1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1概念篇開(kāi)火地產(chǎn)現(xiàn)存城市用地分類房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)定義：指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。其中包括：土地；建筑物及地上附著物；房地產(chǎn)物權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)房產(chǎn)：各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)：明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。（居住用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；商業(yè)、旅游業(yè)、娛樂(lè)40年；綜合用地或其他50年）房產(chǎn)地產(chǎn)房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)兩者關(guān)

2、系：實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。兩者差異：二者屬性不同；二者增值規(guī)律不同；二者所有權(quán)屬性質(zhì)不同；二者價(jià)格構(gòu)成不同。自我思考房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)兩者關(guān)系：一般將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱為開(kāi)發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建設(shè)商和承包商。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。兩者區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)：是專門從事土木工程、房屋建設(shè)

3、和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計(jì)工作的產(chǎn)業(yè)，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)特性位置固定性土地位置不可移動(dòng)；地域差別性不同位置，房地產(chǎn)價(jià)值不同；高值耐久性一般房地產(chǎn)使用年限很長(zhǎng)，價(jià)值比較高；（土地）保值增值性在穩(wěn)定條件下，價(jià)格不斷上升，具有保值增值性質(zhì)；開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)大一般開(kāi)發(fā)需要幾年時(shí)間，有一定的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。爛尾樓群房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附屬物的所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)、抵押權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)的法律效力：產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益的權(quán)能。房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證：2015年3月1日，開(kāi)始實(shí)現(xiàn)“兩證合一”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證對(duì)使用年限進(jìn)行了明確

4、規(guī)定“起和止日期”和房屋取得價(jià)格，讓交易透明化、明確化。房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充房地產(chǎn)登記種類：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記。初始登記轉(zhuǎn)移登記抵押登記變更登記房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充房地產(chǎn)五證：國(guó)有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充房地產(chǎn)兩書：使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書房地產(chǎn)一表：竣工備案表房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)符合的條件：土地使用權(quán)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)利證書。取得建筑許可證和施工許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)收款監(jiān)管協(xié)議。土地使用權(quán)未抵押或已解除抵押關(guān)系。付清地款外，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程預(yù)算投資總

5、額的25%并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資。房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；商業(yè)、旅游業(yè)、娛樂(lè)40年；綜合用地或其他50年國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)方式 拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌方式土地轉(zhuǎn)讓流程圖房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式：1.招標(biāo)方式向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請(qǐng)，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)一定的要求從投標(biāo)者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式：2.拍賣方式 土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就某一土地的使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)買，按價(jià)高者得的原則確定土地使

6、用權(quán)受讓人的一種出讓方式。國(guó)有土地競(jìng)拍流程圖房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式：3.協(xié)議方式 土地使用權(quán)的有意受讓方直接向國(guó)有土地的所有者代表機(jī)關(guān)提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行協(xié)商，以便就有關(guān)出讓事宜達(dá)成一致的出讓方式。國(guó)有土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓流程圖房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式：4、掛牌方式發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。2專業(yè)術(shù)語(yǔ)篇開(kāi)火地產(chǎn)土地房屋類專業(yè)名詞生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地（荒地、農(nóng)地）。毛地：具有一定的城市

7、基礎(chǔ)設(shè)施，但土地上有待拆遷安置的住戶。熟地：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。毛地生地熟地總用地面積： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用 地范圍內(nèi)的土地面積。建設(shè)用地面積（凈用地面積）： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建 設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積?？偨ㄖ娣e： 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、 人防地下室面積總和。土地房屋類專業(yè)名詞三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整。紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地

8、使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。土地房屋類專業(yè)名詞建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率。例如：在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，其建筑覆蓋率為0.8（建筑密度為80%）土地房屋類專業(yè)名詞容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率越大,土地利用程度越高。容積率=總建筑面積/總用地面積 例如，在1萬(wàn)平的土地上，有2萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0。得房率

9、：是指套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比。土地房屋類專業(yè)名詞50萬(wàn)平米建筑面積，16%的建筑覆蓋率各類物業(yè)容積率比例標(biāo)準(zhǔn)：土地房屋類專業(yè)名詞物業(yè)類型容積率標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型容積率標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型容積率標(biāo)準(zhǔn)高檔獨(dú)棟別墅0.3普通多層住宅1.21.5普通十九層以上高層2.44.5普通獨(dú)棟別墅0.30.5多層與小高層1.52.0商用摩天大樓6.0聯(lián)排別墅0.40.7普通小高層2.02.5商業(yè)街3.5優(yōu)質(zhì)多層住宅0.81.2小高層與十八層內(nèi)高層2.53.0容積率計(jì)算注意事項(xiàng)：土地房屋類專業(yè)名詞地上總建筑面積計(jì)算值=建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和底下有經(jīng)營(yíng)面積，不納入計(jì)算容積率的建筑面積。以下建筑面積計(jì)算方法

