1、某商學(xué)院答題紙（格式二）課程 資產(chǎn)評估20 12 - 2013學(xué)年第1學(xué)期成績評閱人評語：資產(chǎn)評估案例分析二手房屋抵押價值評估摘要：資產(chǎn)評估在我國作為行業(yè)已經(jīng)走過了十幾年的時間，并作為一個獨立的專業(yè)化 市場中介服務(wù)行業(yè)得到了社會的認可。在這十幾年里，從全盤套用國外理論到逐步借 鑒國外經(jīng)驗形成我國自己的資產(chǎn)評估理論體系，從而為資產(chǎn)評估在我國的健康發(fā)展打 下了堅實的基礎(chǔ)。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，資產(chǎn)評估涉及的理論越來越廣，內(nèi)容越來越 豐富。本文講首先介紹資產(chǎn)評估的理論框架，再以實際案例進行評估分析。關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估價值市場法一、資產(chǎn)評估理論框架資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)，根據(jù)特定目的,

2、遵循評估原則，依照 相關(guān)程序,選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法,對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。資產(chǎn) 算的行為。資產(chǎn)評估基本理論框架結(jié)構(gòu)的基本內(nèi)容主要包括：（1）資產(chǎn)評估本質(zhì)是資產(chǎn)評估基本理論框架的邏輯起點，它受環(huán)境因素影響，同時又 對環(huán)境具有反作用。對環(huán)境具有反作用。（2）資產(chǎn)評估的功能是資產(chǎn)評估在特定經(jīng)濟行為下在特定環(huán)境發(fā)揮作用的能力受制于 資產(chǎn)評估的本質(zhì)。（3）資產(chǎn)評估假設(shè)是由資產(chǎn)評估本質(zhì)決定的，是對環(huán)境中的不確定因素的推斷或假定。（4）資產(chǎn)評估目標也來源于資產(chǎn)評估本質(zhì)特征，以資產(chǎn)評估假設(shè)為前提，反映了環(huán)境 的要求，同時又影響著環(huán)境。（5）資產(chǎn)評估原則是資產(chǎn)評估目標實現(xiàn)的保證，是為實現(xiàn)目

3、標對資產(chǎn)評估工作提出的 一般要求，是連接評估理論和評估實務(wù)的橋梁。（6）資產(chǎn)評估規(guī)X處于資產(chǎn)評估基本理論結(jié)構(gòu)的底層，它與評估實踐緊密聯(lián)系，是資 產(chǎn)評估行為的準則。評估時通常需要收集大量的資料、數(shù)據(jù)、運用適當?shù)脑u估方法，依次進行分析判 斷、得出有效的評估結(jié)論。所用的評估方法，選用哪些數(shù)據(jù)、參數(shù)都會有所不同，因 而評估結(jié)果也會有不小差別。評估時從資產(chǎn)評估的效率和相對合理角度看，按各種評 估方法的特點，明確其最適宜發(fā)揮作用的X圍選用好評估方法，將有利于提高資產(chǎn)評 估的質(zhì)量和效率，免除評估方法選用不當形成的風(fēng)險。資產(chǎn)評估方法有以下三種：（1）成本法成本法是通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本和資產(chǎn)實體性貶值、

4、功能性貶值、經(jīng)濟 性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價值的一種方法。重置成本法既可用于評估資產(chǎn)的市場價值，也可用于評估資產(chǎn)的非市場價值，包 括有限市場資產(chǎn)、專用資產(chǎn)以及以非產(chǎn)權(quán)變動為目的的評估。但是，成本法注重從成 本耗費的角度評估資產(chǎn)價值，而某些資產(chǎn)的價值主要是由效用決定的，而非成本耗用， 如企業(yè)整體資產(chǎn)，所以并非所用評估對象都適合采用重置成本法。在使用重置成本法進行評估之前，我們需要先了解重置成本的含義及其計量。資 產(chǎn)的重置成本簡單地說就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，一般可以分為復(fù)原重置成本與更 新重置成本。復(fù)原重置成本是指采用與被評估資產(chǎn)相同的材料、建筑或制造標準、設(shè) 計、規(guī)格和技術(shù)等

