普通單位價格差標(biāo)桿與普通單位價格差，2棟單位為項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品，總價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1棟單位，形成明顯價格差，互相促進(jìn)，快速走量互相促進(jìn)，快速走量戶型戶型面積（面積（）套數(shù)套數(shù)戶型特色戶型特色分布分布4*2*2173-179112合拼平層1棟復(fù)式17970合拼復(fù)式媒體類型媒體類型傳播重點(diǎn)傳播重點(diǎn)節(jié)奏規(guī)劃節(jié)奏規(guī)劃媒體渠道戶外訴求重點(diǎn)產(chǎn)品：181-213“奢華四房”，敬請鑒賞1次，10.15報(bào)版訴求重點(diǎn)產(chǎn)品： 181-213“奢華四房” ，敬請鑒賞副標(biāo)題為首地容御推售時間,階段性

38、產(chǎn)品等重要節(jié)點(diǎn)告知網(wǎng)絡(luò)/網(wǎng)站請專業(yè)網(wǎng)絡(luò)劍客炒作項(xiàng)目/維持項(xiàng)目的熱銷場面持續(xù)性動態(tài)更新短信核心客戶群覆蓋，訴求核心賣點(diǎn),重要節(jié)點(diǎn),銷售狀況1次/周選擇周五投放活動渠道暖場活動每周周末請本色酒吧等樂隊(duì)現(xiàn)場表演，暖場持續(xù)型活動圈層活動10月底，在華僑城威尼斯酒店舉行“卡巴拉之夜”活動10月底舉行推廣主題： 容御樓王容御樓王，火熱面世渠道策略渠道策略1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析4銷售分析銷售分析6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第三階段5價格策略價格策略n本項(xiàng)目一階段三房四房產(chǎn)品的主要競爭項(xiàng)目為競爭項(xiàng)目新天灣畔、三湘海尚、寶能太古城、中信紅樹灣、產(chǎn)品類

39、型四房（選取理由：區(qū)域接近、面積接近、總價接近）本項(xiàng)目新天灣畔三湘海尚寶能太古城中信紅樹灣參考權(quán)重25%25%25%25%代表符號PxPaPbPcpd均 價預(yù)計(jì)18000預(yù)計(jì)20000預(yù)計(jì)2000035000區(qū)位前置交通1371091010商服配套944344教育配套625554周邊環(huán)境756475小區(qū)環(huán)境1210109128規(guī) 模966777物業(yè)管理755555戶型結(jié)構(gòu)1178876發(fā)展商信譽(yù)533333包裝展示625555合計(jì)1007876737185n打分及權(quán)重價格策略價格策略比較法得出一階段產(chǎn)品價格：比較法得出一階段產(chǎn)品價格：25000260002500026

40、000元元/ /1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析6價格策略價格策略4銷售策略銷售策略5渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第三階段中原建議：一階段產(chǎn)品價格為：2500026000元元/n權(quán)重設(shè)置：戶型戶型戶均面積戶均面積供量供量銷售預(yù)測銷售預(yù)測比例預(yù)測比例預(yù)測面積預(yù)測面積預(yù)測單價單價(元元/)回款預(yù)測回款預(yù)測分布分布平層平層四房四房17815套2685 200005370萬萬1棟復(fù)式復(fù)式四房四房17910套1780210003780萬萬純純四房四房181-213 9355套套60%110002200024200萬萬2棟棟匯總匯總93套80套15465

41、2150033300萬萬1-2棟11月份的回款目標(biāo)為：銷售80套套，階段回款回款3.3億元；億元；累計(jì)回款累計(jì)回款7.3億億階段目標(biāo)階段目標(biāo)1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析4銷售分析銷售分析6渠道分析渠道分析7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第三階段5價格策略價格策略2批單位的推售，能有效促進(jìn)一批單位的銷售，預(yù)計(jì)11月1批單位能售出25套，回款9150萬！40第二部分:階段營銷策略第四階段第一階段第二階段第三階段第四階段第四階段時間5-9月10月11月12月月工作重點(diǎn)渠道鋪開，樹立形象，積累客戶主推1大棟單位主推2A單位主推主推3棟單位棟單位重要節(jié)點(diǎn)營銷中心開放、樣

