1、吳江濱湖新城項(xiàng)目住宅地塊市場定位和產(chǎn)品建議2011.7區(qū)域和本體01城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目本體沿蘇功能片區(qū)沿滬浙功能片區(qū)排名地區(qū)區(qū)域生產(chǎn)總值1盛澤鎮(zhèn)226.542吳江經(jīng)開區(qū)191.13汾湖經(jīng)開區(qū)1444松陵鎮(zhèn)1205震澤鎮(zhèn)70.946平望鎮(zhèn)67.727七都鎮(zhèn)57.938桃源鎮(zhèn)47.29同里鎮(zhèn)46.3310橫扇鎮(zhèn)31.24區(qū)域位置吳江分為沿蘇功能區(qū)及盛澤為代表的沿滬浙功能區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不占主導(dǎo)優(yōu)勢，中心城區(qū)對周邊的輻射積聚能力較弱城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目本體初中及以下53%人口狀況自07年以來人口導(dǎo)入速度保持穩(wěn)定，但人口素質(zhì)偏低，高中以下學(xué)歷占85%以上，多數(shù)集中在制造業(yè)和建筑業(yè)，消費(fèi)能力低城市屬性

2、區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目本體私企數(shù)量占86.75%，民營經(jīng)濟(jì)比較活躍，但資產(chǎn)總額僅占總量的1/3作坊式加工廠和店鋪占企業(yè)數(shù)量的絕對多數(shù)，但缺乏實(shí)力能惠及的人口數(shù)量少。產(chǎn)業(yè)狀況作坊式加工企業(yè)和店鋪占企業(yè)數(shù)量的絕對多數(shù)，私營經(jīng)濟(jì)雖然活躍，但因此而產(chǎn)生的高收入人口數(shù)量有限城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目本體老城區(qū)濱湖新區(qū)城南新區(qū)松陵城區(qū)總體布局結(jié)構(gòu)為“東工西居”，東區(qū)為運(yùn)東的吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，西區(qū)為老城區(qū)為核心的傳統(tǒng)居住區(qū)；以笠澤路為界，南側(cè)為吳江近年大力推動的南部新城；隨著吳江市政府等公共機(jī)關(guān)的遷入，南部新城逐漸成為吳江的行政文化中心；濱湖新區(qū)是吳江政府對接蘇州的核心，概念已提出多年，但無實(shí)際動作城市開發(fā)吳江經(jīng)歷了老城南部

3、新城濱湖兩次城市變革，南部新城已成為政治文化中心，初具規(guī)模，濱湖新區(qū)尚無實(shí)質(zhì)動作南城時代濱湖時代老城時代城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目本體定位：濱水區(qū)+中央商務(wù)區(qū)+未來城市核心濱湖區(qū)域規(guī)劃吳江處在南城時代向?yàn)I湖時代邁進(jìn)的歷史階段，濱湖新城未來將銜接蘇州，承擔(dān)城市核心的作用城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目本體濱湖新城未來將設(shè)置與蘇州四號線的接駁線路，可與蘇州市區(qū)無縫連接“吳江市民對濱湖新城還是很期待的那里的項(xiàng)目起碼要賣到1萬以上吧，肯定都是很高檔的，因?yàn)橐院竽抢锸浅鞘兄行摹敝心享?xiàng)目銷售濱湖區(qū)域規(guī)劃由于吳江政府對于濱湖區(qū)域宣傳已久，其城市核心的形象深入人心，市民對于濱湖區(qū)域接受度較高城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目本體本案商務(wù)核心

4、區(qū)ABCBAC地塊四至規(guī)劃地塊位于新城核心區(qū)，占據(jù)一線湖景，毗鄰城市中央公園，自然資源優(yōu)越，規(guī)劃價值極高城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目本體城市邊界本案地塊四至現(xiàn)狀濱湖新城宣傳起勢高但落實(shí)少，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍剛起步；本案屬新城首個項(xiàng)目，配套缺乏和遠(yuǎn)離老城會對項(xiàng)目運(yùn)作帶來不利影響城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目本體地塊F1B1B2A1-1A1-2A4-1A4-2A7-1A7-2A7-3A7-4用地性質(zhì)住宅商辦商辦商辦基地面積300000368263558484017容積率1.5655總建面積450000220956177920420085比例35.46%17.41%14.02%33.10%地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊占地面積大，有充

