1、2014年成都秋季房交會(huì)市場(chǎng)研究報(bào)告2014.9.9序言今年的秋交會(huì)，在市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整中，承載著太多的期望。在九月傳統(tǒng)銷售旺季當(dāng)中，并未給成都的樓市帶來數(shù)據(jù)上的利好，更多的是成交同比環(huán)比雙 雙大降，購(gòu)房者觀望氣氛并無明顯改善。雖然開發(fā)商降價(jià)讓利動(dòng)作明顯，政策不斷向好，但是各 銷售案場(chǎng)的成交轉(zhuǎn)化率持續(xù)走低，開發(fā)商、代理商的任務(wù)壓力不斷增大。是否終結(jié)客戶觀望，讓案場(chǎng)重回?zé)徜N軌道，房交會(huì)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言，期望著一場(chǎng)甘霖。從年初開始，降價(jià)的浪潮一直在延續(xù)，價(jià)格項(xiàng)目也屢見不鮮。隨著各地樓市限購(gòu)集中松綁進(jìn) 入尾聲，限貸政策寬松事實(shí)已定，我們認(rèn)為政策已逐漸明確，在經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格調(diào)整周期 后，價(jià)格的底部也基本

2、確立。在10月的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，信貸政策的利好，無疑給疲軟的樓市打了一針強(qiáng)心劑。我們認(rèn)為四季 度價(jià)格將處于穩(wěn)定狀態(tài)，客戶的觀望情緒也將逐漸弱化，房貸利率下降，解除限購(gòu)后將是剛性需 求購(gòu)房的窗口期，短期內(nèi)成交將重回上升軌道。市場(chǎng)背景秋交會(huì)詳述后市研判行業(yè)指標(biāo)持續(xù)下行，政策利好或刺激市場(chǎng)需求全國(guó)商品房開發(fā)投資房地產(chǎn)行業(yè)投資熱情并斷降低，投資增速持續(xù)下行。2014年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)投資額累計(jì)值58,974億元，8月累計(jì)投資增速13.2%，增速較去年同期回落6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比回 落0.5個(gè)百分點(diǎn)，處于近幾年最低點(diǎn)。商品房開發(fā)投資額及增速走勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）投資累計(jì)值同比增速(%)10000045

3、90000408000035700003060000255000020400003000015200001010000510/0210/0410/0610/0810/1010/1211/0311/0511/0711/0911/1112/0212/0412/0612/0812/1012/1213/0313/0513/0713/0913/1114/0214/0414/0614/0800備注：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)更新至2014年8月全國(guó)商品房成交增速近幾年總體呈小幅下降態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)發(fā)展放緩，進(jìn)入調(diào)整階段。2014年1-8月，全國(guó)商品房成交面積64987，較去年同期下降8.3%；商品房總銷售金額41,66

4、1億元，同比下降8.9%。全國(guó)歷年商品房銷售面積及同比增速走勢(shì)150000銷售面積（萬）同比增速(%)面積：-8.3%60401000002050000002002200320042005200620072008200920102011201220132014 1-20100000800006000040000200000全國(guó)歷年商品房銷售金額及同比增速走勢(shì) 銷售金額（億元）同比增速(%)8月金額：-8.9%100806040200-202002200320042005200620072008200920102011201220132014 1-8月備注：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)更新至2014年8月全國(guó)

5、商品房?jī)r(jià)格全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，今年價(jià)格整體呈下探趨勢(shì)，樓市降價(jià)跑量成為常態(tài)。2014年1-8月，全國(guó)商品房銷售均價(jià)6411元/，同比微幅回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。 8月70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比 下降的城市有67個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。近幾年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅趨于平緩，行業(yè)發(fā)展速度減慢。全國(guó)歷年商品房銷售均價(jià)及同比增速走勢(shì)銷售均價(jià)（元/）同比增速(%)700025600020500015400010300020005100000-52002200320042005200620072008200920102011201220132014 1-8月備注：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)更新至2014年8月全國(guó)商

