1、綜合農(nóng)貿(mào)市場建設項目編制單位：編制時間：二0二0年4 TOC o 1-5 h z 一、項目概述 1項目名稱1承建單位1.項目位置1項目背景1二、項目建設的必要性 1該項目建設有利于園區(qū)內(nèi)市容、交通、衛(wèi)生管理 1該項目建設是解決硯山縣就業(yè)問題的需要 1項目交通區(qū)域位置蘊藏著巨大的商業(yè)前景 2該項目建設是滿足硯山工業(yè)園區(qū)和周邊人民的生活需要 .2三、項目區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 3四、建設條件4材料供應條件 4.供電條件4.供水條件4.排水條件4.通訊、交通運輸條件 4五、項目建設內(nèi)容及規(guī)模 4建設內(nèi)容4.建設規(guī)模5.項目實施工期5.六、項目投資估算 5工程建設投資估算6.固定資產(chǎn)及其他費用估算 6編制依據(jù)

2、7.七、經(jīng)濟效益分析 8收益估算9.成本估算9.八、項目組織管理 9管理原則10管理機構11項目實施管理措施 1.2九、環(huán)境與安全防護 12環(huán)境保護12勞動保護12安全防護12十、社會評價13項目對社會的影響分析1.3項目與所在地互適性分析 .13該項目與區(qū)域社會環(huán)境的適應性分析 1 3十一、風險分析14十二、結論與建議 14一、項目概述項目名稱：工業(yè)園區(qū)綜合農(nóng)貿(mào)市場承建單位：項目位置：該項目位于硯山縣江那鎮(zhèn)銃卡村委會白龍山 村小組（硯山工業(yè)園區(qū)內(nèi)），項目區(qū)東臨硯山工業(yè)園區(qū)規(guī)劃道路，西臨白龍山村小組土地，北臨硯山工業(yè)園區(qū)規(guī)劃道路 ，南臨白龍山村小組土地 。項目背景：硯山工業(yè)園區(qū)內(nèi)以街為市、占道

3、經(jīng)營、臟、舌L、差等現(xiàn)象十 分突出。街邊任意擺攤設點，環(huán)境衛(wèi)生極差，交通嚴重堵塞，存 在嚴重的交通安全隱患以及消防隱患，同時也給廣大群眾購物帶來極大的不便。為解決這些問題，硯山福地七鄉(xiāng)土地開發(fā)有限公 司擬建硯山工業(yè)園區(qū)綜合農(nóng)貿(mào)市場項目，該市場建成后，將街邊隨意擺攤設點的各類經(jīng)營戶，統(tǒng)一進駐新建市場內(nèi)，劃行歸市， 從事各項經(jīng)營活動，既改變經(jīng)營戶的銷售環(huán)境， 又解決街道交通 擁擠以及消防等諸多安全隱患， 樹立良好的城鎮(zhèn)形象，同時還能 解決眾多的農(nóng)民工就業(yè)問題，為廣大群眾營造一個優(yōu)良便捷的購 物環(huán)境，搞活地方經(jīng)濟，互利雙贏。二、項目建設的必要性該項目建設，有利于園區(qū)內(nèi)市容、交通、衛(wèi)生管理。現(xiàn)階段，由

4、于園區(qū)缺乏統(tǒng)一規(guī)范的經(jīng)營場地，園區(qū)內(nèi)主干兩旁擺攤設點經(jīng)營，場面十分混亂，嚴重影響了過境車輛的行駛，存在很大的安全隱患。項目建成后，將提供給經(jīng)營戶足夠的經(jīng)營 場地，加上規(guī)范的市場管理，將很大程度上改善鎮(zhèn)區(qū)面貌，進一 步發(fā)掘園區(qū)內(nèi)的商業(yè)底蘊，提升園區(qū)的對外形象。該項目建設，是解決硯山縣就業(yè)問題的需要。項目建成提供若干攤位和門面，為此將提供許多就業(yè)機會和 創(chuàng)業(yè)機會，這也正符合中央 通過創(chuàng)業(yè)來帶動就業(yè)的號召。隨著硯 山縣城鎮(zhèn)化的推進,許多農(nóng)業(yè)勞動力將涌入城鎮(zhèn)急需尋找就業(yè)門 路和創(chuàng)業(yè)機會。農(nóng)貿(mào)市場建設降低農(nóng)產(chǎn)品流通成本，提高流通效 率，有利于擴大城鄉(xiāng)居民就業(yè)，保證城市農(nóng)產(chǎn)品供應，加快農(nóng)業(yè) 致富的步伐。項

