1、工程開發(fā)進(jìn)度管理 開發(fā)進(jìn)度，對(duì)于工程開發(fā)至關(guān)重要，不僅要加快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用、節(jié)約財(cái)務(wù)本錢，盡快實(shí)現(xiàn)利潤；而且要在一定階段促使產(chǎn)品盡快到達(dá)可售條件，及時(shí)自動(dòng)占領(lǐng)市場先機(jī)。 進(jìn)度管理就是要保證運(yùn)營方案的實(shí)現(xiàn)。目錄第一部分：工程開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)第二部分：工程開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念第三部分：工程開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn) 一、開盤前工程進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 二、工程建立及續(xù)銷過程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 三、工程開工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 第一部分：工程開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)一、方案管理貫穿工程開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)。從工程立項(xiàng)謀劃、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程實(shí)施、開盤銷售等都無不與方案管理有關(guān)，任何

2、一個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度缺失，都會(huì)影響到整個(gè)工程的開發(fā)進(jìn)度。二、方案管理的層次多，涉及面廣，各大方案中還有假設(shè)干小方案，小方案要服從大方案，部分方案要服從總體方案。公司方案管理的層次某工程開發(fā)總流程圖某工程設(shè)計(jì)流程圖某工程工程流程圖某工程銷售流程圖三、進(jìn)度管理的變化性大，往往是“變化總比如案快。四、大部分進(jìn)度方案簡單看有先有后，互為前提，但更多的是相互交錯(cuò)，相互影響，組織協(xié)調(diào)非常復(fù)雜。五、進(jìn)度管理與方案管理的關(guān)系。方案管理是進(jìn)度管理的前提和根據(jù)，進(jìn)度管理是方案管理的一部分，影響工程開發(fā)進(jìn)度管理的最重要的環(huán)節(jié)應(yīng)包括設(shè)計(jì)、報(bào)建和工程的進(jìn)度管理。第二部分：工程開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念一、進(jìn)度管理是全員全過程的

3、任務(wù)，進(jìn)度管理的前提是方案管理。由于進(jìn)度方案的每個(gè)細(xì)微環(huán)節(jié)都是相互影響相互制約的，因此要求每個(gè)環(huán)節(jié)上的每個(gè)人都要注重本人的每項(xiàng)任務(wù)。二、要嚴(yán)厲方案管理，公司的整體運(yùn)營目的一經(jīng)確定，要迅速構(gòu)成公司整體方案，根據(jù)總體方案再組織編制設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程、預(yù)決算、招招標(biāo)、營銷、融資等分項(xiàng)方案，再匯總調(diào)整，經(jīng)過反復(fù)的分拆、匯總、調(diào)整，構(gòu)成真實(shí)可行的公司整體運(yùn)營方案。在整體方案中，進(jìn)度管理我們重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間和開工驗(yàn)收時(shí)間。三、要嚴(yán)抓進(jìn)度管理的落實(shí)，首先進(jìn)度方案制定要科學(xué)，一經(jīng)確定要樹立進(jìn)度方案的權(quán)威性，毫不動(dòng)搖地推進(jìn)各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)的落實(shí)。四、誰是對(duì)工程進(jìn)度管理影響最大的階段？結(jié)論：工程立項(xiàng)決策是

4、主要要素，設(shè)計(jì)報(bào)建是關(guān)鍵環(huán)節(jié)！1、工程獲得后，首先要進(jìn)展各項(xiàng)決策，包括市場定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃定位等決策，準(zhǔn)確迅速的決策是工程進(jìn)度管理的第一步也是主要要素。例如：成都公司在土地獲取后二周內(nèi)，營銷部就根據(jù)工程區(qū)位、周邊情況進(jìn)展工程提案，技術(shù)部提早介入直接了解市場及謀劃意圖，營銷及時(shí)對(duì)技術(shù)部的設(shè)計(jì)成果反響意見，營銷在完成定位報(bào)告時(shí)，技術(shù)部也初步完成了規(guī)劃及戶型建議，公司指點(diǎn)班子在此根底上，迅速?zèng)Q策，各工程根本都是在拿地一個(gè)月內(nèi)，確定了工程定位和規(guī)劃思緒，為后續(xù)各項(xiàng)任務(wù)的開展明確了目的和方向。也有一些公司拿地后工程定位遲遲不確定，規(guī)劃在各經(jīng)辦人員之間揉來揉去，遲遲到不了最高決策層，延誤了決策時(shí)間，甚