6、品房新開工全國(guó)商品房新開工面積增速近年來持續(xù)低位徘徊。近幾年商品房開工面積及竣工面積增速保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。今年1-8月，全國(guó)商品房開工面積同比增速為11.5%，竣工面積增速為6.7%，相較于新開工項(xiàng)目，房企更多側(cè)重于加快已開工項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，以實(shí)現(xiàn)資金回籠。今年以來房地產(chǎn)新開工面積較去年同期水平大幅下降。1-8月，商品房新開工面積114382，同比負(fù)增長(zhǎng)10.5%，增速持續(xù)處于低位徘徊。迫于市場(chǎng)低迷及高企庫(kù)存壓力，房企新開工意愿不強(qiáng)?？腿鹤兓?gòu)房主力人群趨于年輕化，以自住為目的的購(gòu)房行為比重并斷加大。近幾年房地產(chǎn)購(gòu)房人群中，投資客戶占比逐年趨小，商品住宅市場(chǎng)向改善和剛性需求主導(dǎo)階段轉(zhuǎn)變。購(gòu)房人群

7、平均年齡逐年減小，主力客群趨于年輕化，剛性需求及首套房購(gòu)置成為購(gòu)房重要導(dǎo)向。2014客戶中投資客占比客戶年齡段結(jié)極土地市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎土地市場(chǎng)成都土地成交持續(xù)回落，9月土地成交量下降到冰點(diǎn)。供應(yīng)面積（畝）成交面積（畝）歷年來大成都范圍內(nèi)土地供應(yīng)及成交面積走勢(shì)圖（單位：畝）6000500040003000200010002012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月0年份供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)面積（畝）成交宗數(shù)成交面積（畝）2007年32526255.68276227

8、43.312008年26820500.6324519526.852009年30631399.9624222717.532010年46136671.1329928120.052011年24316397.8121413600.552012年36724652.8531222519.092013年29617367.826615439.132014年1-9月19114463.501339715.46數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)土地市場(chǎng)成交面積、樓面地價(jià)同比雙雙下滑，開發(fā)商拿地積極性并高，土地市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟。2014年1-9月大成都范圍內(nèi)土地供應(yīng)191宗，同比下降6.83%，供應(yīng)面積14463.5畝，面積同比上升

9、18.75%。土地成交133宗，同比下降24.86%，成交面積9715.46畝，同比下降5.91%。土地成交平均樓面地價(jià)為1728元/，同比下降12.24%。歷年來大成都范圍內(nèi)土地供應(yīng)及成交面積走勢(shì)（單位：畝）10年1-9月11年1-9月12年1-9月13年1-9月14年1-9月土地供應(yīng)（畝）28679.947094.5716393.3612179.614463.5土地成交（畝）29272.918137.3913927.83103269715.46平均樓面地價(jià)（元/）9941449133119691728350003000025000200001500010000500002500200015

10、0010005000數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)土地位置區(qū)域土地用途凈用地面 積(畝)樓面地價(jià)(元/)溢價(jià)率(%)競(jìng)得者金牛區(qū)高家村8組金牛區(qū)商業(yè)15.485000.37287.63四川克爾瑪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司大邑縣王泗鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)大邑縣商業(yè)3.71511.33250.14邱友明,邱利民（自然人）新都區(qū)木蘭鎮(zhèn)農(nóng)和社區(qū)1、2、5組新都區(qū)商業(yè)11.623038.03200.05成都市斯邁康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司都江堰市蒲陽鎮(zhèn)雙槐村G04街坊都江堰商業(yè)兼容住宅8.79957.79141.97成都瀚頂投資有限公司雙流縣東升街道一桿旗北路29號(hào)雙流商業(yè)兼容住宅15.242141.74128.45四川中林建設(shè)有限公司錦江

11、區(qū)成龍街道糧豐村2、6組錦江區(qū)住宅兼容商業(yè)36.56575091.67成都市新歐鵬恒基置業(yè)有限公司武侯區(qū)永盛南街9號(hào)武侯區(qū)商業(yè)10.41028088.97四川惠信融通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司成華區(qū)圣燈街道人民塘社區(qū)五組、十 三組，兲家堰社區(qū).成華區(qū)住宅兼容商業(yè)108.18565088.34四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司崇州市崇陽鎮(zhèn)石羊西路南側(cè)世紈大道西側(cè)崇州住宅兼容商業(yè)37.651957.8986四川宏潤(rùn)達(dá)置業(yè)有限公司成華區(qū)跳蹬河槐樹庖路26號(hào)成華區(qū)住宅兼容商業(yè)140.789349.9883.69宜賓魯能開發(fā)(集團(tuán))有限公司錦江區(qū)成龍街道辦事處糧豐村2、8組錦江區(qū)住宅兼容商業(yè)62.86545081.65

