1、第八章 房屋修繕管理重慶工學(xué)院工商管理學(xué)院2021.8.章節(jié)內(nèi)容 房屋修繕管理概述 房屋完損等級(jí)評(píng)定與危房鑒定 房屋修繕工程 房屋的日常養(yǎng)護(hù).第1節(jié) 房屋修繕管理概述一.房屋的根本功能與損壞緣由房屋的根本功能與要求平安性適用性耐久性藝術(shù)性龍湖香樟林 .第1節(jié) 房屋修繕管理概述一.房屋的根本功能與損壞緣由房屋損壞的景象及緣由外部損壞內(nèi)部損壞自然損壞人為損壞 指房屋的外露部位的損壞、起殼、銹蝕及破壞等景象。 .第1節(jié) 房屋修繕管理概述一.房屋的根本功能與損壞緣由房屋損壞的景象及緣由外部損壞內(nèi)部損壞自然損壞人為損壞 指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、設(shè)備的磨損、污損、起殼、蛀蝕及破壞等景象。 .第1節(jié) 房屋修繕管理

2、概述一.房屋的根本功能與損壞緣由房屋損壞的景象及緣由外部損壞內(nèi)部損壞自然損壞人為損壞氣候要素：生物要素：地理要素：災(zāi)禍要素：.第1節(jié) 房屋修繕管理概述一.房屋的根本功能與損壞緣由房屋損壞的景象及緣由外部損壞內(nèi)部損壞自然損壞人為損壞運(yùn)用不當(dāng)：設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量的低劣：預(yù)防保養(yǎng)不善：.第1節(jié) 房屋修繕管理概述二.房屋修繕與修繕管理房屋修繕 指房屋自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)運(yùn)用過程中，為了修復(fù)由于自然要素、人為要素呵斥的房屋損壞，維護(hù)和改善房屋運(yùn)用功能，延伸房屋運(yùn)用年限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。.第1節(jié) 房屋修繕管理概述二.房屋修繕與修繕管理房屋修繕特點(diǎn)任務(wù)受限經(jīng)常性任務(wù)新資料改良構(gòu)造與裝修技術(shù)要求高消費(fèi)和

3、房屋的雙重性多工種交叉作業(yè) .第1節(jié) 房屋修繕管理概述二.房屋修繕與修繕管理房屋修繕管理 指物業(yè)效力企業(yè)根據(jù)國(guó)家對(duì)房屋維修管理的要求和技術(shù)規(guī)范，按照一定的科學(xué)管理程序，對(duì)企業(yè)所運(yùn)營(yíng)管理的房屋進(jìn)展維護(hù)、修繕的各種活動(dòng)所進(jìn)展的管理。.第1節(jié) 房屋修繕管理概述二.房屋修繕與修繕管理房屋修繕管理原那么用戶第一、效力第一經(jīng)濟(jì)、合理、平安、適用區(qū)別對(duì)待.第1節(jié) 房屋修繕管理概述三.房屋修繕管理內(nèi)容房屋修繕方案管理修繕方案制定房屋修繕資金管理.第1節(jié) 房屋修繕管理概述三.房屋修繕管理內(nèi)容房屋修繕質(zhì)量管理強(qiáng)化修繕工程質(zhì)量監(jiān)視加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量檢查和驗(yàn)收完善修繕工程質(zhì)量保修制度.第1節(jié) 房屋修繕管理概述三.房屋修

4、繕管理內(nèi)容房屋修繕施工管理指物業(yè)效力企業(yè)為實(shí)現(xiàn)房屋修繕的總目的，針對(duì)修繕工程的施工而進(jìn)展的方案、組織、指揮、調(diào)理和監(jiān)視等管理任務(wù)。包括：施工方案管理、組織管理、平安管理、設(shè)備管理、本錢核算管理等.第1節(jié) 房屋修繕管理概述四.房屋修繕責(zé)任的劃分指為確定物業(yè)效力企業(yè)、業(yè)主和運(yùn)用人應(yīng)分別承當(dāng)?shù)男蘅権?zé)任和擔(dān)負(fù)修繕費(fèi)用的界限。.案例內(nèi)容 業(yè)主不愿配合公共部位維修怎樣辦？ 某大廈16條雨水干管垂直貫穿325層主人房陽臺(tái)板后，從4層陽臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干線，獨(dú)一的檢修疏通孔就在彎部。要實(shí)施檢修疏通，必需穿行于4層的居室，這就不可防止地會(huì)給主人帶來或多或少的不便。因此，許多人不愿給予配合。 一次，管理處預(yù)

5、備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)展清淤。維修人員兩次上門聯(lián)絡(luò)，都被業(yè)主拒之門外。維修主管又第三次登門做任務(wù)，還是沒有做通。業(yè)主以為管道清淤總是折騰她家，強(qiáng)調(diào)管理處該當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會(huì)面。.案例分析 糾紛的處置: 態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對(duì)業(yè)主的尊重，讓業(yè)主可以了解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通任務(wù)。假設(shè)業(yè)主仍不了解，不愿配合，就 應(yīng)引見相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對(duì)公共部位的維修，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。 如何防止? 最好是在設(shè)計(jì)開發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計(jì)方案。本案例里，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過分，物業(yè)管理公司也應(yīng)拿