5、至是他人同期拿的工程曾經(jīng)開盤銷售，規(guī)劃還確定不下來。目前股份公司要求：工程落實(shí)后一個(gè)月內(nèi)構(gòu)成規(guī)劃方案報(bào)股份公司本級(jí)審批；兩個(gè)月內(nèi)完成規(guī)劃方案確定，開場方案報(bào)批任務(wù)；公司要求各工程最遲不應(yīng)該超越八個(gè)月落實(shí)四證，詳細(xì)懇求貸款條件。江蘇公司采用的做法是:工程獲取的當(dāng)天或次日就明確設(shè)計(jì)單位，緊接著提供原始資料、營銷初步想象、看現(xiàn)場，要求設(shè)計(jì)單位二周內(nèi)提交23個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案含戶型選擇、立面選型，江蘇公司在確定了各項(xiàng)技術(shù)目的、規(guī)劃條件符合后，直接懇求向股份公司董事長、總經(jīng)理、技術(shù)副總、營銷總監(jiān)及各對(duì)口部門匯報(bào)營銷定位和規(guī)劃構(gòu)思，第一時(shí)間一次性聽取各方意見，710天內(nèi)修正終了匯報(bào)第二輪，這樣的話普通11.5

6、月就能確定總規(guī)、戶型和立面風(fēng)格，馬上可以進(jìn)展深化設(shè)計(jì)。2、立項(xiàng)決策完成后，才是邁開了工程開發(fā)的第一步，如何加快進(jìn)度將工程盡快推向市場，過去能夠更多的是要迅速開工，邊設(shè)計(jì)、邊開工、邊報(bào)建，搞“三邊工程。但隨著各地政府主管部門管理越來越嚴(yán)厲，“三邊工程也越來越困難。只需迅速完成設(shè)計(jì)成果，迅速組織報(bào)批報(bào)建，早日獲得施工答應(yīng)證，才是節(jié)約時(shí)間，盡早開工盡早銷售的硬道理。對(duì)于一個(gè)合格的施工隊(duì)伍來講，淺根底單層地下室一個(gè)月?lián)尩秸?fù)零，規(guī)范層五天一層都是可以做到的，延誤也不能夠成倍時(shí)間的耽擱，但設(shè)計(jì)不抓緊，設(shè)計(jì)時(shí)間翻倍確是經(jīng)常發(fā)生的，報(bào)建不提早溝通好，打回重報(bào)時(shí)間就是翻倍，因此工程建立中，真正耗費(fèi)時(shí)間的不是施

7、工本身，而是設(shè)計(jì)報(bào)建等前期任務(wù)。成都公司心語花園售樓部復(fù)制上海公司的夜上海工程，立面設(shè)計(jì)上參考林語溪工程，迅速確定了設(shè)計(jì)方向，施工圖單位提早介入方案設(shè)計(jì)，都有效地加快了設(shè)計(jì)進(jìn)度，縮短了報(bào)建圖、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間。經(jīng)過提早與政府各個(gè)部門溝通，有效地縮短了獲得施工答應(yīng)證、預(yù)售證的時(shí)間，使得2021年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日獲得的保利中心、香檳花園、心語花園和保利花園工程，全部在2021年1月進(jìn)場施工，示范區(qū)4月底全部完成，“5.1對(duì)外開放，五月份全部構(gòu)成銷售并獲得了很好的銷售業(yè)績。五、進(jìn)度管理要求正確區(qū)分主次矛盾，次要道路要為關(guān)鍵道路讓路并發(fā)明條件。在各項(xiàng)任務(wù)推進(jìn)過程中，不

8、同的階段任務(wù)的重點(diǎn)不同，就需求正確區(qū)分主要矛盾，為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)發(fā)明條件。工程初期，為盡快構(gòu)成示范區(qū)展現(xiàn)籠統(tǒng)，售樓部、樣板房、園林的施工就是主要矛盾，管線設(shè)計(jì)就必需為示范區(qū)讓路，施工隊(duì)伍、資料采購的選擇就必需以滿足示范區(qū)的進(jìn)度需求為主。例如江蘇公司香檳國際工程，2021年9月8日獲取土地，組建公司，年底售樓部、示范園林已開場施工。在工程建立時(shí)期，單體按銷售方案到達(dá)預(yù)售籠統(tǒng)是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，除此以外抓好工程質(zhì)量、確保如期交樓也是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。股份公司總結(jié)了各地域工程施工進(jìn)度的根本特點(diǎn)和差別性，對(duì)工程工期作了明確要求，以規(guī)范各地工程進(jìn)度管理、保證公司收入結(jié)轉(zhuǎn)的方案性。階段內(nèi)容工期備注施工準(zhǔn)備場平、土方、道路