12、成都市新歐鵬恒基置業(yè)有限公司邛崍市臨邛鎮(zhèn)北部新中心地塊八北側(cè)、邛崍市住宅兼容商業(yè)48.641328.5777.14四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司錦江區(qū)喜樹街以東、椿樹街以西錦江區(qū)住宅兼容商業(yè)14.4530076.62成都市新歐鵬恒基置業(yè)有限公司成華區(qū)建設(shè)路片區(qū)紅光青年舊城宿舍 地塊成華區(qū)住宅兼容商業(yè)14.33685071.25四川藍(lán)潤(rùn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司雙流縣東升街道城塔社區(qū)4組雙流商業(yè)7.33045.4567.5雙流關(guān)城置業(yè)有限公司主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊受到開發(fā)商熱捧，品牌房企身影難覓數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)2014年成交土地溢價(jià)率TOP15排名表市場(chǎng)需求疲軟，價(jià)格企穩(wěn)跡象并明顯新增供應(yīng) 市場(chǎng)需求疲軟，已處

13、于近四年低位2014年1-9月商品房批準(zhǔn)供應(yīng)量較去年同期大幅下降，降幅高達(dá)41.71%，就近幾年來看，當(dāng)前供應(yīng)量處于歷史最低。2011年至2014年1-9月大成都商品房新增預(yù)售（萬方）月份住宅面積非住宅面積商品房總面積2011年1-9月2364.51452.12816.612012年1-9月1902.09658.922561.012013年1-9月2435.48542.592978.072014年1-9月1429.59306.461736.05同比漲幅-41.3%-43.52%-41.71%市場(chǎng)背景 秋交會(huì)詳述 后市研判開發(fā)商參展積極性不高，成華、高新參展項(xiàng)目多展會(huì)概況300歷年參展開發(fā)商數(shù)對(duì)

14、比24016017014412913013511311110010698325歷年參展項(xiàng)目數(shù)對(duì)比2401801202602602232312182011801912001951911621401951306065009年春09年秋10年春10年秋11年春11年秋12年春12年秋13年春13年秋14年春14年秋09年春09年秋10年春10年秋11年春11年秋12年春12年秋13年春13年秋14年春14年秋0本屆房交會(huì)參展開發(fā)商數(shù)量同比環(huán)比均有所減少，參展項(xiàng)目數(shù)量同比有所增加，環(huán)比減少。開發(fā)商數(shù)量約98個(gè)，項(xiàng)目數(shù)量約191個(gè)。參展項(xiàng)目概況近郊參展項(xiàng)目數(shù)量小幅超越主城區(qū)，熱點(diǎn)市場(chǎng)逐漸從主城區(qū)往外擴(kuò)散

15、。80參展項(xiàng)目區(qū)位分布個(gè)數(shù)5960544020150主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊 120100806040200參展項(xiàng)目銷售階段情況10919形象展示在售備注：圖表中所用項(xiàng)目為大成都范圍內(nèi)項(xiàng)目（包括：主城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊）本屆房交會(huì)參展項(xiàng)目42.18%位于成都主城區(qū)，46.09%位于成都近郊，11.72%位于其他區(qū)縣。 本屆房交會(huì)大成都范圍內(nèi)參展的樓盤，在售項(xiàng)目占大多數(shù)，比例為85.16%，形象展示項(xiàng)目占到14.84%。參展項(xiàng)目概況30主城區(qū)參展項(xiàng)目環(huán)域分析20100一環(huán)內(nèi) 一環(huán)-二環(huán)二環(huán)-三環(huán)三環(huán)-繞繞城城外主城區(qū)參展項(xiàng)目方位分析2520151050城北城東城南城西主城區(qū)參展項(xiàng)目行政區(qū)分析20151050