5、足的開發(fā)縱深；住宅部分占項(xiàng)目的比例僅1/3，需要從項(xiàng)目整體的角度考慮產(chǎn)品線的設(shè)置如何為項(xiàng)目整體構(gòu)建持續(xù)的銷售推動力陌生區(qū)域內(nèi)如何實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)和盈利的企業(yè)目標(biāo)核心問題三線強(qiáng)縣新區(qū)開局之作超大體量綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目屬性界定本案屬于三線強(qiáng)縣規(guī)劃新區(qū)的首個住宅項(xiàng)目，同時也是130萬超大體量綜合項(xiàng)目的開局之作市場與客戶02市場機(jī)會分析1、吳江仍屬于封閉型市場，人口和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定房地產(chǎn)市場容量有限，年均總消化量在200萬方左右整體供需結(jié)構(gòu)：歷年竣工和銷售面積基本保持平衡，近幾年保證在200萬平米左右，但 由于施工面積和竣工面積相差甚遠(yuǎn)，不排除未來供應(yīng)量劇增的風(fēng)險；成交價格走勢：成交價格逐年增長，由于整體市場仍以

6、剛性需求為主，受外圍市場和宏觀政策影響較小，至2001年上半年市場均價已經(jīng)達(dá)到6200元/平米；未來市場趨勢：由于缺乏外來人口大量導(dǎo)入，內(nèi)生型人口增長緩慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場容量相對穩(wěn)定，考慮到未來潛在供應(yīng)量釋放較大，未來競爭會加劇市場機(jī)會分析2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)達(dá)民營經(jīng)濟(jì)模式導(dǎo)致松陵鎮(zhèn)作為吳江市區(qū)對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群的吸引并不明顯，松陵鎮(zhèn)年消化約50萬方，但供應(yīng)一直在高位運(yùn)行，未來消化壓力大松陵鎮(zhèn)只占吳江整體供應(yīng)的20%吳江市2005-2009年居住用地比例圖吳江市2009年各區(qū)開發(fā)投資額松陵鎮(zhèn)對周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)吸附能力并不明顯；導(dǎo)致年消化能力并不有占到市場絕對主導(dǎo)，約占整體市場的1/5，50萬平米。但對比未來供應(yīng)，

7、隨著城南政務(wù)大量土地的出讓，未來消化壓力較大松陵鎮(zhèn)區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)：目前市場熱點(diǎn)在城南政務(wù)新區(qū)，包括新港天城、金科項(xiàng)目、瑞景國際和中南這四大項(xiàng)目總體量在150萬以上，城南作為成交的主力片區(qū)，吸附了松陵鎮(zhèn)的大量消化能力市場機(jī)會分析3、市場個體購買力強(qiáng)勁，市場價格并未受調(diào)控影響出現(xiàn)波動，價格穩(wěn)步上漲，金科在城南高價拿地，昭示未來單價仍有上升空間2011年1-6月市場價格走勢2004-2010年市場價格走勢整體市場成交主力以私營業(yè)主為主，由于民營私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，個體購買力強(qiáng)勁，對目前的單價水平并未表現(xiàn)抗性1 月19 日金科地產(chǎn)在城南成功拿下吳江市295 畝優(yōu)質(zhì)地塊，容積率1.5，建筑規(guī)模29 萬方，總價1

8、5 億，樓面地價在5200 元/ 平米左右，表明企業(yè)對市場的價格上漲保持樂觀態(tài)度市場機(jī)會分析4、市場以高層供應(yīng)為主，而低密度產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，需求度極高。物業(yè)形態(tài)溢價水平：雙拼聯(lián)排洋房疊拼高層板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品估算在售產(chǎn)品單價城北新湖明珠城高層、洋房、獨(dú)棟高層：131萬別墅類：14.5萬高層：8500元9500元/平米城南奧林湖郡高層、聯(lián)排高層10萬聯(lián)排：4.5萬(已售）高層：8500-9000元/平米城南中南世紀(jì)城高層、疊拼、聯(lián)排、雙拼高層：42萬低密度：8萬高層：8500元/平米城南金科項(xiàng)目高層、聯(lián)排高層：20萬聯(lián)排：10萬待定城南瑞景國際高層、洋房、疊加聯(lián)排、雙拼高層：66.5萬別墅類

