1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載三亞傳媒中心投資分析報(bào)告2010 年 11月目 錄第一章：三亞市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境3一、 城市GDP發(fā)展?fàn)顩r3二、 城市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r3三、 城市居民可支配收入3四、 城市財(cái)政收入4五、 城市金融機(jī)構(gòu)運(yùn)行狀況4六、 城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額5七、 城市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)5八、 城市旅游休閑經(jīng)濟(jì)5綜述：6第二章：三亞市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況7一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7綜述：9二、 河?xùn)|區(qū)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r10三、 產(chǎn)品市場(chǎng)15四、 客群市場(chǎng)18五、 項(xiàng)目概況22投資估算24第一章：三亞市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境一、 城市GDP發(fā)展?fàn)顩r三亞作為中國(guó)唯一熱帶濱海旅游度假城市，依托中國(guó)

2、旅游經(jīng)濟(jì)大好的發(fā)展契機(jī)，憑借獨(dú)有的自然資源。近年來(lái)，三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，基礎(chǔ)發(fā)展系數(shù)加大，經(jīng)濟(jì)保持高位運(yùn)行，城市GDP均保持15%以上的增幅高速增長(zhǎng)。城市：GDP 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅城市GDP122.32144.31174.8522.1%16.8%17.2%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)二、 城市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r基于城市經(jīng)濟(jì)良好的運(yùn)行平臺(tái)。近幾年，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)比重加大，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)穩(wěn)步轉(zhuǎn)型。以服務(wù)業(yè)為拉動(dòng)，輕工業(yè)為助推的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式基本成型。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及配置整體優(yōu)化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展 單位：億元年

3、份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅產(chǎn)業(yè)增值第一產(chǎn)業(yè)22.8625.8927.349.9%10.1%7.9%第二產(chǎn)業(yè)48.4652.0340.3634.4%9.0%19.7%第三產(chǎn)業(yè)51.0066.39107.1522.0%23.8%18.9%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)比例22：27：5121：25：5416:23:61備注：數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)三、 城市居民可支配收入城市經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)體量?jī)?chǔ)位持續(xù)提高，城市居民人均收入大幅增長(zhǎng)。近幾年，城市居民人均收入以年均13%增幅快速增長(zhǎng)，擴(kuò)充城市經(jīng)濟(jì)活力空間。城市居民可支配收入 單位：元年份

4、2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅城市居民可支配收入11642134711523323.6%15.7%13.1%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)四、 城市財(cái)政收入經(jīng)濟(jì)體量加大，稅收政策調(diào)劑，在經(jīng)濟(jì)高位發(fā)展的拉動(dòng)下，財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)。地方財(cái)政收入均以年均30%以上增長(zhǎng)幅度持續(xù)增收。年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅財(cái)政收入28.6159.4878.6198.6%107.9%32.2%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)五、 城市金融機(jī)構(gòu)運(yùn)行狀況城市居民收入的提高，近年來(lái)，城市金融機(jī)構(gòu)存款余額，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額大幅

5、增長(zhǎng)，金融體系發(fā)展穩(wěn)健?；诔鞘薪?jīng)濟(jì)運(yùn)行平臺(tái)，依托城市的投資環(huán)境，企業(yè)利潤(rùn)空間大的驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)投資經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。近年來(lái)城市的金融貸款明顯加快。增長(zhǎng)幅度大，增速較快，經(jīng)濟(jì)投資特征突出。金融存貸款余額： 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅年末金融機(jī)構(gòu)存款余額222.88280.20478.2436.2%25.7%70.1%年末金融機(jī)構(gòu)貸款余額93.2095.33145.9222.6%12.6%53.1%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額94.73122.73170.9815.2%29.6%39.3%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)六、 城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額

6、經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行，居民收入大幅提高，聚集的消費(fèi)資本活力釋放，有效刺激了社會(huì)消費(fèi)需求，推動(dòng)城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額以20%以上增幅快速增長(zhǎng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅社會(huì)消費(fèi)品零售總額29.4038.7750.9022.8%26.5%25.3%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)七、 城市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)投資、內(nèi)需、出口作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體支撐，在以投資的帶動(dòng)下，內(nèi)需的推動(dòng)下，三亞市對(duì)外貿(mào)易規(guī)模逐步放大。但受08年金融危機(jī)影響下，09年進(jìn)出口貿(mào)易總額均出現(xiàn)大幅下挫。對(duì)外貿(mào)易 單位：萬(wàn)美元年份2007年2008年2009年07年增

