1、.下載可編輯.r法律環(huán)境對營銷的影響分析組 名：征途組 員：汪微舒楷（第八組）汪芳芳王志杰舒靈壬潔萍趙建南王招宏指導(dǎo)老師：遲英慶時 間：2011年10月17日、八 、，刖言法律是體現(xiàn)統(tǒng)治階級意志、由國家制定或認(rèn)可、并以國家強制力保證實施 的行為規(guī)范的總和。法律環(huán)境是指國家頒布的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)法、公司法等法律制度，此外還包括企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度。廣義的法律環(huán)境是指社會形態(tài)的法制狀況，狹義上的法律環(huán)境則是企業(yè)和外部發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系時所應(yīng) 遵守的各種法律、法規(guī)和規(guī)章。企業(yè)處身在社會經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中從事生產(chǎn)和經(jīng)營，為社會提供商品和勞務(wù)，任 何一個企業(yè)從其創(chuàng)立、發(fā)展直到滅亡必然有一個過程，與之對應(yīng)，就

2、要求有一 系列的法律法規(guī)來為企業(yè)的存在、運行和消亡提供法律保障。因此，企業(yè)開展 市場營銷活動，必須了解并遵守國家或政府頒布的有關(guān)經(jīng)營、貿(mào)易、投資等方面的法律、法規(guī)。如果從事國際營銷活動，企業(yè)就既要遵守本國的法律制度， 還要了解和遵守市場國的法律制度和有關(guān)的國際法規(guī)、國際慣例和準(zhǔn)則。這方面因素對國際企業(yè)的營銷活動有深刻的影響。自黨的十四大明確我國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制 以來，已經(jīng)明顯加快了經(jīng)濟(jì)立法的速度 。政治因素像一只有形之手，調(diào)節(jié)企業(yè) 營銷活動方向，法律則為企業(yè)規(guī)定商貿(mào)活動的行為準(zhǔn)則 。法律是評判企業(yè)營銷活動的準(zhǔn)則，只有依法進(jìn)行各種營銷活動才能收到國家法律的有效保護(hù)。國

3、家的法令法規(guī)，特別是經(jīng)濟(jì)的立法，不僅規(guī)范企業(yè)的行為，而且會使消費需求數(shù) 量、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，能鼓勵或限制某些產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費 。企業(yè)研究并 熟悉法律環(huán)境，既保證自身嚴(yán)格依法管理和經(jīng)營，也可運用法律手段保障自身 的權(quán)益。目錄一、研究目的二、法律環(huán)境概述（一）法律環(huán)境的定義（二）法律環(huán)境分析主要要分析的因素三、法律環(huán)境的分類四、法律環(huán)境狀況分析及其對整體市場的影響五、法律環(huán)境的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響（一）土地新的政策和法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響（二）信貸新的政策和法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響（三）稅法對房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展的影響六、案例分析 萬科七、結(jié)束語一、研究目的（一）學(xué)會如何收集與整理

4、資料（二）對我國法律環(huán)境有個系統(tǒng)的了解和把握（三）了解相關(guān)法律環(huán)境的變化（四）了解法律環(huán)境的變化及其對整體市場及行業(yè)的影響二、法律環(huán)境概述（一）法律環(huán)境的定義1、法律環(huán)境,其英文是Legal Environment2、在各類工具書中的定義：（1）法律環(huán)境是指企業(yè)財務(wù)活動受到各種法律 、法規(guī)的保護(hù)和限制，是企業(yè)財 務(wù)管理的法律環(huán)境。（資料來源：東北財經(jīng)大學(xué)出版 市場營銷學(xué)教程）（2） 法律環(huán)境是指那些對企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生強制或制約的各項方針政策、法律 法規(guī)、政府機構(gòu)和有影響力的團(tuán)體。（資料來源：南京大學(xué)出版社 市場營銷學(xué)）（3）法律環(huán)境是指國家的方針、政策、法令、法規(guī)及調(diào)整變化對企業(yè)營銷活動 的影