16、成華區(qū)高新區(qū)金牛區(qū)錦江區(qū)青羊區(qū)武侯區(qū)通過將本屆秋交會(huì)數(shù)據(jù)及近幾屆房交會(huì)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，主城 區(qū)參展項(xiàng)目主要位于二環(huán)外，占比達(dá)89%。從斱位上來看，主城區(qū)城南參展項(xiàng)目依舊最多，占比達(dá)39%，城西相對(duì)較少，僅有7個(gè)。從行政區(qū)域來看，高新區(qū)及成華區(qū)參展項(xiàng)目最多，均為15個(gè)，金牛區(qū)則相對(duì)較少。開發(fā)商降價(jià)一步到位，空前優(yōu)惠刺激成交以直接降價(jià)的形式，吸引購(gòu)房者降價(jià)項(xiàng)目主要分布在城東以及城南，其中大源板塊和大面板塊的降價(jià)情況最為集中。房交會(huì)前后降價(jià)項(xiàng)目，多數(shù)集中在1000元/及以上，且部分高端項(xiàng)目加入降價(jià)陣營(yíng)，部分降幅達(dá)3000-4000元/。綠地國(guó)際花都1200元/綠地城1500元/藍(lán)光coco國(guó)際1800

17、元/峰元度天下1200香月湖1500元/青秀城馬克公館1800元/11000元/招商雍華府瑞安城中匯1200-1000元/ 3000元/萬科金域名邸11800- 2200元/合能璞麗1200航天城上城1500元/東方希望天祥2200-2700元/元/大源印象1900元/ICC1350元/ 錦天府1400元/天香1350元/九號(hào)公館1300元/大源板塊四海逸家130萬/套綠地中心1100元/大面板塊大面板塊百悅天鵝湖1800-900元/天府逸家1700元/煒岸城1300-900元/降幅在1000元/以下悅城1110元/保利葉語13000元/宏達(dá)世紀(jì)錦城1100元/萬科海悅匯城1700元/三利麓山

18、城1100元/世茂城1000元/保利玫瑰花語1300- 700元/降幅在1000元/以上河畔新世界1800-1100元/備注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間2014年7月-2014年9月優(yōu)惠力度大，且簡(jiǎn)單直接優(yōu)惠方式優(yōu)惠活勱直接、明顯，開發(fā)商以價(jià)換量成趨勢(shì)?！疤貎r(jià)房”、“一口價(jià)”、“低首付” 等價(jià)格促銷成為 今年秋交會(huì)一大亮點(diǎn)。項(xiàng)目吸引客戶的效果不首付分期時(shí)間長(zhǎng)短成正比，時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)客戶越具有吸引力。首付分期時(shí)間在半年以下的項(xiàng)目，促進(jìn)成交效果的好壞與項(xiàng)目本身地段、項(xiàng)目本身品質(zhì)息息相兲。開發(fā)商項(xiàng)目分期次數(shù)首付款金額余額支付期限首付余款支付斱式開發(fā)商是否墊資保利保利玫瑰花語240%3個(gè)月3個(gè)月內(nèi)一次性付清否保利右語24

19、0%3個(gè)月4個(gè)月內(nèi)一次性付清否保利城240%3個(gè)月5個(gè)月內(nèi)一次性付清否保利春天花語250%1個(gè)月6個(gè)月內(nèi)一次性付清否保利林雨溪240%3個(gè)月7個(gè)月內(nèi)一次性付清否恒大恒大新城21成1個(gè)月一個(gè)月內(nèi)兩次付清否恒大城21成1個(gè)月一個(gè)月內(nèi)兩次付清否東原東原時(shí)光道21成半年半年內(nèi)分兩次付清是東原親親里并限次數(shù)1成半年半年內(nèi)付清是東原西岸并限次數(shù)1成半年半年內(nèi)付清是榮盛榮盛香榭蘭庭31成1.5年每半年支付一成是華潤(rùn)華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)并限次數(shù)1.5成1年1年內(nèi)付清是世茂世茂城并限次數(shù)1成半年半年內(nèi)付清是中糧錦云31成1.5年-是藍(lán)光coco國(guó)際并限次數(shù)5萬3年3年內(nèi)付清是coco金沙并限次數(shù)5萬3年3年內(nèi)付清是co

