1、.：.；世紀歐洲城中央會所謀劃總案會所工程可行性分析報告會所整體規(guī)劃及文娛分項設置謀劃方案SPA主題休閑中心工程實施謀劃方案SPA主題休閑中心工程營銷推行謀劃方案SPA主題休閑中心工程運營管理謀劃方案武漢博克廣告營銷謀劃一、世紀歐洲城中央會所SPA主題休閑中心工程可行性分析報告工程稱號：SPA主題休閑中心工程內容:世紀歐洲城是宜昌一高檔住宅群落。位于宜昌市中心城區(qū)，面對風光優(yōu)美的濱江公園，其中央會所外觀典雅氣派，內部二層，近四千平方的運用面積，為更好效力于歐洲城業(yè)主及為宜昌城區(qū)增添一高層次的休閑、玩耍、康樂的好去處，將以中央會所為根底，建立SPA主題休閑中心。以SPA 為主題訴求，兼顧運動休閑

2、、美容健身、咖啡語茶、商務中心、會所效力等。三、工程環(huán)境分析1、宜昌市消費環(huán)境分析宜昌市為湖北省僅次于武漢市的第二大城市，八縣一市近400百萬人口，而中心城區(qū)那么有近50萬人口，隨著三峽大壩的建成，新三峽景區(qū)的日趨火爆，宜昌市作為三峽旅游的立足點，其知名度日趨上升，宜昌將會迎來更多的旅游流動人口。宜昌市隨之而來的旅游消費潛力會得以拓展，而宜昌市本身的消費才干將會得到進一步的提升。目前宜昌雖有眾多賓館酒店及相關文娛場所，但是在文娛休閑的理念和設備上較為落后?？傮w上仍欠缺與中大型城市，旅游熱點城市相順應的新型的、高品味的文娛場所和工程。面對新三峽所吸引而來的人潮無法進一步有效截流流經宜昌的消費愿望

3、和消費潛力。我們對目前宜昌市內各項文娛場所和設備進展了初步伐查和統(tǒng)計。A、賓館類：國賓花園、半島酒店、 清江大酒店、白龍大酒店、國際大酒店、桃花嶺飯店、三峽工程大酒店 、南湖賓館、夷陵飯店等。普通都提供客戶中、西餐飲、 咖啡廳 、商務中心等效力。少數(shù)提供洗浴、美容、網(wǎng)球、臺球、乒乓等效力，但大多數(shù)在休閑工程方面缺乏規(guī)模性和專業(yè)性。B、運動類精誠保齡、天祿保齡 、國泰康樂、工人文化宮、東方健身文娛會所、青少年宮、東山體育館等。有保齡、沙壺、臺球、網(wǎng)球、羽毛球、舞蹈健身等，但普通檔次較低，且有些地方收費偏高，目前宜昌沒有構成消費熱點。C、咖啡茶座類好百年、花樣年華、流金歲月、老街、夢巴黎、世紀歐典

4、等。普通運營較為專業(yè)，有較為良好的環(huán)境氣氛，并多附帶提供餐飲，運營位置較多集中在市中心。目前擁有較多的消費人群。D、專業(yè)洗浴類燕子、青兒、皇室足浴、仟禧安康休閑事業(yè)機構等，提供足療、桑拿、按摩少數(shù)提供特殊效力。市場較為火爆，但普通規(guī)模不大，層次較低，仍是傳統(tǒng)的運營設備和操作理念。E、女子美容、美體美之源、蓓麗軒、美膚寶女子會所、創(chuàng)美時美顏發(fā)明中心、鵬程美容、自然美、蝶曼、法格弗、姚大夫、名淑、佐登妮絲國際美容連鎖機構等，普通運營女子美容，美體、減肥等，裝修較為普通，規(guī)模普通為小至中等。根本上沒有男士美容工程，但有些店鋪運營較為火爆。F、綜合分類紫荊花園、天街文娛城、小天鵝水上世界等，綜合運營咖

5、啡、茶座、足浴、餐廳、桑拿等。表現(xiàn)有好有差，天街文娛城較為勝利，并有進一步擴展方案。綜合初步伐查的結果，宜昌城區(qū)文娛康樂場所設備在總體上在層次、在規(guī)模上都有一定局限，運營內容趨同，各自特征不突出，運營手法較為單調。(詳細情況見附表一)2、工程區(qū)域環(huán)境分析世紀歐洲城為宜昌地域高檔次住宅群落，入住對象應是宜昌地域高收入階層，具有較強的消費才干和潛力。且歐洲城位于宜昌人口最為集中的西陵區(qū)，面對環(huán)境優(yōu)美的濱江公園，得臨江之利，交通方便，擁有方便的停車場所，營業(yè)輻射范圍寬廣。可以說雖是昌盛之場所，卻得周邊清靜、美雅之氣氛。這正是高層次會所追求的環(huán)境目的。將中央會所建成以SPA時髦休閑、咖啡語茶為主題的綜