9、30山地可適當(dāng)增加基坑支護(hù)市區(qū)60+20 xx指地下室層數(shù)郊區(qū)60基礎(chǔ)灌注樁7090視主體高度和地質(zhì)條件預(yù)制樁4560天然基礎(chǔ)3045只用于多層結(jié)構(gòu)底板和地下室30+15xx指地下室層數(shù)多層主體7nn為地上層數(shù)高層主體5n外墻工程從結(jié)構(gòu)封頂起算50+5n市政及園林管線、園林、道路等70工期調(diào)整精裝修6090視工程量（多層或高層）坡屋頂15春節(jié)假期20裙樓、架空5mm指裙樓層數(shù)氣候020視雨季長短冬歇視當(dāng)?shù)厍闆r各施工階段參考工期第三部分：工程開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn) 進(jìn)度管理要重點(diǎn)把握四個(gè)主要環(huán)節(jié)：一是工程籠統(tǒng)區(qū)的構(gòu)成包括售樓部和樣板區(qū)；二是具備預(yù)售條件；三是撤除外架、園林施工、構(gòu)成良好的銷售籠統(tǒng)

10、，促進(jìn)銷售；四是完成市政配套，開工驗(yàn)收，按期向業(yè)主交樓。一、開盤前工程進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 1、優(yōu)選示范區(qū)的位置，營造銷售亮點(diǎn)。1找準(zhǔn)定位做好規(guī)劃的同時(shí)，要兼顧優(yōu)選示范區(qū)的位置。示范區(qū)要能獨(dú)立運(yùn)用，與最便利的交通路網(wǎng)相連；自然條件優(yōu)越，便于營造高質(zhì)量的環(huán)境；便于營造較大規(guī)模，園林可以直接提早進(jìn)入施工。例如：武漢保利心語工程，占地637畝，售樓部位于工程中部臨城市規(guī)劃路一側(cè)，在選擇示范區(qū)時(shí)除了售樓部周邊的園林景觀，還將園林示范區(qū)不斷延伸到野芷湖邊并構(gòu)成了長達(dá)一公里的濱湖景觀區(qū)，大大吸引了售房人的眼球。江蘇公司的香檳國際工程，用地面積較小，在紅線內(nèi)打造示范區(qū)困難較大，恰好工程二側(cè)臨城市河道，紅線與

11、河道之間有20余米的飛地，思索存在這一先天條件，江蘇公司利用建筑退讓紅線的10米和20余米寬的飛地，打造了長700米寬30多米的濱水景觀帶，這一景觀帶不與土建、管線施工發(fā)生交叉，園林成了第一個(gè)進(jìn)場施工的隊(duì)伍。2盡快開展售樓部建筑及裝修設(shè)計(jì)，選取已建成各方好評(píng)的售樓部，復(fù)用圖紙不失為加快進(jìn)度的好方法。普通來說售樓部方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)至少需求二個(gè)月以上的時(shí)間，稍有方案反復(fù)那么破費(fèi)的時(shí)間更長。復(fù)用售樓部不失為一個(gè)加快示范區(qū)進(jìn)度的好方法。例如，江蘇公司的連云港工程，2021年7月19日拿地，8月初明確規(guī)劃方案，確定了售樓部和示范區(qū)的位置，售樓部復(fù)用成都公司金香檳，8月18日示范區(qū)正式開工，

12、100天就完成了售樓部的內(nèi)外裝和示范園林，11月28日可以正式對(duì)外開放。3盡快確定首期銷售戶型的平面并委托樣板房裝修設(shè)計(jì)，這樣在完成建筑單體設(shè)計(jì)的同時(shí)就能完成樣板房裝修設(shè)計(jì)。要構(gòu)成良好的展現(xiàn)效果，樣板房不可或缺，在單體平面方案確定后，就可以委托室內(nèi)設(shè)計(jì)單位提供創(chuàng)意思緒，單體進(jìn)展施工圖設(shè)計(jì)時(shí)裝修正好也進(jìn)展深化及施工圖，這樣土建開工時(shí)，內(nèi)裝的施工圖設(shè)計(jì)及資料樣板也根本確定，在土建施工的階段正好進(jìn)展裝修的招招標(biāo)，待土建到達(dá)裝修進(jìn)場條件時(shí)，裝修的各項(xiàng)預(yù)備任務(wù)都已就緒。 4示范區(qū)要盡量不穿行綜合管網(wǎng)。示范區(qū)由于要盡快構(gòu)成良好的展現(xiàn)籠統(tǒng)，根本上土建開工時(shí)園林也要進(jìn)場施工，甚至是土建沒有預(yù)備好，園林也要盡早