7、幅08年增幅09年增幅出口總額57006647465039.0%15.0%-30.0%進(jìn)口總額950100080-47.0%5.3%-92.0%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)八、 城市旅游休閑經(jīng)濟(jì)憑借城市自身的旅游資源，依靠酒店業(yè)、旅游業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，有力推動(dòng)休閑、旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。伴隨著城市營(yíng)銷活動(dòng)的推廣，城市知名度的提升。近幾年三亞市旅游經(jīng)濟(jì)均保持大幅增長(zhǎng)，年均增幅均保持在13%以上幅度穩(wěn)步增長(zhǎng)。旅游經(jīng)濟(jì) 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅全年旅游收入80.1191.05103.7722.5%13.7%14.0%外匯旅游收入2440726

8、2071949743.0%7.4%-25.7%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)綜述：u 借助中國(guó)旅游、度假、休閑、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展契機(jī)，依靠自身獨(dú)有的自然資源、城市未來(lái)規(guī)劃的戰(zhàn)略定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資預(yù)期。近幾年，三亞市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，經(jīng)濟(jì)保持高位運(yùn)行。u 以服務(wù)業(yè)為龍頭，工業(yè)為助推的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展模型逐步形成。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型，為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展提供后續(xù)動(dòng)力。u 經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)體量的加大，地方財(cái)政收入、城市居民收入快速增長(zhǎng)，城市經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力逐漸釋放，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展配套逐步完善。u 城市戰(zhàn)略性發(fā)展定位，為城市經(jīng)濟(jì)注入休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展活性。旅游產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)

9、保持高幅穩(wěn)步增長(zhǎng)。第二章：三亞市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一) 房地產(chǎn)投資開發(fā)狀況城市化進(jìn)程加快，城市空間的成長(zhǎng)性擴(kuò)張，三亞市固有資產(chǎn)投資額逐步增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資比重加大。近幾年，三亞市固有資產(chǎn)投資額增幅較快，年平均增幅達(dá)40%以上。城市空間的擴(kuò)展及城市的改造規(guī)劃，有力推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，其發(fā)展年均漲幅達(dá)50%以上。固定資產(chǎn)投資 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅固定資產(chǎn)投資額109.77151.58211.3959.9%38.2%39.5%房地產(chǎn)開發(fā)投資51.3776.1897.8973.2%48.3%28.5%房地產(chǎn)投

10、資所占比例46.8%50.4%46.3%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)(二) 土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)投資引發(fā)的投資熱潮，拉升土地成交體量及成交均價(jià)，隨著城市開發(fā)用地稀少，近幾年，三亞市土地供應(yīng)體量逐步減少，土地市場(chǎng)供需形勢(shì)嚴(yán)峻。， 土地市場(chǎng) 單位：萬(wàn)平米年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅土地供應(yīng)量26524088-61.3%-9.4%-63.3%可建面積14613094.62成交均價(jià)（萬(wàn)/畝-17.3%117%樓面地價(jià)(元/)423335713899-15.6%9.2%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：海南偉業(yè)研究機(jī)構(gòu)(三) 商品房市場(chǎng)的開發(fā)

11、情況市場(chǎng)投資開發(fā)及強(qiáng)勢(shì)需求，有力推進(jìn)了商品房施工面積、竣工面積的大幅上揚(yáng)，近幾年，三亞市商品房施工面積、竣工面積年均增幅保持20%以上高位發(fā)展。市場(chǎng)開發(fā)情況 單位：萬(wàn)平米年份2007年2006年2007年07年增幅08年增幅09年增幅商品房施工面積476.03400.8515.7932.0%17.1%28.7%商品房竣工面積93.8366.6119.18-4.2%7.9%79.1%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市房管局(四) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體量的供需態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮的高漲，投資預(yù)期前景的看好，以中長(zhǎng)期、短期投資、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老及自住的市場(chǎng)需求的驅(qū)動(dòng)下，近幾年，三亞市商品房整體市場(chǎng)供銷體量穩(wěn)步上漲。受08

