1、拌住宅戶型設(shè)計暗敏感點芭隨著房地產(chǎn)市氨場不斷發(fā)展，哎購房者也日益藹成熟，對住宅安戶型的要求也胺越來越高，這捌就需要我們根半據(jù)客戶的要求奧來進(jìn)行設(shè)計，伴開發(fā)出市場能把夠接受、又經(jīng)靶得起時間檢驗把的戶型。氨客戶的要求是吧戶型設(shè)計的客熬戶敏感點，需皚要從營銷角度矮分析產(chǎn)品，從斑功能性、舒適拜性和經(jīng)濟(jì)性等芭多個維度來滿傲足。換句話說扮，只有根據(jù)客佰戶敏感點做出唉的戶型設(shè)計，礙才能符合市場藹需求。拜那么，究竟現(xiàn)版在客戶的敏感哀點是什么？我癌們該怎樣做戶柏型設(shè)計呢？主懊要想和大家分罷享，如何更好擺地把握戶型各熬功能空間和整白體兩大客戶敏安感點，以及如擺何界定哪些戶癌型更好賣。01捌7個常見功能芭空間的客戶

2、敏佰感點扳我們常見的戶艾型功能空間，班主要包括玄關(guān)岸、客廳、餐廳安、臥室、廚房敖、衛(wèi)生間、陽熬臺七個區(qū)域。盎自從近幾年房霸地產(chǎn)市場進(jìn)入翱改善時代后，罷每個區(qū)域的客伴戶敏感點都變扮得更加突出。1、玄關(guān)巴玄關(guān)是房屋入笆口的一個過渡捌區(qū)域。霸設(shè)置玄關(guān)的目辦的是為了保護(hù)捌房屋的私密性白，避免一進(jìn)門斑就對整個房屋捌一覽無余，玄柏關(guān)也是方便客澳人脫衣、換鞋啊的地方，因此巴戶型是否有玄熬關(guān)也成為營銷佰中的客戶敏感拌點之一。2、客廳隘客廳是家人日暗常起居的公共昂場所，設(shè)計必骯須寬敞、明亮百，要有較好的壩朝向和觀景視阿野。?？蛷d要有一個絆相對獨立的空八間，這個相對靶獨立的空間是按相對餐廳而言把的，即最好不笆要和

3、餐廳共用瓣一個空間，從癌而形成“模糊捌雙廳”，不利頒于家人的休閑敖、團(tuán)聚。從客斑廳的開門要少疤，避免不必要矮的交通穿越所百干擾。板客廳的面積要辦合理，一般客靶廳面積不小于鞍18平米，大俺戶型不小于2澳0平米，這樣捌可以輕松地放扮置必要的家具翱和設(shè)備。皚客廳盡可能與耙景觀陽臺相連鞍，視野更開闊柏，有更好的景傲觀。般客廳的開間要奧合理，一般不盎少于3.6米把左右，舒適的哎客廳開間在4藹.0米左右，熬這種舒適型的俺客廳一邊擺放哀沙發(fā)，一邊擺岸放電視，是一疤種兩邊都靠墻跋的布置格局，絆中間留出了一艾個空間，但最氨大不要超過4拔.5米，超過鞍這個開間，看稗電視的距離就頒會顯得有點遠(yuǎn)凹，不僅浪費了俺面寬，

4、而且舒笆適性反而降低般了。鞍客廳不能是狹爸長的，寬深比暗也要合理，一阿般控制在小于皚1:2，便于白合理利用空間般。客廳中至少叭有一個墻面的案長度要大于3艾.0米，以便辦作為電視背景瓣墻，如果沒有跋擺放電視機(jī)的八背景墻，整個笆客廳就顯得比半較局促，缺乏搬舒適感。3、餐廳奧餐廳和客廳應(yīng)拜有明顯分區(qū)或啊者餐廳“獨自矮占角”，即餐跋廳要在兩面墻埃夾一個角的位壩置，有獨自的版一個區(qū)域，最盎好不要和客廳霸混用。餐廳與霸廚房的位置最捌好鄰近，可以盎避免因距離過白遠(yuǎn)而耗費過多搬的來回路程和般置餐時間。背餐廳要是明間拔，有獨立開窗柏。餐廳的凈寬哀度不宜小于2白.4米。餐廳背面積最好不少暗于9平米，一壩個設(shè)計高明

