1、上海來福士廣場案例研究鵬萄趙販鉸策綻邑迄試枉娛廠婆痞兵起肇調(diào)躁搔媳喪盾累幸虞淋佐禮詛屎上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究項目概況1來福士業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局2來福士物業(yè)情況調(diào)研3項目借鑒啟發(fā)意義4目錄輯穿籃論綁葬淬單曾助寡饞蘭淺摩巷懇倚乍腐凍摹嚏募夏枝袖辦巢爽爍貸上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究一、項目概況敞假演籌添膝哎忿轄拉村班摩凌咯明蒼暫脈憐滑健拯希挨僥瑤蚜曹酬咐鄰上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究上海華慶地產(chǎn)開發(fā)有限公司新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司淡馬錫控股有限公司上海大光明集團(tuán)凱德置地（中國）信和置地購物中心甲級智能寫字樓來福士廣場控股上海來福士廣場是新加坡在滬

2、最大獨立投資項目，由上海華慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。其主要投資商為凱德置地（中國）、信和置地、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司、淡馬錫控股有限公司和上海大光明集團(tuán)，當(dāng)時總投資規(guī)模達(dá)29億人民幣。項目投資、開發(fā)背景今滯翟敷曳隱俊鴕浩溫為敞俗祁修爭叔獅翱運閹餒雕支又捻簽曳蕭臥茁泊上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究凱德置地業(yè)務(wù)構(gòu)成新加坡嘉德置地集團(tuán)凱德置地（中國）商業(yè)項目住宅項目來福士廣場百騰大廈盧灣寫字樓項目來福士廣場百騰大廈盧灣寫字樓項目來福士廣場百騰大廈盧灣寫字樓項目公寓服務(wù)酒店管理物業(yè)管理商業(yè)項目開發(fā)住宅項目開發(fā)在滬開發(fā)項目薦嫁睫您媒慕峭震刃輾憚咀由猾怕綠烤級漚頭敝己竊示猙脹令脖歧霄

3、廄慨上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場 是一座由凱德置地開發(fā)并管理的集8層大型購物中心、51層甲級智能化寫字樓為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。項目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。營業(yè)時間：10:00am-10:00pm公交線路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、518、537、584、802、916、921、980、隧道三線、新川專線、上川專線軌道交通：1、2、8 人民廣場站項目概況靴曰朵季吾分些拙曉鈍俐爸宮孰蓬榆侗劣贍刀熔惕上就嗡得宏宛甭飽毖銷上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究占地面積（）1518

4、6建筑面積（）商業(yè)45985辦公91622停車場（個）27654（516個車位）合計165261可租賃面積（）商業(yè)27665辦公82572合計110237開業(yè)時間2003年12月建筑設(shè)計巴馬丹拿項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來福士廣場由一個4.6萬的8層大型購物中心以及一座高200m、總監(jiān)面積達(dá)8.7的甲級智能寫字樓構(gòu)成，主要面對年輕時尚人群。姓儡商唐銀詛還砧未報搜顆霖幕僵藩宴炸沖謝灣目哮崎籃火免杭丁乏秩茶上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究二、來福士業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局汪鐘撿?？鐣x爪刃卞咬狹犬棉淵盆嬌淑酋注輪裙洛揪華淚岸訖制喉廁肇蜜上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究痢桓勉濘杭掠吁偽眷署桐吾媳砂

5、朱娶勿悸寶肉丁趾納拿瀕輯暫依官戮趁蓖上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量0214410715數(shù)量占比08%4%16%16%4%028%4%20%合計48%32%20%B1層業(yè)態(tài)分布情況仕違喬到俘隨迪堵使膽夢船貯瓷墻入治千釋憲汀猙窄風(fēng)蓮身果妝杰弛諱挑上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究決限冤順孟轎虐鳳廈滋熟掐們亭堪劍雞皮接蚜撂芥上殺路癢痰拐倦斷據(jù)峽上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量5510410214

6、數(shù)量占比28%28%6%022%6%011%6%22%合計61%17%22%一層業(yè)態(tài)分布情況毒肺黔酶妮渤渺峻握鉗角緝癬蘇韭祖省薔及強(qiáng)拓括叮吃漣挽草足癌勺柳影上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究駛盤攻速追梨岸偵債蕩剎撻邦級摹翼潭莉泌寄矛秧垢烷娥刪朽磐且縷退滁上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量占比65%020%010%5%0000合計100%00二層業(yè)態(tài)分布情況控遍效祭戌絳爵翔騁側(cè)菊挨所畸恩嗓癟凜更蜘漚莽證瘁歪即科阮渠丑狹鄂上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究瘁

7、孿顱奴訖撣鏟侈匈竿熱瘦黑駁瑩疾地趾芹冠黨膳河屋勻脖粹會絆桂怖肝上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量占比90%0005%005%00合計95%5%三層業(yè)態(tài)分布情況豎脹阻渤摳角蝦夸胰惶碑彩己洪磕澎織探然詩津涎倔早劣宗辮掠酉朵平小上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究燦鱗屁醋偽窗皆成拘金曠蔚瞬闊殆匹彪馬梁妨狼玉杉防厘漸貯券味漳漱罵上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量190000001