12、年商品房供應(yīng)體量急劇放大因素使然，商品住房的供需態(tài)勢(shì)顯得較為嚴(yán)峻。市場(chǎng)供需 單位：萬(wàn)平米年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅商品房供應(yīng)面積103.67187.88106.7414.9 %62.2%-44%商品住房供應(yīng)面積92.08184.7792.1411.7 %68.5 %-51%商品房銷售面積92.97109.69127.3333.9 %17.6 %14%商品住房銷售面積88.58104.49123.3634.7 %17.3 %16%商品住房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積103.80201.36171.8293.9%-15%供需態(tài)勢(shì)2.2：12.9：12.4：1備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞

13、市房管局(五) 商品房住宅的價(jià)格走勢(shì)近幾年三亞市房地產(chǎn)投資比例的加重，市場(chǎng)投資預(yù)期的升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速的態(tài)勢(shì)，刺激投資、度假、養(yǎng)老養(yǎng)生市場(chǎng)需求。在投資、度假及養(yǎng)老三大需求及區(qū)位升級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)支撐下，近幾年，全市商品住房成交均價(jià)保持20%以上的年均增幅上行。 年份項(xiàng)目20072008200908年增幅09年增幅商品房成交均價(jià)7451101591051236.34 %5%商品住房成交均價(jià)742497661050331.53 %9%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市房管局(六) 二手房市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)一手房市場(chǎng)發(fā)展的帶動(dòng)，三大市場(chǎng)需求所形成的有效需求。一手房?jī)r(jià)格空間的上漲幅度過(guò)快所引發(fā)低物業(yè)消費(fèi)，致使三亞二手房

14、市場(chǎng)發(fā)展迅速。市場(chǎng)年均成交量增幅達(dá)到60%以上。成交價(jià)格年均漲幅達(dá)46.8%年份20072008200907年增幅08年增幅09年增幅二手房成交面積10.913.2625.2535.2422.18 %90%二手房成交均價(jià)27493102561046.53 %13 %81%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市房管局綜述：u 投資層面：依托旅游、休閑、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)投資信心十足，區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)期高漲。u 土地層面：三亞市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，土地市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，土地供給稀缺，土地供需矛盾突出，致使熱點(diǎn)區(qū)域土地價(jià)格上漲過(guò)快。（2007樓面地價(jià)在8700-8800元/平方米的地塊有三宗，2

15、008年11430元/平方米的樓面地價(jià)一宗，2009年樓面地價(jià)達(dá)到12413元一宗，2010年1月成交3宗土地，樓面地價(jià)均在10000元/以上。）u 供需層面：三大市場(chǎng)需求積聚成推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮所形成運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，致使市場(chǎng)供需體量同步上漲。伴隨城市土地供應(yīng)的需求，市場(chǎng)供應(yīng)體量會(huì)有所走低，而市場(chǎng)有效需求的持續(xù)放大，市場(chǎng)需求體量將穩(wěn)步增長(zhǎng)。u 價(jià)格層面：旅游、度假、休閑、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展愿景，防通脹的物業(yè)保值、增值預(yù)期，短期投資游資的推動(dòng)，商品房市場(chǎng)供給時(shí)段的滯后性擠壓及城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的引導(dǎo)等，整體推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。二、 河?xùn)|區(qū)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r(一) 片區(qū)概述：市區(qū)片

16、區(qū)是三亞政府所在地，也是三亞經(jīng)濟(jì)、文化中心，是三亞居民的主要居住和生活區(qū)域。因?yàn)闅v史原因，城區(qū)核心部分人口密度大，建筑密度過(guò)高，建筑物檔次較低。但配套設(shè)施齊備，生活便利性高。同時(shí)由于各區(qū)域的位置的不同，又分別擁有海景、河景、山景等資源，有些區(qū)位同時(shí)集海景、河景、山景于一身，呈現(xiàn)很好的自然資源優(yōu)勢(shì)。(二) 片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r目前，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以次中高端物業(yè)為主，主要在售典型樓盤有時(shí)代海岸、山水國(guó)際、鳳凰水城東岸、鳳凰水城南岸、匯豐國(guó)際、紅樹林酒店等。在售項(xiàng)目以高層公寓為主，附屬較少低密度物業(yè)，依托成熟的商業(yè)配套及居住環(huán)境，片區(qū)物業(yè)價(jià)格集中于20000-30000元/(三) 周邊典型項(xiàng)目鳳

