1、房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理方法第一講 房地產(chǎn)成本管理概述一、經(jīng)典案例；二、行業(yè)內(nèi)幾個(gè)典型企業(yè)的成本管理模式概論第二講 標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法1、概述：全幅度、全深度的管理2、全過程成本管理工具與方法3、設(shè)計(jì)階段成本管理4、采購階段成本管理5、工程實(shí)施階段成本管理6、預(yù)結(jié)算實(shí)施階段成本管理7、小結(jié)1、全過程：零浪費(fèi)計(jì)劃、目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化系統(tǒng)、成本分級體系；2、設(shè)計(jì)階段：成本對標(biāo)、成本前置體系、成本缺陷手冊、圖紙審查體系；3、采購階段：采購策劃、標(biāo)準(zhǔn)合同、市場數(shù)據(jù)庫與參考價(jià)體系、集中采購；4、工程實(shí)施：工程策劃、臺帳管理 ；5、預(yù)結(jié)算實(shí)施：標(biāo)準(zhǔn)定額套價(jià)模版、成本數(shù)據(jù)庫 ；關(guān)鍵

2、詞提綱：龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹：1、零浪費(fèi)計(jì)劃來自日本成本管理：杜絕一切浪費(fèi)；以杜絕、減少項(xiàng)目開發(fā)中一切浪費(fèi)為切入點(diǎn)，全面系統(tǒng)地毯式管理成本形成的過程；目前實(shí)施深度：約150個(gè)切入點(diǎn)舉例：1)插座上的插孔之成本管理2)廚房門鎖3)排磚龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹：2、信息化系統(tǒng)：借助EAS系統(tǒng)平臺形成的成本作業(yè)流程閉環(huán)現(xiàn)階段國內(nèi)信息化系統(tǒng)情況介紹與選擇萬科：金蝶EAS中海：用友、明源龍湖：明源穩(wěn)定有效可實(shí)施的ERP目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)；萬科成本管理軟件-EAS成本管理軟件：研發(fā)周期2年，全面上線使用2年EAS：研發(fā)周期1年半，全面上線1年萬科信息化邏輯：量價(jià)分離、控制分析兼顧中海信息

3、化邏輯：合約管理、控制為主旨龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹：3、目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理幾個(gè)名詞：可研成本：在項(xiàng)目未獲取階段，根據(jù)有限的信息測算項(xiàng)目運(yùn)作的可能成本；目標(biāo)成本：項(xiàng)目獲取后，為實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)效益與規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)較完整的信息制定的通過努力可實(shí)現(xiàn)的成本結(jié)果；動態(tài)成本：項(xiàng)目實(shí)施過程中，以一定周期動態(tài)反饋的項(xiàng)目實(shí)際成本；結(jié)算成本：項(xiàng)目實(shí)施完畢后，最終實(shí)現(xiàn)的成本結(jié)果。新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工與采購 竣工結(jié)算可研成本目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析可研、目標(biāo)、動態(tài)、結(jié)算成本的運(yùn)行示意圖：上述每個(gè)成本概念都有其特殊含義，好好待之，不要偏廢。龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹：3、目標(biāo)成

4、本與動態(tài)成本管理a、目標(biāo)成本管理編制：完善的成本核算指導(dǎo)；編制人員要求；考核編制時(shí)間要求；風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)；執(zhí)行：目標(biāo)成本超支審批：目標(biāo)成本與投資額管理；責(zé)任成本的實(shí)施情況；制定成本核算文件是包括目標(biāo)成本在內(nèi)的成本數(shù)據(jù)管理的先決條件。成本核算文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：確定成本對象的方法；-高層、多層、別墅利潤結(jié)算，產(chǎn)品決策成本分?jǐn)傇瓌t與方法；-地價(jià)、建安費(fèi)用、景觀管網(wǎng)、間接費(fèi)分期各項(xiàng)成本科目的設(shè)置與定義；-成本構(gòu)成，計(jì)算的基礎(chǔ)成本計(jì)算的基本方法；-管理費(fèi)、資金成本成本核算文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：確定成本對象的方法；-高層、多層、別墅利潤結(jié)算，產(chǎn)品決策成本分?jǐn)傇瓌t與方法；-地價(jià)、建安費(fèi)用、景觀管網(wǎng)、間接費(fèi)分期各項(xiàng)成

