1、.PAGE ：.；PAGE 16封面、致函、目錄、聲明、假設與限制條件內(nèi)審時的本卷須知及相關措辭的琢磨安徽宣城金橋房地產(chǎn)估價經(jīng)紀咨詢 陳樹民一、內(nèi)部審核估價報告的必要性1.執(zhí)業(yè)操守與個人聲譽、行業(yè)籠統(tǒng)之關系2.執(zhí)業(yè)操守與第二百二十九條之關系3.對估價報告進展內(nèi)部審核，相當于對消費出的產(chǎn)品在出廠之前進展質量檢驗，是防備估價風險的最后一道防線4.內(nèi)審人選：內(nèi)部專家老總或技術總監(jiān)、估價部經(jīng)理外聘專家對估價有研討的學者、專家5.審核結論的分類：1可以出具2做適當修正后出具3硬重新撰寫4應重新估價。后三類報告修正、重寫與重估后還應再次審核。6.只需經(jīng)審核合格的報告才干簽名、繕印后交付委托人，審核意見應與

2、估價師考核掛鉤。二、在估價報告方式方面的內(nèi)審本卷須知1.委托人能否前后一致檢查封面、致委托人函、估價結果報告、估價技術報告以及附件，防止因復制、粘貼電腦存檔報告做模板但修正不徹底所導致的前后不一致；2. 估價師的姓名能否前后一致檢查封面、估價師聲明、估價結果報告以及附件，防止因復制、粘貼電腦存檔報告做模板但修正不徹底所導致的前后不一致、注冊估價師的數(shù)量能否2人以上、簽字的注冊房地產(chǎn)估價師能否已超出注冊有效期；3. 估價作業(yè)日期能否前后一致檢查封面、致委托人函、估價師聲明、估價結果報告，防止因復制、粘貼電腦存檔報告做模板但修正不徹底所導致的前后不一致；4. 目錄根本內(nèi)容能否齊全含標題、注冊房地產(chǎn)

3、估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件、估價結果報告和技術報告能否短少一級標題、組成內(nèi)容稱號前后能否一致、能否標注頁碼或者頁碼前后不一致、附件詳細稱號能否列示或者不詳細；5. 估價結果幣種、單價與總價、大寫能否前后一致檢查致委托人函、估價結果報告與估價技術報告，防止因復制、粘貼電腦存檔報告做模板但修正不徹底所導致的前后不一致；6.估價報告編號能否前后一致；7. 估價時點與法定要求估價時點或與委托協(xié)議中商定估價時點能否一致；8. 價值類型選擇或價值定義的表述能否前后一致檢查估價結果報告與估價技術報告；9. 估價目的的表述能否前后一致；10. 必要的估價法律、法規(guī)根據(jù)和估

4、價技術規(guī)范能否列明且在估價報告分析中有所表達如、，等，能否列舉、以及相關司法解釋得看估價對象能否需求；11. 估價報告法律根據(jù)中能否列明建住房20068號，檢查報告能否進展優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn)分析闡明含雖已列明，但并進展優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn)分析闡明的情形；12. 房地產(chǎn)估價結果報告、房地產(chǎn)技術報告中估價方法選用能否一致；13. 估價報告運用期限能否符合有關規(guī)定；14. 房地產(chǎn)估價機構期限能否符合要求；15. 房地產(chǎn)估價機構的營業(yè)執(zhí)照能否有效；16. 致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設與限制條件、估價委托人、估價機構、估價目的、估價對象及其范圍、估價時點及其確定理由、價值類型及其定

5、義、估價根據(jù)、估價原那么、估價方法、估價結果、估價人員、實物情況描畫與分析、權益情況描畫與分析、區(qū)位情況描畫與分析、市場背景描畫與分析、最高最正確利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結果確定、附件等能否有漏項；17. 方式方面其它應留意的內(nèi)審事項。三、內(nèi)容方面內(nèi)審時的本卷須知1. 估價對象用途與產(chǎn)權界定能否存在錯誤；2. 能否虛擬、編造估價對象或可比實例的實物情況、區(qū)位情況、權益情況；3. 能否濫用估價假設；4. 估價法律、法規(guī)根據(jù)和估價技術規(guī)范根據(jù)運用能否出現(xiàn)嚴重錯誤；5. 房地產(chǎn)估價技術道路確定與估價方法選擇能否存在錯誤；6. 估價根本數(shù)據(jù)、估價參數(shù)選取能否存在錯誤或估價根本數(shù)

6、據(jù)、估價參數(shù)的選取能否存在明顯偏離客觀實踐且未能闡明正當理由；7. 估價方法運用能否存在嚴重錯誤，包括價錢測算過程、計算公式選用、計算結果能否存在嚴重錯誤；8. 注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設和限制條件與房地產(chǎn)估價結果報告、房地產(chǎn)估價技術報告內(nèi)容能否矛盾；9. 對估價結果有艱苦影響且存在不確定性的要素，能否在估價的假設和限制條件中闡明或披露，或雖在估價的假設和限制條件中闡明或披露，但房地產(chǎn)估價報告能否就該要素對估價結果能夠產(chǎn)生影響進展闡明；10. 房地產(chǎn)估價機構資質等級能否夠格承攬該類業(yè)務；11. 估價人員能否存在應該逃避而未逃避或違反其他職業(yè)品德行為出具房地產(chǎn)估價報告的情形；12. 內(nèi)容方