9、：18.5萬(已售9萬）高層：8000-8500元/平米多層：9000-9500元/平米城南新港天城高層、多層高層：73.7萬多層：13.5萬待定濱湖濱河名墅高層、聯(lián)排聯(lián)排：4.5萬(尾盤）高層：8.5萬聯(lián)排：14500元/平米濱湖麗灣域高層、洋房、聯(lián)排高層：55萬別墅類：20萬(已售15萬方）高層：8300元/平米市場機(jī)會分析5、市場公寓成交主力面積段在130-160平米，其中以130-143平米的三房占到50%以上0507090110戶型面積（）奧林清華中南世紀(jì)城麗灣域瑞景國際130160180200140市場主力成交面積2011年1-6月月戶均成交面積“我們之前也賣的135-143平米的

10、產(chǎn)品，很快就賣關(guān)了，現(xiàn)在是115-125平米的三房和80多的兩房，相對125的三房賣的好一些，115的三房面積比較小，客戶絕大不舒服，另外買兩房本身客戶就不多。吳江整體市場還是需要大三房比較好賣的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶基本都是買的這么多的產(chǎn)品?！丙悶秤蜾N售員胡小結(jié)市場機(jī)會分析6、市場操盤能力仍處在初級水平，在戶型設(shè)計、產(chǎn)品品質(zhì)和營銷上有很大的突破和引領(lǐng)空間整體市場仍處在進(jìn)城化的初級市場狀態(tài)，客戶買房關(guān)注區(qū)位、學(xué)區(qū)和配套為主，對戶型、產(chǎn)品品質(zhì)的追求非常初級，基本沒有認(rèn)知，需要引導(dǎo)。整體市場戶型設(shè)計和產(chǎn)品品質(zhì)都很一般，可以輕松突破中南世紀(jì)城作為吳江目前市場認(rèn)知最高的項(xiàng)目，其在產(chǎn)品投入上較小，但在通過活動營銷和

11、現(xiàn)場展示發(fā)力，占據(jù)市場高端，可見營銷對客戶的引導(dǎo)性極強(qiáng)客戶需求分析1、整體客戶群體呈現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，中小私營民營業(yè)主和泛公務(wù)員群體構(gòu)成中高端客群，且占到市場購買力的80%以上市場呈現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，高端購買力群體占據(jù)絕對比例，以私營民營老板為主，主要來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如平望、震澤鎮(zhèn)等。加上少量高級公務(wù)員和企事業(yè)高管。需求產(chǎn)品以三房以上的高層和別墅產(chǎn)品中高端客戶以松陵鎮(zhèn)的企事業(yè)單位中高層人員為主，整體比例預(yù)計在30%左右。需求產(chǎn)品以三房以上的高層和少量洋房和疊拼產(chǎn)品中端客群以本地的個體經(jīng)營戶和極少量外地來吳江打工的年青群體為主，少量積極有限，需求產(chǎn)品以兩房為主，少量三房高層客戶需求分析2、客戶關(guān)注點(diǎn)：

12、進(jìn)城型需求，核心關(guān)注項(xiàng)目生活配套和教育配套的便利度，對產(chǎn)品認(rèn)知初級，追求眼見為實(shí)，極易被營銷引導(dǎo)絕大部分客戶以進(jìn)城安家型需求為主，關(guān)注項(xiàng)目區(qū)位上生活的便利度(超市、菜場等），由于很多客戶是為子女上學(xué)買房，也特別關(guān)注學(xué)區(qū)(主要是小學(xué)）客戶以首次商品房置業(yè)為主，對產(chǎn)品房缺乏認(rèn)知，產(chǎn)品居住尺度仍比較初級，對空間尺度要求較大封閉市場的客戶眼界相對有限，但客戶可引導(dǎo)，現(xiàn)場營銷展示的“眼見為實(shí)作用”和震撼效果對客戶價值引導(dǎo)非常有效客戶需求分析3、客戶面積需求：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板型產(chǎn)品”，對戶型空間尺度要求較大，關(guān)注戶型基本舒適參數(shù)，如南向房間數(shù)量、采光、通透性對戶型空間尺度要求較大，所以戶型面積較常規(guī)市場偏大，如