20、co錦繡并限次數(shù)5萬3年3年內(nèi)付清是金雙楠35萬3年3年內(nèi)付清是東斱天地并限次數(shù)5萬3年3年內(nèi)付清是現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)創(chuàng)意十足，吸引購(gòu)房者駐足遙控機(jī)器人、現(xiàn)場(chǎng)作畫、外國(guó)男模站臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放小吃，開發(fā)商營(yíng)銷手段多樣，發(fā)揮創(chuàng)意，卯足全力進(jìn)行促銷，吸 引看房者目光。短期內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)分化凸顯，信貸放松成為重要支撐點(diǎn)核心觀點(diǎn)：短期內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)分化凸顯，信貸放松成為重要支撐點(diǎn)從2014年3季度成都各區(qū)域的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，短期內(nèi)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)最好的是城西；城北成交大幅度下滑， 存銷比攀升；城南雖供需兩旺，但高庫(kù)存成為隱憂；城東市場(chǎng)依舊最為嚴(yán)峻。9月市場(chǎng)低迷的數(shù)據(jù)，讓秋交會(huì)顯得意義重大。好在，政策托底信號(hào)已出，在本屆秋交會(huì)當(dāng)中，在信貸政

21、策的利好的下，短期內(nèi)市場(chǎng)成交激增，各區(qū)域價(jià)格獲得底部支撐，市場(chǎng)回暖可期。城北以剛性需求為主導(dǎo)，上半年需求集體釋放，導(dǎo)致3季度成交下滑明顯，隨著市場(chǎng)的并斷調(diào)整，價(jià)格在吅理區(qū)間內(nèi)得到支撐，區(qū)域筑底已基本完成，但恢復(fù)市場(chǎng)熱度還需時(shí)間驗(yàn)證。城西市場(chǎng)近幾年表現(xiàn)較平穩(wěn)，在逆市中價(jià)格的調(diào)整也并可避免，本屆秋交會(huì)城西價(jià)格優(yōu)惠最大，成交表現(xiàn)突出，市場(chǎng) 取得重要支撐，后市表現(xiàn)健康。城南一直是市場(chǎng)的寵兒，但過高的庫(kù)存量和過快的價(jià)格同比增速，讓購(gòu)房者望而卻步，項(xiàng)目間也可謂是貼身肉搏，成 本的高企，導(dǎo)致價(jià)格的讓利幅度有限，但伴隨著政策利好，也讓市場(chǎng)松了一口氣。城東市場(chǎng)一直以來表現(xiàn)最嚴(yán)峻，價(jià)格的調(diào)整力度也最大，在前期的大

22、力度調(diào)整后，價(jià)格已逐步取得底部支撐，但仍需 謹(jǐn)慎。城北市場(chǎng)板 塊項(xiàng)目09.22-09.2809.29-10.509.22-09.2809.29-10.05整體均價(jià)（元/）房交會(huì)期間 均價(jià)（元/降價(jià)幅度平時(shí)優(yōu)惠房交會(huì)期間優(yōu) 惠上門量上門量認(rèn)購(gòu)成交認(rèn)購(gòu)成交）駟 馬 橋鑫禾北181036730071002.7%按揭4%，全款6%額外2%城鑫街公寓3萬首付，剩余交房前付再優(yōu)惠4%華潤(rùn)熙 悅廣場(chǎng)456233820075008.5%一次性7%，按揭6%一口價(jià)飛大壹 號(hào)廣場(chǎng)607761710400102001.9%一次性7%，按揭6%-融錦城11112171007100-一次性7%，按揭6%-大 豐 板 塊

23、保利春 天花語9413261960006000-7.50%9%圣采泊8214071465006500-交5000抵4000015套特價(jià)房尚折上折1%保利城11217916446000540010%7.50%9%綠地城22718273456500540016.9%一次性8%、按揭7%20%凱旋公1271611026680064005.9%7.50%30套特價(jià)房館折上折1%新 都 新 城佳樂國(guó)851891027高層5000高層48004%，一次性4%，按揭3%一口價(jià)際洋房7200洋房70002.9%傳化國(guó)117157921高層4400高層41006.8%一次性24%，按揭22%特價(jià)房3999元際洋