10、，不論是否有隔層：物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)層高（米）建筑面積計(jì)算方法物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)層高（米）建筑面積計(jì)算方法住宅建筑4.9該層水平投影面積X2住宅建筑7.6該層水平投影面積X3辦公建筑5.5該層水平投影面積X2辦公建筑8.8該層水平投影面積X3普通商業(yè)建筑6.1該層水平投影面積X2普通商業(yè)建筑10該層水平投影面積X3房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分：土地房屋類專業(yè)名詞名稱樓層樓層高度（米）低層住宅13層10多層住宅46層1024小高層住宅711層24中高層住宅1216層24高層住宅16層以上24套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積。套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)

11、面積。土地房屋類專業(yè)名詞綠化率 ：綠化率植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率。公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積（可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e）。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積之和 /套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 土地房屋類專業(yè)名詞公攤公攤:分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。公攤系數(shù)=（公攤面積/套內(nèi)建筑面積）*100%套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積類型公攤系數(shù)多層8%1

12、5%小高層10%20%高層15%30%普通住宅的一般公攤比例應(yīng)分?jǐn)偅喊ㄌ祝▎卧╅T以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)走廊、公共門房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。不可分?jǐn)偅旱讓蛹芸諏又凶鳛楣彩褂玫臋C(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)。公用面積可分與不可分情況簡(jiǎn)而言之判斷私有服務(wù)性質(zhì)大小使用面積：包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、

13、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的面積。使用面積=凈面積+1/2墻體面積；實(shí)用面積=凈面積（地?cái)偯娣e）；使用率=實(shí)用面積/建筑面積。銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。土地房屋類專業(yè)名詞使用率、實(shí)用率使用率：房屋的使用面積與建筑面積的比例。實(shí)用率：房屋套內(nèi)建筑面積與建筑面積的百分比，大于使用率。類型實(shí)用率多層住宅一般為80%以上高層住宅一般為75%以上臨街獨(dú)立商鋪一般為 80%以上大型商場(chǎng)內(nèi)商鋪一般為 50%以上寫字樓一般為 60%左右房屋實(shí)用率一般比例期房：開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始

14、至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。現(xiàn)房：開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）期房現(xiàn)房期房與現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)比土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）期房現(xiàn)房 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：通常比現(xiàn)房?jī)?yōu)惠10%以上。即買即住，省時(shí)省心。 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：避開(kāi)現(xiàn)有現(xiàn)房的設(shè)計(jì)弱點(diǎn)。免去期房期間的租金支出?？蓳屨假?gòu)買先機(jī)，優(yōu)先選擇好房子。品質(zhì)有保證，買得踏實(shí)。選擇得當(dāng)，具有較大的升值潛力。避免與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，風(fēng)險(xiǎn)小。經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建

15、設(shè)、享受國(guó)家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。安居房：政府安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的非盈利性住房。（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種）使用權(quán)房：指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)房：指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。商品房：具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。集資房：由政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）公房：由政府、國(guó)有企業(yè)投資興建、銷售

16、的住宅，向本市居民出租出售或由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。房改房：各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買的商品房、自建房屋、集資建房等?？罩蒙唐纷≌悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過(guò)一年的商品住宅。土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）進(jìn)深：指建筑物縱深各間的長(zhǎng)度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。各間進(jìn)深總和稱通進(jìn)深。開(kāi)間：橫向軸線之間的距離，相鄰兩個(gè)橫向定位墻體間的距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。層高：上樓板面倒下樓板的中心距離。 凈高=層高-樓板厚度。玄關(guān)：登堂入室第一步所在的位

17、置，是一個(gè) 緩沖過(guò)度的地段，強(qiáng)調(diào)私密性。土地房屋類專業(yè)名詞土地房屋類專業(yè)名詞（房屋分類）按住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：進(jìn)深參考標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)：3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6.0m 。開(kāi)間參考標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。規(guī)定指出：較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。建筑類專業(yè)名詞 復(fù)式：一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、