13、進(jìn)場，由于園林完工后需求有一段養(yǎng)護(hù)和苗木返青的時(shí)間。所以示范區(qū)除了售樓部必不可少的幾條管線外，盡量不要穿行綜合管網(wǎng)，無法防止時(shí)就要提早在園林施工前把管線埋下去。2、合理安排施工工序，加快施工進(jìn)度。1合理區(qū)分示范區(qū)及施工區(qū)，二者要能完全獨(dú)立互不干擾；例如：武漢保利心語工程，示范區(qū)在工程中部，施工區(qū)從南北二端進(jìn)入，示范區(qū)不斷向南北擴(kuò)展，但施工圖區(qū)域一直不干擾示范區(qū)的封鎖和運(yùn)用。2園林要能提早介入施工，高大喬木要能提早種植養(yǎng)護(hù)；由于園林需求返青和養(yǎng)護(hù)的時(shí)間，因此示范區(qū)的苗木越早種下去就能越早長葉發(fā)芽。例如武漢海上五月花工程，示范區(qū)不大且與土建的交叉也比較多，但還是在工程開工初期就見縫插針地把大喬木根

14、本種植終了。 3售樓部體量較小，可以采取辦理臨建的方式先行開工。土方、樁基普通可以先行施工，設(shè)計(jì)明確后可以提早開場示范區(qū)的根底工程，為樣板房盡早裝修施工發(fā)明條件； 4裝修在售樓部、樣板房砌體工程完成后可以提早介入施工，可以與門窗工程、外墻工程相互交叉一段時(shí)間。例如：成都的幾個(gè)工程在土建主體構(gòu)造完成后，第一時(shí)間完成屋面防水和外圍門窗工程，保證室內(nèi)沒有明水進(jìn)入，確保室內(nèi)精裝修能按時(shí)進(jìn)場施工。在室外幕墻和石材施工時(shí)，要求外墻施工不能遍地開花，而是集中力量完成一個(gè)墻面段，撤除外腳手架，移交給園林施工后，再去施工另一個(gè)墻面段。5示范區(qū)要盡量減少施工隊(duì)伍和所涉及工種，更要防止工種交叉。每次在搶工時(shí)，鋪排的

15、進(jìn)度方案往往可以按時(shí)完成，但實(shí)踐上總是有所拖延，這主要是對(duì)于每個(gè)施工隊(duì)伍而言，完本錢人的任務(wù)是由把握的，但很多家施工單位交錯(cuò)在一同，相互影響相互牽制，任務(wù)效率就大打折扣，甚至是任務(wù)面受制約任務(wù)都無法開展。這就要求我們盡量要減少交叉，處置好、銜接好交叉。3、發(fā)揚(yáng)開發(fā)協(xié)調(diào)才干，抓緊證照辦理。1搶示范區(qū)是對(duì)外展現(xiàn)的需求，搶開發(fā)報(bào)建如期獲得預(yù)售證才是各項(xiàng)努力的終極目的。如今來看，搶出一個(gè)示范區(qū)是很容易的，一來售樓部體量較小，不容易引起建立、規(guī)劃等執(zhí)法大隊(duì)過分的關(guān)注，二來示范區(qū)主要是做園林，政府本身也鼓勵(lì)。但示范區(qū)出來了，遲遲不能銷售，帶來的違章施工的壓力和市場不定要素的壓力就很大了。例如：江蘇公司紫晶

16、山工程，在2021年6月23日就完成了會(huì)所的外裝修、售樓部的內(nèi)裝修及示范園林，但不斷到9月21日才獲得預(yù)售證。9月29日又出調(diào)控政策，銷售遭到了較大影響。 2立項(xiàng)、可研、環(huán)評(píng)，申領(lǐng)受設(shè)計(jì)進(jìn)度制約很小，可以提早開展；3規(guī)劃審批和單體報(bào)建合并，節(jié)約報(bào)建時(shí)間；4利用增發(fā)后國有比例50，工程可以采用約請(qǐng)招標(biāo)。例如：江蘇公司是股份公司的全資子公司，但在辦理工商登記時(shí)，工商部門以為江蘇公司的國有成分缺乏50，營業(yè)執(zhí)照注明為私營。我們利用這一點(diǎn)，一切的工程招招標(biāo)辦理約請(qǐng)招標(biāo)，大大節(jié)約了時(shí)間。5初步設(shè)計(jì)與施工圖報(bào)建同步進(jìn)展，施工圖審查與專項(xiàng)報(bào)建、放驗(yàn)線同步進(jìn)展，都可以縮短了報(bào)建時(shí)間。大部分的報(bào)建任務(wù)前后有關(guān)聯(lián)