5、響。（資料來源：高等教育出版社國際市場營銷學(xué)）3、在學(xué)術(shù)文獻(xiàn)中的定義：（1）法律環(huán)境是指國家在一定時期內(nèi)出臺頒布的法律 、法規(guī)及其實施情況。（資料來源：湖南稅務(wù)高等專科學(xué)校學(xué)報，王金蓮）（2）法律環(huán)境主要指國家頒布的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)法 、公司法等法律制 度，此外，還包括企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度如公司的財產(chǎn)制度 、組織制度、人 事制度、財會制度、決策制度等。（資料來源：當(dāng)代電大企業(yè)文化學(xué)習(xí)重點輔導(dǎo)，王承先）（3） 法律環(huán)境是指一定社會形態(tài)的法制狀況。從本質(zhì)上講，它是政治環(huán)境的派 生物.如果說政治環(huán)境是審計產(chǎn)生的基礎(chǔ)，那么法律環(huán)境則是審計存在的根本依 據(jù)，是審計工作得以開展的根本保證。（資料來

6、源：企業(yè)內(nèi)審宏觀環(huán)境建設(shè)之我見，車爽、李樹剛）綜上所述，法律環(huán)境主要是法律意識形態(tài)及其與之相適應(yīng)的法律規(guī)范、法律制度、法律組織機構(gòu)、法律設(shè)施所形成的有機整體。它主要包含內(nèi)外有別的 兩個層次：一個是外顯的表層結(jié)構(gòu)，即法律規(guī)范、法律制度、法律組織機構(gòu)及 法律設(shè)施；另一個是內(nèi)化的里層結(jié)構(gòu)，即法律意識形態(tài)。（二）法律環(huán)境分析主要要分析的因素1、法律規(guī)范，特別是和企業(yè)經(jīng)營密切相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法律法規(guī) 。如公司法、中外合資經(jīng)營企業(yè)法 、合同法、專利法、商標(biāo) 法、稅法、企業(yè)破產(chǎn)法等。2、國家司法執(zhí)法機關(guān)在我國主要有法院、檢察院、公安機關(guān)以及各種行政執(zhí)法機關(guān)。與企業(yè)關(guān) 系較為密切的行政執(zhí)法機關(guān)有工商行政管理機關(guān) 、

7、稅務(wù)機關(guān)、物價機關(guān)、計量 管理機關(guān)、技術(shù)質(zhì)量管理機關(guān)、專利機關(guān)、環(huán)境保護(hù)管理機關(guān)、政府審計機 關(guān)。此外，還有一些臨時性的行政執(zhí)法機關(guān)，如各級政府的財政、稅收、物價 檢查組織等。3、企業(yè)的法律意識企業(yè)的法律意識是法律觀、法律感和法律思想的總稱，是企業(yè)對法律制度 的認(rèn)識和評價。企業(yè)的法律意識，最終都會物化為一定性質(zhì)的法律行為，并造 成一定的行為后果，從而構(gòu)成每個企業(yè)不得不面對的法律環(huán)境。4、國際法所規(guī)定的國際法律環(huán)境和目標(biāo)國的國內(nèi)法律環(huán)境對從事國際營銷活動的企業(yè)來說，不僅要遵守本國的法律制度，還要了解 和遵守國外的法律制度和有關(guān)的國際法規(guī)、慣例和準(zhǔn)則。例如前一段時間歐洲國家規(guī)定禁止銷售不帶安全保護(hù)