18、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等 躍式：可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 錯(cuò)層：房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。3建筑結(jié)構(gòu)篇開(kāi)火地產(chǎn)建筑物分類按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑、旅游建筑。按建筑物層數(shù)分類：住宅可分為低層住宅、多層住宅、高層住宅、高層住宅。超高層：公共建筑及綜合性建筑，總高度超過(guò)24米的為高層，但不包括高度超過(guò)24米的單層建筑；建筑總高度超過(guò)100米的，無(wú)論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑。建筑物分類按建筑施工方法分類：現(xiàn)澆、現(xiàn)

19、砌式建筑：這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑和砌筑而成。預(yù)制、裝配式建筑：這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配而成。部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌部分裝配：一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而成，一部分構(gòu)件（如樓板、樓梯）則采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件?，F(xiàn)澆式定制式建筑物分類按建筑結(jié)構(gòu)分為：磚木結(jié)構(gòu)：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。這類建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下。磚混結(jié)構(gòu)：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，這類建筑物的層數(shù)一般在6層以下。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐久年限較長(zhǎng)。主要有框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)

20、、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。鋼結(jié)構(gòu)建筑：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成，其建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑。建筑物分類鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：有框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)建筑物分類剪力墻結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。一般十幾層住宅都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu)即節(jié)約成本又方便住戶?？蚣芙Y(jié)構(gòu)特點(diǎn)：可自由分割、組成靈活的使用空間缺點(diǎn):抗震性能差，不宜家具布置和裝修。筒體結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。建筑物分類（

21、專業(yè)名詞）外立面：物體和物體的外部空間直接接觸的界面，以及其展現(xiàn)出來(lái)的形象和構(gòu)成的方式。通常的外立面材料：陶瓷類裝飾材料建筑裝飾石材幕墻玻璃外墻涂料金屬裝飾板材建筑物分類（專業(yè)名詞）通常的外立面材料：陶瓷類裝飾材料：陶瓷外墻面磚堅(jiān)固耐用，色彩鮮艷而具有豐富的裝飾效果，并具有易清洗、防火、抗水、耐磨、耐腐蝕和維修費(fèi)用低的優(yōu)點(diǎn)。建筑裝飾石材：包括天然飾面石材（大理石、花崗石）和人造石材。天然飾面石材裝飾效果好，耐久，但造價(jià)高。人造石材具有重量輕、強(qiáng)度高、耐腐蝕、價(jià)格低、施工方便等優(yōu)點(diǎn)。陶瓷類外立面石材類外立面建筑物分類（專業(yè)名詞）通常的外立面材料：幕墻玻璃：具有控制光線調(diào)節(jié)熱量、節(jié)約能源、改善建筑

22、物環(huán)境、增加美感等優(yōu)點(diǎn)。包括玻璃錦磚、釉面玻璃、鋼化玻璃、彩色玻璃等。金屬裝飾板材：鋁扣板等綜合經(jīng)濟(jì)效益顯著。幕墻玻璃類金屬裝飾板材類建筑物分類（專業(yè)名詞）通常的外立面材料：外墻涂料：是涂敷于物體表面能與基層牢固粘結(jié)并形成完整而堅(jiān)韌保護(hù)膜的材料。施工簡(jiǎn)單、工期短、工效高、裝飾效果好、維修方便。外墻涂料具有裝飾性良好、耐污染耐老化、施工維修容易和價(jià)格合理的特點(diǎn)。外墻涂料類建筑物分類（專業(yè)名詞）墻體的作用：承重、圍護(hù)、分隔、裝飾。對(duì)墻體的要求：滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱）一定的隔聲性能 一定防火性能 足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性建筑物分類（專業(yè)名詞）屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件。由屋面、承重

23、結(jié)構(gòu)層層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用：應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。屋頂有平屋頂、坡屋頂（坡度大于5%）之分，還有各種曲面形屋頂；屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層，屋頂?shù)牡酌娼许斉铩?面積測(cè)算篇開(kāi)火地產(chǎn)房地產(chǎn)面積的測(cè)算計(jì)算全部建筑面積類型：永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。房地產(chǎn)面積的測(cè)算計(jì)算全部建筑面積類型：樓梯間、

24、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。房地產(chǎn)面積的測(cè)算計(jì)算全部建筑面積類型：與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括

25、采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。房地產(chǎn)面積的測(cè)算計(jì)算全部建筑面積類型：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。房地產(chǎn)面積的測(cè)算計(jì)算全部建筑面積類型：有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)

26、構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)面積的測(cè)算計(jì)算一般建筑面積類型：有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。房地產(chǎn)面積的測(cè)算不計(jì)算的建筑面積類型：空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。檢修、消防等室外爬梯。沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。建筑物如獨(dú)立煙