17、凰水城 南岸聯(lián)系電地面積2100000平方米建筑面積1300000平方米物業(yè)類別住宅、公寓、洋房總戶數(shù)20000項(xiàng)目地址目前售價(jià)26000均價(jià)銷售現(xiàn)狀三亞鳳凰水城（東岸）酒店式公寓鳳凰一品十月一日開盤，均格26000元/平方米。項(xiàng)目配套項(xiàng)目緊鄰體育會(huì)展中心、金雞嶺公園及新行政中心，周邊有學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、郵局、商業(yè)、加油站，且項(xiàng)目與三亞市武警支隊(duì)、新建友誼派出所僅一路之隔，治安情況佳。清平樂建筑類別20棟8-10層小高層體量占地10萬(wàn)，建面15萬(wàn)，戶數(shù)270裝修狀況精裝修物業(yè)類別住宅 公寓面積范圍零居33，一居60/70，兩居88/93/96項(xiàng)目地址目前售

18、價(jià)三期均價(jià)15900，四期18000施工進(jìn)度已封頂山嶼湖建筑類別3棟別墅，3棟小高層，27棟5-7電梯洋房體量總占地10萬(wàn)，總建面15萬(wàn)，總戶數(shù)270裝修狀況精裝修物業(yè)類別住宅，別墅，洋房面積范圍一居47，兩居80/85/95，三居130，四居150項(xiàng)目地址河?xùn)|鳳凰路與迎賓路交匯處東北側(cè)500米處目前售價(jià)34000-41000施工進(jìn)度2010年8月十日已竣工卓達(dá)東方巴哈馬建筑類別板樓，多層，小高層體量總占地19萬(wàn)，總建面35萬(wàn)， 總戶數(shù)324裝修狀況毛坯物業(yè)類別公寓面積范圍兩居75/85/95項(xiàng)目地址目前售價(jià)20000左右施工進(jìn)度現(xiàn)房華庭天下建筑類別2棟14層，2棟16層，2棟25層高層體量占

19、地：2.8萬(wàn)，建面6.5萬(wàn)，總戶數(shù)1068裝修狀況精裝修物業(yè)類別住宅面積范圍一居60,兩居74/85項(xiàng)目地址目前售價(jià)26000施工進(jìn)度封頂攬海聽濤建筑類別住宅 公寓體量總占地20000，總建面40000，總戶數(shù)322裝修狀況毛坯物業(yè)類別公寓面積范圍一居50，兩居80/90/96,三居120,四居160項(xiàng)目地址河?xùn)|路與金雞嶺路交匯處（鳳凰水城正對(duì)面）目前售價(jià)19000-21000施工進(jìn)度2010年7月31日竣工，現(xiàn)房環(huán)球書院建筑類別一期兩棟17層300戶暫無(wú)體量未知裝修狀況簡(jiǎn)裝物業(yè)類別公寓面積范圍40-60零居室項(xiàng)目地址三亞市迎賓路東岸村旁目前售價(jià)13000項(xiàng)目狀況一期兩棟給三亞外語(yǔ)學(xué)院老師蓋的

20、，剩下的對(duì)外出售，售價(jià)13000元/平，二期規(guī)劃未出，50年產(chǎn)權(quán)陽(yáng)光名邸建筑類別6-12層板樓體量總占地1.8萬(wàn)，總建面3.8萬(wàn)裝修狀況毛坯物業(yè)類別住宅 公寓面積范圍一居62/65,兩居78，三居100，四居134項(xiàng)目地址三亞市迎賓路目前售價(jià)二手房售價(jià)15000元左右項(xiàng)目狀況已入住鴻洲佳園建筑類別高層 小高層體量總占地1.8，總建面3.8，總戶數(shù)390裝修狀況毛坯物業(yè)類別住宅 公寓面積范圍一居60，兩居80項(xiàng)目地址三亞市迎賓路目前售價(jià)二手房售價(jià)14000-16000元/平項(xiàng)目狀況已入住東岸假日小區(qū)建筑類別7棟6-7層多層，4棟11層小高層，板樓體量占地5.7萬(wàn)，建面8.3萬(wàn)裝修狀況毛坯物業(yè)類別