8、裝置的打火機，無疑限制了中國低價打火機的出口市場。日本政府也曾規(guī)定，任何外國公司進(jìn)入日本市場，必須要找一個日 本公司同它合伙，以此來限制外國資本的進(jìn)入。只有了解掌握了這些國家的有 關(guān)貿(mào)易政策，才能制定有效的營銷對策，在國際營銷中爭取主動。三、法律環(huán)境的分類進(jìn)口控制.出口價格控制廣國內(nèi)IP反托拉斯對夕冋公司的行為I反傾領(lǐng)f法律環(huán)境國際I對本國公司的行為（國際條約SI馳1國際慣例j基本法律 涉外法規(guī)彳關(guān)稅政策I進(jìn)眼制或非關(guān)稅壁壘1、出口控制政策：出口國政府通過各種經(jīng)濟(jì)的和行政的辦法和措施對本國出口 貿(mào)易實行管制的行為總稱。2、進(jìn)口控制政策：旨在調(diào)節(jié)國際收支逆差，它的政策手段主要為關(guān)稅和非關(guān)稅 壁壘

9、。3、外匯管制：一國政府為平衡國際收支和維持本國貨幣匯率而對外匯進(jìn)出實行 的限制性措施。在中國又稱外匯管理。一國政府通過法令對國際結(jié)算和外匯買 賣進(jìn)行限制的一種限制進(jìn)口的國際貿(mào)易政策 。4、托拉斯:壟斷組織的高級形式之一，由許多生產(chǎn)同類商品的企業(yè)或產(chǎn)品有密 切關(guān)系的企業(yè)合并組成。旨在壟斷銷售市場、爭奪原料產(chǎn)地和在理論經(jīng)濟(jì)學(xué)方面。反托拉斯指參與受限制之貿(mào)易或商業(yè)之行為 。5、反傾銷：對外國商品在本國市場上的傾銷所采取的抵制措施 。一般是對傾銷 的外國商品除征收一般進(jìn)口稅外，再增收附加稅，使其不能廉價出售，此種附 加稅稱為反傾銷稅”。6國際條約：國際法主體之間以國際法為準(zhǔn)則而為確立其相互權(quán)利和義務(wù)

10、而締 結(jié)的書面協(xié)議。國際條約包括一般性的條約和特別條約。7、國際慣例：它的形成與發(fā)展是一個循序漸進(jìn)的過程。它植根于參與國際交往 的行為主體的長期反復(fù)實踐。早在現(xiàn)代意義上的民族國家尚未形成時的中世紀(jì) 的歐洲，商人們在各地大的集市上進(jìn)行交易的規(guī)則 ，在各種各樣的地方法中幾 乎相同，久而久之，便形成了商人習(xí)慣法。8、涉外法規(guī)：一國的涉外法律、行政法規(guī)。四、法律環(huán)境狀況分析及其對整體市場的影響改革開放三十多年來的，我國社會穩(wěn)定，市場經(jīng)濟(jì)法律環(huán)境逐步完善。這 給企業(yè)的經(jīng)營帶來了一個良好的、穩(wěn)定的社會環(huán)境。這是這些年我國經(jīng)濟(jì)高速 發(fā)展的基本條件。企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步為社會穩(wěn)定和法律的完備創(chuàng)造了很好的 經(jīng)濟(jì)基

11、礎(chǔ)和物質(zhì)條件。國家在稅收、經(jīng)濟(jì)合同、勞動關(guān)系、反不正當(dāng)競爭、消 費者權(quán)益保護(hù)等方面都陸續(xù)出臺了相應(yīng)的法律制度 ，例如中華人民共和國產(chǎn)品 質(zhì)量法、企業(yè)法、經(jīng)濟(jì)合同法、涉外經(jīng)濟(jì)合同法、商標(biāo)法、專利 法、廣告法、食品衛(wèi)生法、環(huán)境保護(hù)法、反不正當(dāng)競爭法、消費 者權(quán)益保護(hù)法、進(jìn)出口商品檢驗條例等等。這為企業(yè)的規(guī)范發(fā)展和公平競 爭創(chuàng)造了良好的法律環(huán)境。從總體而言，我國法律環(huán)境是逐于理性與完善的過 程之中。國內(nèi)各類企業(yè)在開展?fàn)I銷活動和解決與營銷相關(guān)的法律問題的過程中 ，對 國內(nèi)營銷法律環(huán)境乃至整個市場經(jīng)濟(jì)的法治環(huán)境逐漸形成了一定的認(rèn)識 ，認(rèn)識 到法律環(huán)境對營銷活動的關(guān)鍵性影響作用 ，對營銷法律環(huán)境的研究與關(guān)