27、囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。開(kāi)火地產(chǎn)商業(yè)四級(jí)化房地產(chǎn)面積的測(cè)算不計(jì)算的建筑面積類型：空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。檢修、消防等室外爬梯。沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。房地產(chǎn)面積的測(cè)算不計(jì)算的建筑面積類型：空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷

28、、懸挑窗臺(tái)等。檢修、消防等室外爬梯。沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。4商業(yè)地產(chǎn)篇開(kāi)火地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)定義：既有能滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上

29、區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按市場(chǎng)形式分類大型商廈天河城廣場(chǎng)、廣百新翼 專業(yè)市場(chǎng)天河電腦城、白馬服裝大廈 小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購(gòu)物中心天河城、中華廣場(chǎng) 小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街 專業(yè)市場(chǎng)南岸裝飾材料城、美居中心 批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市 餐飲及美食廣場(chǎng)百福廣場(chǎng)大型商場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)小區(qū)商鋪商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng) 住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 臨街商鋪即

30、市區(qū)道路臨街商鋪 步行街露天商鋪北京路步行街商鋪 地下商城流行前線、康王商業(yè)城按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng) 住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 近郊物業(yè)順德國(guó)際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營(yíng)方式分類統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè) 分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）商業(yè)大廈步行街露天商鋪地下商城商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按經(jīng)營(yíng)類別分類綜合經(jīng)營(yíng)物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪 單一經(jīng)營(yíng)物業(yè)如專業(yè)市場(chǎng)、餐飲及美食廣場(chǎng)按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主 租售物業(yè)廣州國(guó)際玩具精品中心 出租物業(yè)天河城廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè) 非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建物業(yè)

31、或改建商鋪商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)核心商圈：輻射半徑1.52公里，步行20分鐘，80%消費(fèi)份額次頸商圈：輻射半徑5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)，15%消費(fèi)份額邊緣商圈：輻射半徑5公里以外，任何交通工具40分鐘以內(nèi)，5%消費(fèi)份額商圈劃分商圈的輻射三層次（以10萬(wàn)平米左右的購(gòu)物中心為例）核心商圈，也稱“第一商圈”，包括了商業(yè)周邊消費(fèi)者步行忍耐力范圍內(nèi)的區(qū)域，對(duì)于萬(wàn)科那些位于住宅區(qū)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，第一商圈是我們需要密切關(guān)注的；各個(gè)城市、甚至各個(gè)區(qū)域的居民消費(fèi)習(xí)慣都不相同，步行、騎車、開(kāi)車出行購(gòu)物消費(fèi)的忍耐極限是不同的，需要根據(jù)調(diào)研結(jié)果來(lái)具體劃分；因項(xiàng)目不同，核心、次級(jí)、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶所占

32、比例都不相同；邊緣商圈有更豐富的變化，如果是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會(huì)延續(xù)很遠(yuǎn)，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 居住人口（數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、消費(fèi)習(xí)慣）辦公人口（數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、行業(yè)、個(gè)人和商務(wù)消費(fèi)習(xí)慣）客流導(dǎo)入（與周邊商圈的關(guān)系）競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（商圈內(nèi)競(jìng)品的數(shù)量、分布、招商資源的競(jìng)爭(zhēng)、客戶競(jìng)爭(zhēng)）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)（商圈內(nèi)業(yè)態(tài)關(guān)系，和其他商圈的關(guān)系）交通（吸引客流的基礎(chǔ)條件）其他公共設(shè)施配套（醫(yī)院、學(xué)校、政務(wù)機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)等）綜合商業(yè)項(xiàng)商圈的認(rèn)知維度業(yè)態(tài)與業(yè)種：業(yè)態(tài)就是營(yíng)業(yè)的形態(tài)，而業(yè)種則是針對(duì)產(chǎn)業(yè)的一種劃分，通過(guò)大分類、中分類、小分類等形式，把握產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)。例如百貨、購(gòu)物中心屬于業(yè)態(tài)