13、兩房在90-95平米，三房普遍在135-143平米，四房在160平米以上，建議本項(xiàng)目戶型設(shè)計在現(xiàn)狀市場上領(lǐng)先一小步，在優(yōu)化戶型面積的同時要迎合客戶對尺度的要求客戶核心關(guān)注戶型的基本舒適參數(shù)，如南向房間的數(shù)量、朝向、采光和通透性。本項(xiàng)目戶型設(shè)計兩房保證兩房朝南，三房保證兩房+客廳朝南戶型面積贈送作為加分項(xiàng)可以提升客戶價值感知，但客戶產(chǎn)品觀念相對傳統(tǒng)，且贈送空間尺度有限，入戶花園、空中院館等難以替代為正常型臥室空間，可以作為情景特色生活空間。市場機(jī)會總結(jié)1、城南品牌型大盤扎堆開發(fā)，區(qū)域趨向成熟，高層產(chǎn)品競爭激烈，本項(xiàng)目在區(qū)域無利好的中前期應(yīng)充分發(fā)揮低密度的市場機(jī)會，加大低密度開發(fā)力度，避開市場競爭

14、主戰(zhàn)場，引導(dǎo)客戶認(rèn)知，帶動區(qū)域成熟。2、內(nèi)生型鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶主導(dǎo)的市場結(jié)構(gòu)決定戶型需求和尺度需求在短期內(nèi)難以發(fā)生變化，在產(chǎn)品開發(fā)層面應(yīng)遵循“產(chǎn)品領(lǐng)先一小步，形象領(lǐng)先 一大步”的原則3、大盤的持續(xù)驅(qū)動力來源于配套。針對客戶對生活和教育配套的核心關(guān)注，項(xiàng)目前期要加大項(xiàng)目綜合體的規(guī)劃營銷和展示，同時和政府積極合作，在前期推進(jìn)新區(qū)小學(xué)的資源落實(shí)，最好能引入知名教育資源，升級區(qū)域價值點(diǎn)，引爆區(qū)域。而中后期適當(dāng)落實(shí)小節(jié)點(diǎn)的商業(yè)配套(如商業(yè)情景街區(qū)），通過真實(shí)動作給到客戶對區(qū)域規(guī)劃信心，推動大盤持續(xù)熱銷策略與定位03住宅地塊開發(fā)策略1、作為項(xiàng)目綜合開發(fā)的主要現(xiàn)金流來源，住宅開發(fā)要保證開發(fā)強(qiáng)度和體量；同時保證銷售速

15、度的基礎(chǔ)上重視單價溢價空間住宅超高層總部辦公項(xiàng)目整體開發(fā)模擬：資金流入：資金流出：住宅部分總現(xiàn)金流量：對整體項(xiàng)目的自我滾動開發(fā)至關(guān)重要住宅占地容積率單價銷售速度容積率建議：目前商辦難變現(xiàn)產(chǎn)品總量太高，而現(xiàn)金流的住宅量過低，導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流自我滾動難度很大，建議住宅容積率提升到1.8-2左右，這樣住宅總量在55-60萬方，預(yù)估總銷66-72億，估算能覆蓋項(xiàng)目總體開發(fā)成本的80%，從而提升整體項(xiàng)目資金運(yùn)營效率。另外，如果總部辦公開發(fā)強(qiáng)度降低對整體運(yùn)作更有利。產(chǎn)品開發(fā)策略：速度第一，但是追求利潤。產(chǎn)品檔次定位：中高端定位產(chǎn)品組合策略：復(fù)合產(chǎn)品線開發(fā)，擴(kuò)大產(chǎn)品線，拉大客戶覆蓋面，提升銷售速度分期開發(fā)策略