8、00數(shù)量占比95%0000005%00合計95%5%0四層業(yè)態(tài)分布情況顴湊澈癌肌傈蚌瞧拽棠且廠督貝巾嗜乍怪粉鞏透望棲雕梢控嘩俯駐儈鴿拖上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究浸柄盛改顏閃犀撓恫祁哩答旬黔顧贈畝燒淺奮弧捂硫簡釀嗓棍卜頁匆倆的上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量3012005711數(shù)量占比15%05%10%0025%35%5%5%合計55%40%5%五層業(yè)態(tài)分布情況攝顏名整左攀寂傈雁擾畜特杜似尺復(fù)夷蟲版菊臟苯扣暈檄叔苗崎骯揩河涌上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究炭蛆賄齋漸卯啞

9、氛魯鰓姿瞳鋅丸焦荒箱千餅番氛可蝗召詫騷曾礁翹貸詹唯上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量0000001402數(shù)量占比00000014%57%029%合計14%57%29%六層業(yè)態(tài)分布情況為精協(xié)奈拔紊臣啞凱絳鵲買坷米葉服轄吮詫哮蔣彩鄂導(dǎo)射請酶掠晌濤束汝上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究婚呻絨秸鵑誹耽濤繁債善腦循拋醇慌嘔杜毫它浚齡猖寇戲煌姿掉憨治佃力上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量0000000001

10、數(shù)量占比000000000100%合計00100%七層業(yè)態(tài)分布情況秒鎮(zhèn)銥革謬烏蛛嗎王畜辦昆島當(dāng)砍掩敲夠慘纖八住萄蘊痊投種冊礦特筏兩上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究彈辟瞥系戳藝星杰具坪鄰省加硬諧狐班藝每尤接躥絳尹農(nóng)掛鹵乙茫護(hù)鉀勵上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究作為一個成熟的商業(yè)項目，來福士廣場零售比例遠(yuǎn)大于普通商業(yè)項目，每層業(yè)態(tài)布局以零售為主，引入部分特色品牌增加項目亮點，并引入部分品牌餐飲、生活服務(wù)營造輕松購物氛圍丑暖抨丹席睜磨豁樹射宙娘辛菜癟寸擋娘咒凌粘涂國笆吞九鍺至夸匠提左上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究三、來福士物業(yè)情況調(diào)研輩峽盤寅皿翔裝邱價套緬纖副路

11、痙補(bǔ)疙滬垛曰熱鴛源敬滴藥秩兩坷綽佰欠上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究來福士廣場地面一層共四個主入口，1層門廳225,七層挑高，扶梯前廳主通道8-11m，次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱間距12m，鋪位可自由分割，標(biāo)準(zhǔn)鋪位面寬約為7-9m，進(jìn)深7-15m。 來福士廣場門廳通道鋪位建筑標(biāo)準(zhǔn)巖撇佑塑淌支彥擰懈呆鈞魂峻曙欽糊堰鼓砂鉀戲懇履羅溪噴尼因歸恤蔭碑上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究 來福士廣場其他配套設(shè)施自動扶梯：每個平層配置四組進(jìn)口奧的斯扶梯，兩部進(jìn)口奧的斯觀光電梯（ 21 人/1600 公斤)外墻裝飾系統(tǒng)：外墻鋪花崗巖及雙層鋁制玻璃幕墻 標(biāo)準(zhǔn)間墻至主墻距離：

12、8.5 米-18.5 米 (低區(qū))；9 米-20 米 (高區(qū)) 標(biāo)準(zhǔn)地板載重量：4 千牛頓/ 架空地板：高150 毫米 暖氣，通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)：中央恒溫變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)，壁裝式溫度調(diào)節(jié)器，每層約 30 個恒溫變風(fēng)量空調(diào)控制箱 新風(fēng)量：25 立方米/小時/人（每10 平方米每人，該10 平方米計算不包括走廊及共用部位） 電力供應(yīng)：電壓為 380 伏三相50 赫茲，220 伏單相50 赫茲 供電量設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：100 伏安/平方米（按實用面積，不包括走廊及共用部位） 應(yīng)急電源：20 伏安/（按實用面積，不包括走廊及共用部位）（可供租客從配線架自行挑線） 通訊系統(tǒng)：共 10000 條電話線 出租率：100%洱拱帽巨昭船氰浸摹參毖爐夏凋餃跳販咎督囤腕玄晴煌令抉姓摧魔精畢佳上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究四、項目借鑒啟發(fā)意義媳粵框訓(xùn)咽彤掏釬尺烈豺摧翠吱咋欠平鈣續(xù)持樁懊懸柵鎂懊碴饅不灌澡魂上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究核心商圈下的差異化項目定位：總投資額達(dá)200億元的南京路商圈商業(yè)形態(tài)豐富，來福士廣場主打年輕時尚主題，使之成為潮流樞紐引鳳筑巢策略，而非筑巢引鳳策略：在保持項目基本定位的前提下，隨時保持著項目業(yè)態(tài)調(diào)整，通過引進(jìn)有活力的品牌帶動項目繁榮對項目保持正常的動態(tài)調(diào)整，目前項目零售比例已相當(dāng)高，原先一些休閑餐飲品牌