33、范疇，而餐飲，娛樂(lè)屬于業(yè)種范疇。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)開(kāi)發(fā)形式業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)、業(yè)種分類項(xiàng)目購(gòu)物類批發(fā)、零售生活服務(wù)類家庭服務(wù)、洗染服務(wù)、保健服務(wù)、美容美發(fā)、洗浴服務(wù)、婚介服務(wù)、殯葬服務(wù)、彩擴(kuò)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)餐飲服務(wù)類正餐服務(wù)、快餐服務(wù)、休閑餐飲，其他餐飲文化類電影院、歌劇舞劇院、話劇院、戲院、馬戲場(chǎng)、文史館、圖書館、博物館、檔案館、文化遺址、展覽館、紀(jì)念館休閑娛樂(lè)類室內(nèi)游戲、主題樂(lè)園、休閑健身、其他娛樂(lè)商業(yè)業(yè)種分類商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)百貨住宅底層街鋪商業(yè)街鋪市場(chǎng)類街鋪商務(wù)寫字樓社區(qū)商鋪交通設(shè)施商鋪綜合體商業(yè)中心商業(yè)開(kāi)發(fā)形式業(yè)態(tài)分類76項(xiàng)目立地條件研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市

34、發(fā)展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究輻射區(qū)域（商圈）的確定和商圈結(jié)構(gòu)分析競(jìng)品及消費(fèi)者分流、招商資源競(jìng)爭(zhēng)性研究市場(chǎng)定位的推導(dǎo)思路本案市場(chǎng)定位+=商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)穩(wěn)健定位 VS 品牌定位穩(wěn)?。ù蟊娀┒ㄎ环ǎ涸摱ㄎ环绞娇梢匀〉梅€(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。適用于兩種情況：1、區(qū)位相對(duì)較好，所在地有足夠消費(fèi)群；2、沒(méi)有激烈競(jìng)爭(zhēng)；3、公司傾向采取穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略先存活，以后根據(jù)市場(chǎng)情況再優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)。品牌（特色化）定位法：表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務(wù)。該定位方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌，具備不可替代性，從而具有競(jìng)爭(zhēng)力。適用于兩種情況：1、C、T類土地，本地消費(fèi)群體不足；2、商圈內(nèi)

35、競(jìng)爭(zhēng)激烈，不得不采取互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)策略；3、爭(zhēng)創(chuàng)品牌的項(xiàng)目。市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓、項(xiàng)目的宗旨籠統(tǒng)說(shuō)，或通俗地說(shuō)，定位手法有兩大風(fēng)格商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)業(yè)態(tài)定位：根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的功能定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位。例如：大型購(gòu)物中心是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲等多功能服務(wù)于一體，是混合業(yè)態(tài)物業(yè)；而社區(qū)商業(yè)，主要考慮社區(qū)購(gòu)物中心或者便利店，以提供便利為主。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組合定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，

36、并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。參照國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營(yíng)管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績(jī)效相互補(bǔ)充的功能。國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照商業(yè)業(yè)態(tài)定位：初步業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)定位：初步業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額的比例，與需求面的消費(fèi)者最常去的業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例，再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。一個(gè)關(guān)鍵概念：坪效簡(jiǎn)單說(shuō)，就是某業(yè)態(tài)每平米的營(yíng)業(yè)額。我們知道了某業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額合理總量，就需要根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定坪效參數(shù)，根據(jù)坪效，即可推得我們所需要的某業(yè)態(tài)商業(yè)面積。商業(yè)

37、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位最終確定：初步業(yè)態(tài)定位主力店招商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)組合確定設(shè)計(jì)方案、政府報(bào)批商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)招商對(duì)象定位四大要素：業(yè)態(tài)定位、業(yè)種組合、目標(biāo)市場(chǎng)、主題特色商業(yè)業(yè)態(tài)合理比例：零售：餐飲：娛樂(lè)=55:20:25，這是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的黃金比例，同時(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)還要具有差異性和互補(bǔ)性，以起到全方位互補(bǔ)作用。招商策略流程：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)確定招商對(duì)象確定經(jīng)營(yíng)模式制定招商政策確定招商流程商場(chǎng)招商流程：確定目標(biāo)客群確定項(xiàng)目規(guī)劃確定招售方式確定招售方式招商小組分工招商簽署合同招商入場(chǎng)裝修招商完成開(kāi)業(yè)開(kāi)發(fā)前期招商（以主力店大商家、娛樂(lè)體驗(yàn)店為主）：提升整體商鋪價(jià)值。開(kāi)發(fā)中期招商（品牌商家）：根據(jù)項(xiàng)目定位，