5、本科目的設(shè)置與定義；-成本構(gòu)成，計(jì)算的基礎(chǔ)成本計(jì)算的基本方法；-管理費(fèi)、資金成本正確歸屬與分?jǐn)偝杀?；才能做出正確決策序號成本項(xiàng)目可售單方別墅高層商業(yè)平均建筑面積3000015000010000190000占地面積500005000010000110000土地獲得價(jià)款（方案一）400040004000 建筑面積分?jǐn)偡ㄤN售定價(jià)11000750012000現(xiàn)場測驗(yàn)題：建筑面積分?jǐn)偡ǎ赫嫉孛娣e分?jǐn)偡ǎ盒蛱柍杀卷?xiàng)目可售單方別墅高層商業(yè)平均建筑面積3000015000010000190000占地面積500005000010000110000土地獲得價(jià)款（方案二）？占地面積分?jǐn)偡ㄤN售價(jià)格1100075001

6、2000正確的分?jǐn)偡椒ㄓ兄跊Q策。1、何時(shí)制定目標(biāo)成本？新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工與采購 竣工結(jié)算1？3？4？5？2？A、考慮目標(biāo)成本制定的時(shí)間，應(yīng)首先對期望其發(fā)揮的作用給予準(zhǔn)確定位： 是指導(dǎo)設(shè)計(jì)施工采購？還是根據(jù)設(shè)計(jì)施工采購編制？B、考慮目標(biāo)成本制定的時(shí)間，必須考慮不同階段編制成本的信息量： 地塊獲取后的信息量？概念形態(tài) 規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后的信息量？規(guī)劃形態(tài)、客戶定位、單體概念、初勘等 單體設(shè)計(jì)完成后的信息量？外立面形態(tài)、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度等； 施工圖設(shè)計(jì)完成后的信息量？ 結(jié)構(gòu)指標(biāo) 采購?fù)瓿珊蟮男畔⒘?？物料價(jià)格 新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工與采購 竣工結(jié)算1？3？4？5？

7、2？實(shí)際成本95%工程成本90%測算成本70%80%85%目標(biāo)成本編制時(shí)間區(qū)間成本確定度2、何人編制目標(biāo)成本？案例：令人憤怒的匯報(bào)。一份規(guī)劃指標(biāo)表編制目標(biāo)成本人員需要具備的幾個(gè)條件：1、扎實(shí)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識；2、豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)；3、良好的溝通能力；4、資格考試通過。經(jīng)驗(yàn)上，具備上述要求的成本管理人員才能具備讓人放心的目標(biāo)成本編制能力。2、何人編制目標(biāo)成本？幾道測驗(yàn)題（多選）：3、借助成本數(shù)據(jù)庫編制目標(biāo)成本序號成本項(xiàng)目原始指標(biāo)消耗量系數(shù)單位消耗量單價(jià)合價(jià)（萬元)可售單方說明例外墻涂料建筑面積1.6m235墻地比例 鋁合金門窗建筑面積2.2m2500窗地比舉例：數(shù)據(jù)從積累中來；只有建立成本數(shù)

8、據(jù)庫，才能將個(gè)人智慧轉(zhuǎn)化為集體智慧；才能為公司創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值；可持續(xù)發(fā)展；4、各部門協(xié)作完成客戶定位；設(shè)計(jì)費(fèi)；立面材料；施工方案；銷售費(fèi)用；在很多成本依據(jù)尚未確定的階段編制目標(biāo)成本，需要廣泛的溝通信息；使得編制的目標(biāo)成本真正具備可行性；案例：推不動的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本的執(zhí)行：超目標(biāo)成本審批：目標(biāo)成本管理與投資額度管理強(qiáng)化成本管理的新概念與好概念責(zé)任成本實(shí)施總結(jié)與回顧：2000年前提出：目標(biāo)成本-責(zé)任成本動態(tài)成本的管理鏈條2000-2008年：責(zé)任成本推進(jìn)實(shí)施2009至今：以標(biāo)準(zhǔn)化定型、成本分級體系替代責(zé)任成本實(shí)施目標(biāo)成本指導(dǎo)書：公司級文件。由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的、總經(jīng)理簽發(fā)的成本指導(dǎo)文件；強(qiáng)