21、住宅面積范圍三居90/100/120項(xiàng)目地址三亞市迎賓路目前售價(jià)二手房售價(jià)14000-15000項(xiàng)目狀況07年交房，租房?jī)r(jià)格90平米2800元/月區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)1) 區(qū)內(nèi)主要以養(yǎng)老、養(yǎng)生及長(zhǎng)期度假居住為主；2) 同其它區(qū)域相比，市區(qū)項(xiàng)目分布較為分散，同時(shí)又因?yàn)榫坝^資源的不同 海景、河景、山景 售價(jià)差別很大；3) 目前市區(qū)基本沒有大面積的土地和景觀條件良好的土地，近期供應(yīng)的土地較為有限。三、 產(chǎn)品市場(chǎng)(一) 物業(yè)類型三亞市近幾年，商品房供應(yīng)仍以公寓、酒店物業(yè)類型為主項(xiàng)目物業(yè)類型容積率鉑爵公館住宅、公寓1.09財(cái)富海灣公館住宅、酒店式公寓1.4國(guó)際公館公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店1.5泰德白石郡別墅0.65魯能

22、三亞灣住宅、別墅2金中海·藍(lán)鉆住宅、別墅2克拉碼頭產(chǎn)權(quán)式酒店1.49海居住宅、酒店式公寓1.2東和·中央海岸住宅、酒店3.6鳳凰島住宅、酒店式公寓、別墅1.1時(shí)代海岸公寓、別墅、酒店、游艇2.1山水國(guó)際公寓、別墅、酒店、商業(yè)0.56鳳凰水城東岸公寓、洋房、別墅、酒店1紅樹林酒店1.7半山半島海景公寓、臨海別墅2.6公主郡公寓、別墅0.4西山渡別墅0.3基于近幾年三亞開發(fā)項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)類型統(tǒng)計(jì)，基于09年出讓土地容積率及土地性質(zhì)的整理，三亞商品房目前乃至未來(lái)幾年，公寓、酒店等物業(yè)類型仍是市場(chǎng)供應(yīng)主流。（09年交易土地容積率普遍在1以上，占供應(yīng)比例60%）(二) 市場(chǎng)供應(yīng)戶型

23、結(jié)構(gòu)及面積配比三亞市商品住房供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)仍以一房、兩房為主，但戶型結(jié)構(gòu)及面積配比呈兩極分化非（次）海景物業(yè)海景物業(yè)椰景藍(lán)岸國(guó)際公館戶型面積區(qū)間套數(shù)比例戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例兩室一廳79-8534040%一房57-66平米40053%三室一廳99-106.727030%兩房120-160平米25033%三房167平米10013%時(shí)代海岸頂層復(fù)式770平米20.3%戶型面積區(qū)間套數(shù)占總套合計(jì)7521*1*154-5515624.70%海闊天空二期1*2*171-7322836.20%戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例2*2*297-9915624.70%一房69.93-752410%3*2*2128-18

24、89014.30%兩房115.8614460%三房128.47149.657028%山水國(guó)際空中別墅421.11436.4942%戶型面積區(qū)間套數(shù)占總套合計(jì)242二房一廳7343652%半山半島3期二房二廳9332038%戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例三房二廳1268410%兩房11935449%三房160-18935449%海岸名都空中別墅280-300122%戶型面積區(qū)間套數(shù)占總套合計(jì)720二房二廳100808.95%三亞灣 海居一房一廚4016018%戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例一房二廳7216018%兩房11910677%二房二廳93808.95%三房1732615%二房二廳100778.60%

25、頂層復(fù)式343-40058%二房二廳117849.40%合計(jì)137一房二廳7416818.80%二房二廳115849.40%備注通過(guò)對(duì)海景房、次或非海景房戶型結(jié)構(gòu)及面積的對(duì)比，近幾年三亞商品房供應(yīng)的戶型結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為：非海景或次海景戶型結(jié)構(gòu)及面積配比趨向舒適型，而海景房更多趨于豪華型。(三) 市場(chǎng)需求戶型結(jié)構(gòu)及面積配比商品房市場(chǎng)需求戶型結(jié)構(gòu)趨于中小型面積，以一房、二房需求為主a) 2007年，三亞市商品房銷售的戶型面積為：60以下、 60-80 的銷售比例最大，共銷售 2403 與 2298 套，各占銷售總量的 24%與 23%。b) 2008年，三亞市商品房銷售的戶型面積為：60以下、 60-8