38、帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。開(kāi)業(yè)招商（大批中小商家）：實(shí)現(xiàn)租金最大化和招商時(shí)間最短化。開(kāi)業(yè)后招商（根據(jù)定位確定商戶）：查漏補(bǔ)缺。商業(yè)地產(chǎn)招商4個(gè)階段商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)解決關(guān)鍵問(wèn)題、創(chuàng)造價(jià)值：為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造最大化價(jià)值，物盡其用。系統(tǒng)策劃、統(tǒng)籌安排：實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化要進(jìn)行系統(tǒng)策劃，形成招商計(jì)劃書。招商難度大、耗時(shí)長(zhǎng)：項(xiàng)目建設(shè)期長(zhǎng)，招商變數(shù)多。對(duì)從業(yè)人員要求高：談判綜合能力要強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)招商4大特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)業(yè)態(tài)比例合理品牌形象統(tǒng)一業(yè)態(tài)互補(bǔ)商戶開(kāi)發(fā)具有順序主力店布局合理特殊商戶優(yōu)惠統(tǒng)一服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)招商7大原則商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)盲目定位、不切實(shí)際缺乏整體招商規(guī)劃期望值過(guò)高單純依靠廣告過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)影響缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念招

39、商工作缺乏執(zhí)行力商業(yè)地產(chǎn)招商7大誤區(qū)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)招商過(guò)于自信產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端規(guī)劃招租缺乏科學(xué)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)輕信主力店片面追求最大商業(yè)地產(chǎn)招商12大風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)盲目照搬榜樣重建筑輕規(guī)劃忽視專業(yè)化需求交通弊端阻截客流招商不專業(yè)招商難度大叩擊心門，樹(shù)立品牌效應(yīng)理念創(chuàng)新，市場(chǎng)目光敏銳提升性價(jià)比，物有所值洞悉心理，提升投資價(jià)值銷售方式別樣化強(qiáng)調(diào)保值增值打動(dòng)投資者6大策略商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)競(jìng)爭(zhēng)差異化強(qiáng)調(diào)品牌店運(yùn)用專業(yè)化形成互補(bǔ)效應(yīng)商場(chǎng)頂層招商制勝4招商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)只租不售：租賃模式主要依據(jù)商戶認(rèn)同度而定。銷售：主要分為使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)銷售，有的需要回收資金，會(huì)選擇一次性銷售。租售結(jié)合：一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)

40、目采用租售結(jié)合，緩解資金問(wèn)題同時(shí)，保留價(jià)值商鋪。營(yíng)銷3大模式商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)總款反租：將商鋪虛擬分割給小業(yè)主，然后將商鋪整體包租，回報(bào)主要靠商戶自由資金來(lái)組成。首付款反租。分割成小鋪位，給小業(yè)主，由小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，也有投資商，其返租8%或10%回報(bào)，從小業(yè)主的回款中扣除，降低購(gòu)買門檻。銷售按揭返租2種方式商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)招商處：招商人員講解樓書：地產(chǎn)廣告的一種重要形式DM單頁(yè)VI系統(tǒng)戶外包裝報(bào)紙商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷推廣工具商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)電臺(tái)電視臺(tái)車身其他媒體結(jié)構(gòu)：對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)介紹；項(xiàng)目宏觀理念；對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)一步性詳細(xì)化；關(guān)于招商方式要與典型性商業(yè)作優(yōu)劣勢(shì)比較。圖片和文字處理：圖片要有文字說(shuō)明，

41、注意色彩搭配；標(biāo)題要與文字相統(tǒng)一；脈絡(luò)清晰，注意閱讀者的視覺(jué)感受。藝術(shù)風(fēng)格：針對(duì)項(xiàng)目理念，設(shè)計(jì)采用不同設(shè)計(jì)風(fēng)格，總體應(yīng)獨(dú)具特色，讓人耳目一新。商業(yè)地產(chǎn)樓書基本要求商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)頁(yè)碼控制：一般不要超過(guò)32頁(yè)。風(fēng)格確定：多以書面感性為準(zhǔn)，要求圖片色彩鮮艷。特殊情況：針對(duì)產(chǎn)權(quán)銷售的投資者，在風(fēng)格和內(nèi)容上要有所改變和側(cè)重。投資類樓書一般設(shè)計(jì)風(fēng)格比較凝重，給人以安全感，對(duì)于產(chǎn)品功能介紹要細(xì)致。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)樓書注意事項(xiàng)地段、商圈、產(chǎn)品介紹、地理位置圖、招商方式等幾大塊標(biāo)題、商標(biāo)和口號(hào)語(yǔ)宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)介紹DM單頁(yè)內(nèi)容3方面商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目洽談會(huì)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)合作交流會(huì)投資研討會(huì)登門拜訪商業(yè)地產(chǎn)招