9、制力：二星責(zé)任成本實(shí)施與獎懲辦法：公司級文件。由成本部門根據(jù)文件規(guī)定分解成本，責(zé)任到部門，并進(jìn)行獎懲的目標(biāo)成本執(zhí)行文件。強(qiáng)制力：四星舉例：責(zé)任成本實(shí)施總結(jié)分析：責(zé)任成本實(shí)施需要有“追究責(zé)任的文化”土壤；責(zé)任成本在分解、考核、責(zé)任追究方面都存在不便量化、分解不科學(xué)等問題；責(zé)任成本是一種強(qiáng)制力、約束力；對團(tuán)隊(duì)凝聚力有損傷。責(zé)任成本的替代方法卻大獲成功：標(biāo)準(zhǔn)化成本分級體系b、動態(tài)成本管理：2003年事件成本月報(bào)幾個(gè)動態(tài)成本考核指標(biāo)動態(tài)成本是關(guān)鍵！很多老板的疑惑與感慨：前面告訴我很賺錢，怎么最后就這么點(diǎn)？不到最后一筆工程結(jié)算完成付款完成，不知道有沒有賺錢！四、動態(tài)成本管理-最簡單又最難管理的內(nèi)容，誤差

10、千萬級-百萬級之路絕非易事。舉例：1、已發(fā)生成本的管理：A、已簽訂的合同的管理 先回答幾個(gè)問題-有完整的合同臺帳管理嗎？完整的合同臺帳的管理主體是哪個(gè)部門？ 注：合同管理臺帳都沒有，怎會有正確的動態(tài)成本； -合同的編號管理是否清晰？ 注：合同編號混亂，就會出現(xiàn)重復(fù)、遺漏；-誰負(fù)責(zé)將合同錄入或登記到動態(tài)成本系統(tǒng)？軟件或工作表 注：人員責(zé)任必須非常清晰；-什么流程支持錄入人員不會錯(cuò)過合同？ 注：沒有流程支持，錄入人員想干也干不了；-怎樣檢查與校核合同的錄入工作？ 注：流程設(shè)計(jì)應(yīng)減少人員個(gè)人因素的影響。 幾個(gè)問題都能回答上來，這一關(guān)才算過了。 否則，以下省略若干字。某公司可供參考的合同管理方式：1、

11、總辦管理全部合同與合同臺帳；采購、設(shè)計(jì)、營銷等部門管理分別管理工程、設(shè)計(jì)、營銷等合同。大家每個(gè)月核對合同會議；2、合同編號由合同發(fā)起部門按規(guī)定編寫；每個(gè)月在核對會議上交總辦匯總檢查；3、由成本部門合同專員負(fù)責(zé)錄入工程、設(shè)計(jì)類合同、財(cái)務(wù)部門錄入營銷類合同；4、合同審批流程中規(guī)定確保成本部、財(cái)務(wù)部專員參與上述合同的審批；5、每月核對會議上檢查合同錄入狀況；6、信息化系統(tǒng)保障與進(jìn)步：a、審批系統(tǒng)與成本管理軟件系統(tǒng)對接，審批完的合同金額自動進(jìn)入成本管理軟件系統(tǒng)；b、合同編號由信息化系統(tǒng)按照規(guī)則自動生成；3、動態(tài)成本反饋的時(shí)間要求：關(guān)鍵詞：月度；開盤定價(jià)前；年度；綜述：動態(tài)成本是定價(jià)的重要依據(jù)，是影響經(jīng)

12、營結(jié)果的關(guān)鍵要素；必須嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)謹(jǐn)再嚴(yán)謹(jǐn)。五、目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理的衡量指標(biāo)：1、目標(biāo)成本絕對變動率2、目標(biāo)成本相對變動率3、成本管理更精細(xì)的指標(biāo)-科目目標(biāo)成本變動率 對目標(biāo)成本編制提出更高要求；拆東墻補(bǔ)西墻？no way！4、動態(tài)成本波動率：衡量動態(tài)成本準(zhǔn)確度的指標(biāo)。責(zé)任成本：目標(biāo)成本600元/m2，分解到采購、設(shè)計(jì)部門；會不會超標(biāo)？討價(jià)還價(jià)，概率很大；超支后，處罰；標(biāo)準(zhǔn)化：在600元/m2 的框架內(nèi)，所有部品型號全部確定完成，施工費(fèi)用估算完成，集中采購?fù)瓿涉i定價(jià)格。全面推廣實(shí)施。責(zé)任成本 PK 標(biāo)準(zhǔn)化另一種重要的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與成本管理手段解析：小結(jié)：在標(biāo)準(zhǔn)化日趨推進(jìn)的情勢下，成本數(shù)據(jù)隨產(chǎn)品模塊