17、，但也有很多相互之間是沒有前后關(guān)系的，例如：辦理建立工程規(guī)劃答應(yīng)證時(shí)可以同步辦理施工圖審查、防雷人防等圖紙審查；辦理建規(guī)證的后期可以提早報(bào)入施工答應(yīng)證的資料，建規(guī)證和施工證幾乎可以同時(shí)獲得等等，謀劃好，同步辦理就可以節(jié)約報(bào)建時(shí)間。 二、工程建立及續(xù)銷過程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段1、搶主體工程，盡早到達(dá)預(yù)售籠統(tǒng)。1開盤銷售后，仍要關(guān)注設(shè)計(jì)、報(bào)建、開工建立的進(jìn)度。設(shè)計(jì)要能滿足報(bào)建和各項(xiàng)招招標(biāo)任務(wù)的需求，報(bào)建要能滿足有證開工的需求，開工及建立要能滿足銷售貨量繼續(xù)供應(yīng)的需求。2、搶樣板房、園林施工，不斷新增銷售亮點(diǎn)。1根據(jù)銷售需求，要不斷建立新的示范區(qū)和樣板房，設(shè)計(jì)及施工進(jìn)度要能滿足不斷為銷售提供亮點(diǎn)的

18、需求。公司每年銷售目的的壓力很重，這就要求產(chǎn)品本身要不斷推出新賣點(diǎn)，而不是一個(gè)售樓部和示范區(qū)從頭賣到尾，例如武漢的十二橡樹莊園工程，在銷售期內(nèi)延續(xù)營造了多個(gè)示范區(qū)，根本做到了凡有開盤必有示范園林、樣板房支持。3、關(guān)注市場變化，及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)報(bào)建。1房地產(chǎn)市場經(jīng)常動(dòng)搖冷熱交替，能夠需求根據(jù)市場變化調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)，這就要求設(shè)計(jì)及時(shí)跟從市場變化而調(diào)整，報(bào)建要能及時(shí)與規(guī)劃部門協(xié)互換圖。例如：武漢保利心語工程，在07年第四季度，思索到市場變化，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃和單體報(bào)建，減少大戶型的比例，添加剛性需求的小戶型，一些曾經(jīng)土建施工甚至封頂了的大戶型，經(jīng)過戶型調(diào)整改為贈(zèng)送附加值，在08年市場低迷時(shí)，加強(qiáng)了抗

19、風(fēng)險(xiǎn)才干博得了一定的市場。但是隨著規(guī)劃部門的管理日趨嚴(yán)厲，規(guī)劃一經(jīng)審批，調(diào)整的能夠性已越來越小。4、嚴(yán)控本錢，強(qiáng)化競爭優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)利潤目的。1示范區(qū)為了營造良好的展現(xiàn)效果，建立規(guī)范能夠相對(duì)較高，在工程全面建立過程中，就需求加強(qiáng)本錢控制，一直將本錢控制在目的本錢范圍內(nèi)。例如，武漢十二橡樹莊園工程，07年示范區(qū)的園林造價(jià)約400元/平方米，交樓規(guī)范的園林造價(jià)約200元。 2本錢管理也是招招標(biāo)任務(wù)的管理，提早選擇確定協(xié)作單位，也是進(jìn)度管理得以落實(shí)的關(guān)鍵。在工程建立過程中，除了土建工程，各類分包工程都將陸續(xù)介入施工，分包工程之間以及與土建工程之間，存在的責(zé)任不清相互扯皮的事情很多，這就要求要盡早確定各協(xié)作單位，盡早在任務(wù)中進(jìn)展磨合，否那么影響到整體建立進(jìn)度的能夠性是非常大的。3房地產(chǎn)市場的競爭最直接的就是價(jià)錢的競爭，只需本錢領(lǐng)先，才具有競爭優(yōu)勢，才干保證工程預(yù)期利潤，因此本錢控制至關(guān)重要。 三、工程開工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段1、抓緊土建、管網(wǎng)、園林施工，如期完成工程實(shí)物。1工程如期開工驗(yàn)收交樓的前提是各項(xiàng)建立可以按照方案節(jié)點(diǎn)落實(shí)，整個(gè)建立過程中要關(guān)注工程質(zhì)量和大的工程節(jié)點(diǎn)，確保各階段性的進(jìn)度都能如期完成。某工程主體進(jìn)度方案表2要保證工程進(jìn)度，首先要選好協(xié)作單位，二要科學(xué)安排各工種要一致協(xié)調(diào)，往往主體工程問題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽擱工期，尤其