42、商5種方式商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)蓄水期：蓄水期蓄積商戶的量至少在75%以上才能開(kāi)業(yè)，而客觀上蓄水期商戶登記與有效商戶比例為3:1。開(kāi)盤期：一般選在工程封頂或者外裝結(jié)束，以及市場(chǎng)旺季來(lái)臨前夕。開(kāi)業(yè)期：在開(kāi)盤后緊接著開(kāi)業(yè)。養(yǎng)市期：市場(chǎng)的培育期，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)慈善營(yíng)銷實(shí)證營(yíng)銷地緣營(yíng)銷開(kāi)放營(yíng)銷文脈營(yíng)銷借景營(yíng)銷商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷12策商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)個(gè)性營(yíng)銷物管營(yíng)銷人脈營(yíng)銷原創(chuàng)營(yíng)銷參與營(yíng)銷休閑營(yíng)銷黃金商業(yè)圈：歷史文化豐富；商業(yè)功能互補(bǔ)；可持續(xù)發(fā)展。情景主題體驗(yàn)：滿足多元化需求，客戶層面和層次最大化。經(jīng)營(yíng)特色鮮明：是項(xiàng)目整體形象識(shí)別的核心本質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)興旺要點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目定位與商圈功能互

43、補(bǔ)：兩者是相互支持的商業(yè)鏈關(guān)系，是一個(gè)共同體。商鋪劃分科學(xué)合理：商品組合的豐富多樣；經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性等?！叭肆鲃?dòng)線”設(shè)計(jì)：最大限度避免商業(yè)死角，合理分配人流。商業(yè)地產(chǎn)興旺要點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)談判原則商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一對(duì)多：形成“搶租”態(tài)勢(shì)，加強(qiáng)商戶建的緊迫感，加快租出進(jìn)度。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：捕捉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以對(duì)比的方式，推高出租條件。意向書優(yōu)先：率先讓客戶出具“意向書”，初步留住客戶。商業(yè)地產(chǎn)談判原則商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)踏勘優(yōu)先：把握客戶心理，打消客戶顧慮，起到“一錘定音”作用。發(fā)布會(huì)推動(dòng)：以主力商家進(jìn)駐為主調(diào)，以已簽約商家的推介為力度保證。持續(xù)聯(lián)絡(luò)：與商家持續(xù)聯(lián)系，定期傳達(dá)項(xiàng)目進(jìn)度情況

44、。自建自營(yíng)：主要是以自用為主，只有部分用于出租的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，例如酒店。組合模式：自營(yíng)與專業(yè)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的模式，一般大型商務(wù)樓、零售中心和批發(fā)中心采用該類模式。委托經(jīng)營(yíng)：開(kāi)發(fā)商將建設(shè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)公司，負(fù)責(zé)出租經(jīng)營(yíng)和日常管理服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)3種管理模式商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)核心一：保障安全 保障商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)范圍內(nèi)的人員、設(shè)施、物品的安全。 管理對(duì)象：主要為高層綜合商業(yè)樓宇，大多位于城市旅游、購(gòu)物的軸心地帶，主要包括停車場(chǎng)、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)等場(chǎng)所。 特點(diǎn)：高度大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理2大核心商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)核心二：提供服務(wù) 提供的服

45、務(wù)要求穩(wěn)定、及時(shí)、周到、有效。 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理主要面對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、顧客購(gòu)物、客戶銷售。要運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，千方百計(jì)提高服務(wù)水平，提供舒適的工作環(huán)境。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理2大核心商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)維護(hù)建筑物：建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)、建筑外觀維護(hù)、公共區(qū)域裝修、裝修審批與管理、內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志維護(hù)。維護(hù)配套設(shè)施、設(shè)備：電梯的維護(hù)保養(yǎng)、后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)、電線電路的維護(hù)保養(yǎng)、供水供熱系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)、空調(diào)冷氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)。消防與安全：消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、消防器材配置、消防設(shè)施標(biāo)志設(shè)置、內(nèi)部保安巡查、出口與通路管理等。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)基本內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)環(huán)境清潔衛(wèi)生

46、：內(nèi)部道路清潔、公共區(qū)域清潔管理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù)。車輛及交通：車輛交通疏導(dǎo)指揮、停車場(chǎng)管理、貨流運(yùn)輸管理、車輛安全管理、路面交通管理。能源：建立能源管理系統(tǒng)，通過(guò)技術(shù)與管理，節(jié)約客戶物業(yè)成本。處理緊急事故：負(fù)責(zé)商業(yè)建筑內(nèi)部各種緊急事故的處理。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)基本內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)重點(diǎn)一：商務(wù)服務(wù)（1）硬件配置 寫字樓的商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備商務(wù)中心設(shè)備的配備，可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增加而逐步添置，商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是服務(wù)保障的前提條件。（2）服務(wù)要求 及時(shí)了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及要求，準(zhǔn)確、迅速地完成服務(wù)項(xiàng)目。寫字樓物業(yè)管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基