6、合性會所，一方面是投資方實現(xiàn)了開盤時對于會所功能承諾，為世紀歐洲城業(yè)主提供了一個高檔次休閑效力、商務交流的場所，另一方面高貴、時髦的會所將會成為世紀歐洲城又一個閃亮的賣點，促進現(xiàn)有樓盤的出賣和價值的提升，并會促進相關樓盤的開發(fā)。同時著眼于整個宜昌地域，將會為宜昌地域提供一個良好的休閑旅游工程。為宜昌商務活動提供一個相得益彰的好去處，提升宜昌市文娛休閑的整體層次。四、工程設置及需求預測工程設置根據(jù)對宜昌目前休閑文娛市場的分析，及對會所功能的分析，建議在中央會所設置以下工程：A、SPA主題休閑中心以目前已成為旅游時髦的SPA水療休閑為主題之訴求，建立20個左右，不同方式，不同內容的景觀式SPA包房

7、，建立一臺公共SPA設備，含過道式SPA，公共沖浪水池，干濕桑拿房，洗浴房等，與此配套設備有20個床位左右的美容中心，休憩足療中心形體健身中心等。均設男、女工程B、信息化咖啡茶座在會所一樓，設置可提供寬帶上網(wǎng)效力的咖啡語茶，并在就餐時間提供特征鮮明的快餐效力，以多區(qū)間，包房方式構成相對隔斷。以構成相應功能區(qū)域，部分區(qū)域并配以簡單的商務效力中心以利商務活動的開展。C、休閑運動中心在一樓設置小型室內休閑運動場所如乒乓球、臺球、沙壺等。需求預測根據(jù)對宜昌地域相關工程的初步伐查，我們以為宜昌文娛場所目前總體上每綜合性單位平均日客流量、人均消費程度如下：表一平均日客流量人均單次消費程度均值洗浴類：100

8、人次50200元125元餐飲類：100人次2060元40元美容類：50人次20100元60元健身類：50人次560元33元綜合統(tǒng)計：300人次26105元64.5元為求對比我們對武漢相關工程亦做了相應的簡單了解表二平均日客流量人均單次消費程度均值洗浴類：300人次50500元275元餐飲類：100人次2060元40元美容類：50人次20150元85元健身類：100人次30100元65元綜合統(tǒng)計：550人次26105元116.3元對比可以看到宜昌在桑拿洗浴及運動健身方面的消費情況明顯弱于武漢，這一方面反映出宜昌與武漢在消費才干及消費總量上的差別，另一方面闡明宜昌在這兩類文娛工程方面設備與引導消費

9、才干的落后。但調查結果也闡明，帶有品牌效應的大型、奢華、多工程的文娛會所其人流,人均消費高于平均程度，特別是人均消費大大高于平均程度。如武漢帝豪大酒店晚7:45-8:45 1小時內有173人次的流入量，日均在1000人次左右，其消費程度在80700元之間。如黃河女子健身中心雖要2000元入會費，但已有3000左右的會員數(shù)。因此在宜昌引入SPA主題休閑、運動休閑等新的文娛概念，施以良好的文娛設備，規(guī)范的多品類效力，嶄新的運營理念，將會很快在宜昌地域培育文娛休閑的集聚中心、商務交流的集聚中心，將會很容易地超越目前日均300人次，單次消費64.5元的宜昌平均程度。思索到宜昌目前八縣一市400百萬的總

10、人口，宜昌城區(qū)50萬總人口，宜昌年均70萬的旅游流動人口總量，針對宜昌的消費層次的評價，我們取350萬的千分之一，50萬的百分之一，70萬的百分之一，那么有才干進展高端文娛消費的將有15500人的的消費對象總量。按人均每周一次消費那么有744000人次的消費次數(shù)總量，那么日消費流量應在744000/365=2038.4人次/日。再思索宜昌一萬多家企事業(yè)單位的存在，作為805戶高層次業(yè)主集聚中心的中央會所。我們預估試營運期間日均客流量即可在400人次左右，消費程度人均在70元左右。進入營運正常期日均客流量應在500人次以上，消費程度人均在80元左右。并會隨著宜昌市的開展而應有每年10%左右的遞增

11、。投資額度估算(單位元)1、固定資產價值構成中央空調及鍋爐： 1200000平安監(jiān)控及計算機中央管理監(jiān)控系統(tǒng)： 400000SPA休閑及附屬設備裝修及設備： 4500000咖啡廳裝修及設備： 800000小型運動休閑中心： 400000前期任務預備費、推行費及不可預見費用： 400000總額度： 77000002、流動資金估算按一個月原料+人工+水、電、燃料+場租+不可預見費用估算為：見運營本錢估算916800/12+1200000/12+2005857.5/12+1000000+56445.21 = 1400000元投資合計：7700000+1400000=9100000運營本錢估算及分析1