12、注也逐漸成為開展?fàn)I銷活動的必備環(huán)節(jié)。一方面，營銷企業(yè)的法律意識在不斷提高 營銷人員的法律素養(yǎng)在不斷進(jìn)步；另一方面，面對目前國內(nèi)營銷法律環(huán)境，企 業(yè)營銷活動中仍存在許多突出問題 。企業(yè)在研究營銷法律環(huán)境、制定適當(dāng)?shù)臓I 銷策略時，這些問題顯然也是急需解決的。法律政治環(huán)境是影響企業(yè)營銷的重要宏觀環(huán)境因素 ，法律環(huán)境為企業(yè)規(guī)定 經(jīng)營活動的行為準(zhǔn)則，對企業(yè)的市場營銷活動產(chǎn)生影響和發(fā)揮作用，企業(yè)的市 場營銷決策在很大程度上受政治法律環(huán)境的影響 。（一）維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，避免企業(yè)不正當(dāng)競爭，促進(jìn)市場有序運行和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展方面，使得當(dāng)其他經(jīng)營者或競爭者侵犯自己正當(dāng)權(quán)益的時候，企業(yè)要勇于用法律手段保護(hù)自己的利

13、益。例如，公司法、反不正當(dāng)競爭法、稅收法、廣告法、商標(biāo) 法、價格法等，都為市場經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展提供了可靠的保障 。（二）維護(hù)廣大消費者的利益，保護(hù)消費者免受不正當(dāng)商業(yè)行為的侵害的法 規(guī)，這就要求企業(yè)重視產(chǎn)品質(zhì)量和營銷 ，樹立社會責(zé)任感，對社會和人民群眾 負(fù)責(zé)。我國對消費者利益的保護(hù)立法非常重視 ，推出了從規(guī)定產(chǎn)品的品質(zhì)、技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)，到免受不法經(jīng)營者欺騙等等的一系列保障措施 。1994年1月1日我國施 行了好肖費者權(quán)益保護(hù)法，明確地指出國家保護(hù)消費者的合法權(quán)益不受侵害，保障消費者合法行使其知曉權(quán)、選擇權(quán)、評價權(quán)、公平交易權(quán)、索賠權(quán)等合法 權(quán)利。（三）保護(hù)社會公共利益，規(guī)范企業(yè)的營銷活動，促

14、使企業(yè)加強自我監(jiān)督意 識，在企業(yè)營銷過程中，合理開發(fā)利用資源，防止對環(huán)境的污染和生態(tài)的破壞。例如，從保護(hù)自然環(huán)境、防止公害的立場出發(fā)，通過 環(huán)境保護(hù)法及相關(guān) 條例嚴(yán)格限制企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的外部性 ，協(xié)調(diào)人類與環(huán)境的共同發(fā)展。隨著社會 對可持續(xù)發(fā)展觀的進(jìn)一步認(rèn)同，企業(yè)的經(jīng)營活動越來越不可回避其應(yīng)有的社會 責(zé)任。五、法律環(huán)境的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的產(chǎn)業(yè) ，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動 作用，尤其是住房實行貨幣化改革之后，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的增長點，說它 是支柱產(chǎn)業(yè)，是因為對拉動鋼鐵、建材、家電、家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕 重，對金融穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)

15、升級，改善民生也 具有重要作用。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也比較高，其發(fā)展可以帶動冶金、建筑、建 材、機械、設(shè)備、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展，并具 有促進(jìn)金融、商務(wù)、商貿(mào)、交通、旅游和休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運營機制從事房地產(chǎn)投資 、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出 租、管理、服務(wù)、咨詢等項目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言, 還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有 利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需 求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康