5、的把餐廳可以使空按間產(chǎn)生一種輕盎松愉悅的氣氛傲，能使人心情傲放松，而有助爸于家庭和諧。4、臥室伴臥室承擔(dān)著人骯一生當(dāng)中三分百之一生命的睡安眠時間，因此版設(shè)計時應(yīng)該特骯別重視臥室的凹安定性與隱密吧性，必須仔細(xì)擺考慮其朝向以吧及溫暖和光線稗的適宜度；臥板室形狀不宜狹澳長，臥室的長藹寬比最適宜2安：1。岸主臥室的面積矮要合理，一般伴要在16平米奧左右，雙人床版、床頭柜、衣敗櫥的擺放才不半顯局促，而大巴戶型的主臥室稗面積要在20盎平米左右，并澳且應(yīng)帶獨立的隘主人衛(wèi)生間或按步入式衣帽間半.主臥室開間凹一般不少于3頒.0米，而大把戶型的主臥室奧開間最好不少胺于3.6米；唉有的主臥室還扒帶一個景觀陽礙臺，增

6、加了不拔少生活情趣。骯次臥室面積一壩般不小于12把平米，用于老八人居住的次臥懊室，宜設(shè)在光凹照最好的南或凹東南向，因老扮人在家中的時埃間最長，光照芭是老人家健康癌最好的因素，唉給老人光照時礙間長的房間，柏特別是冬季，暗對老人的健康按是很適宜的。巴兒童房面積一鞍般不小于10案平米，兒童房凹在清晨時能暴疤露于陽光中是瓣最理想的，因癌此最好是位于岸東或東南面，把能促進(jìn)孩子的跋成長。5、廚房背廚房面積一般版不小于4平米般，且占戶型套芭內(nèi)建筑面積比半例不小于5%佰。敗廚房凈寬度不疤應(yīng)小于1.8暗米，且應(yīng)獨立拔開窗，或宜帶扳一個工作陽臺暗，同時可以提扮高廚房的通風(fēng)懊和采光。柏廚房操作面長凹度應(yīng)不小于2埃.

7、7米，可以霸將灶臺布置成搬型或U型，骯而型或U型芭的操作臺比單昂面布置的灶臺辦，減少很多勞暗動強(qiáng)度，只要拌小幅轉(zhuǎn)身就可皚自如地享受輕扳松而高效的烹凹飪過程，提高伴了家務(wù)勞動的扮樂趣。6、衛(wèi)生間哎衛(wèi)生間在家庭拔居室中占有重笆要的地位，應(yīng)熬該營造出一種吧潔凈、明亮、邦安靜的環(huán)境氛傲圍，并且獨立伴開窗。哎衛(wèi)生間應(yīng)盡可八能隱蔽。為了啊使洗漱與沖洗壩對家人的影響斑減至最小，衛(wèi)昂生間盡可能干胺濕分區(qū)。如果氨是帶浴缸的衛(wèi)吧生間凈寬度不氨得小于1.6啊米，如果是淋安浴則凈寬度不笆得小于1.2唉米。單衛(wèi)生間盎面積不小于4擺.0平米，雙搬衛(wèi)生間總面積敖不小于7.0壩平米，三個衛(wèi)背生間總面積不敖小于9.0平捌米。7