16、：低密度啟動，提升項(xiàng)目價值認(rèn)知，提升溢價住宅地塊開發(fā)策略2、低密度類+高層的復(fù)合多樣化產(chǎn)品線組合，化解大體量消化風(fēng)險，同時也能提高總體盈利產(chǎn)品線組合：低密度類+高層公寓，復(fù)合化物業(yè)形態(tài)目的1：化解小市場容量而大體量帶來的消化風(fēng)險目的2：增加高利潤的低密度產(chǎn)品，提升整體盈利水平目的3：增加內(nèi)部產(chǎn)品梯度，以低密度帶動高層的客戶認(rèn)知住宅地塊開發(fā)策略3、低密度產(chǎn)品啟動立勢，高形象面市對抗區(qū)域陌生，提升客戶對項(xiàng)目的價值感知，從而帶動后期公寓的拔高2012年2013-2014年2015-2016年大盤價值提升社區(qū)成熟度低高產(chǎn)品組合：低密度主導(dǎo)+高層低密度產(chǎn)品率先啟動，建立項(xiàng)目高形象，對抗區(qū)域陌生，建議大盤

17、氣勢強(qiáng)化前期現(xiàn)場展示，展示未來社區(qū)價值和規(guī)劃價值產(chǎn)品價值+規(guī)劃價值產(chǎn)品價值+配套價值區(qū)域價值+形象價值產(chǎn)品組合：高層為主+低密度產(chǎn)品區(qū)域開發(fā)進(jìn)入小高潮，周邊商辦項(xiàng)目路線開工，新城核心價值梳理，區(qū)域認(rèn)知度高，形成吳江豪宅區(qū)認(rèn)知低密度產(chǎn)品作為最后開發(fā)，博取高溢價產(chǎn)品線：高層主導(dǎo)項(xiàng)目現(xiàn)金流的快速回收期超高層形象同時出街，帶動客戶對配套價值的認(rèn)同，同時結(jié)合社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)知，形成高價高速銷售住宅地塊產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)選擇：雙拼、聯(lián)排、洋房、高層物業(yè)市場支撐客戶接受度溢價能力本項(xiàng)目的匹配度選擇建議獨(dú)棟具備稀缺性，但客戶群體非常少認(rèn)可稀缺性，傾向度高很強(qiáng)用地不經(jīng)濟(jì)，且存在報批風(fēng)險NO雙拼市場供應(yīng)少，客戶群

18、體較少認(rèn)可稀缺性，傾向度高較強(qiáng)高形象產(chǎn)品，具備溢價能力，但不節(jié)地，少量開發(fā)，后期溢價主導(dǎo)YES聯(lián)排市場供應(yīng)較少，認(rèn)知度高接受度較好較強(qiáng)高形象+高溢價，低密度的主力產(chǎn)品，作為啟動期強(qiáng)勢產(chǎn)品YES疊拼市場供應(yīng)較多，客戶群體較多接受度一般 一般 溢價能力有限，且節(jié)地性有限NO洋房市場供應(yīng)少，客戶群體廣接收度較好一般客戶群體廣泛，建議作為擴(kuò)充產(chǎn)品型產(chǎn)品，在前期增加YES高層市場供應(yīng)量大，競爭較激烈總體客戶容量相對有限一般項(xiàng)目回現(xiàn)主體，中后期的主力產(chǎn)品YES項(xiàng)目物業(yè)類型選擇：住宅地塊產(chǎn)品定位2、產(chǎn)品形態(tài)體量配比預(yù)估(分別按照容積率1.5/1.8/2估算）產(chǎn)品類型 戶型面積段(平米）R=1.5 R=1.8

19、 R=2.0 建面預(yù)估 面積占比 套數(shù)預(yù)估套數(shù)占比建筑面積 面積占比 套數(shù)預(yù)估套數(shù)占比建筑面積 面積占比 套數(shù)預(yù)估套數(shù)占比雙拼 280-350300006.7%100 3.3%200003.7%67 1.7%150002.5%50 1.1%聯(lián)排230-2707000015.6%280 9.2%6000011.1%240 6.1%6000010.0%240 5.3%洋房 135-2005000011.1%360 11.8%400007.4%286 7.2%350005.8%250 5.5%高層7%2300 75.7%42000077.8%3360 85.0%490