42、板房開放、園林開放10月1日1棟單位公開發(fā)售11月1日2棟A座單位公開發(fā)售12月月5日日3棟單位公開發(fā)售棟單位公開發(fā)售階段性目標(biāo)樹立項(xiàng)目高端形象為公開銷售積累客戶開盤飄紅價格上揚(yáng)快速走量快速走量策略結(jié)合重要節(jié)點(diǎn)立體式媒體渠道鋪排聲東擊西走量，務(wù)必開盤飄紅形成價差互相影響促進(jìn)成交錯開競爭錯開競爭承接中端客戶群體承接中端客戶群體1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析5價格策略價格策略4銷售策略銷售策略n時間：時間：20092009年年1212月月1 1日日20092009年年1212月月3131日；日；n產(chǎn)品產(chǎn)品3 3棟棟186186套套145-151145-151合拼三房單位；合

43、拼三房單位；n策略：策略：6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第四階段n媒體目標(biāo)媒體目標(biāo)密集的媒體曝光，引爆三批產(chǎn)品的開盤；n包裝目標(biāo)包裝目標(biāo)現(xiàn)場整改開始，通過積極的現(xiàn)場整改讓客戶真正感受項(xiàng)目的日新月異；n速度目標(biāo)速度目標(biāo)維持形象目標(biāo)的強(qiáng)化力量，保證剩余單位和新推售單位的持續(xù)熱銷；戶型戶型面積（面積（）套數(shù)套數(shù)戶型特色戶型特色分布分布3*2*2145-151186合拼三房3棟產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析n位于項(xiàng)目的北側(cè)，可享受項(xiàng)目中心園林資源；n面積偏小，總價偏低，為片區(qū)稀缺產(chǎn)品，能有效承接片區(qū)中端客戶群體，快速消化中端單位，回籠資金。1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競

44、爭分析4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第四階段3棟合拼三房單位為片區(qū)稀缺產(chǎn)品，能有效承接片區(qū)中端客棟合拼三房單位為片區(qū)稀缺產(chǎn)品，能有效承接片區(qū)中端客戶群體，快速走量，實(shí)現(xiàn)業(yè)績。戶群體，快速走量，實(shí)現(xiàn)業(yè)績。5價格策略價格策略項(xiàng)目項(xiàng)目戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)中信紅樹灣3房126-163150套三湘海尚3房141-146148套寶能太古城3房112-144343套匯總641套套項(xiàng)目項(xiàng)目戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)首地容御首地容御合拼三房合拼三房145-151186套套競爭分析競爭分析包括本項(xiàng)目在內(nèi)，同時期有約827827套套同面積段四房單位入市，競爭主要集中在

45、后海片區(qū)！1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析5價格策略價格策略4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第四階段銷售策略銷售策略核心思想：補(bǔ)缺性推售，核心思想：補(bǔ)缺性推售，承接并釋放前期積累的中端客戶群，通過總價低等方式，凸顯3房單位的高性價比，快速走量。1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析5價格策略價格策略4銷售策略銷售策略6渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第四階段3棟單位總價較低，通過與1-2棟對比，凸顯3棟單位的高性價比，快速走量，帶動項(xiàng)目整體銷售戶型戶型面積（面積（）套數(shù)套數(shù)戶型特色戶型特色