26、0 的銷售比例最大，共銷售 2879 與 2664 套，各占銷售總量的 24.23 %與22.42 %。c) 2009年，三亞市商品房銷售的戶型面積為：60-80 和90-100的銷售比例最大，共銷售 3210 和 2378套，各占銷售總量的 24 %和 18%。（以上數(shù)據(jù)采集于三亞房管局分析監(jiān)測(cè)報(bào)告）(四) 市場(chǎng)供應(yīng)物業(yè)單價(jià)近幾年，三亞商品房市場(chǎng)供應(yīng)以中低價(jià)位物業(yè)為主，價(jià)位主要集中8000-12000元/，12000-15000元/價(jià)格區(qū)間a) 2007年全市預(yù)售新建商品以 11000-12000 元/ 價(jià)位所占的比例最高，占 20.67 %；其次為 8000-9000 元/ ，其所占比例為

27、 18.03 %。b) 2008年全市預(yù)售新建商品住房以大于15000元/ 價(jià)位所占的比例最高，批準(zhǔn)預(yù)售面積 38.88萬(wàn)，占 21.04 %；其次為8000-9000元/ ，占 17.65 %。c) 2009年全市預(yù)售新建商品住房以大于15000元/ 所占的比例最高，面積為 19.29萬(wàn)，占 20.93%；其次為 11000-12000元/ ，占 20.66%。（以上數(shù)據(jù)采集于三亞房管局分析監(jiān)測(cè)報(bào)告）(五) 市場(chǎng)需求物業(yè)單價(jià)商品房的銷售以中低檔位物業(yè)的銷售比重最高，a) 2008年全市商品房銷售物業(yè)以單價(jià)大于15000 元/ 的價(jià)位所占比例最高，銷售面積為 17.19萬(wàn)，占總銷售面積的 16

28、.45% ;其次為 6000-7000 元/ ，銷售面積 12.94 萬(wàn)，占 12.38% 。b) 2009年全市商品房銷售物業(yè)以銷售單價(jià)以大于15000元/ 所占比例最高，銷售面積為 22.55 萬(wàn)，占總銷售面積的 18% ;其次為 7000-8000 元/ ，銷售面積 17.73萬(wàn)，占 14% 。（以上數(shù)據(jù)采集于三亞房管局分析監(jiān)測(cè)報(bào)告）綜述：u 海景資源利益效應(yīng)最大化利用，可開發(fā)土地的稀缺性及硬性指標(biāo)規(guī)定，未來(lái)三亞商品房開發(fā)仍以高層公寓、酒店為主。u 基于海景資源的稀缺性，海景房與非海景房的面積結(jié)構(gòu)兩級(jí)分化，海景房由舒適型轉(zhuǎn)型豪華型，而非海景房更多偏向舒適型，宜居性。u 近幾年，市場(chǎng)需求主

29、力戶型結(jié)構(gòu)以一房、二房為主，面積偏向中小型，隨著房?jī)r(jià)過(guò)高，過(guò)快上漲，市場(chǎng)對(duì)面積小、總價(jià)低、性價(jià)比高物業(yè)需求會(huì)更為強(qiáng)勁。u 近幾年，市場(chǎng)供需物業(yè)單價(jià)仍以中低價(jià)位為主，市場(chǎng)的持續(xù)走高帶動(dòng)物業(yè)中低價(jià)位的基數(shù)攀升。而因資源因素所造成的物業(yè)價(jià)位落差較大，如海景房與非海景房的價(jià)格落差基本在10000元/以上。四、 客群市場(chǎng)(一) 島外、島內(nèi)市場(chǎng)構(gòu)成島外市場(chǎng)仍然是支撐三亞商品房市場(chǎng)需求的中流砥柱島外市場(chǎng)銷售面積年份2007年2008年2009年島外市場(chǎng)75.97 萬(wàn)88.62 萬(wàn)95.71萬(wàn)島內(nèi)市場(chǎng)12.61萬(wàn)15.87萬(wàn)27.65萬(wàn)所占比例86%85%81%備注數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市房管局市場(chǎng)分析監(jiān)測(cè)報(bào)告采集受