13、固定而固定。成本的可控性越來越強(qiáng)，成本執(zhí)行過程中，與相關(guān)部門之間的矛盾日趨減少。制定標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容，判定標(biāo)準(zhǔn)的合理性，成為了成本人員日益重要的工作內(nèi)容。設(shè)計(jì)階段成本管理：1、成本對標(biāo)2009年開始實(shí)施，在某公司無人不知；經(jīng)濟(jì)效益每年過十億；結(jié)構(gòu)指標(biāo)、地下室規(guī)定、景觀軟硬景規(guī)定、門窗用量等七個(gè)主要設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作了強(qiáng)制規(guī)定；不達(dá)指標(biāo)，禁止開工；力度之大，前所未有；效果之佳，前所未有；其影響將載入公司史冊。龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹：4、成本前置體系規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化介紹：案例一：土地價(jià)值利用-被遺忘的土地案例二：哪條邊最長？案例三：3棟33層？5棟20層？案例四：被拉直的道路案例五：組

14、團(tuán)？組團(tuán)！案例六：尊重原始地貌案例七：產(chǎn)品組合案例八：公建與配套管理案例九：三層？兩層？模擬方案：單層停車101個(gè)兩層地下室方案：單層停車56個(gè)三層地下室核武器：成本前置體系，創(chuàng)造的價(jià)值每年以十億元計(jì)方案設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化介紹：案例一：新古典？現(xiàn)代？4000萬案例二：可怕的外墻系數(shù)？1.8-1.3案例三：外墻保溫的差別案例四：百變車位：子母、大小、機(jī)械案例五：長長的排水管案例六：日本停車的啟示案例七：結(jié)構(gòu)選型案例八：地基與基礎(chǔ)案例九：層高龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹：5、成本缺陷手冊龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹：5、成本缺陷手冊成本缺陷手冊案例：龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹：6

15、、圖紙審查體系：解決變更簽證多的必要手段之一；約15%；圖紙錯(cuò)漏碰缺； 15%現(xiàn)場觀感調(diào)整；銷售要求與配合；現(xiàn)場管理；成本優(yōu)化；工程委派；設(shè)計(jì)準(zhǔn)備圖紙資料項(xiàng)目準(zhǔn)備指令資料變更指令發(fā)起審批指令金額預(yù)估指令風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判職能部門及領(lǐng)導(dǎo)審批變更指令發(fā)出監(jiān)理施工單位變更指令執(zhí)行變更指令簽證監(jiān)理項(xiàng)目部變更指令結(jié)算造價(jià)咨詢審核成本部復(fù)核軟件操作一份變更指令的“旅行”一份變更指令流程完整走下來，平均需經(jīng)過20個(gè)人。6、圖紙審查體系：操作方式：聯(lián)合、封閉式的審圖；總辦專人督促；條件：審圖要點(diǎn)設(shè)計(jì)、成本、工程、客服幾個(gè)端口兩天成效：800 VS 151、采購的概念與要領(lǐng)2、供應(yīng)商分類與戰(zhàn)略合作供應(yīng)商現(xiàn)狀；3、費(fèi)率、工