5、，以現(xiàn)行價格購建與被評估資產(chǎn)相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用；更 新重置成本是采用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等， 以現(xiàn)行價格購建與被評估資產(chǎn)相同功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的成本。需要注意的是，在 計算重置成本時，如果同時擁有計算更新重置成本和復(fù)原重置成本的資料，應(yīng)選擇計 算更新重置成本。重置成本的計算方法有多種：重置核算法重置成本=直接成本+間接成本功能系數(shù)法被估資產(chǎn)重置成本=參照物成交價x被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力 參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本X (被估資產(chǎn)年產(chǎn)量)X 參照物年產(chǎn)量價格指數(shù)法被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本x資產(chǎn)評估時物價指數(shù)(定基物價指數(shù)) 資產(chǎn)購

6、建時物價指數(shù)被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本x (1+a1%)(1+a2%)(1+an%)(環(huán)比物價指數(shù))統(tǒng)計分析法甘來密女苗留術(shù)*甘來密古啟屆術(shù)*彳某類抽樣資產(chǎn)重置成本 某類資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)原始成本X須乙某類抽樣資產(chǎn)歷史成本在重置成本知識的基礎(chǔ)上，成本法的評估公式有兩個：被評估資產(chǎn)評估值=復(fù)原重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值該公式的重置成本是一種復(fù)原重置成本，運用價格指數(shù)法確定的重置成本就是復(fù) 原重置成本，此時必須考慮其功能落后因素并扣除其功能性貶值。被評估資產(chǎn)評估值=更新重置成本*綜合成新率=更新重置成本一實體性貶值 綜合成新率=理論成新率*現(xiàn)場勘察調(diào)整系數(shù)該公式運用市場

7、更新重置成本得到更新重置成本，已經(jīng)考慮了其功能落后因素， 故不需要再進行計算功能性貶值，當背景材料未提供經(jīng)濟性貶值信息時，亦不扣除經(jīng) 濟性貶值因素。收益法收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估 資產(chǎn)價值的一種方法。一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重 置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、 重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn) 也可以應(yīng)用此法。收益法的評估公式：資產(chǎn)未來收益有限期情況下每期收益不等額：P= .(1+ r) i =1每期收益等額：P = X

8、 (1+r )i i=1資產(chǎn)未來收益無限期情況下穩(wěn)定化收益法：P =- rA = - Rj、+ (P / a, r, n) i=1 (1+ r )j分段法：P = X+A.工 (1+ r )i r (1+ r) ni=1純收益按等比級數(shù)變化：P = R0田 r - g純收益按等差級數(shù)變化：P = Ro + -(遞增) r r 2p=R - Br r 2 (遞減)資產(chǎn)未來收益有限期情況下的特殊計算公式P = R + 一A一 1-一1一 (1+ r )i r (1+ r )t(1+ r) n-ti =1市場法市場法是指利用市場上類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以 估測資產(chǎn)價值的各種

9、評估技術(shù)方法的總稱。如果參照物與被評估對象是不完全相同， 則需要根據(jù)評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調(diào)整。一般來說，設(shè)備的 比較因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、地域因素和時間因素。市場比較法適用于市場發(fā)育較完善的地區(qū)，當存在有同類設(shè)備的二手設(shè)備交易市 場或有較多的交易實例，是獲取資產(chǎn)價值較為簡捷的方法。但當前我國的市場經(jīng)濟尚 在逐步健全的進程中，二手設(shè)備市場交易品種單調(diào)、頻率不高，交易信息不透明，可 采用案例貧乏，這限制了市場比較法在現(xiàn)實資產(chǎn)評估中的廣泛運用。收益法的評估公式：D.單一因素比較法評估對象價值=評估對象價值=參照物成交價格X（評估對象A因素參照物A因素類比調(diào)整法

