1、新地中心2013年總體推售及定價策略中原地產(chǎn)2012.10項目屬性：政務(wù)區(qū)核心地段 天鵝湖絕版資源占有第一桿位城市綜合體CBD價值定義者60萬規(guī)模5000高端會所16萬湖景豪宅14萬高端商業(yè)17萬頂級商務(wù)240米標桿性都市名片高端住宅品質(zhì)奠定本項目政務(wù)區(qū)首席CBD都市湖景豪宅總體推售1住宅1-3棟價值評判123451#：非中心位置，東側(cè)受寫字樓影響，南側(cè)視野遮擋； 純大戶型產(chǎn)品3梯2戶，總體質(zhì)素略低于4#。2#：非社區(qū)中心位置，中小戶型，產(chǎn)品與5#相同，但總體質(zhì)素低于5#；3#：社區(qū)中心位置，產(chǎn)品線跨度較大，總體質(zhì)素低于4#；樓棟價值排序：43152在售在售住宅1-3棟價值定性12345樓棟面

2、積區(qū)間套數(shù)1#218-238平米822#99-186平米2323#120-220平米1684#206-214平米1645#99-186平米296中小戶型，走量產(chǎn)品，現(xiàn)金流的保證中大戶型，企業(yè)利潤型產(chǎn)品價值標桿型2013起-6月07-12月2013.12-2014.05月2# 1單元面積99160186合計148套單位2# 2單元+1#面積99160186、220240合計230套單位3#，面積120、230合計160套單位4#，208、213合計82套單位2014.06月2012年第1批第2批第3批第4批良莠搭配，逐步價值提升！總體推售節(jié)奏2#樓產(chǎn)品線與5#基本相同，其中2單元質(zhì)素略高于1單元

3、，建議元旦期間率先加推2#樓1單元，后續(xù)價格逐步遞增。3#樓120產(chǎn)品可以作為本項目的補缺產(chǎn)品，建議在2013年元旦節(jié)點推出。1#樓由于寫字樓遮擋，建議寫字樓未完工之前推出，結(jié)合2#樓2單元房源高低搭配，豐富產(chǎn)品線。4#樓本項目樓王標桿型產(chǎn)品單位，建議4#1單元作為壓軸收官產(chǎn)品在2014年5月份推出，以實現(xiàn)最高價值標桿。12345在售在售總體推售節(jié)奏1、2、3#樓定價說明2建立統(tǒng)一的豪宅價值體系，以實現(xiàn)銷售價格與速度的均衡性；通過產(chǎn)品線與推售時機的控制，保證價格梯度的完整性，確保銷售均衡；精確制導，稀缺標桿性產(chǎn)品價值逐步遞增，實現(xiàn)價值最大化。定價原則123452#樓 總體實收價格略高于5#樓約

4、700元/除5#以外，中小戶型是本項目后續(xù)相對較為稀缺的產(chǎn)品類型；前期4#、5#產(chǎn)品差異及價格梯度較大，對高總價大戶型產(chǎn)品去化有一定影響；為實現(xiàn)均衡去化，2#單位將逐步拉低與其他樓的的價格梯。123451#樓 過渡性利潤產(chǎn)品，價格略低于目前4#樓純大戶型產(chǎn)品，非社區(qū)中心位置，價值略低于4#；1、3、4#樓價格上保持適度的價格梯度，同時在推售時機上的控制，使其價格逐步有所遞增；實收均價低于4#約1000元/平米，略低于3#約400元/平米。123453#樓 總體實收價格略高于1#樓約400元/中間位120平無湖景單位價格高于5#99平約1800元；計劃13年底起起售，兩邊端頭位大戶價格高于4#目

5、前戶型價格；由于120單位的價格拉低，棟均價與1#價格梯度基本保持一致。 123454#樓1單元 壓軸銷售，現(xiàn)有備案價格基礎(chǔ)上提價1500元/根據(jù)現(xiàn)有的定價策略及推售節(jié)奏，后續(xù)4#1單元房源將進一步實現(xiàn)價格遞增；在現(xiàn)有的價格基礎(chǔ)上將進行適度提升，確保樓王單位價值最大化。各棟價格比較詳見1、2、3#價格表房號0102030405060708面積19099991601609999190實收單價12010 9870 987010980 11630102101025011550 整棟均價11210元/房號0102030405060708面積19099991601609999190實收單價1076095

6、90959011660113209700971010310整棟均價10518元/房號0102面積218 238 實收單價1247015820整體均價14060元/房號01020304面積215121121214實收單價16170117301173015750整體均價14440元/房號0304面積208214實收單價1504015710整體均價15181元/關(guān)于4#大戶產(chǎn)品銷售考慮說明4#2單元下一步營銷重點考慮的核心問題，大戶單位的去化將會影響到1#、3#的大戶推售；根據(jù)4#2單位未來的銷售情況，將對1、3#樓的價格以及推售時機進行相對應(yīng)的調(diào)整，確保整體去化速度及資金的回籠。1、2、3#樓銷售貨值統(tǒng)計樓棟樓棟實收銷售額總銷售額1#276160919.12 1030101902元2#360897654.60 3#407798162.80 按照