12、、本錢構成A人員工資本錢人工定員：普通員工管理人員高管SPA中心：1SPA包房效力員工10足療效力員工10公共區(qū)域效力員工8美容部：16茶座：1飲品部效力員工6餐品部效力員工10公共區(qū)域效力效力員工含茶藝師15運動休閑中心：101行政部：221司機1人、保安6、水電2人、清潔4人、大廳接待4人、信息管理2人、采購1人、財會2人總經理室212司機1人、文秘1人、大堂經理1人、副總1人、總經理1人合計：10952人員工資：60010003000人員工資合計：600109 + 10005 + 30002 = 76400元年人員工資本錢：7640012 = 916800元B運營原料本錢 (單位元)計算

13、方法: 分項比例 平均日客流量 人均單次消費程度均值洗浴類： 100人次 33.3% 125元48.4%餐飲類： 100人次 33.3% 40 元15.5%美容類： 50人次 16.7% 60 元23.3%健身類： 50人次 16.7% 33 元12.8%綜合統(tǒng)計： 300人次 100% 64.5元100%第一年分項日營業(yè)額預估 洗浴類： 33.3%50048.4%804 =25787.5餐飲類： 33.3%50015.5%804 =8258.4美容類： 16.7%50023.3%804 =6225.8健身類： 16.7%50012.8%804 =3420.2第一年分項日運營原料本錢預估(按洗

14、浴類：15% 餐飲類：20% 美容類： 35% 健身類：5% 測算)洗浴類： 25787.515% =3868.1餐飲類： 8258.420% = 1651.7美容類： 6225.835% =2179健身類： 3420.25% =171綜合統(tǒng)計： 7869.8第一年運營原料本錢預估 7869.8365 = 2872477C、水、電、燃料費用根據(jù)同等規(guī)模運營機構情況估算為月耗 100000年費用為1200000D、場地租金 年費用為1000000E、管理費按年運營額的1.5%計算為 146000001.5%=219000七、固定資產折舊采用直線折舊法，設備類按10年殘值率5%計算。裝修及其他按5

15、年殘值率2%計算 單位：萬元中央空調及鍋爐： 1201-5%/10=11.4平安監(jiān)控及計算機中央管理監(jiān)控系統(tǒng)： 401-5%/10=3.8SPA休閑及附屬設備裝修及設備： 3001-2%/5+1001-5%/10=68.3咖啡廳裝修及設備： 701-2%/5+101-5%/10=14.67小型運動休閑中心： 101-2%/5+301-5%/10 =4.81 前期任務預備費及不可預見費用： 401-5%/10 = 3.8合計：106.782、本錢分析由以上分析結果加總可計算得出該工程年運營總本錢為：7516077元，其中固定本錢為:4643600元，占運營總本錢的61.8%，可變本錢為: 287

16、2477元占運營本錢的38.2%，可以看出固定本錢在總本錢中所占比例較大,在建立初期應留意控制相關工程投入的資金本錢。八、營業(yè)額分析首年： 按客流量：500人/天 ，消費額：80元/每人，以后三年客流量按年遞增10%測算。那么首年營業(yè)額：50080365=14600000元。第二年的營業(yè)額：55080365=16060000，第二年的營業(yè)額：60580365=17666000會所總體日接待飽和量大致為1500人次九、財務分析運營情況分析進入營運正常期日均客流量在500人次左右，消費程度人均在80元左右。以后三年客流量按年遞增10%測算。原料本錢、人工本錢、水電燃料本錢亦按年10%遞增。稅費：營

17、業(yè)稅：文娛、桑拿類 20% 健身美容、餐飲：5%根據(jù)運營權重比綜合稅率為：70%20%+30%5%=15.5%另外城市建立稅7%，教育附加3%，地方教育稅1，平價基金2合并按營業(yè)額的1.5%計算。二項合計為營業(yè)額的17%。所得稅率按33%計算。利潤計算及分析：運營利潤估算表 單位元序號工程第一年第二年第三年1.營業(yè)額50080365=1460000016060000.0 17666000.0 2.稅金1460000017%=24820002730200.0 3003220.0 3.(1-2)12118000.0 13329800.0 14662780.0 4. 營業(yè)本錢 原料本錢2872477

18、.0 3159710.1 3484412.3 房租1000000.0 1000000.0 1000000.0 人工916800.0 1008480.0 1109328.0 水電燃料1200000.0 1320000.0 1452000.0 固定資產折舊1067800.0 1067800.0 1067800.0 管理費(1.5%)219000.0 240900.0 264990.0 5.本錢合計7276077.0 7796890.1 8378530.3 6.稅前利潤(3-5)4841923.0 5532909.9 6284249.7 7.所得稅(33%)1597834.6 1825860.3 2073802.4 8.凈利潤(6-7)3244088.4 3707049.6 4210447.3 盈虧平衡分析根據(jù)前述數(shù)據(jù)計算以營運才干表示盈虧平衡點：100%盈虧平衡點= 年固定總本錢 年營業(yè)額年可變本錢營業(yè)稅金100%= 440360014600000-2872477-2482000 = 47.2%到達會所年運營才干的47.6%時盈虧平衡,詳見附圖：盈虧平衡圖經濟評論的結論：本工程財務目的：投資利潤率為