10、交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價X時間因素調(diào)整系數(shù)X區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)X功能因素調(diào)整系數(shù)X情況補正系數(shù)或交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價土?xí)r間因素調(diào)整值土區(qū)域因素調(diào)整值土功 能因素調(diào)整值土成新率調(diào)整值土交易情況調(diào)整值二、案例簡介某資產(chǎn)評估事務(wù)所接受中國工商銀行某市浦口區(qū)分行的委托，對麗都雅苑快樂之 城4棟5樓C戶型毛坯房進行了資產(chǎn)評估工作。評估委估標的物在評估基準日2007年 1月7日的房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)分期付款失敗進行資產(chǎn)處置拍賣變現(xiàn)提供客觀、公 正、合理的拍賣底價依據(jù)。評估對象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)， 建筑面積116.78平方米，客廳、主臥

11、、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚 房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。評估X圍根據(jù)市場法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標準、 建成年月、成交價格和交易時間等因素?？鞓分躯惗佳旁放R近未來浦口經(jīng)濟、文化中心，地段絕佳。周邊分布著許多自 然景觀，如朱家山河、浦口公園、省級珍珠泉風(fēng)景區(qū)、老山風(fēng)景區(qū)等。小區(qū)生活配套 完善，并有多條公交線路直到主城區(qū)。建筑風(fēng)格極富現(xiàn)代個性，著重南北通透、采光 充足。戶型方正，簡潔大方，大開間，小進深，減少了無效空間造成的浪費，讓每一 平方米都能發(fā)揮應(yīng)有的作用。小區(qū)由著名某規(guī)劃、設(shè)計，以高得房率（90%左右）、高 綠化率（40.4%）、大樓間距（大于22

12、米）、低容積率、人車分流為設(shè)計思想。本資產(chǎn)評估基準日是2007年1月7日。本次評估基準日是由評估機構(gòu)與委托方中 國工商銀行某市浦口區(qū)分行協(xié)商確定。選定這一評估基準日，有利于保證評估結(jié)果有 效地服務(wù)于評估目的，準確劃定評估X圍，合理選取作價依據(jù)，使評估基準日盡可能 與評估目的的實現(xiàn)接近。根據(jù)估價對象所在區(qū)位、用途、評估目的、評估基準日等因素，從所搜集的眾多 交易案例中選擇了與評估對象更為相似或接近的三個比較對象。A:麗都雅苑9棟4樓B戶B:盛泉新城5棟5樓A戶C:萬江某新城7棟4樓B戶其估價對象及比較對象基本情況如下表:項目評估對象參照物A參照物B參照物C麗都雅苑麗都雅苑盛泉新城萬江某新城名稱4

13、棟5樓C戶9棟4樓B戶5棟5樓A戶7棟4樓B戶位置浦珠中路浦珠中路浦口區(qū)頂山街道臨泉村浦東路與浦珠路交匯處面積（m2）116.7886.2491.17114套型三室二廳一廚二衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚一衛(wèi)建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)交付標準毛坯房毛坯房毛坯房簡裝建成年月2006.22006.22006.62005.5交易類型拍賣買賣買賣買賣成交價格（元/ m2）2967.5782.93012.2交易時間2007. 1. 72006.112006.122006.9該二手房屋在與參照物A、B、C進行比較分析后，通過對區(qū)位、面積、套型、建 筑結(jié)構(gòu)、交付標準、建成年月、

14、交易類型、交易時間差異這些因素的修正計算得出它 的價值為328671.47元，拍賣該二手房屋時即可以328671.47元作為拍賣底價依據(jù)。三、案例評述（一）評估資產(chǎn)價值該案例采用市場法對資產(chǎn)進行評估，原因是評估對象位于某市浦口區(qū)浦珠中路， 地屬江北板塊，是江北中心區(qū)域的外圍住宅商品房，此地區(qū)同類樓盤有多處，交易案 例眾多，市場資料豐富，適合采用市場法進行評價。.區(qū)位修正比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，區(qū)位條件不作修正；比較對象B與C位于浦 珠中路不遠，與評估對象區(qū)位相當，經(jīng)估價師綜合分析，判定B、C條件指數(shù)分別為 99、101(以評估對象相對應(yīng)因素的條件指數(shù)為100，下同)。(2).面積修正與