5、目交通區(qū)域位置，蘊藏著巨大的商業(yè)前景。項目座落于園區(qū)內(nèi)，交通條件優(yōu)越。與Z75國道相隔不到300米，與高速也相隔不超過 2公里，農(nóng)貿(mào)市場輻射園區(qū)內(nèi)及周 邊村寨，這將給項目帶來巨大的經(jīng)濟和社會效益。而這一項目的開發(fā)，無疑將使該地段的商業(yè)價值得到充分的體現(xiàn)。該項目建設，是滿足硯山工業(yè)園區(qū)和周邊人民的生活需 要。農(nóng)貿(mào)市場是不可或缺的購物場所， 也是農(nóng)副產(chǎn)品流通的重要 載體，作為城市居民的 菜籃子”商品供應的主要場所和農(nóng)產(chǎn)品流 通的主要渠道，與人 民群眾生活質量密切相關，同時也是進一步 改善民生，解決當?shù)乩习傩召I菜難的一項民心工程、惠民工程、 德政工程、意義深遠、責任重大。三、項目區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀項目區(qū)

6、位于硯山工業(yè)園區(qū)，該園區(qū)始建于2007年，在省州縣黨委、政府的正確領導下，在上級各部門的關心支持下，園區(qū) 于2013年被省政府認定為省級工業(yè)園區(qū)，被省工信委認定為省 級新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，2017年被省政府認定為省級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2018年被省知識產(chǎn)權局認定為省級知識產(chǎn)權 示范園區(qū)，2019年10月綠色水電鋁項目入駐后，園區(qū)進行重新 規(guī)劃修編，目前園區(qū)規(guī)劃面積為21.69平方公里，空間布局為 匕 園三區(qū)”。產(chǎn)業(yè)布局為 四個產(chǎn)業(yè)園”（綠色鋁創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、承接 產(chǎn)業(yè)園、建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綠色鋁配套產(chǎn)業(yè)園），產(chǎn)業(yè)發(fā)展以綠色 水電鋁材、電子信息、高原特色農(nóng)產(chǎn)品加工為主。2019年園區(qū)有入園企業(yè)42

7、戶，其中規(guī)上17戶。12月止，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 44.5億元，同比增長2.31%;實現(xiàn)銷售收入41.6億元，同比增長 4.59%;實現(xiàn)工業(yè)增加值13.9億元，同比增長3.73%;實現(xiàn)固定 資產(chǎn)投資21.6億元，同比增長410.33%;實現(xiàn)基礎設施投資21.36 億元，同比增長 500.28%;解決就業(yè)人員6341余人，同比增長 2.27%。截止2020年6月，硯山工業(yè)園區(qū)有入園企業(yè)46戶，其中規(guī)上18戶。工業(yè)總產(chǎn)值18.27億元，同比減少11.7%;銷售 收入17.50億元，同比減少 9.66 %;工業(yè)增加值4.64億元，同 比增長32.30 %;固定資產(chǎn)投資 5.27億元，同比增長 89.74

8、%; 實現(xiàn)基礎設施投資 5.27億元，同比增長180.77%;解決就業(yè)人 員5640人，同比減少14.32%。2019年，嚴格按照省、州、縣 要求，以建設 綠色生態(tài)水電鋁材一體化產(chǎn)業(yè)園”為總目標，培育 發(fā)展完善水電鋁一體化產(chǎn)業(yè)鏈， 著力構建上下游銜接有序、 產(chǎn)業(yè) 聚集度高、循環(huán)經(jīng)濟明顯、加工能力突出的水電鋁材一體化產(chǎn)業(yè)。四、項目建設條件材料供應條件硯山縣境內(nèi)均可采購建設使用的鋼材、水泥、傳及其他原材料，材料供應充足。供電條件項目用電、供電條件非常方便，供電可靠性強，可確保本項目的用電要求。供水條件本項目建設地點在硯山工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，已有供水管網(wǎng)，可供給本項目需要的營運及消防用水量，水量及水

9、壓均能滿足本項目的用水要求。排水條件施工排污經(jīng)凈化處理后便可排入工業(yè)園區(qū)排污管道系統(tǒng)最終 排入下水道。通訊、交通運輸條件本項目建設用地開闊，具有切實可行的施工場地，三通一平條件具備，市場與工業(yè)園區(qū)規(guī)劃道路臨近。施工所需水電和運輸?shù)缆肪衫矛F(xiàn)有的電信和道路。五、項目建設內(nèi)容及規(guī)模建設內(nèi)容：（1）交易廳棚；（2）公共走道；（3）停車場；（4）衛(wèi)生 設施；（5）排水設施；（6）供電設施；（7）消防設施。建設規(guī)模：本項目計劃規(guī)劃用地面積約 57.45畝，其中：（1）市場交易廳棚：規(guī)劃面積為46.5畝，其中室內(nèi)商鋪15 畝（每間商鋪32 nf共計312間）、交易攤位 20畝（每個攤位 4.5 nf共計