16、程量清單招標(biāo)、模擬清單招標(biāo)的現(xiàn)狀；4、采購策劃；5、標(biāo)準(zhǔn)合同；6、市場數(shù)據(jù)庫與參考價(jià)體系；7、集中采購；采購階段成本管理：1、“采”和“購”是兩個(gè)概念采：涵蓋的是供應(yīng)商考察、入圍、確定、關(guān)系管理的范疇；購：涵蓋的是定價(jià)、支付、完成交易的范疇；采的實(shí)施主體是“采購部”；購的實(shí)施主體是“成本部”；2、采和購的工作要領(lǐng)“采”：貨比三家-海納百川的尋找優(yōu)秀資源一分錢一分貨-注意分類管理三顧茅廬-珍惜優(yōu)秀資源沒有永遠(yuǎn)的朋友只有永遠(yuǎn)的利益-供應(yīng)商關(guān)系曲線契約精神-以合約為處理關(guān)系的基礎(chǔ)好馬配好鞍-供應(yīng)商資源均有其特異性；2、采和購的工作要領(lǐng)“購”：笑里藏刀-讓人心服口服的議價(jià)借刀殺人-競爭性是關(guān)鍵知己知彼

17、-了解自身優(yōu)勢與別人的本質(zhì)訴求，利益交換、雙贏；市場為王-充分了解市場價(jià)格才能制勝新供應(yīng)商引入已有供方評估已有供方分類分類競爭不足供應(yīng)商引入與評估示意：費(fèi)率、工程量清單招標(biāo)、模擬清單招標(biāo)的現(xiàn)狀；幾個(gè)主要觀點(diǎn)：根據(jù)實(shí)際狀況選擇匹配的招標(biāo)形式；選擇錯(cuò)誤會產(chǎn)生大問題；理論上，不同的招標(biāo)形式不會對招標(biāo)結(jié)果產(chǎn)生影響，競爭性才會；三種招標(biāo)形式的百分比：工程量清單招標(biāo) 10%模擬清單招標(biāo) 50-60%費(fèi)率招標(biāo) 40-30%綜合來看，現(xiàn)階段模擬清單招標(biāo)形式是較適合的一種；工程量清單招標(biāo)程序與線路施工圖紙完成審圖與修改 工程量計(jì)算 30天 雙方一起計(jì)算發(fā)標(biāo) 1天回標(biāo) 3天工程量核對 7天再發(fā)標(biāo) 1天回標(biāo) 2天評

18、標(biāo) 2天定標(biāo) 1天45天是一個(gè)起碼的時(shí)間要求；國際上對應(yīng)的是100天以上工程量清單招標(biāo)優(yōu)勢：成本可控性高，對現(xiàn)金流管理大有裨益；量價(jià)皆定，結(jié)算工作簡單；可以按照符合實(shí)際的施工工藝、工序報(bào)價(jià)；案例：土建賺錢裝修虧對圖紙有一個(gè)檢查的過程，減少后期錯(cuò)漏碰缺與變更合同清晰，利于付款管理；有利于施工企業(yè)的成本核算；案例：總包從支出了解成本到一本好帳計(jì)量單位工程量單價(jià)組成利潤綜合單價(jià)合價(jià)（萬元）人工費(fèi)主材費(fèi)其他費(fèi)鋼筋工程T3022400500030045661561860.3 混凝土工程M31223150350504459472.6 劣勢：1、占用項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵線路，影響進(jìn)度；2、時(shí)間消耗大，相應(yīng)的資金成

19、本大增；案例：30000萬的地價(jià)支付，7%的銀行貸款利率，45天利息多少錢？計(jì)量單位工程量單價(jià)組成利潤綜合單價(jià)合價(jià)（萬元）人工費(fèi)主材費(fèi)其他費(fèi)鋼筋工程T3022400500030045661561860.3 混凝土工程M31223150350504459472.6 評價(jià)：國際通行的做法，在總承包領(lǐng)域國內(nèi)實(shí)施將有一個(gè)逐漸適應(yīng)的緩慢過程；缺少定額計(jì)價(jià)依據(jù)的景觀、道路、管網(wǎng)、裝修等工程廣泛采用；工程量清單招標(biāo)是一個(gè)系統(tǒng)過程，需要全面的思維與行為轉(zhuǎn)變，需要全面的協(xié)調(diào)；費(fèi)率招標(biāo)發(fā)標(biāo)-回標(biāo)-評標(biāo)-定標(biāo)優(yōu)勢：不占用開發(fā)的關(guān)鍵線路，無需施工圖紙，可提前定標(biāo)進(jìn)場準(zhǔn)備；通行多年，行業(yè)熟悉；劣勢：量價(jià)均不定，成本可控