47、礎(chǔ)知識(shí)（3）服務(wù)項(xiàng)目各類文件的處理、打印服務(wù)長(zhǎng)話、傳真、電信、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)電腦、電視、幻燈等設(shè)備租賃服務(wù)臨時(shí)辦公室租用服務(wù)翻譯服務(wù)報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)文件、名片等印刷服務(wù)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等秘書培訓(xùn)服務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)重點(diǎn)二：前臺(tái)服務(wù)鑰匙分發(fā)服務(wù)問(wèn)訊、引導(dǎo)服務(wù)和留言服務(wù)物品寄存服務(wù)信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)出租汽車預(yù)約服務(wù)提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn)服務(wù)全國(guó)及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)外幣兌換花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)洗衣、送

48、衣服務(wù)代購(gòu)清潔物品服務(wù)其他各種委托代辦服務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)重點(diǎn)三：設(shè)施設(shè)備管理保證設(shè)備良好正常地運(yùn)轉(zhuǎn)，設(shè)備管理人員應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，以最短時(shí)間處理突發(fā)運(yùn)行故障。重點(diǎn)四：安全服務(wù)與消防管理1、安全服務(wù)（1）基本原則：客戶至上、服務(wù)第一、預(yù)防為主；（2）建立安全服務(wù)組織機(jī)構(gòu)；（3）制定并遵守嚴(yán)密的安全規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。寫字樓物業(yè)管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)2、消防管理（1）消防管理工作的指導(dǎo)思想是以防為主、宣傳先行、防消結(jié)合。（2）寫字樓的消防系統(tǒng)，常見(jiàn)如下表：千式消防系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)總控制屏、BTM氣體滅火系統(tǒng)濕式消防系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)（

49、消防泵）消防聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)消防送風(fēng)和排煙機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；消防電梯的功能試驗(yàn)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)重點(diǎn)五：保潔管理保潔是寫字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對(duì)建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。（1）制定完善的保潔細(xì)則；（2）制定部門各崗位的責(zé)任制；（3）建立衛(wèi)生保潔的檢查制度；（4）保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的整潔；（5）提供全面的保潔衛(wèi)生美化服務(wù)。寫字樓物業(yè)管理制度商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)巡視檢查制度；日常巡視管理制度；檔案保密管理制度；貴賓接待制度；出入證管理制度；鑰匙使用管理制度。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)規(guī)劃層面不

50、同開(kāi)發(fā)流程不同利益關(guān)系不同住宅開(kāi)發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開(kāi)發(fā)遵循投資理論住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具住宅定位的依據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論商業(yè)定價(jià)的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間 和住宅不同的定價(jià)模型：資產(chǎn)定價(jià)模型VS 市場(chǎng)供需模型； 商鋪售價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)是租金，租金有上升空間，售價(jià)才會(huì)有上升空間商業(yè)定位的出發(fā)點(diǎn)必須是開(kāi)業(yè)后整體經(jīng)營(yíng)成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)的“馬太效應(yīng)”非常明顯；不能整體運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)不成功，會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期的巨大負(fù)面影響（沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)因運(yùn)營(yíng)失敗，不得不拆掉重建）； 即使是銷售型的商業(yè)，如果將

51、來(lái)整體運(yùn)營(yíng)不成功，也必將引起廣泛的社會(huì)問(wèn)題（如，沈陽(yáng)等幾處一、二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)群訴及造成巨大社會(huì)影響的事件）理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)規(guī)劃層面不同開(kāi)發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠(yuǎn)大于住宅業(yè)主一般來(lái)說(shuō)，單個(gè)小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個(gè)3-4萬(wàn)平米商場(chǎng)的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長(zhǎng)；G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業(yè)主需要研究投資者需求除了個(gè)人投資者，還要研究機(jī)構(gòu)投資者；機(jī)構(gòu)投資者的需求不同于個(gè)人投資者，如，機(jī)構(gòu)投資者往往對(duì)整體運(yùn)營(yíng)的寫字樓比較感興趣需要研究各業(yè)態(tài)商家商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營(yíng)的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)規(guī)劃層面不同開(kāi)發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進(jìn)而確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當(dāng)繁