20、00081.7%4000 88.1%合計 450000100%3040 100%540000100%3953 100%600000100%4540 100%說明1：各種物業(yè)形態(tài)的建筑面積體量根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值預(yù)估，精細(xì)體量以設(shè)計方案為準(zhǔn)說明2：容積率從1.5到2，高層體量增加，相應(yīng)產(chǎn)品檔次定位降低。相應(yīng)的高層戶均面積縮小，1.5容積率下戶均按130平米計算；1.8容積率下戶均125平米計算，2容積率下戶均120平米計算住宅地塊產(chǎn)品定位3、低密度戶型定位低密度產(chǎn)品跟隨市場主流銷售面積段，少量雙拼樹立吳江別墅豪宅市場標(biāo)桿0140160180200戶型面積（）瑞景國際麗灣域220260280300240濱河

21、名墅奧林運(yùn)河灣雙拼：市場后期沒有獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，本項(xiàng)目考慮在資源最好位置設(shè)置雙拼類產(chǎn)品，填充未來別墅產(chǎn)品的市場標(biāo)桿，確立本項(xiàng)目的價值標(biāo)桿，雙拼面積可以適當(dāng)放大，面積在280-350平米，但總價在600萬以下。聯(lián)排：本項(xiàng)目聯(lián)排定位在主流需求，中間套戶型面積在230-250平米，邊套戶型可以適當(dāng)拉大到250-270平米左右洋房：洋房市場供應(yīng)量小，市場需求群體較旺。本項(xiàng)目洋房定位于中高端改善型客戶，主導(dǎo)面積在135-143平米的三房改善房型，五層產(chǎn)品為主，頂樓和底樓可以少量設(shè)計成復(fù)式產(chǎn)品，面積在160-200平米左右雙拼區(qū)間聯(lián)排區(qū)間疊拼區(qū)間洋房區(qū)間住宅地塊產(chǎn)品定位4、低密度戶型單體設(shè)計示意雙拼3F雙拼

22、產(chǎn)品戶型設(shè)計參數(shù)：地上三層，地下一層，地上面積280-350平米，總價480-600萬，贈送地下室，面積在120-150平米以上。聯(lián)排3F聯(lián)排產(chǎn)品戶型設(shè)計參數(shù)：地上三層，地下一層。4聯(lián)體為主。其中中間套地上面積230-250平米，贈送地下室面積90-100平米，總價300-340萬，邊套地上面積250-270平米，贈送地下室面積在100-120平米，總價約350-380萬電梯洋房形態(tài)一4+1F1F:160-170平米，4+1房型2-3F:135-143平米，3+1房型4-5F:復(fù)式，180-200平米電梯洋房形態(tài)二5+1F1F:160-170平米，4+1房型2-6F:135-143平米，3+1

23、房型0507090110戶型面積（）奧林清華中南世紀(jì)城麗灣域瑞景國際130160180200140住宅地塊產(chǎn)品定位3、高層戶型定位前期中高端主流戶型起步，覆蓋90-160平米，以三房為主，保證出貨和高形象，后期拉高產(chǎn)品線，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和附加值提升產(chǎn)品影響力四房區(qū)間三房區(qū)間兩房區(qū)間一房區(qū)間前期高層戶型：以快速回現(xiàn)為主導(dǎo)，主打市場中高端主流產(chǎn)品，以市場需求最大的三房產(chǎn)品為主，少量的兩房和四房擴(kuò)充客戶群和產(chǎn)品線。戶型面積覆蓋90-160平米。中后期高層戶型：仍以快速回現(xiàn)為主，但戶型配比上適度減少兩房小房型比例而增加180-200平米的大平層豪宅化產(chǎn)品，博取區(qū)域和社區(qū)成熟后的溢價，徹底奠定濱江新城第一豪宅的地位。本項(xiàng)目前期啟動戶型區(qū)間本項(xiàng)目中后期增加大平層豪宅戶型住宅地塊產(chǎn)品定位4、高層戶型分期配比預(yù)計：按照容積率1.5高層總體量30萬方預(yù)估產(chǎn)品類型 戶型面積段(平米） 啟動期(10萬方）周期2011-2012年中后期(20萬方）周期2013-2014年 建面預(yù)估 面積占比 套數(shù)預(yù)估套數(shù)占比建筑面積 面積占比 套數(shù)預(yù)估套數(shù)占比2房 80-90 2000020%235 28%4000020%471 28%2+1房 95-105