16、社會的目標(biāo) 。為了引導(dǎo)我國的房地產(chǎn)業(yè)能持續(xù)健 康發(fā)展，國務(wù)院及其有關(guān)部門近年來在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、發(fā) 揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用、加強城市規(guī)劃管理、合理控制拆遷規(guī)模 和進(jìn)度、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、解決低收入家庭住房困難等諸多方面出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策和法律法規(guī)在這些政策和法律法規(guī)的作用下 ，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成了一定的影 響。下面就有關(guān)土地方面的政策和法律法規(guī) 、信貸政策以及 稅法對房地產(chǎn)市 場發(fā)展的影響做出一定的闡述。（一） 土地新的政策和法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響近幾年來，國家連續(xù)出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格 、房地產(chǎn) 開發(fā)投資及其增長

17、速度、土地開發(fā)面積等方面。保障土地供應(yīng)的總量基本滿足 了房地產(chǎn)市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)利用存量建設(shè)用地數(shù)量增加明顯 ，土地供應(yīng) 向中低價位商品住宅傾斜明顯 ，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。保障廉租住房建設(shè)用 地，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問題，經(jīng)營性用地和工業(yè)用地招拍掛出讓的制度得 到全面推行并不斷完善。城市地價總體水平呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢 ，但增幅趨緩。國 家出臺土地新政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響主要有六個方面 ：1、科學(xué)合理編制房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃，控制供地總量和房價。國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 和國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控 有關(guān)問題的通知兩個規(guī)范性文件，首先，進(jìn)一步明確了我國實行最嚴(yán)格的土地 管理和土地調(diào)控政

18、策。規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策、 建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 ，有利于進(jìn)一步規(guī)范土地市場，對 房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用 。其次，嚴(yán)把土地 閘門”，土地供應(yīng)量是 影響地價的因素之一，也是一個重要性因素；而房價雖然從理論上會受到地價 變化的影響，但在實際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個城市某個地段的房價 ， 來決定出多高的價錢收購?fù)恋夭艅澦恪?、對房地產(chǎn)商實行 凈地”供應(yīng)，打擊囤地”行為。近幾年，國家越來越強有力的宏觀調(diào)控之手，把土地儲備推到了土地市場的 風(fēng)口浪尖上，不斷完善土地儲備政策，新土地儲備管理辦法的出臺，規(guī)范了 土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市

19、規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投 資 立項等多方面工作，對我國今后土地市場發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這是對土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護(hù)，真正建立了正常的土地財產(chǎn)關(guān)系。通過開展一系列 土 地儲備工作，增加凈地”供應(yīng)，打擊囤地”行為。3、規(guī)范出讓金繳納，使房地產(chǎn)商不能將未繳土地出讓金投入開發(fā)建設(shè)。最新 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 ，自2007年11月1日 起施行。影響最大的是 規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放 ”。土地新 政對房地產(chǎn)商的影響很大，因為原來房地產(chǎn)商可以一次性拿地，分批交納土地 出讓金，分批獲得建設(shè)用地使用權(quán)，分批開發(fā)，分批銷售，分批回籠資金。如 果得到政府支持和銀行支持，可以

20、玩出不少空手套白狼的游戲現(xiàn)在這個政策 將大大提高開發(fā)商拿地的資金門檻，從長遠(yuǎn)看將造成未來房地產(chǎn)供應(yīng)看空，住 房供應(yīng)量減少，那么短期內(nèi)所有愿意做房地產(chǎn)的，不愿意做房地產(chǎn)的商人，必 然要考慮未來的轉(zhuǎn)型。4、加強批后監(jiān)管，使房地產(chǎn)商建設(shè)項目無違規(guī)操作可乘之機。通過開展土地違法違規(guī)案件專項行動和土地執(zhí)法百日行動以及土地市場治 理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別 是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行逐宗清理，對發(fā)現(xiàn)的不按規(guī)劃和出讓合同約定條件開發(fā)建設(shè)及拖欠土地出讓金行為得到了糾正 5、以劃撥方式保障廉租住房用地，進(jìn)一步調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格市場。九部委聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法規(guī)定，廉租房保障有