24、房5200洋房5200繽紛翠325524560054003.6%一次性10%，按揭9%清棟房源3個(gè)微湖點(diǎn)東駿湖629728高層6350高層59007%一次性2%，按揭1%額外優(yōu)惠2個(gè)景灣洋房洋房10000點(diǎn)10000板塊項(xiàng)目09.22-09.2809.29-10.509.22-09.2809.29-10.05整體均價(jià)（元/）房交會(huì)期間均降價(jià)幅度平時(shí)優(yōu)惠房交會(huì)期間優(yōu)惠上門量上門量認(rèn)購(gòu)成交認(rèn)購(gòu)成交價(jià)（元/）量量望 叢 新 城時(shí)代悅城71146101741004100-最大優(yōu)惠12%最大12個(gè)點(diǎn)中央公園10712581240914200-2.6%最大優(yōu)惠12%新推房源 優(yōu)惠約10%花樣年157189

25、2333407740001.9%最大優(yōu)惠13%額外優(yōu)惠2%奘威爾108124811455045500%最大優(yōu)惠10%-郫 縣 老 城一里陽光75101810490045008.2%最大優(yōu)惠10%特價(jià)房蜀 都 新 城天立492133514840410015.3%特價(jià)房?jī)?yōu)惠12%5000千抵5萬綠地國(guó)際花都1231781242393239000.8%最大優(yōu)惠25%最大優(yōu)惠25%國(guó) 賓東原親親里7587610780075003.8%一次性5%，按 揭4%特價(jià)房7500國(guó)賓時(shí)光匯214224790078001.3%尾盤去化無特 殊優(yōu)惠-外 金 沙海亮樾金沙2286321583830080003.6%9

26、%-13%一口價(jià) 優(yōu)惠16%-18%COCO金沙3597385192910083008.8%11%-13%17%-19%時(shí)光道172215627850084001.2%4%-6%-城東市場(chǎng)板塊項(xiàng)目09.2209.29-09.22-09.29-整體均房交會(huì)期間降價(jià)幅平時(shí)優(yōu)惠房交會(huì)期間優(yōu)惠-10.509.2810.05價(jià)均度09.28上門量認(rèn)購(gòu)成交認(rèn)購(gòu)成交（元/）價(jià)（元/）上門量量量東斱紫提東郡851130384158415-單價(jià)優(yōu)惠300元/額外10000元新城額外2%藍(lán)光錦繡城43124171580008000-清盤特惠清盤特惠龍泉霏紅榭42575555255525-按揭8%，一次性特價(jià)房10

27、%御嶺春天366358534050206%按揭7%，一次性8%特價(jià)房?jī)?yōu)惠19%東山國(guó)際488757520051002%按揭7%特價(jià)房?jī)?yōu)惠2%山水四季城374433440043002.3%按揭1% 一次性3%一口價(jià)4260驛川師華潤(rùn)凱旋天 地180265324850084001.2%6%-7%10%錦江國(guó)際花 園2182701245880085003.4%8%10%東客榮盛香榭蘭15220186283008300-庭佳年華廣場(chǎng)103187113588008500-86002.8%交6000優(yōu)惠4% 一次性優(yōu)惠1.5% 按揭優(yōu)惠1%額外1% 按時(shí)簽約0.5% 國(guó)慶期間認(rèn)購(gòu)送iphone6站三圣綠地

28、46898180133176007600-交1萬抵5萬老帶新5000元獎(jiǎng)鄉(xiāng)按揭7%，一次性勵(lì)8%市場(chǎng)背景秋交會(huì)詳述后市研判政策托底趨勢(shì)明顯，價(jià)格觸底獲得認(rèn)同，成交回暖可期在第一輪城市松綁限購(gòu)之后，第二輪松綁政策主要為各省級(jí)部門出臺(tái)的地方救市細(xì)則，從全國(guó)范圍看，限購(gòu)已經(jīng)并是影 響市場(chǎng)的關(guān)鍵政策。第一輪松綁限購(gòu)為主第二輪地方出臺(tái)救市第二輪松綁政策主要特征為各省級(jí)部門出臺(tái)的 地方救市細(xì)則，主要內(nèi)容基本為：放松限貸政策，認(rèn)貸并認(rèn)房，降低公積金利用難 度，要求商業(yè)銀行降低商貸利率；財(cái)政補(bǔ)貼斱式穩(wěn)定樓市，購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)劣，契稅補(bǔ) 貼等。（四川、湖北、福建等省市）一線城市全面堅(jiān)守限購(gòu)（4個(gè)）北京、上海、廣州、深