7、面內(nèi)審時其它應留意的事項。四、內(nèi)審以后應留意的事項1.即將交付的估價報告能否存在無注冊房地產(chǎn)估價師親身簽字，或簽字的注冊房地產(chǎn)估價師缺乏兩名，或冒用其他注冊房地產(chǎn)估價師簽字的情形；2. 即將交付的估價報告能否存在以個人、分支機構名義和蓋分支機構公章或蓋公司內(nèi)設機構、部門印章出具房地產(chǎn)估價報告的情形。五、房地產(chǎn)估價報告的寫作總的要求 1.全面性：詳細略 2.客觀性：詳細略3.準確性：詳細略4.邏輯性：詳細略5.概括性：詳細略6.完好性：詳細略7.規(guī)范性：詳細略8.一致性：詳細略 六、封面的寫作詳細要求1.七項內(nèi)容1標題，2估價工程稱號，3委托方，4估價方或估價機構，5估價人員估價師，6估價完成日

8、期，7估價報告編號2.要留意的問題標題要用“房地產(chǎn)估價報告，也可以細化，譬如用“房地產(chǎn)抵押估價報告、“房屋征收拆遷估價報告等；“估價人員中要列出一切參與該估價工程的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名。例如：房地產(chǎn)估價報告估價工程稱號：市區(qū)中山南路23號的營業(yè)房抵押估價報告委托方：估價方：估價機構估價人員：注冊房地產(chǎn)估價師 注冊房地產(chǎn)估價師 估價作業(yè)日期：2021年10月20日至2021年1月9日 估價報告編號：七、致委托人函的措辭琢磨1.規(guī)范的要求：致函內(nèi)容包括標題、估價委托人全稱、估價目的、估價對象及其范圍稱號、坐落、規(guī)模、權屬、價值類型及其定義、估價時點及其確定理由、估價結果的披露包括假定未設立法定優(yōu)

9、先受償權益下的市場價值、房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款以及抵押價值，總價、單價、估價報告運用期限、估價機構全稱、法定代表人、致函日期共11項。致函落款估價機構全稱和估價機構公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人的簽名或蓋章2.新的要素要求：致函正文中要有“估價報告運用的有效期3. 寫作的普通要求1估價對象：位置、實體稱號、實體構成、實面子積、產(chǎn)權情況2估價結果：單價、總價、匯率、大寫4. 致函正文有關工程寫作的特殊要求抵押估價的特殊要求 該當確定估價對象的抵押價值，并分別闡明假定未設立法定優(yōu)先受償權益下的市場價值，以及房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款。 第二十一條5.房地產(chǎn)抵押價值的定義：“房

10、地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權益下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 見第四條。6.法定優(yōu)先受償權款項辨析終究應含哪幾項：1土地運用權出讓金第五十條規(guī)定：“設定房地產(chǎn)抵押權的土地運用權是以劃撥方式獲得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，該當從拍賣所得的價款中交納相當于應交納的土地運用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。 第五十六條規(guī)定：“拍賣劃撥的國有土地運用權所得的價款，在依法交納相當于應交納的土地運用權出讓金的款額后，抵押權人有優(yōu)先受償權。第四十五條規(guī)定：“以劃撥方式獲得的土地運用權連同地上建筑物設定的房地產(chǎn)抵押進展處分時，該當從處分所得的

11、價款中交納相當于該當交納的土地運用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。 2拖欠的建筑工程價款第286條規(guī)定：“建立工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，該當按照第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債務。 3消費者交付購買商品房的款項(2002年6月11日最高人民法院審問委員會第1225次會議經(jīng)過)規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。 4已抵押擔保的債務數(shù)額第五十四條規(guī)定：“同一財富向兩個以上債務人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價

12、款按照以下規(guī)定清償：(一)抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序一樣的，按照債務比例清償；(二) 未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序一樣的，按照債務比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。 5曾經(jīng)司法或行政查封的份額6企業(yè)破產(chǎn)費用第四十三條規(guī)定：“債務人財富缺乏以清償一切破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆盏模刃星鍍斊飘a(chǎn)費用。第四十一條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)懇求后發(fā)生的以下費用，為破產(chǎn)費用：(一)破產(chǎn)案件的訴訟費用；(二)管理、變價和分配債務人財富的費用；(三)管理人執(zhí)行職務的費用、報酬和聘用任務人員的費用。 7承租人的優(yōu)先購買權8其他法定優(yōu)先受償款第一百一十三條規(guī)定：“破產(chǎn)