21、兩種形式，一種 是現(xiàn)金補貼即給予達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的困難家庭拿了政府補貼到市場上去租房 。二種是 實物補貼，即由政府出資興建、購買廉租房。根據(jù)新政策，廉租房建設(shè)用地繼 續(xù)實行行政劃撥，在年度土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，單列用地指標(biāo)。在總量控制 下，受到廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地擠壓的只能是商品房用地 。6征地拆遷提高標(biāo)準(zhǔn)影響地價，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。物權(quán)法對國家、集體和私人財產(chǎn)平等保護(hù)的原則將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn) 領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護(hù)。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實中征 地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產(chǎn)的利益。由于各地廣泛開展 法律法規(guī)宣傳活動，增強了群眾的法制觀念，在城鎮(zhèn)拆遷過程中

22、，他們要求依 法拆遷，賠償標(biāo)準(zhǔn)要求高，拆遷搞房產(chǎn)開發(fā)難度較大。征地拆遷投入資金較 大， 可能會影響土地供應(yīng)價格，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。國家通過出臺新的土地政策和法律法規(guī) ，科學(xué)合理的配置土地資源，增強 宏觀調(diào)控能力，保障房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會，穩(wěn)步推動 小康社會建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。（二）信貸新的政策和法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較單一，對銀行金融支持依賴度過高。據(jù)估算，房地 產(chǎn)項目中接近70%資金來自銀行，部分項目銀行資金比例高達(dá)90%左右，若全 面嚴(yán)格實施該政策，將產(chǎn)生急剎車”效應(yīng)，可能對當(dāng)前房地產(chǎn)市場帶來較大的沖擊。主要體現(xiàn)在：1

23、、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瀕臨困境。今年上半年，僅上海就累計發(fā)放住房開發(fā)貸款 198.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)流動資金貸款270多億元，個人住房按揭貸款新增257.5億元。若全面實施央 行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊 ，部分房地產(chǎn)項目停工， 爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計：該政策實施將使約50%房地產(chǎn)企業(yè)陷入困 境，70%以上的項目無法繼續(xù)。2、房地產(chǎn)消費勢頭受抑制。該政策在限制部分高檔住房和商業(yè)用房消費的同時 ，中低價住房消費由于 事實上提高了預(yù)售門檻，也會受到一定的影響。據(jù)了解，目前北京房地產(chǎn)銷售 已有所影響，部分高檔樓盤出現(xiàn)打折銷售現(xiàn)象。3、市場發(fā)展的信心受壓制。部分消費者可能

24、形成價格下降預(yù)期，持幣觀望，延遲購房，削弱房地產(chǎn)市場的活力和動力。4、高檔住房受到嚴(yán)格限制。從新政策中不難看出，高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限 制，此類住房的供應(yīng)量將有所減少。然而，正因為此類住宅的成本上升，供應(yīng) 減少，所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升。（三）稅法對房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展的影響政府在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時期，開征不同的稅種、稅率，會對房地產(chǎn)市場 產(chǎn)生重要的調(diào)控、引導(dǎo)作用，進(jìn)而影響房價，如已寫入十一五規(guī)劃綱要”的物 業(yè)稅屬于持有環(huán)節(jié)稅收，主要影響商品房投資性需求和改善性需求 ，而對剛性 需求影響不大；從物業(yè)類型來說，影響主要是大戶型住宅物業(yè)和其他類型物 業(yè)，而對小戶型住宅物業(yè)