8、、陽臺案每個戶型必須凹有陽臺，可以熬給予高層的居翱住者一個戶外?；顒拥目臻g和岸晾曬衣物的場礙所，一般景觀拌陽臺進(jìn)深不小巴于1.5米，巴生活陽臺進(jìn)深傲不小于1.2凹米。02佰舒適、經(jīng)濟(jì)、熬風(fēng)水好靶3大角度把握耙戶型整體敏感拌點扮現(xiàn)在的房地產(chǎn)跋市場競爭這么氨激烈，想要從柏眾多產(chǎn)品中脫安穎而出，在做傲好戶型功能性叭設(shè)計的基礎(chǔ)上盎，我們還需要搬從舒適性、經(jīng)藹濟(jì)性、合理的敗居家“風(fēng)水”絆布局等戶型整擺體層面來發(fā)力吧。啊一、大面寬、傲短進(jìn)深，戶型笆整體舒適性很拔重要爸首先，戶型設(shè)般計必須方正實艾用，室內(nèi)交通埃聯(lián)系部分的面哎積要盡量減少拔。各功能空間拌既有相互較好班的聯(lián)系，又有哀相對的獨立性跋。般其次，功能

9、分拔區(qū)要明確，即辦動靜分區(qū)、干吧濕分區(qū)、衛(wèi)浴哎分區(qū)。朝向最俺好朝南，使各靶主要房間保證安一定的有效日昂照時間。采光拔良好，通風(fēng)順案暢，保證每個矮房間都能直接鞍對外開窗無暗白房，最好是“翱南北通”，既芭要有南向的開艾窗，又要有北拌向的開窗。拌面寬是指戶型艾東西兩端的距靶離，朝南的房班間數(shù)量越多，八也就是面寬數(shù)昂越多，面寬就佰比較大，“大辦面寬，短進(jìn)深稗”，這樣有利稗于采光和通風(fēng)扒，戶型的舒適斑度就越高。岸各功能空間要靶有私密性，兩罷戶之間的窗戶絆、陽臺和衛(wèi)生邦間不能形成對百視。佰再次，窗戶采板光口面積與地背面面積比例（班即“窗地比”皚）不應(yīng)小于1辦：7，這樣采案光和通風(fēng)才比拜較好（有的也傲用“窗

10、墻比”吧，道理類似，盎這里不贅述）拜。八為了不影響家翱人的休息，大礙戶型可以帶一哎個單獨的小書擺房。室內(nèi)步入鞍式儲藏間的使矮用面積一般不扮小于3平米。熬豪華戶型還可敖以帶一個工人氨房，工人房面叭積不少于4平耙米，且應(yīng)帶單襖獨的衛(wèi)生間。捌二、不含贈送巴面積的實用率耙應(yīng)達(dá)到78%俺以上，這些戶靶型整體的經(jīng)濟(jì)罷性直接影響銷矮售板一般來說，房搬屋的層高一般叭為2.8米，擺有利于保溫和襖節(jié)能，但產(chǎn)品盎定位較高的豪按華戶型層高應(yīng)鞍不小于3.0暗米。胺不含贈送面積挨的實用率應(yīng)達(dá)唉到78%以上捌，目前相當(dāng)一拜部分戶型由于把地價高企，而耙不得不采用“笆高贈送”來提奧高產(chǎn)品的溢價八，使得眾多戶安型的實際使用唉面積

11、大幅提高爸，有的贈送率盎高達(dá)100%瓣，甚至更高。昂但是，如果“昂梯戶比”（即傲一個單元的電壩梯數(shù)量與每層絆樓住戶數(shù)的比板例）比較少的岸戶型實用率會懊降低，比如“艾一梯兩戶”的胺實用率只能達(dá)骯到75%，因熬為每層只有兩拔戶，公共面積叭的分?jǐn)偩捅容^骯多，不過雖然艾經(jīng)濟(jì)性降低了按，但是一梯兩埃戶的舒適度大敖幅提高了。昂三、居家風(fēng)水昂應(yīng)當(dāng)持客觀的扒態(tài)度，取其精擺華，古為今用斑。絆從營銷的角度矮而言，在銷售隘人員接觸的購背房者當(dāng)中，有班相當(dāng)一部分是阿非常重視家居把風(fēng)水的，尤其哀是在廣東、香暗港等南方的城靶市。罷所謂居家風(fēng)水霸是人們長期居艾住在風(fēng)水禁忌癌之中，對人的哎心理產(chǎn)生的障斑礙和負(fù)面的心翱理暗示，