46、分布分布4*2*2173-179112合拼平層1棟復(fù)式17970合拼復(fù)式媒體類型媒體類型傳播重點(diǎn)傳播重點(diǎn)節(jié)奏規(guī)劃節(jié)奏規(guī)劃媒體渠道戶外訴求重點(diǎn)產(chǎn)品：145-151“舒適三房”，敬請鑒賞1次，次，11-15報(bào)版訴求重點(diǎn)產(chǎn)品： 145-151“舒適三房” ，敬請鑒賞副標(biāo)題為首地容易推售時間,展示節(jié)點(diǎn)等重要節(jié)點(diǎn)告知重要節(jié)點(diǎn)告知網(wǎng)絡(luò)/網(wǎng)站請專業(yè)網(wǎng)絡(luò)劍客炒作項(xiàng)目/述說項(xiàng)目三房為片區(qū)罕見產(chǎn)品持續(xù)性動態(tài)更持續(xù)性動態(tài)更新新短信核心客戶群覆蓋，灌輸項(xiàng)目核心賣點(diǎn)1次次/周周選擇周五投放選擇周五投放活動渠道暖場活動每周周末請本色酒吧樂隊(duì)現(xiàn)場表演助興持續(xù)型活動持續(xù)型活動高爾夫體驗(yàn)之旅11月中，與華僑城高爾夫練習(xí)場聯(lián)合舉

47、辦高爾夫體驗(yàn)之旅11月中月中推廣主題： 舒適三房舒適三房，火熱面世渠道策略渠道策略1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析4銷售分析銷售分析5渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第四階段6價格策略價格策略n本項(xiàng)目一階段三房產(chǎn)品的主要競爭項(xiàng)目為競爭項(xiàng)目新天灣畔、三湘海尚、寶能太古城、中信紅樹灣產(chǎn)品類型四房（選取理由：區(qū)域接近、面積接近、總價接近）本項(xiàng)目新天灣畔三湘海尚寶能太古城中信紅樹灣參考權(quán)重25%25%25%25%代表符號PxPaPbPcpd均 價預(yù)計(jì)18000預(yù)計(jì)20000預(yù)計(jì)2000035000區(qū)位前置交通1371091010商

48、服配套944344教育配套625554周邊環(huán)境756475小區(qū)環(huán)境1210109128規(guī) 模966777物業(yè)管理755555戶型結(jié)構(gòu)1178876發(fā)展商信譽(yù)533333包裝展示625555合計(jì)1007576737185n打分及權(quán)重價格策略價格策略比較法得出一階段產(chǎn)品價格：比較法得出一階段產(chǎn)品價格：24000250002400025000元元/ /1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競爭分析競爭分析6價格策略價格策略4銷售策略銷售策略5渠道策略渠道策略7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第四階段中原建議：一階段產(chǎn)品價格為：2400025000元元/n權(quán)重設(shè)置：戶型戶型戶均面積戶均面積套數(shù)套

49、數(shù)銷售預(yù)測銷售預(yù)測比例預(yù)測比例預(yù)測面積預(yù)測面積預(yù)測單價單價(元元/)回款預(yù)測回款預(yù)測分布分布平層平層四房四房1785套4%2685 200001800萬萬1棟復(fù)式復(fù)式四房四房1795套7%895210001800萬萬純純四房四房181-213 10套11%895220004400萬萬2棟合拼合拼三房三房145-151 18685套套46%12750210002600萬萬3棟棟匯總匯總186套105套60%19580 2000034600萬萬1-3棟12月份的回款目標(biāo)為：銷售105套套，階段回款回款3.4億元億元累計(jì)回款累計(jì)回款10.7億億階段目標(biāo)階段目標(biāo)1整體思路整體思路2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析3競

50、爭分析競爭分析4銷售分析銷售分析6渠道分析渠道分析7階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二部分:階段營銷策略第四階段5價格策略價格策略3批單位的推售，能有效促進(jìn)前兩批單位的銷售，預(yù)計(jì)12月1批及2批單位能售出20套，回款8000萬！48 營銷執(zhí)行報(bào)告營銷執(zhí)行報(bào)告 第一部分第一部分: :策略思考策略思考第三部分第三部分: :年度計(jì)劃匯總年度計(jì)劃匯總第二部分第二部分: :階段計(jì)劃階段計(jì)劃n本項(xiàng)目銷售周期較長，在入市時間上，有幾個重要競爭項(xiàng)目競爭項(xiàng)目新天灣畔、三湘海尚、寶能太古城、中信紅樹灣產(chǎn)品類型3-4房（選取理由：區(qū)域接近、面積接近、總價接近）本項(xiàng)目新天灣畔三湘海尚寶能太古城中信紅樹灣參考權(quán)重25%25%25%2