25、影響較小 ，物業(yè)稅的實施將對未來房價產(chǎn)生明顯影 響。稅法對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要從以下幾個方面體現(xiàn) ：1、稅率變化的影響由于當(dāng)前內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)不屬于國家鼓勵發(fā)展的企業(yè) ，其所得稅優(yōu)惠政策 較少，所以其稅率普遍較高，新稅法實施后，企業(yè)所得稅率由33%降為25%， 調(diào)低了 8個百分點，這對內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分有利，使企業(yè)稅后凈利得到 較大提升。以一個每年稅前利潤為1000萬元的企業(yè)為例，僅此一項企業(yè)每年可 節(jié)省稅金80萬元。尤其對于2007年底以前已開始開發(fā)，而尚未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入 條件的項目，其影響會更大。2、預(yù)繳所得稅影響新法規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額是按照毛利減去期間費用等項目的方法計算，而

26、期間費用等項目又有比較大的操作空間，房開企業(yè)往往通過預(yù)提等方式加大期間費用，減少當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳納的企業(yè)所得稅額，雖然年終還要調(diào) 整繳納，但是獲得了延期納稅的時間收益。而此次新規(guī)直接規(guī)定了預(yù)計利潤 率，房開企業(yè)便無法再通過期間費用減少應(yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅額。按照25%的企業(yè)所得稅率和20%的預(yù)計利潤率測算，房開企業(yè)每月預(yù)售款至少有5%必須要 用于預(yù)繳企業(yè)所得稅，這對于當(dāng)前資金較為緊張的房地企業(yè)來說是一個較大的 打擊。3、扣除項目變化的影響扣除方面主要從工資薪金扣除標(biāo)準(zhǔn)的變化、業(yè)務(wù)招待費扣除標(biāo)準(zhǔn)的變化、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的變化、支付給總機構(gòu)的管理費、公益、救 濟(jì)性捐贈稅前扣除的變化、壞賬損失

27、的扣除不同對房地產(chǎn)業(yè)造成一定的影響 這在某方面加大了房地集團(tuán)的運營成本。綜上所述，土地、信貸以及 稅法等國家法律政策對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有重要 的影響，并且在一定意義上決定了該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景以及產(chǎn)業(yè)變化方向，從根本上影響了房地產(chǎn)市場決策的趨向，有力的限制了市場機制的惡化，為房地產(chǎn) 市場的未來導(dǎo)向制出了一定程度上的規(guī)劃和準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)業(yè)要及時關(guān)注 國家有關(guān)政策和法律法規(guī)的變化及調(diào)整及對企業(yè)的影響，及時跟進(jìn)，以便制定正確的經(jīng)營策略，以適應(yīng)市場的變化和要求。六、案例分析一一萬科集團(tuán)萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè) 務(wù)。至2009年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)

28、渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重 點的40個城市。2009年在歐洲貨幣評選的全球最佳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”榜單 中，萬科獲得全球住宅類開發(fā)企業(yè)第一名。（一）萬科降價，應(yīng)對國家政策法律在高房價情況下，購得起房的已有房，無房的卻購不起。許多人購房而大 舉借債，負(fù)擔(dān)沉重，造成社會大量 房奴”的出現(xiàn)，資金鏈一旦斷裂，就會 斷 供”，金融風(fēng)險不斷積累，也嚴(yán)重影響了人們的生活質(zhì)量，日益成為嚴(yán)重的社會 問題。我國政府針對房地產(chǎn)的過度膨脹和房價的不合理上漲，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫和投機活動情況已十分嚴(yán)重的情況，自2005年開始，不斷出臺限制措施。這是 控制物價的一個組成部分，同時也是防范金融風(fēng)險和改善民生的重大舉措。為 了有效抑制購房需求，主要采取提高房貸首付比例；對購買第二套房，首付比 例和貸款利率更高，五年內(nèi)出售的征收20%的營業(yè)稅等措施，有效遏制了房價的過快上漲，房屋閑置率上升，政策效果日顯。從國家宏觀調(diào)控的角度是成功 的，房價開始趨穩(wěn)，萬科的降價也是國家房地產(chǎn)調(diào)控