20、性低，扯皮多，定額落后于實(shí)際費(fèi)率招標(biāo)，劣跡斑斑的AK471、定價(jià)隨意性：同人不同價(jià)、不同人不同價(jià)；2、成本不定，極易引起經(jīng)營失誤；3、價(jià)格不定，付款問題嚴(yán)重；4、過程扯皮（不定價(jià)不干活）、事后扯皮，影響合作與項(xiàng)目正常運(yùn)作；評價(jià)：與國際脫軌，但國內(nèi)通行的做法，將隨著定額的消逝而消失；國內(nèi)總包招標(biāo)普遍采用；套用省土建工程綜合定額（200 _ ）及其200 _年省土建工程計(jì)價(jià)辦法、省裝飾裝修工程綜合定額（200_ 及其200_ 年省裝飾裝修工程計(jì)價(jià)辦法，按_類地區(qū)、材料價(jià)格按年第季度市工程造價(jià)信息及工程量清單報(bào)價(jià)書中所規(guī)定的計(jì)價(jià)程序進(jìn)行計(jì)取，總價(jià)下浮%。套用省安裝工程綜合定額（200_）及其200_

21、年省安裝工程計(jì)價(jià)辦法，按_類地區(qū)、材料價(jià)格按年第_季度市工程造價(jià)信息 及工程量清單報(bào)價(jià)書中所規(guī)定的計(jì)價(jià)程序進(jìn)行計(jì)取，總價(jià)下浮%， 最后報(bào)發(fā)包人審定。 模擬清單招標(biāo)發(fā)標(biāo)-回標(biāo)-評標(biāo)-定標(biāo)優(yōu)勢：定價(jià)不定量、不占用開發(fā)的關(guān)鍵線路，無需施工圖紙，可提前定標(biāo)進(jìn)場準(zhǔn)備；劣勢：成本可控性較低，扯皮多；根據(jù)模擬量定標(biāo)有風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)：國內(nèi)逐漸普及的做法，較費(fèi)率招標(biāo)而言是進(jìn)步；廣泛用于總包、景觀、裝修、道路、管網(wǎng)等工程招標(biāo)計(jì)量單位模擬工程量單價(jià)組成利潤綜合單價(jià)合價(jià)（萬元）人工費(fèi)主材費(fèi)其他費(fèi)鋼筋工程T3022400500030045661561860.3 混凝土工程M31223150350504459472.6 根據(jù)項(xiàng)

22、目需求選擇適合的招標(biāo)方式：原則：1、招標(biāo)方式的選擇應(yīng)服從項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求；2、不影響開發(fā)進(jìn)度的情況下，優(yōu)先選擇工程量清單招標(biāo)；其次是模擬清單招標(biāo)、再次是費(fèi)率招標(biāo)；3、選擇工程量清單招標(biāo)方式，就必須保障足夠的招標(biāo)時(shí)間；案例：1、某公司20億購得地塊，原預(yù)計(jì)9月1日開盤，公司在成本部門的堅(jiān)持下決定采用工程量清單招標(biāo)，開盤推遲至11月1日。同期銀行借款年利率7%，請計(jì)算多支出的資金利息；2、某高層項(xiàng)目，樁基施工圖與上部主體施工圖同時(shí)出圖，樁基施工周期60天，請協(xié)助該項(xiàng)目選擇上部主體建筑的招標(biāo)方式；3、某公司總經(jīng)理選擇工程量清單招標(biāo)方式，但要求30天完成15萬平方米的招標(biāo)工作，請?jiān)u價(jià)其風(fēng)險(xiǎn)；小結(jié)：1

23、、招標(biāo)方式是為經(jīng)營服務(wù)的；求快-費(fèi)率、模擬清單；不求快只求穩(wěn)-工程量清單；地價(jià)成本低，資金壓力很小-工程量清單；現(xiàn)金流回流要求高-費(fèi)率、模擬清單；2、要有大成本的概念和全局觀；3、有策略、有智慧的選擇招標(biāo)方式8、采購策劃：資源矛盾凸現(xiàn)；運(yùn)籌帷幄；成本效益；操作方式：資源的科學(xué)組合分配過程；支持?jǐn)U張與發(fā)展；從蒼蠅到蒼鷹案例：某公司資源狀況：3家總包企業(yè)ABC；其中A承建面積20萬m2；B10萬m2；C5萬m2;A優(yōu)秀；B良好；C合格；目前可提升承建能力：A25萬m2；B15萬m2；C5萬m2第二年擬開發(fā)量：共計(jì)50萬m2;缺口：5萬m2；采購策劃結(jié)果：8、采購策劃：案例二：某公司預(yù)制管樁樁基工程