15、評估對象相比較，比較對象的建筑面積都要小，經(jīng)估價師綜合分析，判定A、 B、C條件指數(shù)分別為97、98、100。.套型修正評估對象之室內(nèi)套型為三室二廳一廚二衛(wèi)，面朝南，比較對象A為二室二廳一廚 一衛(wèi)，比較對象B為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象C為三室二廳一廚一衛(wèi)，經(jīng)估價師 調(diào)查、分析，綜合判定A、B、C條件指數(shù)分別為97、97、99。.建筑結(jié)構(gòu)修正評估對象與比較對象均為磚混結(jié)構(gòu)，故不作修正。.交付標準修正比較對象A、B與評估對象均為毛坯房，交付標準不作修正；比較對象C為簡裝 房屋，經(jīng)估價師調(diào)查、分析，綜合判定C條件指數(shù)為102。.建成年月修正比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，建成年月不作修正；比較對象

16、B與C建成時 間與評估對象相比均在1年以內(nèi)，由于良好的物業(yè)管理和日常維護，其成新率與評估 對象所在之建筑物的成新相當，故亦不作修正。.交易類型修正評估對象之評估目的是為抵押貸款失敗而進行資產(chǎn)處置的拍賣底價評估，而比較 對象均為正常市場情況下買賣雙方通過協(xié)商談判形成的市場價格?？紤]到目前資產(chǎn)處 置變現(xiàn)過程中采用公開拍賣的形式，而資產(chǎn)處置變現(xiàn)與具有良好開發(fā)前景的房地產(chǎn)開 發(fā)項目招投標競爭拍賣具有不同特點，前者具有一定的消極性，其目的是為了迅速變 現(xiàn)，后者則具有積極性，其目的是未來收益能力的預(yù)期。經(jīng)估價師綜合分析，判定評 估對象資產(chǎn)處置變現(xiàn)拍賣評估目的情況下的條件指數(shù)為正常成交價格水平的95%。.交

17、易時間差異修正比較對象交易時間與評估對象評估基準日均較接近，僅比較對象C略早。根據(jù)對 評估對象所在區(qū)域同類住宅最近交易價格變動情況的調(diào)查、了解和分析，判定比較對 象A、B、C條件指數(shù)分別為102、101、103。綜合上述分析，得到比較案例修正情況及修正價格如下表：修正項目ABC成交價格（元/ m2）2967.52782.93012.2位置100/100100/99100/101面積（m2）100/97100/98100/100套型100/97100/97100/99建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100交付標準100/100100/100100/102建成年月100/100100/

18、100100/100交易類型95/10095/10095/100交易時間100/102100/101100/103修正價格（元/ m2）2937.452781.422724.04采用算術(shù)平均法求待估物的評估值：評估對象的單價=（2937.45 + 2781.42+2724.04） /3 = 2814.3 （元/m2）評估對象價值= 2814.3X116. 78 = 328671.47 （元）（二）總結(jié)該案例的經(jīng)驗可以得出，在市場法評估過程中，大致步驟如下：確定評估對象一一麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型毛坯房選取合適的評估方法市場法確定評估對象在市場法下所有的調(diào)整因素一一房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、 建筑結(jié)構(gòu)、交付標準、建成年月、成交價格和交易時間等因素合理選擇參照物并取得需要信息對各項因素進行單獨評估一一得出各個調(diào)整系數(shù)利用參照物修正后的價格，采用算術(shù)平均法計算出評估對象的單價評估對象價值=評估對象的單價X評估對象的面積（三）優(yōu)