10、2962個攤位）、公共走道11.5畝。市場交易大棚采 用大跨度、大空間的鋼架結構。市場設置 2個以上的出入口，主 要出入口寬度不小于4m。（2）停車場：規(guī)劃面積為 6畝，根據(jù)市場規(guī)模相應設置非 機動車停車場，地面應硬化，為經(jīng)營戶和消費者分設停車場。（3）衛(wèi)生設施：規(guī)劃面積為 1.2畝，市場設置公共衛(wèi)生間 2-3個，設置垃圾池或一定數(shù)量的帶蓋垃圾桶等垃圾收集容器和 垃圾中轉密閉間。（4）排水設施：規(guī)劃面積為 2.45畝，市場內(nèi)配備合理的供 水系統(tǒng)，水產(chǎn)品供水應到檔口，畜禽肉類供水應到畜禽肉經(jīng)營區(qū)， 宰殺間、現(xiàn)場食品加工間等應供水到專間。（5）供電設施：規(guī)劃面積為 1.3畝，市場配備滿足用電負 荷

11、、安全的供電設施：設獨立的配電室。市場統(tǒng)一合理布線，配 備照明燈，室內(nèi)市場設置應急燈。（6）消防設施：市場內(nèi)按照國家對消防有關規(guī)定，配置消 防栓、消防水帶、干粉滅火器等消防器材，弁符合消防規(guī)范的要 求。主要技術經(jīng)濟指標序號項目名稱指標單位備注總規(guī)劃用地38300.1m257.45 畝一市場交易廳棚（鋼架棚）31000.1m246.5 畝1.1室內(nèi)商鋪（鋼架棚）10000m2151.2交易攤位13333.4m220畝1.3公共走道7666.7m211.5一停車場4000m26畝三衛(wèi)生設施800m21.2畝3.1公共衛(wèi)生間（2個）600m20.93.2固定垃圾處理箱200m20.3四排水供水設施1

12、633.3m22.45 畝4.1排水溝1333.3m224.2蓄水池300m20.45五供電設備（供電室）866.6m21.3畝-6 -項目實施工期根據(jù)項目資金來源、項目風險等方面的特點， 本項目工程建 設時間為6個月，2021年1月份開工，2021年6月份竣工。具 體實施計劃將根據(jù)資金籌措和工程進展情況確定。六、項目投資估算硯山工業(yè)園區(qū)農(nóng)貿(mào)市場建設項目總投資估算合計約1739.69萬元，其中工程建設費733.69萬元、土地及其他費用1006萬元; 6.1工程建設投資估算：序號項目名稱建設規(guī)模投入資金占總投資比例一場地平整工程57.45 畝5.750.78%一市場交易廳棚（鋼架棚）46.5 畝

13、217.9429.71%三室內(nèi)商鋪（鋼架棚）15畝13.331.82%四攤位20畝266.6736.35%五公共走道11.5 畝100.0013.63%六停車場6畝50.006.81%七衛(wèi)生設施1.2畝20.002.73%-7 -八排水設施2.45 畝20.002.73%九供電設備1.340.005.45%合計-733.69100.00%6.2 土地及其他費用投資估算:序號項目名稱投入資金(萬元)備注1土地轉讓有償使用費9462土地勘察定界費303土地評估費3010066.3編制依據(jù)(1)參照文山州建筑工程造價水平，弁考慮硯山縣建材市 場現(xiàn)行物價對本項目造價的作用和周邊地區(qū)市政基礎設施條件 對

14、本項目投資帶來的影響，同時依據(jù)當?shù)亟ㄔO行政主管部門發(fā)布 的有關工程造價和政策規(guī)定等信息，編制本項目的投資估算。(2)主要設備價格以生產(chǎn)企業(yè)報價為依據(jù)，弁參考市場現(xiàn) 行價格進行估算。(3) 土地出讓費：根據(jù)硯山縣人民政府土地征用補償標準 取費。新征用地征用及遷移補償費按 16.47萬元/畝計取。-8 -(4)環(huán)境影響咨詢服務費：根據(jù)環(huán)境保護部令第33號部令， 本項目需做環(huán)境影響評估表， 參照關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費 有關問題的通知計價格2002125號文取費。(5)工程設計費：執(zhí)行發(fā)改價格2015299號文，結合市場 行情，參照工程設計收費標準計價格200210號文取費。(6)施工圖設計審查費：