24、采購策劃當(dāng)?shù)刭Y源狀況：3家樁基企業(yè)ABC；每單招標(biāo)；中標(biāo)結(jié)果：各三成中標(biāo)、中標(biāo)價(jià)格在60元/m2三家承建能力都約飽和承建能力的40%；預(yù)計(jì)明年開發(fā)量約為今年的一倍；采購策劃結(jié)果：采購策劃小結(jié)：采購策劃使采購工作高效有序；是開展采購工作必不可少的行為；是供應(yīng)商引入、保留等供應(yīng)商管理動作的指導(dǎo)性文件；是供應(yīng)商選擇的指導(dǎo)性文件；保密級-“最高度機(jī)密”。7、標(biāo)準(zhǔn)合同：不斷增加的合同厚度；1cm-2cm-3cm；幾十頁到百頁；一字千金；擴(kuò)張與稀釋；操作方式：通用條款、專用條款的強(qiáng)制實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)涵之一案例：令人敬畏的合同；1、超額付款；2、約談、會議紀(jì)要-結(jié)算資料；9、市場價(jià)格庫與參考價(jià)：井底之蛙；知己

25、知彼；操作方式：投入大資源摸底；輕松采購；所有約談、定價(jià)均以此為依據(jù)；限額招標(biāo)、廢標(biāo)均可以此實(shí)施；是采購中成本管理行為的“巔峰之作”！供方考察供應(yīng)商分類入圍供方選擇標(biāo)書發(fā)放答疑澄清談判評標(biāo)定標(biāo)合同簽訂商務(wù)談判三種實(shí)戰(zhàn)招標(biāo)法：1、不談判招標(biāo)法（一次報(bào)價(jià)法）；2、可談判招標(biāo)法3、有限制談判招標(biāo)法可談判招標(biāo)法：弊病百出十頂高帽子；考能力與撿漏子；ABCDABCD不談判招標(biāo)法：短空長多短期陣痛，長期收益；難熬的短痛ABCD有限制談判招標(biāo)法：心理戰(zhàn)；好的過渡方法；ABCDABCD10、集中采購：規(guī)模效益；省時(shí)省力；操作方式：公司無論規(guī)模大小都能實(shí)施；有效兼顧品牌與成本；建立在標(biāo)準(zhǔn)化之上；案例：某企業(yè)集中

26、采購品種：案例：施工階段成本管理：1、工程策劃；2、嚴(yán)格的臺帳管理；3、變更與工程指令管理；11、工程策劃：謀定而后動；成本前置的又一平臺；操作方式：想到就能做到；有效兼顧質(zhì)量、進(jìn)度與成本；施工階段成本管理：工程策劃的內(nèi)容：施工組織設(shè)計(jì)+工程成本管理規(guī)劃+銷售配合組織規(guī)劃案例：爭吵的工程策劃討論會龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹：12、工程臺帳管理：千里之堤，潰于蟻穴；自己糊涂不能怪別人聰明；操作方式：嚴(yán)格的臺帳管理制度細(xì)微的管理見真功；變更指令臺帳；付款臺帳；圖紙臺帳；案例：糊涂的工程結(jié)算62 變 42；520萬 變 560萬；變更簽證擬稿變更簽證金額預(yù)估變更簽證審批變更簽證下發(fā)實(shí)施規(guī)定的流