12、久而辦久之影響了人熬們的情緒和生熬活，但只是短笆暫居住在有風(fēng)凹水禁忌的房子叭里，對人是不熬會有太大影響邦的。伴實踐證明，中百國傳統(tǒng)的建筑版風(fēng)水學(xué)說經(jīng)過疤幾千年的流傳暗下來，帶有樸拜素的唯物主義艾的哲學(xué)觀，是敖有一定的科學(xué)絆道理的。把比如，相鄰兩扮家的入戶門不案要開得太近，案以免開門相互絆干擾?？蛷d或胺臥室內(nèi)的尖銳吧墻角（俗稱“敖角沖”），會絆給人帶來負(fù)面奧的心理暗示，挨不利于情緒的巴調(diào)整。頒比如，入戶大澳門正對臥室大哎門（門對門俗半稱“門沖”）懊，是不利于生皚活私密性的保叭護(hù)。入戶大門暗正對洗手間不笆衛(wèi)生、入戶大皚門正對電梯門稗不安全。衛(wèi)生懊間不能在客廳半開門，盡可能班隱蔽，有利于唉個人的私密

13、性艾。搬再比如，廚房哎不能放在戶型敗中央（俗稱“板火燒心”），搬是因為一旦失皚火，火源在房笆屋中央很容易版漫延至其他正靶房，經(jīng)濟(jì)損失襖大且不利于消辦防滅火。沙發(fā)捌不靠落地玻璃斑門窗擺放（俗拔稱“沒靠山”霸），實際上是皚靠著玻璃坐不奧踏實，總擔(dān)心扮會有跌落的可奧能等等。骯以上這些都應(yīng)阿該在戶型設(shè)計邦中盡量避免。辦有些人一聽“哎風(fēng)水”二字就罷認(rèn)為是迷信，氨是糟粕，其實稗未必，對建筑稗居家風(fēng)水，我扳們應(yīng)當(dāng)持客觀搬的態(tài)度，取其敖精華，古為今案用。03懊照表打分，8唉5分以上的傲都是滿足營銷巴要求的戶型隘我們將上述各埃項戶型的客戶背敏感點進(jìn)行大盎量的成交客戶案訪談和競品案拔例分析，然后辦對每個客戶敏班感

14、點的重要性板進(jìn)行排序：百等級排序傲戶型設(shè)計的客懊戶敏感點扳級襖朝向、戶型方板正、戶型面寬斑數(shù)、通風(fēng)采光皚、實用率、客按廳面積大小、襖客廳開間尺寸芭、餐廳面積大盎小、主臥室面絆積大小等等。胺級澳戶型南北通、拜動靜分區(qū)、無哀對視、室內(nèi)交拌通聯(lián)系面積合罷理、有玄關(guān)/熬入戶花園、客斑廳開門少、客阿廳帶觀景陽臺叭、客廳相對獨敗立、客廳電視皚背景墻長度、霸餐廳獨自占角礙、餐廳獨立開奧窗、餐廳的凈罷寬度、主臥室叭開間、主臥帶捌獨立衛(wèi)生間、拌兒童房面積、懊次臥室面積、埃廚房面積、廚礙房鄰近餐廳、耙廚房帶工作陽把臺、L型或U板型廚房、衛(wèi)生斑間干濕分區(qū)、把景觀陽臺進(jìn)深安，以及一部分翱典型居家風(fēng)水罷禁忌等等。埃級昂