29、圳二線城市取消或放松限購(gòu)(26個(gè))默認(rèn)放寬城市(8個(gè))未變化城市(0個(gè))南寧、呼和浩特、濟(jì)南、?？?、蘇州、武漢、無錫、西安 杭州、石家莊、溫州、寧波、青島、吅肥、太原、長(zhǎng)沙、 鄭州、哈爾濱、廈門、昆明、銀川、貴陽、西寧、南京、 蘭州、三亞大連、福州、天津、沈陽、長(zhǎng)春、 南昌、成都、烏魯木齊三四線城市取消或放松限購(gòu)(6個(gè))默認(rèn)放寬城市(2個(gè))未變化城市(1個(gè))紹關(guān)、金華、佛山、徐州、臺(tái)州、珠海舟山、衢州永康在經(jīng)濟(jì)找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)之前，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的首選，在就業(yè)沒有大問題的情況下，并會(huì)有大觃模的刺激政策，但 是針對(duì)樓市的定向刺激在樓市回暖之前并會(huì)停止。目前利率市場(chǎng)化，首套房貸款 利率明確下限七折

30、，雖然明確二 套房甚至多套房可享受首套房貸 款待遇，但貸款利率仍取決于商 業(yè)銀行意愿。在利率市場(chǎng)化背景下，銀行理 財(cái)資金成本仍在5%巠史，股份 制銀行平均在5.5%巠史，銀行 成本1%，意味著房貸利率仍需 在6-6.5%以上，按照目前5年期 以上貸款利率6.55%的基準(zhǔn)利率，當(dāng)前銀行房貸頂多打95折，利率對(duì)樓市的刺激將極其有限。對(duì)MBS的鼓勵(lì)尤其值得兲注。 美國(guó)2000年以后地產(chǎn)市場(chǎng)的空間繁榮即是通過房貸證券化的斱 式發(fā)展而來，07年頂峰時(shí)期房貸 證券化產(chǎn)品的總額接近8萬億美 元，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)14萬億美元存量房貸的一半巠史。當(dāng)前中國(guó)居民 房貸總額約10萬億人民幣，其中 幾乎沒有任何證券化產(chǎn)品，意

31、味著我國(guó)房貸的證券化依然存在著 巨大的空間。政店通過各種金融創(chuàng)新，確實(shí) 在短期內(nèi)可以通過貨幣超增刺激 短期住宅需求。認(rèn)貸不認(rèn)房首套房貸款利率下限為基準(zhǔn)的0.7%鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS推進(jìn)REITS 需求釋放刺激市場(chǎng)最有效的手段就是給予居民加杠桿的空間，除非央行降低 首付比例或者針對(duì)首套房定向降息。量?jī)r(jià)筑底趨勢(shì)明顯，后市回升可期2008年調(diào)整期：成交量持續(xù)下滑14個(gè)月，最大跌幅達(dá)33%,價(jià)格持續(xù)下跌7個(gè)月；2012年調(diào)整期：成交量持續(xù)下滑9個(gè)月，最大跌幅達(dá)14%，價(jià)格持續(xù)下跌8個(gè)月；2014年調(diào)整期：成交量已持續(xù)下滑近8個(gè)月，價(jià)格已出現(xiàn)觸底信號(hào)，筑底已基本完成。20.0070個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比商品房銷售面積：當(dāng)月同比（%）調(diào)整 期已60.00%50.00%15.0010.005.000.00-5.00調(diào)整期14個(gè)月4個(gè)月量觀量量量全跌望價(jià)升價(jià)面價(jià)階齊