27、程偏差的流程變更簽證擬稿口頭變更簽證變更簽證下發(fā)實(shí)施補(bǔ)發(fā)變更簽證變更簽證補(bǔ)批變更簽證實(shí)施變更簽證補(bǔ)批變更簽證確認(rèn)變更與工程指令管理：預(yù)結(jié)算階段成本管理：1、外委造價(jià)咨詢公司的邏輯2、3+1+3的預(yù)結(jié)算復(fù)核標(biāo)準(zhǔn)3、資料為王4、費(fèi)率合同預(yù)結(jié)算的解決辦法5、成本數(shù)據(jù)庫外委造價(jià)咨詢公司的邏輯與方式：價(jià)值分析，做更有價(jià)值的事；同樣甚至更高的專業(yè)水準(zhǔn)做專業(yè)的事；職業(yè)道德問題的解不在是否外委；外委額外增加費(fèi)用嗎？外委的費(fèi)用解決方案；從預(yù)結(jié)算咨詢到全過程咨詢；人員選拔的搖籃；3+1+3的預(yù)結(jié)算復(fù)核方式：3是指咨詢公司內(nèi)部的三級復(fù)核；1是指同時(shí)外委的第四方預(yù)結(jié)算結(jié)果對比；第二個(gè)3是指成本部內(nèi)部的三級復(fù)核；打破一

28、切成本復(fù)核中的形式主義！案例：1800萬-1500萬1200萬預(yù)結(jié)算工作可是成本管理的基石??！資料為王：資料是唯一有追溯性的記錄文件；不能把記錄放在人的腦子里；以重視資料管理為先導(dǎo)；圖紙、變更、指令、約談、會議紀(jì)要、合同的統(tǒng)籌管理；案例：6級復(fù)核 PK 一本臺帳6級復(fù)核 PK 一張指令（該誰出錢？）費(fèi)率合同預(yù)結(jié)算的解決之道：費(fèi)率合同預(yù)結(jié)算很痛苦！量、價(jià)的分離管理；定額套價(jià)的困惑：同人不同價(jià)、不同人不同價(jià)；定額在定價(jià)方面的缺失性；價(jià)的解決之道-向模擬工程量清單的邏輯看齊，定單價(jià)不定量；定額同樣可以事前規(guī)定價(jià)格；標(biāo)準(zhǔn)定額套價(jià)模版讓造價(jià)咨詢公司成為計(jì)算器；解決一半的問題，可以聚焦到量的計(jì)算與把控上；

29、最大限度化解職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)；13、成本數(shù)據(jù)庫：沒有積累就沒有歷史；沒有積累就沒有明天；操作方式：用信息化手段建立成本數(shù)據(jù)庫；采購前先看看；“讓歷史告訴未來”；集團(tuán)管控的利器；小結(jié)：1、標(biāo)桿企業(yè)的成本管理是全面的、全系統(tǒng)的；2、其標(biāo)志是：事無巨細(xì)、面面俱到；3、知識體系、前置策劃、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、規(guī)?；瞧潢P(guān)鍵詞；4、在建立、執(zhí)行規(guī)則時(shí)，需要強(qiáng)勢的總部把控與推動；希望大家有收獲！謝謝聆聽！1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出

30、一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。勵(lì)志名言：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。

31、29、人生就像一道漫長的階梯，任何人也無法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過頭來，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會到緣分善變；平淡無語，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會惦念；無心的情，無論你好與不好，只是漠然。走過一段路，總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識更重要。不是無知，而是對無知的無知，才是知的死亡。51、對于最有能力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總

32、是格外的洶涌。52、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。53、年少時(shí)，夢想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢不可擋，只是我們還沒學(xué)會去戰(zhàn)斗。經(jīng)過一番努力，我們終于學(xué)會了戰(zhàn)斗，卻已沒有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動往往需要最微不足道的開始。55、不積小流無以成江海，不積跬步無以至千里。56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開始，每天微笑吧。60、一勤天下無難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨(dú)，總好過于在喧囂人群中寂寞。6

33、2、心里的感覺總會是這樣，你越期待的會越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對你的傷害越大。63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。64、有些事你是繞不過去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會話十倍的精力去面對。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯(cuò)。67、心中有理想 再累也快樂68、發(fā)光并非太陽的專利，你也可以發(fā)光。69、任何山都可以移動，只要把沙土一卡車一卡車運(yùn)走即可。70、當(dāng)你的希望一個(gè)個(gè)落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！71、生命太過短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對的，就不怕路遠(yuǎn)。73、如果一個(gè)人愛你、特別在乎你，有一個(gè)表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。74、先知三日，富貴十年。付諸行動，你

34、就會得到力量。75、愛的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個(gè)人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會不止。4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅ?，而是努力了，才能看到希望?、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