6、出改造方案，一勞永逸地處理這種設(shè)計(jì)上的不合理。當(dāng)然，這樣的改造方案必然會(huì)牽扯到較大的費(fèi)用，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)的贊同，或開發(fā)商的支持。.第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定一.房屋完損等級(jí)評(píng)定指按照城鄉(xiāng)建立規(guī)定的一致規(guī)范及方法，經(jīng)過目觀、檢測(cè)和定量、定性分析，對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度進(jìn)展綜合性評(píng)價(jià)并劃分等級(jí)，即房屋的質(zhì)量等級(jí)。.第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定一.房屋完損等級(jí)評(píng)定房屋完損等級(jí)分類完好房根本完好房普通損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房.第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定一.房屋完損等級(jí)評(píng)定房屋完損等級(jí)評(píng)定方法構(gòu)造部分裝修部分設(shè)備部分.第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定一.房屋完損等級(jí)評(píng)定房屋完損等級(jí)評(píng)定指數(shù)房屋完好率：房屋危險(xiǎn)率：.

7、第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定機(jī)構(gòu) 由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房屋平安鑒定機(jī)構(gòu)。.第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定危房分類：鑒定單位：鑒定原那么：危險(xiǎn)范圍斷定：整幢危房：部分危房：.第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定鑒定單位：幢計(jì)量單位：建筑面積危房分類：鑒定單位：鑒定原那么：危險(xiǎn)范圍斷定：.第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定綜合斷定；危險(xiǎn)相關(guān)性；影響要素。危房分類：鑒定單位：鑒定原那么：危險(xiǎn)范圍斷定：.第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定整幢危房：部分危房：危險(xiǎn)點(diǎn)：危房分類：鑒定單位：鑒定原那么：危險(xiǎn)范圍斷定

8、：.第2節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房管理察看運(yùn)用：處置運(yùn)用：停頓運(yùn)用：整體撤除：龍湖香樟林 .第3節(jié) 房屋修繕工程一.房屋修繕工程分類按房屋完損情況和工程性質(zhì)：翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程.第3節(jié) 房屋修繕工程一.房屋修繕工程分類按房屋構(gòu)造性質(zhì)：承重構(gòu)造修繕非承重構(gòu)造修繕.第3節(jié) 房屋修繕工程一.房屋修繕工程分類按運(yùn)營(yíng)管理性質(zhì)：恢復(fù)性修繕賠償性修繕改善性修繕救災(zāi)性修繕返工性修繕.第3節(jié) 房屋修繕工程二.房屋修繕規(guī)范主體工程木門窗及裝修工程樓地面工程屋面工程抹灰工程油漆粉飾工程水電衛(wèi)暖等設(shè)備工程金屬構(gòu)建其他任務(wù).第4節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)一.含義指為確保房屋的完好和正常運(yùn)

9、用所進(jìn)展的經(jīng)常性的日常修繕、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確運(yùn)用維護(hù)管理等任務(wù)，是房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。.第4節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)二.類型零星養(yǎng)護(hù)：指結(jié)合實(shí)踐情況確定或因忽然損壞引起的小修。方式：維修人員走訪住戶；住戶隨時(shí)報(bào)修。特點(diǎn)：修繕范圍廣，工程零星分散，時(shí)間緊，要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的效力性質(zhì)。.第4節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)二.類型方案養(yǎng)護(hù)：指根據(jù)房屋各種構(gòu)件、部件合理的運(yùn)用年限，為保證房屋的正常運(yùn)用及延伸其運(yùn)用壽命而進(jìn)展科學(xué)的修繕養(yǎng)護(hù)任務(wù)。特點(diǎn)：定期進(jìn)展檢修保養(yǎng)。.第4節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)二.類型季節(jié)性養(yǎng)護(hù)：指根據(jù)季節(jié)性發(fā)生的詳細(xì)房屋損壞，為保證房屋的正常運(yùn)用及延伸其運(yùn)用壽命而進(jìn)展科學(xué)的預(yù)防保養(yǎng)任務(wù)。特點(diǎn)

10、：季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)。.第4節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)三.考核目的定量目的：經(jīng)費(fèi)目的：效力目的：走訪查房率、養(yǎng)護(hù)方案率、養(yǎng)護(hù)及時(shí)率平安目的：.案例內(nèi)容 污水管道返水怎樣辦？一天上午，某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處置。幾分鐘后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水曾經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房?jī)?nèi)物品搬出進(jìn)展了保潔。然后，主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快改換木地板和櫥柜，同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達(dá)成共識(shí)。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處置表示稱心。問題處理了，但污水管返水因何而起呢？.物業(yè)管理詳細(xì)任務(wù)中，污水管道返水、堵塞是較為常見的缺點(diǎn)。這類缺點(diǎn)往往會(huì)給業(yè)主用戶的生活、任務(wù)帶來許多的不便，無形中添加了物業(yè)管理公司工程部門的任務(wù)量，因此，在維修中對(duì)其緣由的分析和徹底根治，就顯得尤為重要。普通來講，呵斥污水管道返水、堵塞的緣由主要有這樣幾種情況：一是建立施工階段不文明施工呵斥的；二是在業(yè)主用戶裝修階段的不文明行為呵斥的；三是業(yè)主用戶運(yùn)用不當(dāng)呵斥的；四是設(shè)計(jì)或用材不合理呵斥的。防止上述情況的出現(xiàn)，物