15、主人房帶衣帽哎間、廚房凈寬胺、廚房操作面啊長度、衛(wèi)生間熬凈寬、生活陽俺臺進(jìn)深、有步傲入式儲藏間、昂有獨立書房、氨有工人房、工懊人房帶獨立衛(wèi)啊生間等等。礙戶型的客戶敏啊感點的重要性俺排序霸通過上述對客哎戶敏感點重要把性的排序，我吧們就可以對各艾客戶敏感點進(jìn)按行賦值，重要版性排序等級高白的分值就高，按反之，則分值爸低。背由此形成一個傲戶型評價體系八戶型的皚客戶敏感點定搬性評分表（一骯）和戶型翱的客戶敏感點絆量化評分表（吧二），這樣擺就可以對所購伴買的戶型進(jìn)行澳系統(tǒng)、科學(xué)、盎客觀的評價。按戶型的客戶皚敏感點定性評辦分表（一）靶評分說明：滿班足要求的給“搬滿分”，不滿阿足要求的給“啊0分”。叭戶型的客

16、戶氨敏感點量化評巴分表（二）評分說明：拌1、本表 “奧戶型類型”中板的“大戶型”罷是面積在11埃0以上（含搬110）的巴戶型；“中戶罷型”是面積在吧80以上（扒含80）至俺110的戶敖型；“小戶型辦”是面積在8瓣0以下的戶伴型，戶型面積唉均為實際的使矮用面積，“高案贈送”戶型應(yīng)擺包括贈送面積襖在內(nèi)。斑2、滿足標(biāo)準(zhǔn)佰的給“滿分”暗，不滿足標(biāo)準(zhǔn)岸的給“0分”壩。哎3、附加參數(shù)岸是“并且”關(guān)斑系，必須同時扒滿足條件才給艾分，否則給“背0分”。爸需要指出的是斑，在戶型設(shè)計凹的過程中要滿奧足所有的客戶暗敏感點其實是稗不可能的。唉往往是“摁住敖了葫蘆起了瓢巴”，滿足了一扒個客戶敏感點藹，卻影響到另板一個客

17、戶敏感案點，原因是有矮些客戶敏感點擺之間是相互制艾約的。有些客斑戶敏感點受到氨項目規(guī)劃條件澳的限制，有些跋客戶敏感點受跋限當(dāng)?shù)卦O(shè)計規(guī)扒范的強(qiáng)制性要稗求等等，所有哎這些限制和約拔束使得戶型設(shè)隘計時無法做到扮滿足每一個客按戶敏感點的要按求。哎例如，在有的佰戶型設(shè)計中會笆有一個次臥室壩放在入戶門側(cè)奧邊，然后再到敖客廳，這樣就埃很難做到戶型俺的“動靜分區(qū)按”，這時往往岸把這間臥室歸柏為工人房，通礙過營銷包裝推皚出“主仆分區(qū)礙”的概念，來澳弱化動靜不分稗區(qū)的影響。藹滿足各項客戶骯敏感點的要求安是營銷和設(shè)計巴共同追求的目辦標(biāo)，然而，現(xiàn)壩實中還存在諸盎多的技術(shù)約束藹條件，使得無啊法全部滿足客胺戶敏感點要求柏

18、。因此，這不傲僅僅是設(shè)計上氨的技術(shù)問題，岸有時還需要營捌銷在理念上的安突破。凹正因為不可能盎百分之百地滿稗足所有的客戶把敏感點，實踐絆中只要兩張表奧的總評分獲得擺85分以上的藹戶型就可以認(rèn)礙為是滿足營銷版要求的戶型。爸因為，兩張評昂分表的內(nèi)容基唉本上涵蓋了戶般型所有的客戶絆敏感點，同時礙評分表的分值隘是依據(jù)戶型的唉客戶敏感程度罷的重要性排序礙而賦予不同的案分值。通過這啊樣一個比較科伴學(xué)系統(tǒng)的評價班體系進(jìn)行評價巴的戶型是符合耙市場需求的，皚也是經(jīng)得起時擺間檢驗的。下懊面舉正、反兩隘個戶型設(shè)計案俺例進(jìn)行驗證?！景咐?】【戶型點評】襖該戶型設(shè)計是捌滿足營銷要求疤的，基本可行按，但還有可以擺進(jìn)一步優(yōu)化的啊空間：板1、利用現(xiàn)有按空間，主臥室霸可以增加一個阿衣帽間。癌2、公共衛(wèi)生扒間在現(xiàn)有尺寸哎不變的前提下板，可