15、參照云南省物價局關于施工圖 設計文件審查收費標準有關問題的通知云價綜合201489號文件取費，按工程勘察設計費的 6.5%計取。(7)建設項目招標代理服務費(包括工程建設招標、工程 監(jiān)理招標、工程設計招標代理服務費)：執(zhí)行發(fā)改價格2015299 號文，結合市場行情，參照計價格20021980號文，按差額定率 累進法取費。(8)工程造價咨詢服務費(工程量清單及招標控制價編制 費、工程量清單及招標控制價審查費、工程結算編制費、竣工決 算編審費、工程結算審核費)：參照云南省物價局關于調(diào)整建 設工程造價咨詢服務收費標準的通知云價綜合201266號文取費，采取差額定率累進辦法計收服務費。七、經(jīng)濟效益分析

16、：收益估算(1)商鋪出租收益：規(guī)劃面積為10000 m2,每間商鋪8米X4 米二32 nf,共計312間商鋪，每間年租金 8000元，年收益共計 249.6萬元。(2)交易攤位出租收益：規(guī)劃面積為13333.4 nf,每個交易攤位3米X 1.米=4.5 nf,共計2962個交易攤位，每個年租金 1000元，年收益共計 296.2萬元。綜上所述，年收益共計 545.8萬元。成本估算(1)工資及福利：依據(jù)勞動定員，本市場定員16人，其中管理人員2名(主任、副主任)4000元/人/月，每年支出96000 元。工作人員14 (包括會計、辦公室、檢測中心、環(huán)衛(wèi)中心) 3000元/人/月，每年支出5040

17、00元。綜上所述，工資及福利每 年共計支出60萬元；(2)全年用電量估算：為5萬Kw h,按照0.8元/Kw h,估 算電費為4萬元；(3)全年用水：約20000m3,按照3.2元/ m3 ,估算水費為 6.4萬元；(4)日常檢修維護費：按固定資產(chǎn)原值的2%計取，為14.67 萬元；(5)稅費支出：根據(jù)當?shù)囟愂展芾恚醋赓U金額提取增值 稅9%,增值稅附加稅1%,房產(chǎn)稅12%,印花稅5%0o每年共 計支出相關稅費120.076萬元。綜上所述，每年經(jīng)營成本(工資及福利、電費、水費、維修費、稅費)共計205.14萬元。-10 -凈利潤=收益-成本=（545.8萬元-205.14萬元）=340.66萬

18、元，5年收回投資成本。八、項目組織管理管理原則農(nóng)貿(mào)市場建成交由市場建設辦公室管理，實行獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧，弁承擔項目的資金投放、工程建設、經(jīng)營管理等責任。采取先進的勞動組織形式，以科學合理的調(diào)整人員結構和使用勞動力，正確處理勞動者之間的分工與協(xié)作，充分發(fā)揮勞動者的技能和積極性，保證市場經(jīng)營正常進行，提高經(jīng)濟效益。管理機構（1）機構設置根結合實際需要，市場管理機構組織形式采取直線職能式結構形式，按照精筒、高效的原則。市場總定員為16人，其中管理人員2人，員工14人。各職能機構在辦公室指導下具體執(zhí)行 各自承擔的任務和工作。序號部門及職能管理人員（人）工作人員（人）合計1主任112副主任1

19、1-11 -3辦公室224財務室225檢疫、檢測中心446環(huán)衛(wèi)中心66合計21416(2)各部門職能辦公室：接受主任領導，負責日常的具體事務管理和辦公業(yè) 務、人員管理、對外聯(lián)絡，協(xié)調(diào)各部門之間的工作。財務人員：接受辦公室主任領導，負責項目建設的資金計劃、 資金安排、資金管理和日常財務工作， 市場投運后生產(chǎn)經(jīng)營的財 務管理等。檢疫、檢測中心：負責市場所經(jīng)營產(chǎn)品的檢測檢疫工作。環(huán)衛(wèi)中心：負責市場衛(wèi)生清掃和綠化帶管理工作。項目管理措施項目主管部門要對項目進行指揮、協(xié)調(diào)、組織和領導工作，項目財務實行獨立核算。項目在具體實施過程中采取承包方式， 實行 目標責任制。對市場工程建設中專業(yè)性較強， 技術含量較高的設 施建設，要定期派出技術人員現(xiàn)場指導和監(jiān)督。-12 -九、環(huán)境與安全防護環(huán)境保護農(nóng)貿(mào)綜合交易市場周圍不存在重工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，無任何重金屬污染和水污染，環(huán)境較好；該項目的排污系統(tǒng)規(guī)劃科學，運行中的 污水排放不會造成河流污染。 并且，在交易日結束后都得及時清 掃，垃圾統(tǒng)一處理，對周圍環(huán)境影響不大。勞動保護由于市場經(jīng)營的特殊性，從業(yè)人員多，客流量大、車輛多，而且 來源廣、流動性大，市場管理難度大。困此要求市場管理者與社 會各界密切配合，為經(jīng)營者的日常生活，人身安全等諸多方面提 供保障。安全防護綜合交易市場屬大型公共設施，是人員、商品的重要集散地，人 員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、