30、限于島內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步晚，經(jīng)濟(jì)收入低、購(gòu)買有限，本土市場(chǎng)需求較為疲軟。三亞固有的無(wú)可比擬的自然資源，后期孕育的發(fā)展預(yù)期，形成了強(qiáng)勢(shì)的投資、度假、養(yǎng)老的島外市場(chǎng)需求。 (二) 島外市場(chǎng)的區(qū)域結(jié)構(gòu)三亞商品房的島外市場(chǎng)需求的區(qū)域結(jié)構(gòu)仍以“兩區(qū)一都”為主項(xiàng)目區(qū)域購(gòu)房比例鳳凰島東北地區(qū)占到5%，長(zhǎng)三角地區(qū)占50%，京津地區(qū)占25%，西南地區(qū)占10%，西北地區(qū)占2%，其他占3%。三亞灣新城美麗3區(qū)東北地區(qū)占到30%，長(zhǎng)三角地區(qū)占20%，京津地區(qū)占20%。金中海.藍(lán)鉆東北地區(qū)占到20%左右，長(zhǎng)三角地區(qū)占20%，京津地區(qū)占30%。鳳凰水城東岸東北地區(qū)占到26%左右，長(zhǎng)三角地區(qū)占15%，京津地區(qū)占30%，西南地區(qū)

31、占2%，西北地區(qū)占6%，珠三角地區(qū)占4%，海南占10%，其他占7%。山水國(guó)際東北地區(qū)占到32%，長(zhǎng)三角地區(qū)占7%，京津地區(qū)占20%，西南地區(qū)占8%，西北地區(qū)占3%，珠三角地區(qū)占2%，其他占20%。三亞·時(shí)代海岸東北地區(qū)占到30%，長(zhǎng)三角地區(qū)占13%，京津地區(qū)占19%，西南地區(qū)占1%，西北地區(qū)占4%，珠三角地區(qū)占3%,海南地區(qū)占20%，境外1%，其他地區(qū)占4%。亞龍灣會(huì)公主郡東北地區(qū)占到16%，長(zhǎng)三角地區(qū)占22%，京津地區(qū)占41%。紅樹林酒店?yáng)|北地區(qū)占到27%，長(zhǎng)三角地區(qū)占9%，京津地區(qū)占29%，西南地區(qū)占6%，西北地區(qū)占5%，珠三角地區(qū)占7%，海南地區(qū)占3%，其他地區(qū)13%海岸名都東

32、北地區(qū)占到45%，長(zhǎng)三角地區(qū)占11%，京津地區(qū)占16%，西南地區(qū)占3%，西北地區(qū)占5%，珠三角地區(qū)占8%，海南地區(qū)占3%，其他地區(qū)6%備 注以上數(shù)據(jù)來(lái)源于各項(xiàng)目專業(yè)人士的統(tǒng)計(jì)，整理區(qū)域客群購(gòu)房比例以東北、長(zhǎng)三角、京津三大地區(qū)為主。而因項(xiàng)目地段、類型、價(jià)格及首期客戶構(gòu)成的差異，項(xiàng)目客戶構(gòu)成比例略有變化。（如鳳凰島、半山半島、價(jià)格因素制約，經(jīng)濟(jì)購(gòu)買力較弱的東北地區(qū)所占比例較?。?三) 需求動(dòng)機(jī)投資、度假、養(yǎng)老三大市場(chǎng)需求，構(gòu)成市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)引擎a) 東北、西北高寒地區(qū)客戶：因南北氣候、環(huán)境等條件差異明顯，偏愛三亞城市本身優(yōu)異的自然環(huán)境和景觀條件，特別是氣候的舒適性，作為養(yǎng)老或度假的第二居所，此區(qū)域客群對(duì)物業(yè)價(jià)格敏感性較高。b) 京津及長(zhǎng)三角地區(qū)客戶：看好三亞良好自然景觀環(huán)境資源和未來(lái)三亞的發(fā)展?jié)摿吧悼臻g，一般購(gòu)買大面積戶型或多套中小戶型項(xiàng)目，兼具投資、度假等目的。 (四) 客群屬性各大城市的高收入群體仍是構(gòu)成三亞市場(chǎng)需求的主力客戶在三亞購(gòu)房的群體中，購(gòu)房者身份呈多樣化特點(diǎn)，有離退休人士、企業(yè)中高層管理者、民營(yíng)企業(yè)家、私人老板、個(gè)體戶、自由職業(yè)者以及演藝界、體育界人士、房地產(chǎn)投資者 炒樓或長(zhǎng)線投資、等，另外一些有隱性收入的政界人員也是市場(chǎng)主要需求者之一。 （以上表述依據(jù)：來(lái)源于業(yè)內(nèi)專人人士的總結(jié)）(五)