13、財富在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆蘸?，按照以下順序清償?一)破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的該當劃入職工個人賬戶的根本養(yǎng)老保險、根本醫(yī)療保險費用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定該當支付給職工的補償金；(二)破產(chǎn)人欠繳的除前項規(guī)定以外的社會保險費用和破產(chǎn)人所欠稅款；(三)普通破產(chǎn)債務。9買賣稅費八、目錄的詳細要求 1.根本要求：要有二級標題的目錄 2.目錄中要有頁碼 3.電子文檔中的目錄有跟蹤鏈接功能 附：不合要求的目錄舉例 目 錄一、致委托方函1二、估價師聲明2三、估價的假設和限制條件3四、估價結果報告4五、估價技術報告估價機構存檔10六、附件：關于委估宗地有關情況的闡明委估對象

14、勘察照片：委估機構組織機構代碼證復印件；估價機構資質證書復印件；估價人員資歷證書復印件。較為符合規(guī)范的目錄：目錄1、 注冊房地產(chǎn)估價師聲明12、估價的假設與限制條件23、估價結果報告A估價委托人4 B估價機構4 C估價目的5 D估價對象及其范圍6 E估價時點及其確定理由7F價值類型及其定義7G估價根據(jù)8H估價原那么8I估價方法9J估價結果10K估價對象變現(xiàn)才干分析11L風險提示-12M估價人員14N估價作業(yè)日期-15O估價報告運用有效期15P闡明155 估價技術報告A實物情況描畫與分析16B權益情況描畫與分析16C區(qū)位情況描畫與分析17D市場背景描畫與分析18E最高最正確利用分析20F估價方法

15、適用性分析21G估價測算過程21H估價結果確定256 附件 -估價委托書 權屬證明復印件 -估價對象內(nèi)外部情況圖片 -估價對象位置圖 法定優(yōu)先受償權益等的書面查詢資料和調(diào)查記錄估價中援用的其他公用文件資料 估價機構資質與工商營業(yè)執(zhí)照復印件估價師資質復印件等九、估價師聲明的寫作詳細要求 1.方式上的要求：一切參與該工程的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號、簽名，最少要有2名包括2名 2.內(nèi)容上的要求 1聲明對哪些部分沒有或無法進展查勘 2聲明哪些人進展了實地查勘，哪些人沒有進展實地查勘 3聲明沒有核實或無法核實的內(nèi)容或證件 4聲明根據(jù)的技術規(guī)范 5聲明與估價對象的利害關系6能否得到重要的專業(yè)協(xié)助 以

16、及其他見規(guī)范3.措辭琢磨詳見案例點評十、估價的假設和限制條件的本卷須知估價的假設和限制條件應分為兩部分了解：估價的假設，即評價的前提。在評價過程中有未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，應先進展假定。限制條件那么是指估價結果成立或估價報告可運用的條件。 估價的假設應符合“必要、充分、合理、有根據(jù)的要求；限制條件的針對性要強。1.為何要有估價假設由于客觀事務的無限變化和認識主體有限才干的矛盾，人們不得不根據(jù)已掌握的數(shù)據(jù)資料對某一事物的某些特征或全部現(xiàn)實做出符合邏輯的推斷。 這種根據(jù)有限現(xiàn)實，經(jīng)過一系列推理，對于所研討的事物做出符合邏輯的假定闡明就叫假設。假設必需根據(jù)充分的現(xiàn)實，運用已有的科學知識

17、，經(jīng)過推理包括演繹、歸納和類比而構成。 無論如何嚴密的假設都帶有推測，甚至是客觀猜測的成分。但是，只需假設是符合邏輯符合情理的，它對科學研討都是有艱苦意義的。估價與其他學科一樣，其實際體系和方法體系確實立也是建立在一系列假設根底之上的。 2.最根本的估價假設估價中的根本前提假設有：一買賣假設二公開市場假設三繼續(xù)運用假設按照通行的說法，繼續(xù)運用假設又細分為三種詳細情況： 一是在用續(xù)用； 二是轉用續(xù)用； 三是移地續(xù)用。 充分認識和掌握繼續(xù)運用假設的內(nèi)涵和本質，對于估價來說有著重要意義。3.估價假設與限制條件普通需求寫什么內(nèi)容1買賣假設2公開市場假設3對委托方提供的資料的真實性進展假設4假設現(xiàn)狀可以

18、繼續(xù)，正常的事情可以如期出現(xiàn)繼續(xù)運營、如期開工5假設部分房地產(chǎn)可以正常運用整體房地產(chǎn)的公共部分，且其他部分房地產(chǎn)不發(fā)生對部分房地產(chǎn)有影響的變化。(6)未經(jīng)調(diào)查或無法調(diào)查的資料 (7)估價中未思索的要素和一些特殊處置及其能夠的影響8特殊假設未經(jīng)調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)、無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)、委托方因業(yè)務需求而提出的要求9對報告的運用作出限制時間上、目的上4.各種情況下的特殊內(nèi)容1在抵押估價中，估價時點不是完成實地查勘之日的，該當在“估價的假設和限制條件中假定估價對象在估價時點的情況與在完成實地查勘之日的情況一致 ；2期房的估價要假設估價對象可以如期開工且工程質量驗收合格。5.實際中普遍存在的問題：千篇一概，濫用假設濫用假設和限制條件常見內(nèi)容有：1產(chǎn)權不明晰而假定是明晰的；2實踐用途與證載用途不一致時假定二者一致；