51、5%代表符號PxPaPbPcpd均 價預(yù)計(jì)18000預(yù)計(jì)20000預(yù)計(jì)2000035000區(qū)位前置交通1371091010商服配套944344教育配套625554周邊環(huán)境756475小區(qū)環(huán)境1210109128規(guī) 模966777物業(yè)管理755555戶型結(jié)構(gòu)1178876發(fā)展商信譽(yù)533333包裝展示625555合計(jì)1007574737181n打分及權(quán)重價格策略價格策略比較法得出一階段產(chǎn)品價格：比較法得出一階段產(chǎn)品價格：24000260002400026000元元/ /中原建議：項(xiàng)目均價為：2500026000元元/n權(quán)重設(shè)置：項(xiàng)目整體均價50選擇媒體選擇媒體投放方向投

52、放方向投放頻率投放頻率費(fèi)用費(fèi)用戶外戶外T牌牌機(jī)場交通干道旁5月1日，第一版戶外T牌出街，訴求項(xiàng)目新形象；6月25日，第二版戶外T牌出街，訴求階段性營銷節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目核心賣點(diǎn)；9月底，第三版戶外T牌出街，訴求項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)信息:1棟開盤。10月底，第四版戶外T牌出街，訴求項(xiàng)目要種節(jié)點(diǎn)信息：2棟開盤11月底，第五版戶外T牌出街，訴求項(xiàng)目要種節(jié)點(diǎn)信息：3棟開盤300萬萬深南大道投資大廈附近250萬萬南山海雅百貨附近200萬萬南頭關(guān)口緊靠海岸卡夫諾200萬萬廣深高速與海濱大道交接處300萬萬報(bào)版硬廣報(bào)版硬廣深圳特區(qū)報(bào)重要節(jié)點(diǎn)，如樣板房，園林，認(rèn)籌，開盤等，特區(qū)報(bào)地產(chǎn)版首頁正版120萬萬南方都市報(bào)重要節(jié)點(diǎn)，如

53、樣板房，園林，認(rèn)籌，開盤等，特區(qū)報(bào)地產(chǎn)版首頁正版100萬萬軟文軟文深圳特區(qū)報(bào)8.1010.10，多渠道論證項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)；南方都市報(bào)8.1010.10，多渠道論證項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)；短信短信年齡：35-55歲每周五投放一次，每次30萬條，主要訴求特價單位；重要營銷節(jié)點(diǎn)另外投放；重要活動階段另行投放。80萬萬家庭收入：50-100萬孩子：小學(xué)或初中區(qū)域：關(guān)內(nèi)客戶框架框架關(guān)內(nèi)100-300萬檔次豪宅912月連續(xù)4個月連續(xù)占領(lǐng)該檔次社區(qū)電梯框架8080萬萬網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)選擇房地產(chǎn)信息網(wǎng)投放9.2510.9兩周訴求1棟單位開盤信息；25萬萬劍客劍客選擇半求和異形做項(xiàng)目劍客6-8月，闡述項(xiàng)目“啟航計(jì)劃”；9月，闡述項(xiàng)目的展示效果；10月, 配合證言式廣告，闡述項(xiàng)目火熱銷售狀況。25萬萬匯總匯總1680萬萬09年媒體推廣計(jì)劃“全盤全盤”營銷下，契合項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)，多種媒體立體鋪開，全面覆蓋目標(biāo)客戶群。營銷下，契合項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)，多種媒體立體鋪開，全面覆蓋目標(biāo)客戶群。51活動分類活動分類具體活動具體活動活動內(nèi)容活動內(nèi)容費(fèi)用費(fèi)用節(jié)點(diǎn)活動節(jié)點(diǎn)活動營銷中心開放7月初營銷中心開放8月初樣板房開放